Cassazione n. 00109/2023

nte [OSCURATO:PERSONA]. ORDINANZA sul ricorso n. 25200/2019 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in Roma, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; - ricorrente - Contro G.F. Casa di [OSCURATO:PERSONA] & [OSCURATO:SOCIETA].; - intimata - avverso la sentenza n. 1396/2019 della CORTE D'APPELLO di BOLOGNA, depositata il 30/04/2019;201,9, —t8et2, udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 27/10/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] 1. Il Tribunale di Rimini ingiunse ad [OSCURATO:PERSONA] il pagamento della somma di euro 5.400 a favore della [OSCURATO:SOCIETA]., a titolo di provvigione per l'attività di mediazione svolta da quest'ultima in relazione alla compravendita di un fabbricato rurale di proprietà dell'[OSCURATO:PERSONA]. Quest'ultimo propose opposizione al decreto e nel giudizio si costituì la società creditrice, chiedendo il rigetto dell'opposizione. Il Tribunale accolse l'opposizione, revocò il decreto ingiuntivo e condannò l'opponente al pagamento, in favore dell'opposta, della minore somma di euro 3.000, nonché alla rifusione della metà delle spese di lite. 2. La decisione è stata appellata dall'[OSCURATO:PERSONA] in via principale e dalla [OSCURATO:SOCIETA]. in via incidentale (in relazione alla condanna alle spese). La Corte d'appello di Bologna, con sentenza del 30 aprile 2019, ha rigettato entrambi gli appelli e ha compensato per un terzo le spese del grado, ponendo a carico dell'appellante principale gli altri due terzi. Ha osservato la Corte territoriale, in primo luogo, che non poteva essere condivisa la tesi dell'appellante principale secondo cui egli sarebbe rimasto estraneo al contratto, asseritamente da inquadrare nella fattispecie del mandato anziché in quella della mediazione. Tale tesi era smentita, secondo la Corte, dai documenti prodotti nel giudizio, dai quali risultava che il venditore [OSCURATO:PERSONA] e l'acquirente [OSCURATO:PERSONA] «erano stati inequivocabilmente messi in contatto dall'agenzia di mediazione» che aveva redatto il contratto di vendita in base alle caratteristiche dell'immobile riferite dallo stesso venditore. La completezza dell'attività svolta dall'appellante incidentale determinava l'insorgenza del diritto della medesima a percepire il compenso per la sua attività. La Corte di merito ha affermato che la proposta, in data 24 maggio 2008, con la quale l'acquirente [OSCURATO:PERSONA] si era impegnato irrevocabilmente ad acquistare l'immobile alle condizioni indicate «presentava in sé tutti i requisiti ex lege previsti». Tale proposta era stata «espressamente accettata da [OSCURATO:PERSONA] e debitamente registrata in data 19 agosto 2008»; per cui doveva ritenersi esistente un accordo tra le parti «in ordine al contratto successivo di trasferimento immobiliare che le parti (promittente e acquirente) si obbligavano a concludere». L'attività del mediatore, ha osservato la sentenza, si caratterizza per il fatto di mettere in contatto due o più parti per la conclusione di un affare; con la stipula del contratto preliminare l'attività si deve ritenere andata a buon fine, con conseguente insorgenza del diritto alla provvigione; il che nella specie era avvenuto con l'accettazione della proposta da parte del venditore [OSCURATO:PERSONA] (art. 1326 cod. civ.) e l'indicazione contestuale di un termine entro il quale si sarebbe dovuto stipulare il contratto definitivo. La circostanza, poi, che la condizione prevista in ordine alle potenzialità edificatorie del bene immobile non si fosse verificata non alterava, secondo la Corte bolognese, i termini della vicenda, perché le parti possono pattuire una condizione sospensiva o risolutiva anche nell'interesse esclusivo di uno solo dei contraenti. Nel caso di specie, la parte nel cui interesse la condizione era stata posta, e cioè l'acquirente [OSCURATO:PERSONA], aveva invitato in data 18 agosto 2008 il venditore [OSCURATO:PERSONA] a recarsi presso un notaio per la stipula del definitivo, ritenendo tale condizione «non risolutiva». La Corte d'appello, infine, ha ritenuto inammissibili i motivi quarto, quinto, sesto e settimo dell'appello, in quanto ponevano questioni nuove (sull'impossibilità della condizione, sulla responsabilità del mediatore e su un presunto abuso del diritto da parte della [OSCURATO:SOCIETA].). La sentenza ha poi rigettato l'appello incidentale. 