Cassazione n. 20039/2026

BILEINCIDENZA DELLE IPOTECHEDott. [OSCURATO:PERSONA] E S CLUSIONEDott. [OSCURATO:PERSONA] relatore Ad. [OSCURATO:DATA_NASCITA] CCDott.ssa [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] Consigliere R.G. N. 17731/2022Dott.ssa [OSCURATO:PERSONA] pronunziato la seguenteORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 17731/2022 R.G., propostoAgenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona delDirettore pro tempore, rappresentata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato, con sede in Roma, ove per leggedomiciliata (indirizzo p.e.c. per notifiche e comunicazioni:[OSCURATO:EMAIL]);RICORRENTE[OSCURATO:PERSONA]“[OSCURATO:PERSONA] S.r.l.”, in liquidazione, con sede inPiacenza, in persona del liquidatore pro tempore,rappresentata e difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], con studio inReggio Emilia, elettivamente domiciliata presso l’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Iorio, con studio in Roma (indirizzo p.e.c. per notifiche ecomunicazioni: vittorio.guidetti@ordineavvocatireggioemilia.-it), giusta procura in calce al controricorso di costituzione nelpresente procedimento;CONTRORICORRENTE[OSCURATO:PERSONA] registro generale 17731/2022Numero sezionale 4908/2026Numero di raccolta generale 20039/2026Data pubblicazione 15/06/2026avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributariaregionale per la Liguria il 4 gennaio 2022, n. 6/4/2022;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglionon partecipata del 12 giugno 2026 dal Dott. [OSCURATO:PERSONA] LoSardo;1. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per la cassazionedella sentenza depositata dalla Commissione tributariaregionale per la Liguria il 4 gennaio 2022, n. 6/4/2022, che, incontroversia su impugnazione dell’avviso di rettifica di valore eliquidazione della maggiore imposta di registro n.2015IT003307 nei confronti della “Pontenure ImmobiliareS.r.l.” (all’epoca, in bonis), notificatole il 12 maggio 2017,rideterminandosi il valore venale nell’importo di €1.879.984,00 a fronte del prezzo convenuto nell’importo di €66.000,00, per tener conto delle ipoteche gravanti sugliimmobili vendutile dalla “[OSCURATO:PERSONA] S.r.l.”, ha rigettatol’appello proposto dalla medesima nei confronti della“[OSCURATO:PERSONA] S.r.l.” (all’epoca, in bonis) avverso lasentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale diLa Spezia il 13 marzo 2019, n. 40/1/2019, con compensazionedelle spese giudiziali.2. Il giudice di appello ha confermato la decisione di primecure - che aveva parzialmente accolto il ricorso originario dellacontribuente nel senso di ridurre il valore accertato nellamisura dell’80% – con la motivazione che la riduzione eracondivisibile in ragione delle limitazioni alla disponibilità degliimmobili per l’insistenza delle ipoteche.3. La “[OSCURATO:PERSONA] S.r.l.”, in liquidazione, haresistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 17731/2022Numero sezionale 4908/2026Numero di raccolta generale 20039/2026Data pubblicazione 15/06/20261. Il ricorso è affidato ad un unico motivo, col quale si denunciaviolazione o falsa applicazione degli artt. 43 e 51, comma 2,del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, in relazione all'art. 360,primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere statoerroneamente ritenuto dal giudice di appello che il valorevenale degli immobili compravenduti dovesse essere diminuitoper l’insistenza delle ipoteche, che ne limitavano l’appetibilitàper i potenziali acquirenti sul mercato locale.1.1 Il predetto motivo è fondato.1.2 Secondo la sentenza impugnata: «Non appare condivisibilequanto dedotto ed eccepito secondo l'Amministrazione nell'attodi appello ai fini dell'applicazione delle imposte ditrasferimento, ed in particolare la circostanza che se il beneoggetto di cessione è gravato da ipoteca tale circostanza nondetermina una riduzione del valore di mercato del bene. Siritiene tale impostazione assolutamente errata: il Collegio diprimo grado, pur ritenendo corretta la stima dell'immobileeffettuata dall'ufficio, ha giustamente rilevato che il valore delbene deve essere notevolmente ridotto proprio perché un beneipotecato subisce delle limitazioni nel trasferimento. La C.T.P.,infatti, afferma che: "La presenza di ipoteche non limita ildiritto alla vendita dell'immobile, tuttavia di fatto lo ostacola.Nessuno infatti comprerebbe un immobile con il rischio divederselo espropriato se solo il venditore interrompesse ilpagamento del proprio debito. Tanto più è elevata l'ipoteca,tanto più alto è il freno al trasferimento del bene. Risulta,pertanto, evidente che l'esistenza di ipoteche 3 sull'immobileinfluisce in maniera determinante sul valore di mercatodell'immobile stesso." I Giudici di prime cure rideterminando ilvalore degli immobili trasferiti riducendo lo nella percentualedell' 80%, hanno, in maniera condivisibile, valutato gli elementiNumero registro generale 17731/2022Numero sezionale 4908/2026Numero di raccolta generale 20039/2026Data pubblicazione 