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CassazionesentenzaSezione 3Decisione del 28 aprile 2026

Cassazione n. 11455/2026

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egionale per l’abitazione pubblica delle Marche, rappresentato edifeso dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], domiciliato digitalmenteex lege;– controricorrente –avverso la sentenza della Corte d’appello di Ancona, n. 731/2025,Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026depositata il 20 maggio 2025.Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 15 aprile 2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].udito l’[OSCURATO:PERSONA];udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA], che ha concluso chiedendo dichiararsil’inammissibilità del ricorso.1.

Con ricorso ex art. 447‑bis c.p.c. [OSCURATO:PERSONA],assegnataria e conduttrice, dal 2002, di alloggio di edilizia residenzialepubblica in Ancona, convenne in giudizio, davanti al Tribunale diAncona, l’[OSCURATO:PERSONA] per l’abitazione pubblica delle Marche (d’orain poi ERAP) deducendo che, pur essendo in regola con il pagamentodel canone e degli oneri, da anni non poteva più usufruire dei servizicondominiali essenziali (ascensore, luce scale e antennacondominiale), dismessi rispettivamente dal 2017 e dal 2021 persospensione della fornitura elettrica.Espose che tali disservizi le cagionavano gravissimo pregiudizio,aggravato da accertate difficoltà deambulatorie, e che vano era statoanche il tentativo di ottenere l’assegnazione di un alloggio al pianoterra.Con diffide del 20 settembre 2022 e del 28 febbraio 2023 l’istanteaveva ingiunto all’ERAP di provvedere alla riattivazione dei servizi, mal’Ente, con nota del [OSCURATO:DATA_NASCITA], aveva declinato ogni responsabilità,imputando la sospensione dell’energia elettrica condominiale almancato pagamento delle bollette da parte di altri assegnatari ericonducendo la gestione dei servizi all’autogestione, non all’Entegestore.In diritto, la ricorrente sostenne che, alla luce della legge reg.Marche 16 dicembre 2005, n. 36, e del regolamento regionale 20maggio 2014, n. 3, non spettasse né all’autogestione né al singoloNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026assegnatario farsi carico delle morosità altrui, permanendo in capoall’ERAP l’obbligo di garantire ai conduttori adempienti i servizicondominiali esistenti alla nascita del rapporto; dedusse la violazionedell’equilibrio sinallagmatico e del dovere di buona fede, conconseguente diritto alla riduzione/sospensione del canone e allarestituzione del 70% dei canoni versati dal gennaio 2017 sino allariattivazione dei servizi.Costituendosi in giudizio l’ERAP non contestò i dati fattuali(esistenza dell’assegnazione, interruzione dei servizi), ma eccepì ilproprio difetto di legittimazione passiva, sul rilievo che, in base alladisciplina regionale sull’autogestione (art. 20-sexies legge reg. cit.;artt. 7, 9, 10, 12 reg. reg. n. 3 del 2014), l’Ente era estraneo alleobbligazioni assunte per i servizi comuni, essendo tali obblighi posti acarico degli assegnatari e dei loro organi di autogoverno; richiamò, aconforto, Cass. 28 febbraio 2018, n. 4574, relativa alla disciplinapiemontese dell’autogestione.2.

Con sentenza n. 528 del 2024 il Tribunale rigettò il ricorso,affermando che l’ERAP non partecipa all’autogestione, non è titolaredel credito per le quote dei servizi e non può farsi carico delle morositàdegli assegnatari; ritenne inconferente il richiamo agli artt. 1575 e1576 c.c. trattandosi di disservizi dipendenti dall’inadempimento diterzi (assegnatari morosi) verso il fornitore di energia; negò ogni dirittodella conduttrice alla riduzione del canone, reputando, peraltro, deltutto generica e “non plausibile” la percentuale del 70%.3.

La Corte d’appello di Ancona, con sentenza n. 731/2025, resapubblica il 20 maggio 2025, ha parzialmente accolto il gravameinterposto dalla ricorrente unicamente in punto di spese processuali,disponendone la compensazione; ha confermato nel resto la decisionedel Tribunale quanto alla insussistenza di responsabilità dell’ERAP e allareiezione delle domande sostanziali.In particolare, il giudice di secondo grado ha condiviso il richiamo,Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026operato dal Tribunale, ai principi affermati da Cass. n. 4574/2018,osservando che, pur trattandosi di una pronuncia resa con riferimentoalla legislazione regionale piemontese, essa enuncia un principiogenerale applicabile anche alla disciplina marchigiana, stante lasostanziale analogia delle rispettive regolamentazioni.

Anche nellaRegione Marche, infatti, l’autogestione è configurata quale organismocomposto esclusivamente dagli assegnatari, dotato di autonomiaamministrativa e responsabile della gestione dei servizi e degli impianticomuni, mentre l’ente gestore resta estraneo alle obbligazioni assuntedall’autogestione, salvo i poteri di promozione e vigilanzaespressamente previsti.Da ciò la Corte territoriale ha tratto la conseguenza che delleobbligazioni derivanti dalla gestione dei servizi comuni – ivi compresoil pagamento delle forniture – non può essere chiamato a risponderel’ente proprietario, ma, al più, i singoli assegnatari pro quota,escludendo che la sospensione dei servizi potesse essere imputata aun inadempimento dell’ente.È stata altresì ritenuta corretta l’interpretazione della legge reg.Marche n. 36/2005 e del regolamento attuativo, chiarendosi che ledisposizioni che attribuiscono all’ente il potere di procedere allarisoluzione del contratto in caso di morosità non implicano la titolarità,in capo allo stesso, del credito relativo alle quote dei servizi comuni, lacui esazione resta a carico dell’autogestione.

In tale prospettiva è statareputata inconferente la giurisprudenza di legittimità richiamatadall’appellante relativa a differenti discipline regionali che prevedonoespressamente l’obbligo dell’ente gestore di anticipare le quoteinsolute.La Corte ha inoltre escluso che fosse stata fornita prova disollecitazioni rivolte dall’assegnataria all’autogestione o agli altricoassegnatari per il ripristino dei servizi comuni, rilevando che leiniziative della ricorrente erano state indirizzate esclusivamente all’enteNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026gestore, estraneo alla gestione diretta dei servizi stessi.Quanto alla dedotta violazione degli artt. 1575 e 1576 c.c., haosservato che la mancata fruizione dell’ascensore e della luce scale nonera riconducibile a carenze manutentive imputabili al locatore, maesclusivamente alla sospensione delle forniture per morosità degliassegnatari, sicché non poteva configurarsi alcuna responsabilitàdell’ente proprietario ai sensi delle norme codicistiche invocate.Infine, la Corte territoriale ha ritenuto che le scelte dell’ente inordine all’attivazione delle procedure risolutive nei confronti degliassegnatari morosi rientrassero nella sua discrezionalitàamministrativa, avuto riguardo alla funzione sociale dell’ediliziaresidenziale pubblica e alla tutela del diritto all’abitazione.4.

Avverso tale decisione [OSCURATO:PERSONA] propone ricorsoper cassazione, affidato a nove motivi, cui resiste l’ERAP Marchedepositando controricorso.Il P.M. ha depositato memoria scritta, concludendo perl’inammissibilità del ricorso.Le parti hanno depositato memorie.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Primo motivo.1.1.

Con il primo motivo ─ rubricato «Art. 360 n. 3 c.p.c. –Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 7‑9‑10 del regolamentoregionale delle Marche 3/2014 per essere stata attribuita allaricorrente, anziché all’ERAP, la responsabilità per la mancatasostituzione del rappresentante degli assegnatari dimessosi nel 2020e, conseguentemente, per la mancata riattivazione dell’autogestione,sull’erroneo presupposto che gli obblighi dell’Ente gestore siesauriscano nella originaria costituzione dell’autogestione rimanendoestraneo ad ogni evento ad essa successivo» ─ la ricorrente censura lasentenza per avere addossato alla singola assegnataria, e non all’entegestore, la responsabilità (a) della mancata nomina di un nuovoNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026rappresentante dell’autogestione dopo le dimissioni dell’originariorappresentante nel 2019‑2020, nonché (b) del conseguente mancatofunzionamento dell’autogestione.

Richiama gli artt. 7, 9 e 10 delregolamento regionale n. 3 del 2014, evidenziando che, secondoquanto ivi previsto: l’ente «promuove l’attivazione e il funzionamentodell’autogestione» (art. 7, commi 4 e 5); convoca la prima assembleaper la nomina del rappresentante (art. 10, comma 1); procede allanomina d’ufficio del rappresentante in caso di mancata nomina (art.10, comma 2); può revocare l’incarico e nominare un nuovorappresentante in caso di reiterata assenza ingiustificata (art. 10,comma 8).

Da tali disposizioni desume uno specifico dovere dell’ERAPdi supplire all’inerzia dell’assemblea e di provvedere alla nominasostitutiva, sicché l’asserita “inerzia” della ricorrente non potrebbe inalcun modo escludere la responsabilità dell’Ente per ilmalfunzionamento dell’autogestione.1.2.

Il motivo è inammissibile.In disparte il rilievo che l’art. 10 reg. reg.