3. Contro la sentenza della Corte d'appello di Bologna propone ricorso [OSCURATO:PERSONA] con atto affidato a sette motivi, alcuni dei quali ripartiti al proprio interno in ulteriori censure. La [OSCURATO:SOCIETA]. non ha svolto attività difensiva in questa sede. Il ricorrente ha depositato memoria.[OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all'art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., error in procedendo e nullità della sentenza in relazione agli artt. 1703 e 1754 cod. civ., per erronea qualificazione del contratto. La censura è sviluppata in una premessa e poi in due doglianze, indicate come motivo primo-bis e motivo primo-ter, che ribadiscono il punto da diverse angolazioni. Sostiene il ricorrente che la Corte d'appello avrebbe errato nella qualificazione del contratto come mediazione. In realtà, il promissario acquirente [OSCURATO:PERSONA] aveva dato mandato alla [OSCURATO:SOCIETA]. di reperire un immobile e un venditore, per cui non sarebbe esatto che quest'ultima avesse posto le parti in contatto. Nella parte indicata come motivo primo- bis si ribadisce che, quando un mediatore riceve un incarico ad acquistare, quel contratto è un mandato; nella parte indicata come motivo primo-ter si aggiunge che il problema del corretto inquadramento della fattispecie nella figura del contratto di mediazione o di mandato non sarebbe stata affrontata (omesso esame), ribadendo che l'[OSCURATO:PERSONA] non era tenuto a pagare la provvigione alla [OSCURATO:SOCIETA] il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all'art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., nullità della sentenza per aver affrontato congiuntamente temi distinti e non assemblabili. Il motivo è suddiviso in quattro partizioni (secondo-bis, secondo-ter e secondo-quater) e ha ad oggetto la questione della qualificazione dell'accordo raggiunto tra [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] come preliminare di vendita. Sostiene il ricorrente che la sentenza avrebbe errato nel ritenere che tale atto potesse considerarsi un preliminare, potendo al massimo essere ritenuto come una minuta o una LOI (letter of intention). Dopo aver trascritto (a p. 19 del ricorso) il testo dell'accordo col quale l'acquirente [OSCURATO:PERSONA] si era impegnato ad acquistare l'immobile di proprietà dell'[OSCURATO:PERSONA], il ricorrente sottolinea il fatto che l'acquisto era condizionato alla possibilità, per l'acquirente, di realizzare tre unità immobiliari con la cubatura esistente; ciò posto, il contratto avrebbe un oggetto poco chiaro e la Corte d'appello avrebbe errato nella qualificazione giuridica. 3. I due motivi ora descritti possono essere trattati congiuntamente, in quanto hanno entrambi ad oggetto il problema dell'interpretazione della volontà delle parti e della qualificazione giuridica del contratto tra loro concluso. 3.1. È opportuno ricordare, in proposito, che l'ormai consolidata giurisprudenza di questa Corte ha da tempo affermato che in tema di interpretazione del contratto, il procedimento di qualificazione giuridica consta di due fasi, delle quali la prima - consistente nella ricerca e nella individuazione della comune volontà dei contraenti - è un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito, sindacabile in sede di legittimità solo per vizi di motivazione in relazione ai canoni di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ., mentre la seconda - concernente l'inquadramento della comune volontà, come appurata, nello schema legale corrispondente - risolvendosi nell'applicazione di norme giuridiche, può formare oggetto di verifica e riscontro in sede di legittimità sia per quanto attiene alla descrizione del modello tipico della fattispecie legale, sia per quanto riguarda la rilevanza qualificante degli elementi di fatto così come accertati, sia infine con riferimento all'individuazione delle implicazioni effettuali conseguenti alla sussistenza della fattispecie concreta nel paradigma normativo (così, tra le altre, le sentenze 3 novembre 2004, n. 21064, 12 gennaio 2006, n. 420, e 4 giugno 2007, n. 12936; nonché, più di recente, le ordinanze 5 dicembre 2017, n. 29111, e 10 aprile 