Cassazione n. 31330/2025

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 27254/2020 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA]' SRL, rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -ricorrente- contro AGENZIA DELLE ENTRATE, con l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (ADS80224030587) che lo rappresenta e difende -controricorrente- avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Piemonte, sede in TORINO n.306/2020 depositata il 18/05/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/11/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., proprietaria di un’unità immobiliare urbana a Verbania destinata all’attività turistico-ricettiva “[OSCURATO:PERSONA]”, ha presentato il 14 aprile 2016 una variazione catastale tramite DOCFA, indicando una rendita pari a 44.122 euro. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate – [OSCURATO:PERSONA] di Verbania – ha rettificato la rendita a seguito di sopralluogo, notificando nel 2017 un avviso di accertamento con nuova rendita pari a 57.300,oo euro, confermando i costi di costruzione indicati nel DOCFA e aggiungendo il valore delle 220 case mobili presenti nel complesso, quantificate a 5.000,ooeuro ciascuna. 2. La società contribuente ha proposto impugnazione e la CTP, con la sentenza n. 16/2018 del 22 marzo 2018, ha rigettato il ricorso. 3. La società ha indi interposto appello e la CTR, con la sentenza in epigrafe indicata, ha rigettato le doglianze, rilevando che le case mobili costituiscono vere e proprie unità abitative complete di impianti e garantiscono l’abitabilità, e che la loro semplice installazione non ne esclude la natura di costruzioni ai fini catastali, soprattutto se collegate a reti permanenti. La CTR ha escluso che possano essere assimilate agli imbullonati, riservati a parti del processo produttivo, e ha ritenuto quindi che l’ufficio avesse correttamente applicato il procedimento indiretto, attribuendo a ciascuna delle 220 unità un valore di 5.000,oo euro con deprezzamento del 40%, ritenendo la stima coerente con lo stato e la resa superiore rispetto a una piazzola di campeggio. 4. Avverso la suddetta sentenza di gravame la società contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a n. 4 motivi, cui ha resistito con controricorso l’Agenzia delle Entrate. 5. Successivamente la società contribuente ha depositato memoria illustrativa [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, comma 21, della legge n. 208/2015, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. 1.1. Il primo motivo di ricorso della [OSCURATO:SOCIETA]. contesta la sentenza della CTR del Piemonte che ha escluso le mobil-home dall’applicazione della disciplina sugli imbullonati prevista dall’art. 1, comma 21, della Legge n. 208/2015. La società sostiene che la Commissione ha erroneamente basato l’esclusione sulla connessione al suolo, sugli allacci e sull’uso permanente, trascurando la vera funzione delle mobil-home nel ciclo produttivo dell’attività turistico - ricettiva del campeggio. Secondo il ricorso, le mobil - home costituiscono parte integrante del processo produttivo, fornendo alloggi per i clienti e contribuendo all’offerta complessiva dei servizi turistici, e pertanto dovrebbero essere considerate impianti o attrezzature funzionali, soggetti alla disciplina degli imbullonati. 2. Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta la nullità della sentenza per violazione dell’art. 132 c.p.c., n. 4, c.p.c. e dell’art. 36 d.lgs. 31 dicembre 1992 n. 546, in coerenza con l'art. 111 della Costituzione, in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c., per motivazione illogica, incoerente e apparente. 2.1. La società sostiene che la Commissione abbia omesso di valutare la funzione produttiva delle mobil-home, concentrandosi invece su elementi strutturali e catastali irrilevanti, come gli allacci e l’uso permanente, ignorando il loro ruolo strumentale nel ciclo produttivo turistico-ricettivo. Inoltre, la motivazione risulta contraddittoria: la CTR afferma che le mobil - home non sono stabilmente ancorate al suolo, ma le considera comunque a tutti gli effetti come case, creando un’incoerenza logica in quantola stabilità è requisito necessario per l’inquadramento come costruzione ai sensi della Circolare 2/E/2016. 3. I primi due motivi possono essere trattati insieme, in quanto strettamente connessi, e non meritano accoglimento. 3.1.Va rammentato che l’art. 1 c. 21 legge 28 dicembre 2015, n. 208 recita testualmente: “21.A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limiti dell'ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo.”. 3.2. Le case mobili devono essere considerate ai fini della stima catastale perché costituiscono vere e proprie unità recettive con funzione alloggiativa, complete di impianti , rappresentando una parte essenziale della redditività dell’attività turistica. Il loro collegamento stabile a reti di acqua, energia e gas ne conferma l’uso continuativo e permanente, a differenza degli imbullonati, che sono strumenti o impianti funzionali al processo produttivo senza autonomia abitativa o reddituale. Dal punto di vista catastale, le mobil-home hanno natura di costruzioni e possono essere valutate con il procedimento indiretto per determinare la rendita dell’immobile, mentre gli imbullonati sono beni strumentali inseriti nel ciclo produttivo e seguono criteri di stima diversi. In sostanza, le mobil - home sono stabili, autonome e contribuiscono direttamente alla capacità reddituale complessiva dell’attività, caratteristiche che non si riscontrano negli imbullonati. 3.3. Deve quindi essere affermato il seguente principio di diritto: ”Le case mobili (mobil-home) utilizzate nell’ambito di attività turistico-ricettive devono essere considerate ai fini della stima catastale, in quanto autonome, stabili e complete di impianti, contribuendo direttamente alla capacità reddituale dell’unità immobiliare, e non rientrano nella categoria degli imbullonati ai sensi dell’art. 1 c. 21 legge 28 dicembre 2015, n. 208, riservata a beni strumentali al processo produttivo privi di autonomia abitativa o reddituale”. 4. Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta l’omesso esame circa un fatto decisivo in relazione all’art. 360, c. 1, n. 5, c.p.c. 4.1. La società sostiene che la Commissione tributaria non abbia valutato se le case mobili facciano parte del ciclo produttivo complessivo del [OSCURATO:PERSONA], comprendente servizi turistici e ricreativi, né abbia considerato che le mobil-home sono prive di autonomia funzionale e reddituale, funzionando solo all’interno della struttura. Inoltre, non sarebbe stata considerata la variabilità nel tempo del numero delle unità mobili, soggette a spostamenti e manutenzione, che rende impossibile una valorizzazione stabile basata sul costo di costruzione. Secondo la ricorrente, l’omesso esame di questi elementi avrebbe dovuto indurre all’applicazione della disciplina degli “imbullonati”, con conseguente esclusione delle case mobili dalla determinazione della rendita catastale. 4.2. Il motivo è inammissibile, in quanto oggetto di doppia pronuncia conforme di merito: la censura si scontra con il divieto di cui all’art. 348 terc.p.c. in presenza di c.d. doppia conforme, e senza che la ricorrente abbia dimostrato una divergenza delle ragioni di fatto alla base delle due decisioni di merito (Cass. 28/05/2024, n. 14846). Non corrisponde al vero che le sentenze abbiano espresso valutazioni diverse su tale questione fattuale, atteso che i due giudici di merito ne hanno rilevato le caratteristiche di stanzialità sotto diversi profili e che la variabilità del numero (che il ricorrente lamenta non essere stata presa in considerazione) è questione del tutto ulteriore. 4.3. In ogni caso la questione è anche infondata, per quanto già rilevato con riferimento al primo motivo, e considerato che la eventuale variazione numerica ben può essere oggetto di nuova dichiarazione. 5. Con il quarto motivo di ricorso, si deducela violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunziato di cui all'art. 112 c.p.c. consistente in omessa pronunzia, in relazione all'art. 360, n. 3 e 5, c. p. c., nonché il difetto di motivazione dell'avviso di accertamento, nonché per violazione e falsa applicazione dell'art. 29 del reg. n. 1142/1949 in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c. 5.1. In particolare, [OSCURATO:SOCIETA]. contesta la sentenza della CTR per omessa pronuncia e difetto di motivazione riguardo all’errata applicazione del saggio di redditività del 2% utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per determinare la rendita catastale degli immobili di categoria D. La società sostiene che il tasso del 2% non tenga conto delle modifiche introdotte dal decreto l egge n. 201/2011, che ha aggiornato il moltiplicatore da 50 a 65, e che secondo il calcolo corretto il saggio di redditività avrebbe dovuto essere compreso tra 1,54% e 1,67%. Inoltre, rileva la violazione dell’art. 29 del Regolamento n. 1142/1949, che prescrive che il saggio debba essere determinato in base alle caratteristiche dell’immobile e ai tassi di capitalizzazione applicabili a investimenti analoghi, non come percentuale fissa per categoria catastale. 5.2. Il motivo non merita accoglimento. 5.3. Va rammentato che l’art. 29 del reg. n. 1142/1949 recita: “Il saggio di interesse da attribuire al capitale fondiario per determinarne la rendita è il saggio di capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per oggetto uniti immobiliari analoghe. Qualora si tratti di unità immobiliari che a causa delle loro caratteristiche o destinazione, siano per se stesse non suscettibili di dare un reddito in forma esplicita, si devono, invece, tener presenti i saggi di capitalizzazione che risultano attribuiti dal mercato ad investimenti concorrenti con quello edilizio. Le spese o perdite eventuali, escluse soltanto quelle relative alla imposta fabbricati, alla relativa sovraimposta ed ai contributi di ogni specie, devono essere determinate con il metodo indicato nell'art. 20 e seguenti. In tali casi può indicarsi solo la quota parte del reddito lordo che corrisponde al complesso delle dette perdite e spese eventuali, determinandolo con apprezzamento sintetico sulla base dei dati raccolti per unità immobiliari analoghe.” 5.4. La CTR, confermando la correttezza dei dati e dei criteri adottati dall’Agenzia delle Entrate, ha implicitamente riconosciuto l’applicazione del tasso del 2%, proposto dalla stessa proprietà nel DOCFA, così come corretta. Il saggio di fruttuosità per gli immobili di categoria D è determinato uniformemente e autoritativamente al 2%, senza discrezionalità del giudice. Le contestazioni della ricorrente, basate sul diverso moltiplicatore introdotto dal D.L. 201/2011 e sul calcolo “inverso”, risultano irrilevanti poiché il decreto mirava ad aggiornare i moltiplicatori per la rendita catastale e non a modificare il saggio di redditività, che resta fissato dalla normativa catastale e confermato dall’ufficio. La pretesa di un saggio inferiore non trova quindi fondamento giuridico, e l’argomentazione della ricorrente appare contraddittoria e priva di rilevanza rispetto ai dati e alla redditività effettiva delle unità immobiliari. 5.5. Anche il quarto motivo va quindi rigettato. 6. In conclusione il ricorso va rigettatonella sua interezza. 7. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo. 8. In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presupposti processuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1- quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115. P.Q.M La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro5.100,00 per compensi oltre alle spese prenotate a debito. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il