Marche n. 3 del 2014riunione dell’assemblea per la nomina del rappresentante (comma 1)─ compito nella specie incontestatamente assolto ─ e di nominared’ufficio il rappresentante soltanto ove, in esito a tale prima riunione,la nomina non sia intervenuta («trascorsi sessanta giorni dalla datadella riunione di cui al comma 1»: comma 2), mentre le successiveprevisioni evocano in capo all’ERAP mere «facoltà» – e non obblighi –di intervento (art. 7, commi 4 e 5; art. 10, commi 8‑10), è nella speciedirimente che la mancata attivazione di tali poteri non rientracomunque nel perimetro del thema decidendum come configurato inprimo grado.Dalla sentenza impugnata risulta, infatti, che la domandaintroduttiva era volta a far accertare la sussistenza in capo all’ERAP diobblighi contrattuali diretti di garanzia dei servizi condominialiNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026essenziali e a conseguire la condanna alla loro riattivazione e allarestituzione di parte del canone, senza che fosse specificamentededotta – quale autonoma causa petendi – la responsabilità dell’Enteper omissione nell’esercizio dei poteri sostitutivi relativi alla nomina delrappresentante dell’autogestione.

Il motivo, nel prospettare comedecisivo il mancato esercizio di tali poteri, introduce, pertanto, unadiversa e nuova causa di responsabilità dell’Ente, eccedente i limitidella domanda originaria.2.

Secondo motivo.2.1.

Con il secondo motivo ─ rubricato «Art. 360 n. 4 c.p.c. – Nullitàdella sentenza per violazione degli artt. 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c.e 111 Cost.: motivazione apparente per non essersi realmenteconfrontata con le specifiche ragioni di censura di cui ai punti 2-b e 2-c del secondo motivo di appello; motivazione logicamente egiuridicamente insostenibile per aver attribuito all'assegnatario,piuttosto che all'ERAP, la responsabilità della mancata attivazionedell'autogestione cessata a seguito delle dimissioni nel 2020 delrappresentante degli assegnatari» ─ la ricorrente denuncia un vizio dimotivazione apparente o perplessa, assumendo che la Corte territorialenon si sarebbe realmente confrontata con le specifiche critiche mossein appello alla ricostruzione del quadro normativo regionale eall’affermazione di responsabilità della ricorrente per non aversollecitato l’autogestione.Sostiene che la motivazione sarebbe incomprensibile econtraddittoria, in quanto, da un lato, riconduce all’ente poteri divigilanza sulla costituzione dell’autogestione, dall’altro lo dichiaraestraneo al funzionamento successivo, senza spiegare perché gliobblighi di intervento non ricadrebbero anche sulle fasi successive alledimissioni del rappresentante.2.2.

Il motivo è inammissibile.Secondo principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte,Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026«la riformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.,disposta dall'art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoniermeneutici dettati dall'art. 12 delle preleggi, come riduzione al"minimo costituzionale" del sindacato di legittimità sulla motivazione.Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionaleche si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, inquanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, purché il viziorisulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confrontocon le risultanze processuali.

Tale anomalia si esaurisce nella"mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", nella"motivazione apparente", nel "contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili" e nella motivazione perplessa ed obiettivamenteincomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di"sufficienza" della motivazione» (Cass., Sez.

U, Sentenza n. 8053 del07/04/2014, Rv. 629830).Nel caso di specie non è ravvisabile alcuna delle gravi anomalieargomentative individuate in detti arresti; piuttosto, è la censura aporsi chiaramente al di fuori del paradigma tracciato dalle Sezioni Unitenella misura in cui pretende di ricavare un siffatto radicale vizio dellasentenza da elementi estranei alla motivazione stessa: sostenendosiche con essa non ci si sarebbe confrontati con i punti 2-b e 2-c delsecondo motivo di appello, il motivo si pone automaticamente al di fuoridel perimetro del vizio ai sensi del 132 n. 4 c.p.c., perché si fonda suelementi necessariamente tratti aliunde rispetto alla motivazione,quale sarebbero quei punti.Devesi invece ribadire che, perché un vizio di motivazione omessao apparente sia configurabile, occorre che, per ragioni redazionali,sintattiche o lessicali, la motivazione risulti di fatto mancante, nonconsentendo di individuare l’iter logico‑giuridico seguito dal giudice.Non è invece deducibile in sede di legittimità il mero dissenso sulNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026contenuto della valutazione giuridica o fattuale compiuta dal giudice dimerito, che presuppone una motivazione esistente e comprensibile, maritenuta non condivisibile dalla parte.Nella specie la sentenza impugnata dà conto, in modo chiaro eintellegibile, delle ragioni per cui la Corte territoriale ha ritenuto: che ilprincipio affermato da Cass. n. 4574/2018 in tema di autogestionepiemontese sia applicabile, per analogia, anche alla disciplinamarchigiana (art. 20-sexies legge reg. n. 36/2005; art. 7 reg. n.3/2014); che l’ERAP sia estraneo alle obbligazioni assuntedall’autogestione e che l’obbligo di pagamento delle forniture ricada suisingoli assegnatari; che la mancata fruizione dei servizi sia dipesaesclusivamente dalla morosità di questi ultimi verso il fornitore dienergia; che la ricorrente non abbia dimostrato di essersi attivata neiconfronti degli organi dell’autogestione per il ripristino dei servizi.La doglianza, benché formalmente declinata in termini dimotivazione apparente, non censura un difetto strutturale dellamotivazione, bensì la correttezza, sul piano giuridico, dellaricostruzione del quadro normativo e delle conseguenze tratte dallaCorte d’appello, ponendosi, sotto questo profilo, in linea con le critichegià svolte con il primo motivo.

Essa, dunque, si muove nella prospettivadi un riesame della quaestio iuris, estraneo all’ambito di applicazionedell’art. 132 c.p.c. e dell’art. 111 Cost. e sovrapponibile, nella sostanza,alle censure di violazione di legge che saranno esaminate nei successivimotivi, ai quali va fatto rinvio.3.

Terzo motivo.3.1.

Con il terzo motivo ─ rubricato «Art. 360 n. 3 c.p.c. –Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1372, 1575, 1576, 1343c.c. per aver erroneamente ritenuto che il locatore sia tenuto alle soleopere di riparazione e manutenzione del bene locato e non anche arimuovere gli ostacoli alla fruizione dei servizi condominiali già esistential momento in cui è sorto il rapporto, assicurandone il funzionamento,Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026ed altrettanto erroneamente ritenuto che l'inadempienza di alcuniconduttori nell'ambito dello stesso stabile di proprietà dell'Ente locatoreesoneri quest'ultimo dall'obbligo di assicurare agli altri conduttori (noninadempienti) il funzionamento di tali servizi» ─ la ricorrente censurala sentenza per aver ritenuto che la responsabilità del locatore, ai sensidegli artt. 1575 e 1576 c.c., riguardi soltanto le condizioni materialidell’immobile e non anche gli ostacoli alla fruizione dei servizi esistentialla nascita del rapporto (ascensore, luce scale, antenna), e per avereescluso che l’inadempimento di altri assegnatari possa incideresull’obbligo dell’ente‑locatore di garantire al conduttore adempiente taliservizi.3.2.

Il motivo è infondato.La Corte d’appello ha richiamato il principio, pacifico ingiurisprudenza, secondo cui l’obbligo del locatore di mantenere la cosain stato da servire all’uso convenuto si estende anche alle parti comunie ai servizi che costituiscono pertinenza o accessorio del bene locato(v.

Cass. n. 15372 del 28/06/2010; n. 3454 del 06/03/2012).Ha tuttavia puntualizzato che, nel caso concreto, non era imputataall’Ente l’omissione di opere di manutenzione o riparazione degliimpianti, bensì la mancata eliminazione di ostacoli alla fruizione deiservizi dipendenti dal mancato pagamento delle forniture di energia daparte di una pluralità di assegnatari, con conseguente legittimasospensione del servizio da parte del fornitore.Con tale ricostruzione, lungi dal negare in astratto la riconducibilitàdei servizi comuni nell’area di operatività degli artt. 1575 e 1576 c.c.,la sentenza afferma, in concreto, che il pregiudizio lamentato dallaricorrente non dipende da un inadempimento dell’ERAP rispetto agliobblighi di manutenzione e conservazione della cosa locata, madall’inadempimento, verso un terzo, di altri soggetti (gli assegnatarimorosi), con i quali è intrattenuto un autonomo rapporto obbligatorio.In tal modo la Corte territoriale si è attenuta alla distinzione tra:Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026a) responsabilità del locatore per vizi o difetti della cosa locata odelle sue pertinenze, imputabili al mancato adempimento di obblighi dimanutenzione;b) conseguenze, rispetto al singolo rapporto locatizio, diinadempimenti di terzi nell’ambito di rapporti autonomi, non riferibiliall’ente‑locatore.Il tentativo della ricorrente di far ricadere sull’ERAP, in via diretta,il rischio dell’inadempimento degli altri assegnatari, sulla base del solorapporto di locazione intercorrente con l’Ente, si scontra con la strutturadell’istituto dell’autogestione delineata dalla disciplina regionale (v.infra, motivi quinto e sesto), che attribuisce agli assegnatari la gestionediretta dei servizi comuni e la responsabilità delle obbligazioniconnesse, riservando all’Ente poteri di vigilanza e intervento che non sitraducono, di per sé, in un’obbligazione di garanzia in favore del singoloconduttore.La motivazione della sentenza impugnata, pertanto, non integra ladenunciata violazione degli artt. 1372, 1575, 1576 e 1343 c.c., avendocorrettamente distinto l’ambito di operatività della responsabilità dellocatore e la diversa sfera di rischio connessa alla morosità degliassegnatari rispetto al fornitore.4.

Quarto motivo.4.1.

Con il quarto motivo ─ rubricato «Art. 360 n. 4 c.p.c. – A)violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia in relazione allacensura di cui al punto 3-b del terzo motivo di appello; B) Nullità dellasentenza per violazione degli artt. 132 c.p.c. 118 disp. att. c.p.c. 112Cost.: motivazione inesistente in relazione alla censura di cui punto 3-b del terzo motivo di appello» ─ la ricorrente deduce che la Corteterritoriale avrebbe omesso di pronunciarsi sulla specifica censura concui si contestava la valutazione, operata dal Tribunale, del lamentato“ridotto godimento” come generico e non plausibile, nonostante leallegazioni relative all’ubicazione dell’alloggio (secondo piano), allaNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026comprovata difficoltà di deambulazione e al venir meno dell’ascensoree della luce scale.4.2.

Le censure rimangono assorbite dall’esito dello scrutinio deimotivi che precedono.Ed invero, quanto al dedotto vizio di omessa pronuncia ex art. 112c.p.c., che la Corte d’appello, nel confermare l’insussistenza diresponsabilità dell’ERAP per la mancata fruizione dei servizi comuni, haescluso in radice il fondamento del diritto alla riduzione del canone,arrestando così la propria valutazione su un presuppostologico‑giuridico (assenza di inadempimento del locatore) che rendevasuperfluo approfondire il tema della misura del ridotto godimento, conconseguente assorbimento delle relative doglianze.

In tal senso ilmotivo resta assorbito dall’esito negativo dello scrutinio dei motivi cheinvestono la responsabilità dell’Ente.Analogamente deve dirsi quanto al dedotto vizio di motivazione“inesistente” sulla specifica circostanza del pregiudizio.L’accertata condizione di degrado dell’immobile e le difficoltà dideambulazione della ricorrente sono state espressamente consideratedalla Corte territoriale ai soli fini del regolamento delle spese, asostegno della compensazione integrale.5.

Quinto motivo.5.1.

Con il quinto motivo ─ rubricato «Art. 360 n. 3 c.p.c. –Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 20-sexies legge reg.Marche n. 36/2005 e 7-9-10-12 del regolamento regionale Marche n.3/2014 per aver erroneamente ritenuto applicabile alla fattispecieconcreta la normativa regionale sull'autogestione nonostantel'appartamento condotto dalla ricorrente facesse parte di uno stabileprivo dell'autogestione» ─ la ricorrente sostiene che la Corte d’appelloavrebbe erroneamente applicato la disciplina dell’autogestione,nonostante lo stabile fosse privo di autogestione dal 2020, allorché ilNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026rappresentante degli assegnatari si era dimesso senza esseresostituito, con conseguente impossibilità di attribuire agli assegnatarila gestione dei servizi comuni e di escludere la responsabilità dell’Ente.5.2.

Il motivo è infondato.La sentenza impugnata ha accertato che l’immobile oggetto dicausa rientra nel patrimonio di e.r.p. sovvenzionata, per il quale lalegislazione regionale marchigiana prevede il modellodell’autogestione, ed ha rilevato che l’autogestione era stataeffettivamente costituita ed era rimasta operante fino al 2019-2020,allorché il precedente rappresentante degli assegnatari si era dimessosenza essere sostituito.

Su tale base, la Corte ha ritenuto che ladisciplina dettata dall’art. 20-sexies legge reg. n. 36 del 2005 e dalregolamento regionale n. 3 del 2014 continui a regolare il modellogestionale dell’immobile, a prescindere dalla contingente vacanzadell’organo rappresentativo, che attiene al malfunzionamentodell’autogestione, non alla sua inesistenza in astratto.La doglianza, nel prospettare la “mancanza” dell’autogestionequale ragione per disapplicare il relativo quadro normativo, finisce perconfondere il presupposto strutturale dell’istituto (che nella speciesussiste: alloggio ERP, regolamento regionale applicabile, assembleadegli assegnatari) con il mero difetto di funzionamento degli organi,che il legislatore regionale affronta mediante l’attribuzione all’Ente dipoteri di vigilanza e, in taluni casi, di intervento sostitutivo (art. 7,commi 4 e 5; art. 10, commi 2, 8 e 9 reg. n. 3/2014), senza peròtrasformare l’ERAP in diretto titolare delle obbligazioni relative ai servizicomuni nei confronti dei singoli assegnatari.

Ne consegue che la Corteterritoriale ha correttamente ritenuto applicabile la normativasull’autogestione, utilizzandola come parametro per affermarel’estraneità dell’Ente alle obbligazioni di pagamento delle forniture e,dunque, per escluderne la responsabilità contrattuale verso laricorrente.Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/20266.

Sesto motivo.6.1.

Con il sesto motivo ─ rubricato «Art. 360 n. 3 c.p.c. –Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 20-sexies legge reg.Marche n. 36/2005 e 7-9-10-12 del regolamento regionale Marche n.3/2014 per aver erroneamente ritenuto l'estraneità dell'ERAPall'autogestione e la conseguente sua terzietà rispetto alle quote nonpagate dai propri assegnatari per i servizi comuni» ─ la ricorrentecontesta l’interpretazione offerta dalla Corte d’appello della disciplinaregionale, sostenendo che dalle norme richiamate emergerebbe, alcontrario, un «diretto coinvolgimento» dell’Ente nella autogestione,con penetranti poteri di intervento, controllo e sostituzione, nonché latitolarità, in capo all’ERAP, del credito verso gli assegnatari morosi perle quote dovute all’autogestione, desumibile in particolare dagli artt.20-undecies legge reg. n. 36/2005 e 12 reg. n. 3/2014.6.2.

Il motivo è infondato.La Corte territoriale ha puntualmente richiamato:– l’art. 20-sexies legge reg.

Marche n. 36 del 2005, che demandaa un regolamento regionale la disciplina delle modalità d’uso deglialloggi e delle parti comuni, nonché del funzionamentodell’autogestione dei servizi e impianti comuni (lett. b-bis);– l’art. 7 reg. reg.

Marche n. 3 del 2014, il quale prevede che «gliassegnatari degli alloggi attivano l’autogestione assumendo la gestionediretta dei servizi e degli impianti comuni del fabbricato», chel’autogestione «ha autonomia amministrativa ed è responsabile degliobblighi fiscali inerenti ai servizi comuni effettivamente gestiti» e chel’Ente «promuove l’attivazione e il funzionamento dell’autogestione»,potendo rinviarne o sospenderne la prosecuzione in caso di particolariesigenze o difficoltà;– l’art. 12 reg. n. 3 del 2014, che, nel disciplinare le“inadempienze”, prevede, al comma 1, che, nel caso in cuiNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026l’assegnatario risulti moroso «nei confronti dell’autogestione o delcondominio», l’Ente «attiva le procedure di risoluzione del contratto …promuovendo le azioni per il recupero coattivo del credito» e, al comma2, che «l’esazione delle quote dovute dagli assegnatari all’autogestioneresta a carico di quest’ultima, fatta salva la comunicazione all’Entedegli assegnatari inadempienti».Alla luce di tale quadro, la Corte d’appello ha ritenuto applicabileanche al caso in esame il principio affermato da Cass. n. 4574 del 2018– in relazione alla legge regionale Piemonte n. 46 del 1995 – secondocui l’autogestione costituisce un organo composto dai soli assegnatari,dotato di autonomia amministrativa, che assume direttamente leobbligazioni verso i fornitori dei servizi comuni, mentre l’Ente gestoreresta estraneo a tali obbligazioni, potendosi al più ritenere che i singoliassegnatari siano obbligati pro quota, analogamente ai condomini neiconfronti dell’amministratore condominiale.Il riferimento, nell’art. 12 reg. n. 3 del 2014 e nell’art. 20-undecieslegge reg.

Marche n. 36 del 2005, alla facoltà dell’Ente di attivare leprocedure di risoluzione del contratto e di promuovere azioni per ilrecupero coattivo del credito non implica, come pretende la ricorrente,che l’ERAP sia titolare del credito relativo alle quote dovuteall’autogestione, né che assuma, verso gli assegnatari in bonis, unobbligo di “subentro” nei pagamenti.Come correttamente spiegato dalla sentenza impugnata, tali poteritrovano giustificazione nell’interesse pubblico dell’Ente al correttofunzionamento dei servizi comuni e alla tutela del patrimonio ERP,nonché nell’esigenza di dotarlo di strumenti coercitivi nei confronti degliassegnatari morosi (risoluzione, decadenza, recupero coattivo), senzaperò trasformare l’Ente da soggetto terzo rispetto alle obbligazionidell’autogestione verso terzi in co-debitore solidale verso i fornitori o ingarante del godimento dei servizi per i singoli conduttori.La diversa lettura proposta dalla ricorrente si risolve, dunque, inNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026una interpretazione alternativa del diritto regionale, non necessaria néimposta dal tenore letterale delle norme, che la Corte territoriale hacorrettamente disatteso.Non ricorre, pertanto, alcuna violazione degli artt. 20‑sexies leggereg.