2019, n. 9996). È stato parimenti affermato che, a differenza dell'attività di interpretazione del contratto, che è diretta alla ricerca della comune volontà dei contraenti e integra un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito, l'attività di qualificazione giuridica è finalizzata a individuare la disciplina applicabile alla fattispecie e, affidandosi al metodo della sussunzione, è suscettibile di verifica in sede di legittimità non solo per ciò che attiene alla descrizione del modello tipico di riferimento, ma anche per quanto riguarda la rilevanza qualificante attribuita agli elementi di fatto accertati e le implicazioni effettuali conseguenti (sentenza 4 giugno 2021, n. 15603). Ciò premesso ai fini del corretto inquadramento giuridico, il Collegio rileva che la Corte di merito, nel caso in esame, ha fornito un'ampia ricostruzione degli elementi di fatto della vicenda, sui quali, per le ragioni appena ricordate, non è lecito interloquire in questa sede. La sentenza impugnata, come si è detto, ha messo in evidenza le seguenti circostanze: 1) le parti erano state messe in contatto dalla società di mediazione, che aveva redatto il contratto di vendita in base alle caratteristiche dell'immobile riferite dallo stesso venditore (cioè l'odierno ricorrente); 2) l'[OSCURATO:PERSONA] aveva accettato la proposta a lui sottoposta, impegnandosi per iscritto, assieme all'acquirente [OSCURATO:PERSONA], a corrispondere la provvigione al mediatore e a stipulare il contratto definitivo entro un certo termine; 3) la proposta irrevocabile fatta dal [OSCURATO:PERSONA] in data 24 maggio 2008 aveva tutti i requisiti di legge ed era stata espressamente accettata dall'[OSCURATO:PERSONA]; 4) a seguito dell'accettazione, quella proposta era stata registrata il successivo 19 agosto 2008, con ciò dimostrando che doveva ritenersi perfezionato un accordo «in ordine al contratto successivo di trasferimento immobiliare che le parti (promittente e acquirente) si obbligavano a concludere». Il che vuol dire che era stato stipulato un contratto preliminare di compravendita. Alla luce di siffatta ricostruzione, la Corte bolognese ha tratto la conclusione che non si trattava né di mandato conferito unilateralmente dal [OSCURATO:PERSONA] né di LOI (letter of intention); le parti erano state messe in contatto dalla [OSCURATO:SOCIETA]. (mediatore) alla quale si erano concordemente rivolti e, in base agli elementi ad essa forniti, era stato poi stipulato il preliminare di compravendita. Quel preliminare, ha poi aggiunto la Corte d'appello, conteneva anche una condizione risolutiva «prevista nell'esclusivo interesse del promittente acquirente [OSCURATO:PERSONA] che, successivamente, vi aveva rinunciato», condizione riguardante le ulteriori e migliori potenzialità edificatorie del bene. 3.2. Questi essendo gli elementi di fatto, non più discutibili in questa sede, il Collegio osserva che la qualificazione giuridica data dalla Corte di merito appare corretta e conforme alla giurisprudenza di legittimità. Questa Corte ha già affermato che è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale c.d. atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni (Sezioni Unite, sentenza 2 agosto 2017, n. 19161, ripresa dalla sentenza 10 gennaio 2019, n. 482). È stato anche affermato che sussiste il diritto alla provvigione del mediatore per l'attività di mediazione prestata in favore di una delle parti contraenti quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d'affari dell'altro contraente. Infatti, se è vero che, normalmente, il procacciatore d'affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale normale assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell'altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest'ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell'attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l'incarico (ordinanza 25 giugno 2020, n. 12651).Deve essere ribadito, poi, che nel contratto di mediazione il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, posto che la sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali e non a quelli con efficacia obbligatoria (così, da ultimo, l'ordinanza 22 giugno 2022, n. 20132). Consegue da tali principi, ai quali l'odierna decisione intende dare ulteriore