Cassazione n. 32132/2023

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 8409/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], (C.F. BNTGCM27L151438P), rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] (C.F. [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), giusta procura in atti, ed elettivamente domiciliato in ROMA in [OSCURATO:PERSONA]. QUATTRO 25, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA]; –ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA] (C.F. [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] (C.F. [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), giusta procura in atti, ed elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] 31, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA]; –controricorrente – avverso la sentenza n. 18/2019 della [OSCURATO:PERSONA], depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA]; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 27/10/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; Osserva 1. [OSCURATO:PERSONA], proprietaria d’un immobile e comproprietaria insieme a [OSCURATO:PERSONA] dei lastrici solari di copertura dell’appartamento posto al primo piano, citò in giudizio quest’ultimo, chiedendo dichiararsi illegittima la costruzione sui lastrici di opere edili, in violazione degli artt. 1102 e 1127, chiedendone la demolizione, anche per violazione delle distanze legali, e la condanna al risarcimento dei danni. Il convenuto propose domanda riconvenzionale, chiedendo accertarsi il suo diritto per intervenuta usucapione. Il Tribunale accolse la domanda attorea e, pertanto, condannò il convenuto a demolire quanto edificato sul lastrico solare di copertura del suo appartamento e a risarcire il danno, quantificato in 9.000,00 euro. 2. La Corte d’appello di Salerno rigettò l’impugnazione di [OSCURATO:PERSONA]. Appare utile riprendere, per quel che qui appare d’utile, il ragionamento della Corte locale. L’intero fabbricato era stato di proprietà di [OSCURATO:PERSONA], la quale nel 1956 e nel 1977 aveva disposto donazione in favore della figlia [OSCURATO:PERSONA] del quartino posto al secondo piano, la parte di terrazza poi edificata e la metà del lastrico di copertura del primo piano e, successivamente, in favore del figlio Giacomo, l’appartamento al primo piano con lastrici solari, questi ultimi da intendersi ricompresi nell’ambito della quota di proprietà che la donante si era riservata all’atto della prima donazione, pari all’esatta metà dei detti lastrici . Successivamente, con atto del i coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevano venduto alla figlia Antonella l’appartamento posto al secondo piano e composto da quattro vani ed accessori . La Corte preso in rassegna il motivo, con il quale l’appellante aveva dedotto che con la donazione in suo favore del 1977 gli sarebbe stata assegnata la piena proprietà di tutti i lastrici e non solo del 50%, lo giudica infondato poiché la donante nel 1956 aveva donato alla figlia Assunta la piena proprietà del quartino al secondo piano…nonché per una metà la terrazza, o lastrici che coprono gli ambienti del quartino al primo piano. Quest’ultima aveva formato oggetto poi, di donazione nel 1977 in favore del figlio Giacomo (appellante) insieme e compresi lastrici solari di copertura con i proporzionali diritti di condominio alle parti comuni di fabbricato, nello stato di fatto per legge e destinazione in cui si trovano e come pervenute alla donante . Il rilievo che i lastrici erano in base ai titoli di proprietà comune alle parti in lite esclude in radice , prosegue la sentenza, per mancanza del presupposto del titolo astrattamente idoneo, la stessa possibilità che possa essere fondata la reiterata eccezione d’usucapione breve decennale, ex art. 1159 C.C., dedotta dall’appellante . Esaminando i titoli, posti a disposizione della Corte territoriale dalla parte ricorrente, si traeva che con l’atto del 1956 la Pacelli aveva donato alla figlia Assunta un complesso fabbricato in via Fabbricatore, nel cortile n. 58, composto di alcuni terranei, di stanze al primo piano ed a secondo piano, il tutto con accesso dalla scala comune fino a primo piano ed [parola incomprensibile] di accesso al secondo piano, con accessori e dipendenze (…) Che il predetto fabbricato, rispetto alla consistenza acquistata [con l’atto di provenienza del 1938] risulta ampliata da successiva costruzione al primo piano nel lato orientale della scalinata, per cui oggi vi risultano due piccoli quartini ciascuno di due o tre stanze con accessori, uno a piano rialzato e un altro a primo piano (…) . Nel 1977 la Pacelli, prosegue la sentenza d’appello, aveva donato al figlio Giacomo a) appartamento al primo piano composto di quattro vani ed accessori, compresi i lastrici solari di copertura(…). b) Vano terraneo con retrostante ambiente (…) e alla figlia Assunta un vano terraneo con attigua vanella(…) Gli immobili di cui innanzi vengono donati con i proporzionali diritti di condominio alle parti di fabbricato comuni per legge o per destinazione, nello stato in cui si trovano e come pervenuti alla donante . Infine, si conclude, nel 1998 i coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevano venduto alla figlia Antonella quanto ricevuto dalla donante. 