Marche n. 36 del 2005 e 7, 9, 10 e 12 reg. n. 3/2014, ma unatipica valutazione ermeneutica, sorretta da argomentazionilogico‑sistematiche e coerente con il precedente di legittimitàrichiamato.7.

Settimo motivo.7.1.

Con il settimo motivo ─ rubricato «Art. 360 n. 4 c.p.c. – Nullitàdella sentenza per violazione degli artt. 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c.e 111 Cost.: motivazione apparente ed illogica» ─ la ricorrente deducenuovamente un vizio di motivazione apparente, con particolareriguardo al richiamo di Cass. n. 4574/2018 e alla affermata “pienaanalogia” tra la disciplina marchigiana e quella piemontese.7.2.

Il motivo è inammissibile, per le stesse ragioni già espostenell’esame del secondo motivo.Anche in questo caso vale il rilievo preliminare e assorbente svoltonello scrutinio di detto motivo, inammissibilmente prospettandosi qualeviolazione dell’art 132 n. 4 c.p.c. un preteso insufficiente ed erroneoesame di un motivo di appello e dunque un vizio che dovrebbe trarsialiunde e non dalla motivazione stessa.Varrà comunque ribadire che la sentenza impugnata espone inmodo non meramente assertivo, ma articolato, le ragioni per cui haritenuto applicabile il principio di diritto enucleato da Cass. n. 4574 del2018, individuando i punti di contatto tra i due sistemi: composizionedell’autogestione; autonomia amministrativa; imputazione delleobbligazioni ai soli assegnatari; estraneità dell’ente gestore alleobbligazioni verso i fornitori.

La doglianza si limita a contestare,assertivamente, la correttezza di tale accostamento, ma non offreargomenti che possano giustificare una diversa esegesi.Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026Non ricorre, comunque, certamente, alcuna delle figure di“anomalia motivazionale” rilevanti ai sensi del nuovo testo dell’art. 360,primo comma, n. 5, c.p.c.8.

Ottavo motivo.8.1.

Con l’ottavo motivo ─ rubricato «Art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c. – A)Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 20-undecies legge reg.Marche n. 36/05 art. 12 regolamento marchigiano n 3/14 per avererroneamente ravvisato, in relazione alle quote dovute dagliassegnatari morosi per i servizi comuni, la titolarità del relativo creditoe la legittimazione ad agire per il recupero in capo non già all'ERAP maall'Autogestione; B) Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 12 delledisposizioni sulla legge in generale in relazione alla interpretazionedell'art. 20-undecies legge reg.

Marche n. 36/05 e dell'art. 12regolamento regionale 3/14» ─ la ricorrente lamenta che la Corteterritoriale abbia interpretato l’art. 12 reg. n. 3 del 2014 e l’art.20-undecies legge reg.

Marche n. 36 del 2005 nel senso che solol’autogestione sarebbe titolare del credito per le quote dei servizicomuni e legittimata all’esazione, mentre l’Ente potrebbe soltantocanoni.

Sostiene che la lettera delle norme, che contemplano lamorosità nel pagamento del canone e «delle quote di gestione deiservizi o nei confronti dell’autogestione», conferirebbe all’ERAP latitolarità del credito complessivo, comprensivo delle quote dovuteall’autogestione, e che la Corte avrebbe violato i criteri ermeneutici dicui all’art. 12 disp. prel. forzando la portata letterale delle disposizioni.8.2.

Il motivo è inammissibile.La Corte d’appello ha dato conto del tenore letterale dell’art.20-undecies legge reg. n. 36/2005, che disciplina la «morosità»dell’assegnatario «nel pagamento del canone di locazione, delle quotedi gestione dei servizi o nei confronti dell’autogestione», prevedendo,Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026per tali ipotesi, l’attivazione, da parte degli enti gestori, delle proceduredi risoluzione del contratto e di decadenza, nonché la possibilità di pianidi recupero concordati con l’Ente e il recupero, anche rateale, dellesomme non riscosse.

Ha poi coordinato tale disposizione con l’art. 12reg. n. 3 del 2014, che, al comma 1, assegna all’Ente il potere diavviare le procedure di risoluzione e di promuovere le azioni per ilrecupero coattivo del credito «previa acquisizione delladocumentazione contabile ed amministrativa idonea fornita dalrappresentante degli assegnatari» e, al comma 2, mantiene in capoall’autogestione l’esazione delle quote dovute dagli assegnatari, fermala comunicazione all’Ente degli inadempienti.Ne ha tratto la conclusione che la normativa regionale trattaunitariamente le ipotesi di morosità nel pagamento dei canoni e dellequote dovute all’autogestione, accomunate dal potere dell’Ente dial profilo dell’esazione e della titolarità del credito verso i singoliassegnatari per le quote dei servizi, tra la sfera dell’autogestione – cuiresta affidata la riscossione ordinaria delle quote e la gestione contabile– e la sfera dell’Ente, che interviene in via patologica, a tutela delcorretto funzionamento del sistema, senza farsi carico delleobbligazioni dell’autogestione verso terzi.L’interpretazione alternativa proposta dalla ricorrente non siconfronta con questa lettura sistematica, ma invoca un diversobilanciamento tra dato letterale e ratio legis.Il fatto che in caso di morosità dell’assegnatario nel pagamentodelle quote dei servizi in comune l’Ente possa procedere alla risoluzionedel contratto di locazione non significa necessariamente che sia l’enteanche il titolare del relativo diritto di credito, corrispondendo, invece,la misura risolutiva all’interesse dell’ente proprietario acché anche iservizi comuni dell’immobile vengano correttamente manutenuti.In ogni caso, come la stessa ricorrente ammette e come sottolineaNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026il Procuratore generale, anche ove si reputasse non correttal’interpretazione dell’art. 12 reg. n. 3 del 2014 resa dalla Corted’appello, la censura difetterebbe di decisività.Resta fermo infatti che, come evidenziato dalla Corte d'appello, lamancata fruizione dell’ascensore e della luce scale da partedell’assegnataria non è riconducibile ad una inadempienza dell’enteproprietario, in quanto tali servizi sono stati sospesi solo a cagione delmancato pagamento delle spese di elettricità da parte di molti degliassegnatari, sicché il fornitore dell’energia ha provveduto a bloccarel’utenza.9.

Nono motivo.9.1.

Con il nono motivo ─ rubricato «Art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c.

A)Nullità della sentenza per violazione degli artt. 132 c.p.c., 118 disp.e/o falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c.» ─ la ricorrente torna adenunciare un vizio di motivazione apparente e illogica, nonché laviolazione dell’art. 100 c.p.c., assumendo che la sentenza avrebbeerroneamente escluso la responsabilità dell’ERAP per la mancatariattivazione dei servizi, nonostante l’Ente fosse dotato di poteri diintervento sostitutivo e di recupero delle morosità, e che avrebbetravisato la portata della domanda.9.2.

Il motivo è inammissibile.Per quanto attiene al dedotto vizio di motivazione, valgono leconsiderazioni già svolte in ordine ai motivi secondo e settimo: lasentenza esibisce una motivazione pienamente comprensibile e noncontraddittoria sul punto, avendo chiarito che l’Ente è estraneo alleobbligazioni dell’autogestione verso i fornitori e che, in assenza di unaspecifica domanda volta a far valere una responsabilità(extracontrattuale) da omissione nell’esercizio di poteri pubblici, nonpuò essere chiamato a rispondere in via contrattuale verso il singoloassegnatario per la mancata fruizione dei servizi comuni.Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026Quanto al richiamo all’art. 100 c.p.c., la doglianza non individua uneffettivo profilo di violazione del requisito dell’interesse ad agire,limitandosi a contestare il mancato riconoscimento, in capo all’Ente,della legittimazione passiva rispetto alle domande proposte; essa,pertanto, si risolve in una contestazione della decisione di merito sullariconducibilità dei disservizi lamentati alla sfera di responsabilitàdell’ERAP, già ampiamente scrutinata nei motivi precedenti, ai quali puòfarsi rinvio.10.

Conclusioni.Alla luce delle considerazioni che precedono il ricorso deve esserein definitiva rigettato.Alla soccombenza segue la condanna della ricorrente alla rifusionedelle spese processuali, liquidate come da dispositivo.11.

Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1,comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo atitolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per ilricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.Mrigetta il ricorso.Condanna la ricorrente al pagamento, in favore dellacontroricorrente, delle spese processuali, che liquida in euro 2.600 percompensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agliesborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge.Ai sensi dell'art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione TerzaNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 15 aprile 2026.Il Consigliere estensore Il PresidenteEmilio [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
egionale per l’abitazione pubblica delle Marche, rappresentato edifeso dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], domiciliato digitalmenteex lege;– controricorrente –avverso la sentenza della Corte d’appello di Ancona, n. 731/2025,Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026depositata il 20 maggio 2025.Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 15 aprile 2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].udito l’[OSCURATO:PERSONA];udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA], che ha concluso chiedendo dichiararsil’inammissibilità del ricorso.1. Con ricorso ex art. 447‑bis c.p.c. [OSCURATO:PERSONA],assegnataria e conduttrice, dal 2002, di alloggio di edilizia residenzialepubblica in Ancona, convenne in giudizio, davanti al Tribunale diAncona, l’[OSCURATO:PERSONA] per l’abitazione pubblica delle Marche (d’orain poi ERAP) deducendo che, pur essendo in regola con il pagamentodel canone e degli oneri, da anni non poteva più usufruire dei servizicondominiali essenziali (ascensore, luce scale e antennacondominiale), dismessi rispettivamente dal 2017 e dal 2021 persospensione della fornitura elettrica.Espose che tali disservizi le cagionavano gravissimo pregiudizio,aggravato da accertate difficoltà deambulatorie, e che vano era statoanche il tentativo di ottenere l’assegnazione di un alloggio al pianoterra.Con diffide del 20 settembre 2022 e del 28 febbraio 2023 l’istanteaveva ingiunto all’ERAP di provvedere alla riattivazione dei servizi, mal’Ente, con nota del [OSCURATO:DATA_NASCITA], aveva declinato ogni responsabilità,imputando la sospensione dell’energia elettrica condominiale almancato pagamento delle bollette da parte di altri assegnatari ericonducendo la gestione dei servizi all’autogestione, non all’Entegestore.In diritto, la ricorrente sostenne che, alla luce della legge reg.Marche 16 dicembre 2005, n. 36, e del regolamento regionale 20maggio 2014, n. 3, non spettasse né all’autogestione né al singoloNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026assegnatario farsi carico delle morosità altrui, permanendo in capoall’ERAP l’obbligo di garantire ai conduttori adempienti i servizicondominiali esistenti alla nascita del rapporto; dedusse la violazionedell’equilibrio sinallagmatico e del dovere di buona fede, conconseguente diritto alla riduzione/sospensione del canone e allarestituzione del 70% dei canoni versati dal gennaio 2017 sino allariattivazione dei servizi.Costituendosi in giudizio l’ERAP non contestò i dati fattuali(esistenza dell’assegnazione, interruzione dei servizi), ma eccepì ilproprio difetto di legittimazione passiva, sul rilievo che, in base alladisciplina regionale sull’autogestione (art. 20-sexies legge reg. cit.;artt. 7, 9, 10, 12 reg. reg. n. 3 del 2014), l’Ente era estraneo alleobbligazioni assunte per i servizi comuni, essendo tali obblighi posti acarico degli assegnatari e dei loro organi di autogoverno; richiamò, aconforto, Cass. 28 febbraio 2018, n. 4574, relativa alla disciplinapiemontese dell’autogestione.2. Con sentenza n. 528 del 2024 il Tribunale rigettò il ricorso,affermando che l’ERAP non partecipa all’autogestione, non è titolaredel credito per le quote dei servizi e non può farsi carico delle morositàdegli assegnatari; ritenne inconferente il richiamo agli artt. 1575 e1576 c.c. trattandosi di disservizi dipendenti dall’inadempimento diterzi (assegnatari morosi) verso il fornitore di energia; negò ogni dirittodella conduttrice alla riduzione del canone, reputando, peraltro, deltutto generica e “non plausibile” la percentuale del 70%.3. La Corte d’appello di Ancona, con sentenza n. 731/2025, resapubblica il 20 maggio 2025, ha parzialmente accolto il gravameinterposto dalla ricorrente unicamente in punto di spese processuali,disponendone la compensazione; ha confermato nel resto la decisionedel Tribunale quanto alla insussistenza di responsabilità dell’ERAP e allareiezione delle domande sostanziali.In particolare, il giudice di secondo grado ha condiviso il richiamo,Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026operato dal Tribunale, ai principi affermati da Cass. n. 4574/2018,osservando che, pur trattandosi di una pronuncia resa con riferimentoalla legislazione regionale piemontese, essa enuncia un principiogenerale applicabile anche alla disciplina marchigiana, stante lasostanziale analogia delle rispettive regolamentazioni. Anche nellaRegione Marche, infatti, l’autogestione è configurata quale organismocomposto esclusivamente dagli assegnatari, dotato di autonomiaamministrativa e responsabile della gestione dei servizi e degli impianticomuni, mentre l’ente gestore resta estraneo alle obbligazioni assuntedall’autogestione, salvo i poteri di promozione e vigilanzaespressamente previsti.Da ciò la Corte territoriale ha tratto la conseguenza che delleobbligazioni derivanti dalla gestione dei servizi comuni – ivi compresoil pagamento delle forniture – non può essere chiamato a risponderel’ente proprietario, ma, al più, i singoli assegnatari pro quota,escludendo che la sospensione dei servizi potesse essere imputata aun inadempimento dell’ente.È stata altresì ritenuta corretta l’interpretazione della legge reg.Marche n. 36/2005 e del regolamento attuativo, chiarendosi che ledisposizioni che attribuiscono all’ente il potere di procedere allarisoluzione del contratto in caso di morosità non implicano la titolarità,in capo allo stesso, del credito relativo alle quote dei servizi comuni, lacui esazione resta a carico dell’autogestione. In tale prospettiva è statareputata inconferente la giurisprudenza di legittimità richiamatadall’appellante relativa a differenti discipline regionali che prevedonoespressamente l’obbligo dell’ente gestore di anticipare le quoteinsolute.La Corte ha inoltre escluso che fosse stata fornita prova disollecitazioni rivolte dall’assegnataria all’autogestione o agli altricoassegnatari per il ripristino dei servizi comuni, rilevando che leiniziative della ricorrente erano state indirizzate esclusivamente all’enteNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026gestore, estraneo alla gestione diretta dei servizi stessi.Quanto alla dedotta violazione degli artt. 1575 e 1576 c.c., haosservato che la mancata fruizione dell’ascensore e della luce scale nonera riconducibile a carenze manutentive imputabili al locatore, maesclusivamente alla sospensione delle forniture per morosità degliassegnatari, sicché non poteva configurarsi alcuna responsabilitàdell’ente proprietario ai sensi delle norme codicistiche invocate.Infine, la Corte territoriale ha ritenuto che le scelte dell’ente inordine all’attivazione delle procedure risolutive nei confronti degliassegnatari morosi rientrassero nella sua discrezionalitàamministrativa, avuto riguardo alla funzione sociale dell’ediliziaresidenziale pubblica e alla tutela del diritto all’abitazione.4. Avverso tale decisione [OSCURATO:PERSONA] propone ricorsoper cassazione, affidato a nove motivi, cui resiste l’ERAP Marchedepositando controricorso.Il P.M. ha depositato memoria scritta, concludendo perl’inammissibilità del ricorso.Le parti hanno depositato memorie.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Primo motivo.1.1. Con il primo motivo ─ rubricato «Art. 360 n. 3 c.p.c. –Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 7‑9‑10 del regolamentoregionale delle Marche 3/2014 per essere stata attribuita allaricorrente, anziché all’ERAP, la responsabilità per la mancatasostituzione del rappresentante degli assegnatari dimessosi nel 2020e, conseguentemente, per la mancata riattivazione dell’autogestione,sull’erroneo presupposto che gli obblighi dell’Ente gestore siesauriscano nella originaria costituzione dell’autogestione rimanendoestraneo ad ogni evento ad essa successivo» ─ la ricorrente censura lasentenza per avere addossato alla singola assegnataria, e non all’entegestore, la responsabilità (a) della mancata nomina di un nuovoNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026rappresentante dell’autogestione dopo le dimissioni dell’originariorappresentante nel 2019‑2020, nonché (b) del conseguente mancatofunzionamento dell’autogestione. Richiama gli artt. 7, 9 e 10 delregolamento regionale n. 3 del 2014, evidenziando che, secondoquanto ivi previsto: l’ente «promuove l’attivazione e il funzionamentodell’autogestione» (art. 7, commi 4 e 5); convoca la prima assembleaper la nomina del rappresentante (art. 10, comma 1); procede allanomina d’ufficio del rappresentante in caso di mancata nomina (art.10, comma 2); può revocare l’incarico e nominare un nuovorappresentante in caso di reiterata assenza ingiustificata (art. 10,comma 8). Da tali disposizioni desume uno specifico dovere dell’ERAPdi supplire all’inerzia dell’assemblea e di provvedere alla nominasostitutiva, sicché l’asserita “inerzia” della ricorrente non potrebbe inalcun modo escludere la responsabilità dell’Ente per ilmalfunzionamento dell’autogestione.1.2. Il motivo è inammissibile.In disparte il rilievo che l’art. 10 reg. reg. Marche n. 3 del 2014riunione dell’assemblea per la nomina del rappresentante (comma 1)─ compito nella specie incontestatamente assolto ─ e di nominared’ufficio il rappresentante soltanto ove, in esito a tale prima riunione,la nomina non sia intervenuta («trascorsi sessanta giorni dalla datadella riunione di cui al comma 1»: comma 2), mentre le successiveprevisioni evocano in capo all’ERAP mere «facoltà» – e non obblighi –di intervento (art. 7, commi 4 e 5; art. 10, commi 8‑10), è nella speciedirimente che la mancata attivazione di tali poteri non rientracomunque nel perimetro del thema decidendum come configurato inprimo grado.Dalla sentenza impugnata risulta, infatti, che la domandaintroduttiva era volta a far accertare la sussistenza in capo all’ERAP diobblighi contrattuali diretti di garanzia dei servizi condominialiNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026essenziali e a conseguire la condanna alla loro riattivazione e allarestituzione di parte del canone, senza che fosse specificamentededotta – quale autonoma causa petendi – la responsabilità dell’Enteper omissione nell’esercizio dei poteri sostitutivi relativi alla nomina delrappresentante dell’autogestione. Il motivo, nel prospettare comedecisivo il mancato esercizio di tali poteri, introduce, pertanto, unadiversa e nuova causa di responsabilità dell’Ente, eccedente i limitidella domanda originaria.2. Secondo motivo.2.1. Con il secondo motivo ─ rubricato «Art. 360 n. 4 c.p.c. – Nullitàdella sentenza per violazione degli artt. 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c.e 111 Cost.: motivazione apparente per non essersi realmenteconfrontata con le specifiche ragioni di censura di cui ai punti 2-b e 2-c del secondo motivo di appello; motivazione logicamente egiuridicamente insostenibile per aver attribuito all'assegnatario,piuttosto che all'ERAP, la responsabilità della mancata attivazionedell'autogestione cessata a seguito delle dimissioni nel 2020 delrappresentante degli assegnatari» ─ la ricorrente denuncia un vizio dimotivazione apparente o perplessa, assumendo che la Corte territorialenon si sarebbe realmente confrontata con le specifiche critiche mossein appello alla ricostruzione del quadro normativo regionale eall’affermazione di responsabilità della ricorrente per non aversollecitato l’autogestione.Sostiene che la motivazione sarebbe incomprensibile econtraddittoria, in quanto, da un lato, riconduce all’ente poteri divigilanza sulla costituzione dell’autogestione, dall’altro lo dichiaraestraneo al funzionamento successivo, senza spiegare perché gliobblighi di intervento non ricadrebbero anche sulle fasi successive alledimissioni del rappresentante.2.2. Il motivo è inammissibile.Secondo principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte,Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026«la riformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.,disposta dall'art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoniermeneutici dettati dall'art. 12 delle preleggi, come riduzione al"minimo costituzionale" del sindacato di legittimità sulla motivazione.Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionaleche si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, inquanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, purché il viziorisulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confrontocon le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella"mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", nella"motivazione apparente", nel "contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili" e nella motivazione perplessa ed obiettivamenteincomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di"sufficienza" della motivazione» (Cass., Sez. U, Sentenza n. 8053 del07/04/2014, Rv. 629830).Nel caso di specie non è ravvisabile alcuna delle gravi anomalieargomentative individuate in detti arresti; piuttosto, è la censura aporsi chiaramente al di fuori del paradigma tracciato dalle Sezioni Unitenella misura in cui pretende di ricavare un siffatto radicale vizio dellasentenza da elementi estranei alla motivazione stessa: sostenendosiche con essa non ci si sarebbe confrontati con i punti 2-b e 2-c delsecondo motivo di appello, il motivo si pone automaticamente al di fuoridel perimetro del vizio ai sensi del 132 n. 4 c.p.c., perché si fonda suelementi necessariamente tratti aliunde rispetto alla motivazione,quale sarebbero quei punti.Devesi invece ribadire che, perché un vizio di motivazione omessao apparente sia configurabile, occorre che, per ragioni redazionali,sintattiche o lessicali, la motivazione risulti di fatto mancante, nonconsentendo di individuare l’iter logico‑giuridico seguito dal giudice.Non è invece deducibile in sede di legittimità il mero dissenso sulNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026contenuto della valutazione giuridica o fattuale compiuta dal giudice dimerito, che presuppone una motivazione esistente e comprensibile, maritenuta non condivisibile dalla parte.Nella specie la sentenza impugnata dà conto, in modo chiaro eintellegibile, delle ragioni per cui la Corte territoriale ha ritenuto: che ilprincipio affermato da Cass. n. 4574/2018 in tema di autogestionepiemontese sia applicabile, per analogia, anche alla disciplinamarchigiana (art. 20-sexies legge reg. n. 36/2005; art. 7 reg. n.3/2014); che l’ERAP sia estraneo alle obbligazioni assuntedall’autogestione e che l’obbligo di pagamento delle forniture ricada suisingoli assegnatari; che la mancata fruizione dei servizi sia dipesaesclusivamente dalla morosità di questi ultimi verso il fornitore dienergia; che la ricorrente non abbia dimostrato di essersi attivata neiconfronti degli organi dell’autogestione per il ripristino dei servizi.La doglianza, benché formalmente declinata in termini dimotivazione apparente, non censura un difetto strutturale dellamotivazione, bensì la correttezza, sul piano giuridico, dellaricostruzione del quadro normativo e delle conseguenze tratte dallaCorte d’appello, ponendosi, sotto questo profilo, in linea con le critichegià svolte con il primo motivo. Essa, dunque, si muove nella prospettivadi un riesame della quaestio iuris, estraneo all’ambito di applicazionedell’art. 132 c.p.c. e dell’art. 111 Cost. e sovrapponibile, nella sostanza,alle censure di violazione di legge che saranno esaminate nei successivimotivi, ai quali va fatto rinvio.3. Terzo motivo.3.1. Con il terzo motivo ─ rubricato «Art. 360 n. 3 c.p.c. –Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1372, 1575, 1576, 1343c.c. per aver erroneamente ritenuto che il locatore sia tenuto alle soleopere di riparazione e manutenzione del bene locato e non anche arimuovere gli ostacoli alla fruizione dei servizi condominiali già esistential momento in cui è sorto il rapporto, assicurandone il funzionamento,Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026ed altrettanto erroneamente ritenuto che l'inadempienza di alcuniconduttori nell'ambito dello stesso stabile di proprietà dell'Ente locatoreesoneri quest'ultimo dall'obbligo di assicurare agli altri conduttori (noninadempienti) il funzionamento di tali servizi» ─ la ricorrente censurala sentenza per aver ritenuto che la responsabilità del locatore, ai sensidegli artt. 1575 e 1576 c.c., riguardi soltanto le condizioni materialidell’immobile e non anche gli ostacoli alla fruizione dei servizi esistentialla nascita del rapporto (ascensore, luce scale, antenna), e per avereescluso che l’inadempimento di altri assegnatari possa incideresull’obbligo dell’ente‑locatore di garantire al conduttore adempiente taliservizi.3.2. Il motivo è infondato.La Corte d’appello ha richiamato il principio, pacifico ingiurisprudenza, secondo cui l’obbligo del locatore di mantenere la cosain stato da servire all’uso convenuto si estende anche alle parti comunie ai servizi che costituiscono pertinenza o accessorio del bene locato(v. Cass. n. 15372 del 28/06/2010; n. 3454 del 06/03/2012).Ha tuttavia puntualizzato che, nel caso concreto, non era imputataall’Ente l’omissione di opere di manutenzione o riparazione degliimpianti, bensì la mancata eliminazione di ostacoli alla fruizione deiservizi dipendenti dal mancato pagamento delle forniture di energia daparte di una pluralità di assegnatari, con conseguente legittimasospensione del servizio da parte del fornitore.Con tale ricostruzione, lungi dal negare in astratto la riconducibilitàdei servizi comuni nell’area di operatività degli artt. 1575 e 1576 c.c.,la sentenza afferma, in concreto, che il pregiudizio lamentato dallaricorrente non dipende da un inadempimento dell’ERAP rispetto agliobblighi di manutenzione e conservazione della cosa locata, madall’inadempimento, verso un terzo, di altri soggetti (gli assegnatarimorosi), con i quali è intrattenuto un autonomo rapporto obbligatorio.In tal modo la Corte territoriale si è attenuta alla distinzione tra:Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026a) responsabilità del locatore per vizi o difetti della cosa locata odelle sue pertinenze, imputabili al mancato adempimento di obblighi dimanutenzione;b) conseguenze, rispetto al singolo rapporto locatizio, diinadempimenti di terzi nell’ambito di rapporti autonomi, non riferibiliall’ente‑locatore.Il tentativo della ricorrente di far ricadere sull’ERAP, in via diretta,il rischio dell’inadempimento degli altri assegnatari, sulla base del solorapporto di locazione intercorrente con l’Ente, si scontra con la strutturadell’istituto dell’autogestione delineata dalla disciplina regionale (v.infra, motivi quinto e sesto), che attribuisce agli assegnatari la gestionediretta dei servizi comuni e la responsabilità delle obbligazioniconnesse, riservando all’Ente poteri di vigilanza e intervento che non sitraducono, di per sé, in un’obbligazione di garanzia in favore del singoloconduttore.La motivazione della sentenza impugnata, pertanto, non integra ladenunciata violazione degli artt. 1372, 1575, 1576 e 1343 c.c., avendocorrettamente distinto l’ambito di operatività della responsabilità dellocatore e la diversa sfera di rischio connessa alla morosità degliassegnatari rispetto al fornitore.4. Quarto motivo.4.1. Con il quarto motivo ─ rubricato «Art. 360 n. 4 c.p.c. – A)violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia in relazione allacensura di cui al punto 3-b del terzo motivo di appello; B) Nullità dellasentenza per violazione degli artt. 132 c.p.c. 118 disp. att. c.p.c. 112Cost.: motivazione inesistente in relazione alla censura di cui punto 3-b del terzo motivo di appello» ─ la ricorrente deduce che la Corteterritoriale avrebbe omesso di pronunciarsi sulla specifica censura concui si contestava la valutazione, operata dal Tribunale, del lamentato“ridotto godimento” come generico e non plausibile, nonostante leallegazioni relative all’ubicazione dell’alloggio (secondo piano), allaNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026comprovata difficoltà di deambulazione e al venir meno dell’ascensoree della luce scale.4.2. Le censure rimangono assorbite dall’esito dello scrutinio deimotivi che precedono.Ed invero, quanto al dedotto vizio di omessa pronuncia ex art. 112c.p.c., che la Corte d’appello, nel confermare l’insussistenza diresponsabilità dell’ERAP per la mancata fruizione dei servizi comuni, haescluso in radice il fondamento del diritto alla riduzione del canone,arrestando così la propria valutazione su un presuppostologico‑giuridico (assenza di inadempimento del locatore) che rendevasuperfluo approfondire il tema della misura del ridotto godimento, conconseguente assorbimento delle relative doglianze. In tal senso ilmotivo resta assorbito dall’esito negativo dello scrutinio dei motivi cheinvestono la responsabilità dell’Ente.Analogamente deve dirsi quanto al dedotto vizio di motivazione“inesistente” sulla specifica circostanza del pregiudizio.L’accertata condizione di degrado dell’immobile e le difficoltà dideambulazione della ricorrente sono state espressamente consideratedalla Corte territoriale ai soli fini del regolamento delle spese, asostegno della compensazione integrale.5. Quinto motivo.5.1. Con il quinto motivo ─ rubricato «Art. 360 n. 3 c.p.c. –Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 20-sexies legge reg.Marche n. 36/2005 e 7-9-10-12 del regolamento regionale Marche n.3/2014 per aver erroneamente ritenuto applicabile alla fattispecieconcreta la normativa regionale sull'autogestione nonostantel'appartamento condotto dalla ricorrente facesse parte di uno stabileprivo dell'autogestione» ─ la ricorrente sostiene che la Corte d’appelloavrebbe erroneamente applicato la disciplina dell’autogestione,nonostante lo stabile fosse privo di autogestione dal 2020, allorché ilNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026rappresentante degli assegnatari si era dimesso senza esseresostituito, con conseguente impossibilità di attribuire agli assegnatarila gestione dei servizi comuni e di escludere la responsabilità dell’Ente.5.2. Il motivo è infondato.La sentenza impugnata ha accertato che l’immobile oggetto dicausa rientra nel patrimonio di e.r.p. sovvenzionata, per il quale lalegislazione regionale marchigiana prevede il modellodell’autogestione, ed ha rilevato che l’autogestione era stataeffettivamente costituita ed era rimasta operante fino al 2019-2020,allorché il precedente rappresentante degli assegnatari si era dimessosenza essere sostituito. Su tale base, la Corte ha ritenuto che ladisciplina dettata dall’art. 20-sexies legge reg. n. 36 del 2005 e dalregolamento regionale n. 3 del 2014 continui a regolare il modellogestionale dell’immobile, a prescindere dalla contingente vacanzadell’organo rappresentativo, che attiene al malfunzionamentodell’autogestione, non alla sua inesistenza in astratto.La doglianza, nel prospettare la “mancanza” dell’autogestionequale ragione per disapplicare il relativo quadro normativo, finisce perconfondere il presupposto strutturale dell’istituto (che nella speciesussiste: alloggio ERP, regolamento regionale applicabile, assembleadegli assegnatari) con il mero difetto di funzionamento degli organi,che il legislatore regionale affronta mediante l’attribuzione all’Ente dipoteri di vigilanza e, in taluni casi, di intervento sostitutivo (art. 7,commi 4 e 5; art. 10, commi 2, 8 e 9 reg. n. 3/2014), senza peròtrasformare l’ERAP in diretto titolare delle obbligazioni relative ai servizicomuni nei confronti dei singoli assegnatari. Ne consegue che la Corteterritoriale ha correttamente ritenuto applicabile la normativasull’autogestione, utilizzandola come parametro per affermarel’estraneità dell’Ente alle obbligazioni di pagamento delle forniture e,dunque, per escluderne la responsabilità contrattuale verso laricorrente.Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/20266. Sesto motivo.6.1. Con il sesto motivo ─ rubricato «Art. 360 n. 3 c.p.c. –Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 20-sexies legge reg.Marche n. 36/2005 e 7-9-10-12 del regolamento regionale Marche n.3/2014 per aver erroneamente ritenuto l'estraneità dell'ERAPall'autogestione e la conseguente sua terzietà rispetto alle quote nonpagate dai propri assegnatari per i servizi comuni» ─ la ricorrentecontesta l’interpretazione offerta dalla Corte d’appello della disciplinaregionale, sostenendo che dalle norme richiamate emergerebbe, alcontrario, un «diretto coinvolgimento» dell’Ente nella autogestione,con penetranti poteri di intervento, controllo e sostituzione, nonché latitolarità, in capo all’ERAP, del credito verso gli assegnatari morosi perle quote dovute all’autogestione, desumibile in particolare dagli artt.20-undecies legge reg. n. 36/2005 e 12 reg. n. 3/2014.6.2. Il motivo è infondato.La Corte territoriale ha puntualmente richiamato:– l’art. 20-sexies legge reg. Marche n. 36 del 2005, che demandaa un regolamento regionale la disciplina delle modalità d’uso deglialloggi e delle parti comuni, nonché del funzionamentodell’autogestione dei servizi e impianti comuni (lett. b-bis);– l’art. 7 reg. reg. Marche n. 3 del 2014, il quale prevede che «gliassegnatari degli alloggi attivano l’autogestione assumendo la gestionediretta dei servizi e degli impianti comuni del fabbricato», chel’autogestione «ha autonomia amministrativa ed è responsabile degliobblighi fiscali inerenti ai servizi comuni effettivamente gestiti» e chel’Ente «promuove l’attivazione e il funzionamento dell’autogestione»,potendo rinviarne o sospenderne la prosecuzione in caso di particolariesigenze o difficoltà;– l’art. 12 reg. n. 3 del 2014, che, nel disciplinare le“inadempienze”, prevede, al comma 1, che, nel caso in cuiNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026l’assegnatario risulti moroso «nei confronti dell’autogestione o delcondominio», l’Ente «attiva le procedure di risoluzione del contratto …promuovendo le azioni per il recupero coattivo del credito» e, al comma2, che «l’esazione delle quote dovute dagli assegnatari all’autogestioneresta a carico di quest’ultima, fatta salva la comunicazione all’Entedegli assegnatari inadempienti».Alla luce di tale quadro, la Corte d’appello ha ritenuto applicabileanche al caso in esame il principio affermato da Cass. n. 4574 del 2018– in relazione alla legge regionale Piemonte n. 46 del 1995 – secondocui l’autogestione costituisce un organo composto dai soli assegnatari,dotato di autonomia amministrativa, che assume direttamente leobbligazioni verso i fornitori dei servizi comuni, mentre l’Ente gestoreresta estraneo a tali obbligazioni, potendosi al più ritenere che i singoliassegnatari siano obbligati pro quota, analogamente ai condomini neiconfronti dell’amministratore condominiale.Il riferimento, nell’art. 12 reg. n. 3 del 2014 e nell’art. 20-undecieslegge reg. Marche n. 36 del 2005, alla facoltà dell’Ente di attivare leprocedure di risoluzione del contratto e di promuovere azioni per ilrecupero coattivo del credito non implica, come pretende la ricorrente,che l’ERAP sia titolare del credito relativo alle quote dovuteall’autogestione, né che assuma, verso gli assegnatari in bonis, unobbligo di “subentro” nei pagamenti.Come correttamente spiegato dalla sentenza impugnata, tali poteritrovano giustificazione nell’interesse pubblico dell’Ente al correttofunzionamento dei servizi comuni e alla tutela del patrimonio ERP,nonché nell’esigenza di dotarlo di strumenti coercitivi nei confronti degliassegnatari morosi (risoluzione, decadenza, recupero coattivo), senzaperò trasformare l’Ente da soggetto terzo rispetto alle obbligazionidell’autogestione verso terzi in co-debitore solidale verso i fornitori o ingarante del godimento dei servizi per i singoli conduttori.La diversa lettura proposta dalla ricorrente si risolve, dunque, inNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026una interpretazione alternativa del diritto regionale, non necessaria néimposta dal tenore letterale delle norme, che la Corte territoriale hacorrettamente disatteso.Non ricorre, pertanto, alcuna violazione degli artt. 20‑sexies leggereg. Marche n. 36 del 2005 e 7, 9, 10 e 12 reg. n. 3/2014, ma unatipica valutazione ermeneutica, sorretta da argomentazionilogico‑sistematiche e coerente con il precedente di legittimitàrichiamato.7. Settimo motivo.7.1. Con il settimo motivo ─ rubricato «Art. 360 n. 4 c.p.c. – Nullitàdella sentenza per violazione degli artt. 