15/06/2026sopra evidenziati. Le sentenze citate dall'Ufficio, a sostegnodelle proprie tesi, pur autorevoli, non apprezzanocompiutamente la situazione di fatto rappresentatadall’esistenza delle garanzie che gravavano sugli stessi, e di cuioccorre tenere conto ai fini della valutazione dei beni immobiliin oggetto. Conclusivamente l'appello dell'Ufficio non puòessere accolto».1.3 La questione dell’eventuale incidenza delle ipoteche sulvalore venale degli immobili alienati, che ne sono gravati, aifini della determinazione della base imponibile per laliquidazione delle spese giudiziali, è stata espressamenteaffrontata da un recente arresto di questa Corte, le cuiconclusioni negative sono condivise dal collegio.A tal riguardo, il giudice di legittimità ha ritenuto che: «In temadi imposta di registro, dispone infatti l'art. 51 cpv. D.P.R.[OSCURATO:DATA_NASCITA] n. 131, comma 2, che la determinazione della baseimponibile «per gli atti che hanno per oggetto beni immobili odiritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggettoaziende o diritti reali su di esse» deve avvenire sulla scorta del«valore venale in comune in commercio». (…) Dispone, invece,il comma 4 che «per gli atti che hanno per oggetto aziende odiritti reali su di esse» occorre tenere conto del «valorecomplessivo dei beni che compongono l'azienda ... al nettodelle passività risultanti dalle scritture contabili obbligatorie oda atti aventi data certa a norma del codice civile ...». (…) L’art.50 d.P.R. n. 131/1986, inoltre, prevede che la base imponibiledel conferimento di beni immobili o diritti reali immobiliari insede di costituzione societaria è costituita dalla sommaalgebrica tra (in positivo) «valore dei beni o diritti conferiti» e(in negativo) «passività» e «oneri» accollati alla societàdestinataria del conferimento, nonché «oneri» inerenti all'attoNumero registro generale 17731/2022Numero sezionale 4908/2026Numero di raccolta generale 20039/2026Data pubblicazione 15/06/2026costitutivo. (…) Da tale strutturale diversità tra gli atti chehanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, quelliche hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, nonchéquelli di conferimento in società di beni immobili o diritti realiimmobiliari, deve trarsi la conseguenza che la base imponibiledell’imposta di registro, nel primo caso, va determinatatenendo conto solo del valore del singolo bene immobile, in sestesso considerato. (…) Eventuali garanzie reali o altri vincoliderivanti da pignoramento o sequestro possono unicamenteinfluire, nel caso concreto, sulla determinazione del prezzointer partes, restando tuttavia estranei al sistema fissato nelcit. art. 51, inteso ad individuare il prezzo che il bene ha «incomune commercio», vale a dire quello che il venditore ha lamaggiore probabilità di realizzare e l'acquirente di pagare «incondizioni normali di mercato», prescindendo cioè da situazionisoggettive e momentanee che possono diminuirlo edaumentarlo» (vedasi, in motivazione: Cass., Sez. Trib., 8giugno 2025, n. 14638).Da qui l’enunciazione del principio per cui, in tema di impostadi registro, ai fini della corretta individuazione della baseimponibile rileva solo il valore venale in comune commercio delsingolo bene immobile, senza che su di esso possano incidereeventuali garanzie reali o altri vincoli derivanti dapignoramento o sequestro, in quanto, seppur suscettibili diinfluire sulla determinazione del prezzo inter partes, sonoestranei al sistema fissato nell'art. 51, commi 2 e 3, del d.P.R.26 aprile 1986, n. 131, il quale è inteso ad individuare il prezzoche il venditore ha la maggiore probabilità di realizzare el'acquirente di pagare "in condizioni normali di mercato",prescindendo da situazioni soggettive e momentanee cheNumero registro generale 17731/2022Numero sezionale 4908/2026Numero di raccolta generale 20039/2026Data pubblicazione 15/06/2026possono diminuirlo ed aumentarlo (in termini: Cass., Sez.Trib., 8 giugno 2025, n. 14638).1.4 Nella specie, pertanto, il giudice di appello si è palesementediscostato da tale principio, ritenendo che il rischiodell’espropriazione forzata in dipendenza dell’ipoteca concessadal proprietario a garanzia di un debito personale limitassel’alienabilità dell’immobile sul mercato locale ed incidesse sulladeterminazione del valore venale anche ai fini dellaliquidazione dell’imposta di registro.2. In conclusione, apprezzandosi la fondatezza del motivodedotto, alla stregua delle viste argomentazioni, il ricorso puòtrovare accoglimento e la sentenza impugnata deve esserecassata con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributariadi secondo grado della Liguria (ai sensi dell’art. 1, comma 1,lett. a), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversacomposizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata erinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo gradodella Liguria, in diversa composizione, anche per le spese delgiudizio di legittimità.Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 12 giugno2026.IL PRESIDENTEDott. [OSCURATO:PERSONA]