continuità, che la Corte d'appello ha correttamente qualificato come mediazione (e non come mandato) il contratto intercorso tra la [OSCURATO:SOCIETA]. e i due successivi stipulanti il preliminare ed altrettanto correttamente ha qualificato come preliminare il contratto concluso tra l'[OSCURATO:PERSONA] e il [OSCURATO:PERSONA]; deducendo dall'avvenuta stipula di quest'ultimo l'intervenuta insorgenza del diritto del mediatore alla provvigione. La ricostruzione degli elementi di fatto consente di ritenere che tale qualificazione giuridica risponda ai criteri di classificazione specificati da questa Corte. Il che viene a significare che i primi due motivi di ricorso sono privi di fondamento. 4. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all'art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., error in procedendo in ordine all'omessa presa di posizione relativamente alla causa del contratto. Anche questo motivo è suddiviso in tre parti (motivo terzo-bis e motivo terzo-ter). Ad avviso del ricorrente, posto che il contratto ha causa illecita quando essa è contraria a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume (art. 1343 cod. civ.), non si possono stipulare contratti contrari al Piano regolatore generale. L'art. 1757 cod. civ. stabilisce che se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione spetta nel momento in cui la condizione si verifica; nel caso in esame, la condizione era stata posta nell'interesse di entrambe le parti, ma era una condizione impossibile, perché mai si sarebbe potuta verificare. Tale condizione, quindi, rendeva nullo il contratto (art. 1354 cod. civ.), tanto che l'odierno ricorrente si era rifiutato di recarsi presso il notaio perché convinto dell'impossibilità di vendere l'immobile allo scopo di ricavarne tre unità differenti. Le argomentazioni della Corte d'appello, osserva il ricorrente, non avrebbero tenuto conto di tali considerazioni, affermando erroneamente che la condizione era stata posta nell'interesse del solo acquirente. 5. Con il quarto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all'art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., error in procedendo e nullità della sentenza in relazione all'inammissibilità dell'appello per aver dedotto questioni asseritamente nuove. Dopo aver premesso quali sono le condizioni perché una domanda possa considerarsi nuova, il ricorrente rileva che la Corte d'appello non avrebbe dovuto ritenere nuova la questione della impossibilità della condizione. Non vi era infatti, nessuna novità di petitum e di causa petendi. 6. Con il quinto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all'art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., error in procedendo e nullità della sentenza in relazione all'inammissibilità dell'appello per aver dedotto questioni asseritamente nuove (artt. 1354 e 1321 cod. civ.). Il motivo contesta la presunta novità della questione relativa alla nullità del contratto conseguente all'impossibilità della condizione sospensiva. Il ricorrente osserva di aver posto la questione in sede di merito, evidenziando la nullità del contratto. La questione, quindi, anche se non dedotta (ma il ricorrente afferma che la deduzione ci fu), era comunque oggetto del contenzioso, per cui la sentenza ne avrebbe erroneamente affermato la novità, tanto più che, trattandosi di nullità, la questione era deducibile anche d'ufficio. 7. I motivi terzo, quarto e quinto, benché tra loro differenti, sono da trattare insieme, perché ruotano tutti intorno allo stesso argomento. Essi sono tutti privi di fondamento, perché le argomentazioni ivi prospettate sono state tutte affrontate e correttamente decise dalla sentenza impugnata. La Corte d'appello, come si è già detto, con un accertamento in fatto non sindacabile in questa sede, ha affermato che la condizione alla quale si richiama l'odierno ricorrente era stata prevista nell'esclusivo interesse del promittente acquirente [OSCURATO:PERSONA], il quale aveva deciso di non avvalersene. Una simile condizione è stata ritenuta ammissibile dalla giurisprudenza di questa Corte (v. le sentenze 10 aprile 2012, n. 5692, e 17 novembre 2017, n. 27320), la quale ha stabilito che il contraente nel cui interesse la condizione è stabilita resta libero di avvalersene o di rinunciarvi, sia prima che dopo il non avveramento della stessa, senza possibilità per la controparte di ostacolarne la volontà. Non è esatto, quindi, che la condizione sia stata pattuita, come vorrebbe il ricorrente, nell'interesse di entrambe le parti (terzo motivo). Quanto, poi, al profilo dell'originaria impossibilità della condizione, argomento che l'[OSCURATO:PERSONA] torna a porre nei motivi quarto e quinto, la sentenza impugnata ha dichiarato l'inammissibilità della questione, siccome asseritamente nuova. A fronte di tale motivazione, il ricorrente contesta che la questione dell'impossibilità della condizione fosse nuova, sostenendo di averla posta in sede di merito, ma lo fa con argomentazioni non rispettose del principio di autosufficienza, perché non indica con la dovuta precisione se, dove e come tale questione fu posta. È appena il caso di rilevare, ad ogni buon conto, che la sentenza ha, nella sostanza, affrontato anche questo profilo là dove ha posto in luce che la mancanza delle migliori potenzialità edificatorie del bene oggetto del preliminare era un problema che poteva, tutt'al più, ridondare a danno dell'acquirente [OSCURATO:PERSONA], ma non certo del venditore [OSCURATO:PERSONA]; e poiché il [OSCURATO:PERSONA] aveva rinunciato ad avvalersi della condizione inserita nel suo esclusivo interesse, sollecitando anzi la stipulazione del definitivo rogito di acquisto, la sussistenza di una (ipotetica) condizione impossibile fin dall'origine risulta essere uno pseudo problema, che non può in alcun modo intaccare la solidità delle argomentazioni della sentenza impugnata. Tanto più che la condizione impossibile rende nullo il contratto se è sospensiva, ma si ha per non apposta se è risolutiva (art. 1354, secondo comma, cod. civ.). 8. Con il sesto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all'art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., error in procedendo e nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., in relazione alla violazione della condotta diligente da parte sia del mandatario che dell'intermediario, avendo essi taciuto che il bene immobile non era negoziabile. Dopo aver richiamato le censure dei motivi quarto e quinto, il ricorrente osserva che l'unica responsabilità che nel caso in esame sarebbe ravvisabile riguarda la condotta assunta dalla società mediatrice nei confronti del suo cliente [OSCURATO:PERSONA], sottoscrittore del contratto di mandato. Anche su questo punto, perciò, la sentenza sarebbe nulla, perché non si sarebbe occupata di una questione che era stata posta. 8.1. Il motivo, formulato con una tecnica alquanto oscura, è da ritenere inammissibile, anche perché non è chiaro quale vantaggio potrebbe derivare al ricorrente dal suo (del tutto ipotetico) accoglimento. Valgono comunque, per quanto possa occorrere, tutte le considerazioni svolte fino a qui nell'esame dei precedenti motivi. 9. Con il settimo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all'art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., error in procedendo e nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 1175, 1176, 1759 e 2043 cod. civ., nonché dell'art. 73 del digs. n. 59 del 2010 e del d.lgs. n. 206 del 2005. Sostiene il ricorrente che nel caso specifico il diritto del mediatore al compenso non poteva sorgere nei confronti di tutte le parti, bensì soltanto del mandante, perché il mandato era stato conferito dall'acquirente [OSCURATO:PERSONA]; sussisterebbe quindi un error in procedendo, trattandosi di questione esaminabile. 9.1. Anche questo motivo è inammissibile, sia per la mancanza di chiarezza sia perché ripetitivo, nella sostanza, delle censure precedenti. Inconferenti sono í richiami alla d.lgs. n. 59 del 2010 e al codice del consumo, peraltro del tutto genericamente invocati. Valgono comunque anche per questo motivo, per quanto possa occorrere, tutte le considerazioni svolte nell'esame dei precedenti motivi. 10. Il ricorso, pertanto, è rigettato. Non occorre provvedere sulle spese, atteso il mancato svolgimento di attività difensiva da parte della società intimata. Sussistono tuttavia le condizioni di cui all'art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese. Ai sensi dell'art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza delle condizioni pe