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c.e 111 Cost.: motivazione apparente ed illogica» ─ la ricorrente deducenuovamente un vizio di motivazione apparente, con particolareriguardo al richiamo di Cass. n. 4574/2018 e alla affermata “pienaanalogia” tra la disciplina marchigiana e quella piemontese.7.2. Il motivo è inammissibile, per le stesse ragioni già espostenell’esame del secondo motivo.Anche in questo caso vale il rilievo preliminare e assorbente svoltonello scrutinio di detto motivo, inammissibilmente prospettandosi qualeviolazione dell’art 132 n. 4 c.p.c. un preteso insufficiente ed erroneoesame di un motivo di appello e dunque un vizio che dovrebbe trarsialiunde e non dalla motivazione stessa.Varrà comunque ribadire che la sentenza impugnata espone inmodo non meramente assertivo, ma articolato, le ragioni per cui haritenuto applicabile il principio di diritto enucleato da Cass. n. 4574 del2018, individuando i punti di contatto tra i due sistemi: composizionedell’autogestione; autonomia amministrativa; imputazione delleobbligazioni ai soli assegnatari; estraneità dell’ente gestore alleobbligazioni verso i fornitori. La doglianza si limita a contestare,assertivamente, la correttezza di tale accostamento, ma non offreargomenti che possano giustificare una diversa esegesi.Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026Non ricorre, comunque, certamente, alcuna delle figure di“anomalia motivazionale” rilevanti ai sensi del nuovo testo dell’art. 360,primo comma, n. 5, c.p.c.8. Ottavo motivo.8.1. Con l’ottavo motivo ─ rubricato «Art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c. – A)Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 20-undecies legge reg.Marche n. 36/05 art. 12 regolamento marchigiano n 3/14 per avererroneamente ravvisato, in relazione alle quote dovute dagliassegnatari morosi per i servizi comuni, la titolarità del relativo creditoe la legittimazione ad agire per il recupero in capo non già all'ERAP maall'Autogestione; B) Violazione e/o falsa applicazione dell'art. 12 delledisposizioni sulla legge in generale in relazione alla interpretazionedell'art. 20-undecies legge reg. Marche n. 36/05 e dell'art. 12regolamento regionale 3/14» ─ la ricorrente lamenta che la Corteterritoriale abbia interpretato l’art. 12 reg. n. 3 del 2014 e l’art.20-undecies legge reg. Marche n. 36 del 2005 nel senso che solol’autogestione sarebbe titolare del credito per le quote dei servizicomuni e legittimata all’esazione, mentre l’Ente potrebbe soltantocanoni. Sostiene che la lettera delle norme, che contemplano lamorosità nel pagamento del canone e «delle quote di gestione deiservizi o nei confronti dell’autogestione», conferirebbe all’ERAP latitolarità del credito complessivo, comprensivo delle quote dovuteall’autogestione, e che la Corte avrebbe violato i criteri ermeneutici dicui all’art. 12 disp. prel. forzando la portata letterale delle disposizioni.8.2. Il motivo è inammissibile.La Corte d’appello ha dato conto del tenore letterale dell’art.20-undecies legge reg. n. 36/2005, che disciplina la «morosità»dell’assegnatario «nel pagamento del canone di locazione, delle quotedi gestione dei servizi o nei confronti dell’autogestione», prevedendo,Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026per tali ipotesi, l’attivazione, da parte degli enti gestori, delle proceduredi risoluzione del contratto e di decadenza, nonché la possibilità di pianidi recupero concordati con l’Ente e il recupero, anche rateale, dellesomme non riscosse. Ha poi coordinato tale disposizione con l’art. 12reg. n. 3 del 2014, che, al comma 1, assegna all’Ente il potere diavviare le procedure di risoluzione e di promuovere le azioni per ilrecupero coattivo del credito «previa acquisizione delladocumentazione contabile ed amministrativa idonea fornita dalrappresentante degli assegnatari» e, al comma 2, mantiene in capoall’autogestione l’esazione delle quote dovute dagli assegnatari, fermala comunicazione all’Ente degli inadempienti.Ne ha tratto la conclusione che la normativa regionale trattaunitariamente le ipotesi di morosità nel pagamento dei canoni e dellequote dovute all’autogestione, accomunate dal potere dell’Ente dial profilo dell’esazione e della titolarità del credito verso i singoliassegnatari per le quote dei servizi, tra la sfera dell’autogestione – cuiresta affidata la riscossione ordinaria delle quote e la gestione contabile– e la sfera dell’Ente, che interviene in via patologica, a tutela delcorretto funzionamento del sistema, senza farsi carico delleobbligazioni dell’autogestione verso terzi.L’interpretazione alternativa proposta dalla ricorrente non siconfronta con questa lettura sistematica, ma invoca un diversobilanciamento tra dato letterale e ratio legis.Il fatto che in caso di morosità dell’assegnatario nel pagamentodelle quote dei servizi in comune l’Ente possa procedere alla risoluzionedel contratto di locazione non significa necessariamente che sia l’enteanche il titolare del relativo diritto di credito, corrispondendo, invece,la misura risolutiva all’interesse dell’ente proprietario acché anche iservizi comuni dell’immobile vengano correttamente manutenuti.In ogni caso, come la stessa ricorrente ammette e come sottolineaNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026il Procuratore generale, anche ove si reputasse non correttal’interpretazione dell’art. 12 reg. n. 3 del 2014 resa dalla Corted’appello, la censura difetterebbe di decisività.Resta fermo infatti che, come evidenziato dalla Corte d'appello, lamancata fruizione dell’ascensore e della luce scale da partedell’assegnataria non è riconducibile ad una inadempienza dell’enteproprietario, in quanto tali servizi sono stati sospesi solo a cagione delmancato pagamento delle spese di elettricità da parte di molti degliassegnatari, sicché il fornitore dell’energia ha provveduto a bloccarel’utenza.9. Nono motivo.9.1. Con il nono motivo ─ rubricato «Art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c. A)Nullità della sentenza per violazione degli artt. 132 c.p.c., 118 disp.e/o falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c.» ─ la ricorrente torna adenunciare un vizio di motivazione apparente e illogica, nonché laviolazione dell’art. 100 c.p.c., assumendo che la sentenza avrebbeerroneamente escluso la responsabilità dell’ERAP per la mancatariattivazione dei servizi, nonostante l’Ente fosse dotato di poteri diintervento sostitutivo e di recupero delle morosità, e che avrebbetravisato la portata della domanda.9.2. Il motivo è inammissibile.Per quanto attiene al dedotto vizio di motivazione, valgono leconsiderazioni già svolte in ordine ai motivi secondo e settimo: lasentenza esibisce una motivazione pienamente comprensibile e noncontraddittoria sul punto, avendo chiarito che l’Ente è estraneo alleobbligazioni dell’autogestione verso i fornitori e che, in assenza di unaspecifica domanda volta a far valere una responsabilità(extracontrattuale) da omissione nell’esercizio di poteri pubblici, nonpuò essere chiamato a rispondere in via contrattuale verso il singoloassegnatario per la mancata fruizione dei servizi comuni.Numero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026Quanto al richiamo all’art. 100 c.p.c., la doglianza non individua uneffettivo profilo di violazione del requisito dell’interesse ad agire,limitandosi a contestare il mancato riconoscimento, in capo all’Ente,della legittimazione passiva rispetto alle domande proposte; essa,pertanto, si risolve in una contestazione della decisione di merito sullariconducibilità dei disservizi lamentati alla sfera di responsabilitàdell’ERAP, già ampiamente scrutinata nei motivi precedenti, ai quali puòfarsi rinvio.10. Conclusioni.Alla luce delle considerazioni che precedono il ricorso deve esserein definitiva rigettato.Alla soccombenza segue la condanna della ricorrente alla rifusionedelle spese processuali, liquidate come da dispositivo.11. Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1,comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo atitolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per ilricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13. P.Q.Mrigetta il ricorso.Condanna la ricorrente al pagamento, in favore dellacontroricorrente, delle spese processuali, che liquida in euro 2.600 percompensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agliesborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge.Ai sensi dell'art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dàparte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione TerzaNumero registro generale 17425/2025Numero sezionale 1337/2026Numero di raccolta generale 11455/2026Data pubblicazione 28/04/2026Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 15 aprile 2026.Il Consigliere estensore Il PresidenteEmilio [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 11455/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris