Cassazione n. 16045/2026

contro[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] n. 91 di Roma, rappresentato e difesodall'avvocato [OSCURATO:PERSONA].-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 87/2020, depositatail 09/01/2020.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/05/2026dal [OSCURATO:PERSONA].Udite le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del SostitutoProcuratore [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto di respingere ilricorso.Uditi gli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 17173/2020Numero sezionale 1188/2026Numero di raccolta generale 16045/2026Data pubblicazione 25/05/20261. [OSCURATO:PERSONA] ha convenuto in giudizio il [OSCURATO:PERSONA] di viaCardinal Garampi n. 91 in Roma, deducendo di essere proprietario di unimmobile facente parte del [OSCURATO:PERSONA] via [OSCURATO:PERSONA] n. 79 di Roma;che per il contiguo edificio condominiale di via [OSCURATO:PERSONA] n. 91 eraoriginariamente vigente un regolamento di condominio in data 5 luglio1978, trascritto e richiamato negli atti di acquisto, corredato dalle tabellemillesimali, contenente la riserva di proprietà esclusiva, in capo allasocietà costruttrice ed originaria proprietaria del complesso , dell’areasulla quale era stato poi edificato l’edificio che includeva l’immobileesclusivo dell’attore, con esclusione dalle parti comuni del condominioconvenuto; che la porzione esclusiva non era contemplata dalle tabellemillesimali di tale stabile e non beneficiava dei servizi comuni.Ha lamentato che, con deliberazione del 7 novembre 1987, l’assembleadel [OSCURATO:PERSONA] di via [OSCURATO:PERSONA] n. 91 aveva approvato amaggioranza le nuove tabelle millesimali, in sostituzione di quelle allegateal regolamento del 1978, che includevano anche l’immobile di proprietàdell’attore e lo assoggettavano alla contribuzione alle spese condominiali.Ha eccepito la nullità della delibera poiché approvata senza il consensounanime di tutti i condomini, trattandosi, a suo parere, di modifica delletabelle aventi natura contrattuale e di introduzione di un obbligo inassenza di una valida diversa convenzione; ha chiesto la restituzione dellesomme corrisposte a titolo di oneri condominiali, quantificate nel corso delgiudizio in euro 5.377,51.[OSCURATO:PERSONA] di via [OSCURATO:PERSONA] n. 91 ha eccepito la nullità dellanotifica dell’atto introduttivo e, nel merito, che le tabelle approvate nel1987 avevano natura meramente ricognitiva delle proprietà individuali;che la decisione collegiale con cui erano state approvate le nuove tabelleera divenuta definitiva, non essendo stata impugnata nel termine di cuiNumero registro generale 17173/2020Numero sezionale 1188/2026Numero di raccolta generale 16045/2026Data pubblicazione 25/05/2026all’art. 1137 c.c., evidenziando che [OSCURATO:PERSONA] aveva partecipatoall’assemblea del 7 novembre 1987 ed espresso voto favorevole.Ha dedotto che l’immobile dell’attore era strutturalmente e funzionalmenteinserito nel complesso condominiale, usufruiva di beni e servizi comuni erisultava espressamente incluso nel perimetro del condominio dalregolamento, mentre la riserva prevista in favore della società costruttriceriguardava esclusivamente l’area inedificata e non contemplava alcunesonero dalla contribuzione alle spese.Ha eccepito la prescrizione del diritto alla restitutorie delle sommeversate.Con sentenza n. 2130/2011 il Tribunale di Roma ha rigettato tutte ledomande proposte da [OSCURATO:PERSONA] e lo ha condannato alpagamento delle spese di giudizio.La sentenza è stata confermata dalla Corte distrettuale di Roma.Il giudice territoriale ha affermato che il regolamento di condominioconteneva esclusivamente una riserva di proprietà dell’area in capo allasocietà costruttrice, non anche un esonero dalla contribuzione nelle spesecomuni, ponendo in rilievo che l’immobile condivideva con l’edificiocondominiale taluni servizi e le strutture portanti. Ha escluso la nullitàdella deliberazione assembleare del 7 novembre 1987, assumendo chel’approvazione e la revisione delle tabelle millesimali non richiedevanol’unanimità, avendo natura meramente ricognitiva e non costitutiva di unadiversa convenzione.Ha condannato l’appellante al pagamento delle spese del grado e alversamento dell’ulteriore contributo unificato.Per la cassazione della sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorsoaffidato a tre motivi, cui il [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] n. 91 diRoma ha replicato con controricorso.Il Procuratore generale ha depositato conclusioni scritte.Numero registro generale 17173/2020Numero sezionale 1188/2026Numero di raccolta generale 16045/2026Data pubblicazione 25/05/2026In prossimità della pubblica udienza le parti hanno depositato memorieillustrative ex art. 378 c.p.c..RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia la violazione degli artt.1117, 1123 e 1138 c.c., per avere la Corte di appello respinto la domandadi accertamento della nullità della delibera con cui l’immobile sito in Roma,via [OSCURATO:PERSONA] n. 79, era stato inserito nelle tabelle millesimali, benchéil regolamento di condominio del 5 luglio 1978 e l’originaria tabellariservassero alla società costruttrice la proprietà esclusiva dell’area sullaquale era stato edificato l’immobile.Il ricorrente sostiene, in particolare, che il mancato inserimentodell’immobile nelle tabelle millesimali non era null’altro che l’effetto di unaconvenzione tra i condomini volta ad esonerarlo dall’obbligo di concorsonelle spese comuni, integrando una deroga convenzionale ai criteridell’art. 1123 c.c. che, in quanto adottata all’unanimità, poteva esseremodificata solo con il consenso unanime di tutti i condomini.Con il secondo motivo di ricorso si denuncia la violazione degli artt. 132 n.4 c.p.c. e 181 disp. att. c.p.c. 68 e 69 disp. att. c.c., censurando lasentenza per illogicità della motivazione nella parte in cui la Corte dimerito, pur avendo riconosciuto l’esistenza di una riserva di proprietà incapo al costruttore dell’area scoperta ove era stato poi realizzato l’edificiodi cui faceva parte la porzione esclusiva del ricorrente, ha affermato che lamancata inclusione della porzione esclusiva nella tabella millesimale nonintegrava la diversa convenzione prevista dall’art. 1123 c.c. diretta adesonerare il ricorrente dal concorso nelle spese comuni.I due motivi sono infondati.La delibera di modifica delle tabelle millesimali con l’inserimento delricorrente, era stata adottata nel 1987 e ricadeva nella disciplina delNumero registro generale 17173/2020Numero sezionale 1188/2026Numero di raccolta generale 16045/2026Data pubblicazione 25/05/2026condominio (e dell’art. 69 disp. att. c.c.), nel testo anteriore alle modificheintrodotte dalla legge 220/2012, entrata in vigore il 18.6.2013.E’ circostanza di fatto non posta in dubbio in questa sede di legittimità chela porzione esclusiva acquistata da [OSCURATO:PERSONA] faceva parte anchedel condominio di [OSCURATO:PERSONA] 91 poiché beneficiava dellestrutture portanti e dell’allaccio ai servizi comuni, pur non essendooriginariamente incluso nelle tabelle millesimali.La Corte di merito ha anzitutto ritenuto che il regolamento contemplassesolo una riserva di proprietà esclusiva dell’area esterna in favore dellasocietà costruttrice, non anche un esonero dall’obbligo concorrere nellespese in virtù dell’appartenenza del bene all’edificio condominiale, inclusele porzioni successivamente edificate.Riguardo al valore della tabella approvata all’unanimità e all’assuntosecondo cui “le tabelle avevano posto a carico del ricorrente un contributoche esorbitava dalle condizioni di legge”, il giudice distrettuale ha poiravvisato un difetto di allegazione cui nulla replica il ricorso, illustrandounicamente le ragioni della ravvisata sussistenza di una deroga all’obbligodi contribuzione nelle spese relative alle parti comuni.In ogni caso, non era sufficiente la mancata inclusione della porzioneesclusiva nella tabella per ravvisare l’approvazione unanime di una diversaconvenzione, con esonero del singolo all’obbligo di contribuzione: la"diversa convenzione" cui fa riferimento l’art. 1123, comma 1, c.c. è unadichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui icondomini (o il costruttore, con il regolamento predispostounilateralmente in vista della successiva alienazione delle unità edificate)dispongono di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese di cui agliartt. 1118, 1123 e ss. c.c. e 68 disp. att. c.c..Solo se i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbianoespressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominiovengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118Numero registro generale 17173/2020Numero sezionale 1188/2026Numero di raccolta generale 16045/2026Data pubblicazione 25/05/2026c.c. e 68 disp. att. c.c., la dichiarazione di accettazione ha valorenegoziale; in tal caso, poiché la delibera si traduce in un impegnoirrevocabile di determinare le quote in un certo modo, non è ammissibilela revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., norma che attribuisce rilievoesclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singoleunità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuitonelle tabelle.Ove, invece, tramite l'approvazione della tabella, anche in formacontrattuale, i condomini intendano non già modificare l’entità dei lorodiritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma solodeterminare esattamente, sul piano quantitativo, la loro estensione(approvando le sole operazioni di calcolo documentate dalla tabella), lasemplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale.Né è conferma il fatto che l'errore che, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c.,giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errorevizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. c.c., ma scaturiscesemplicemente dall’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singoleunità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito (Cass.7300/2010; Cass. 1848/2018; Cass. 7300/2010).In mancanza di un’espressa dichiarazione dell’assemblea dei condomini divoler esonerare un singolo proprietario dall’obbligo di concorrere nellespese, il fatto che una data porzione esclusiva non sia contemplata nellatabella, non vale ad integrare la convenzione richiesta dall’art. 1123 c.c. enon rende immodificabile al tabella stessa se non che all’unanimità.Solo in caso di convenzione pattuita all'unanimità - o di regolamento delcostruttore - per le successive modifiche è necessaria una nuovamanifestazione di volontà unanime dei condomini, restando altrimentivincolante la deroga originaria (Cass. 6735/2020; Cass. 10362/2025).Nel caso in esame, la modifica adottata a maggioranza era, quindi,perfettamente valida.Numero registro generale 17173/2020Numero sezionale 1188/2026Numero di raccolta generale 16045/2026Data pubblicazione 25/05/20262. Il terzo motivo lamenta la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. per averla sentenza condannato il ricorrente al pagamento delle spese processualisenza considerare l’orientamento assolutamente prevalente dellagiurisprudenza che richiedeva l’approvazione unanime delle modifichetabellari o regolamentari.Il motivo è inammissibile.La parte soccombente non può dolersi della mancata compensazione.La facoltà di disporla rientra nel potere discrezionale del giudice di merito,che non è tenuto a dare ragione con una espressa motivazione delmancato uso di tale sua facoltà, con la conseguenza che la pronuncia dicondanna, anche se adottata senza prendere in esame l'eventualità diuna compensazione, non può essere censurata in cassazione.Nel giudizio di legittimità il sindacato sulle pronunzie dei giudici del meritoriguardo alle spese di lite è diretto solamente ad evitare che possarisultare violato il principio secondo cui esse non possono essere poste acarico della parte totalmente vittoriosa (Cass. SU 14989/2005; Cass.26912/2020; Cass. 11329/2019).Il ricorso è quindi respinto con aggravio delle spese processuali.Deve darsi atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02,della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedel ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari aquello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art.13, se dovuto. P.Q.Mrigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle speseprocessuali, pari ad € 3.000,00, di cui 200,00 per esborsi, oltre ad iva,c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, dellasussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari aNumero registro generale 17173/2020Numero sezionale 1188/2026Numero di raccolta generale 16045/2026Data pubblicazione 25/05/2026quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art.13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civiledella Corte Suprema di Cassazione, del giorno 7.5.2026.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTEGiuseppe [OSCURATO:PERSONA]