3. Avverso la sentenza d’appello [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso fondato su quattro motivi, ulteriormente illustrati da memoria. [OSCURATO:PERSONA] con controricorso. Il P.G. ha depositato conclusioni scritte. 4. Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1159 cod. civ., nonché l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo. Spiega il ricorrente che il titolo astrattamente idoneo previsto dalla norma di legge era pienamente sussistente, avendo la Corte d’appello erroneamente identificato lo stesso con la titolarità del bene del quale l’alienante dispone, ciò in contrasto con la disposizione la quale, appunto, è posta a sanare l’acquisto a “non domino”. 4. 1. Il motivo è fondato per essere stato falsamente applicato l’art. 1159 cod. civ. L’astratta idoneità del titolo, unitamente alla buona fede dell’acquirente, alla trascrizione e al decorso del decennio, costituiscono i requisiti, al concorrere dei quali si perfeziona l’acquisto a non domino ai sensi dell’art. 1159 cod. civ. La non titolarità in capo all’alienante costituisce la ragione dell’istituto e non già requisito per il perfezionamento dello stesso, il quale sarebbe privo di utilità e senso ove fosse richiesto l’acquisto “a domino”. L’idoneità del titolo deve intendersi come astratta attitudine del negozio posto in essere al trasferimento immobiliare, come nell’ipotesi di compravendita, donazione, permuta, ecc. Dovendosi, per contro, escludersi titoli non idonei al trasferimento della proprietà, come nel caso di locazione, affitto, comodato, ecc. In altri termini, la causa giuridica deve giustificare il trasferimento di proprietà, tuttavia operato “a non domino”. Ovviamente, l’usucapione abbreviata si perfeziona concorrendo le altre condizioni previste dalla norma sopra richiamata. Inoltre occorre verificare che sia stato in effetti trasferito, sia pure a “non domino” esattamente il diritto rivendicato ai sensi della norma in esame. Condizioni e verifiche che spetterà al giudice del rinvio accertare. 5. Accolto il primo motivo, il secondo, e il quarto restano assorbiti, presupponendo la decisione in ordine alla dedotta usucapione abbreviata. 5. 1. Invero, con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1158 e 1159, nonché l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo per essere stata negata l’usucapione ventennale, sul presupposto che non fosse stato provato il possesso “uti dominus”, ma solo “uti condominus”. 5. 2. Con il quarto motivo viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1127 cod. civ., nonché l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo, per avere la sentenza impugnata ordinata la demolizione del “torrino” sulle scale, senza spiegarne la ragione. 6. Con il terzo motivo viene denunciata la nullità della sentenza e del procedimento, nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 1159 cod. civ. e 112 cod. proc. civ. Assume il ricorrente la nullità della c.t.u., per avere il consulente reso chiarimenti contraddittori e sovversivi della prima CTU del 12.12.2005, già di per sé errata , andando anche oltre il perimetro del chiesto e pronunciato. 6. 1. La doglianza è manifestamente destituita di giuridico fondamento. Per un verso va evidenziato che il ricorrente, sotto l’usbergo della violazione di legge, nella sostanza, manifesta la propria non condivisione delle risultanze peritali, così in definitiva, invocando un improprio riesame di merito in sede di legittimità; per contro non si rinvengono le asserite nullità. Per altro verso, le eccezioni di nullità relative al procedimento risultano disciplinate dagli artt. 156 e 157 cod. proc. civ. 7. Avuto riguardo al motivo accolto la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio. [OSCURATO:PERSONA] del rinvio regolerà anche le spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbiti il secondo e il quarto e rigetta il terzo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo