Cassazione n. 34218/2025

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.13826/2021 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA , V ia [OSCURATO:PERSONA] 27, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende. -RICORRENTE- contro [OSCURATO:PERSONA] S.P.A., elettivamente domiciliata in ROMA , [OSCURATO:PERSONA] 27, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che larappresenta e difende . -CONTRORICORRENTE- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di ROMA n. 120/2021,depositata il 08/01/2021 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/10/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con sentenza n. 120/2021, la Corte di appello di Roma ha confermato la decisione con cui il tribunale aveva condannato [OSCURATO:PERSONA] al pagamento di € 40.000,00 a titolo di provvigione per la mediazione svolta dalla [OSCURATO:PERSONA] S.P.A. (Gabetti), in occasione del perfezionamento del preliminare di vendita immobiliare del 2.8.2011. Il giudice distrettuale ha ritenuto generica la contestazione della conformità all’originale delle copie dei documenti prodotti dalla Gabetti e della sottoscrizione apposte in calce alle scritture , e pienamente dimostrato lo svolgimento d ella mediazione, risultando dallo scritto l’impegno di [OSCURATO:PERSONA] a versare € 60.000,00 per la conclusione dell’affare. Ha affermato che le parti avevano concluso un preliminare completo di tutti gli elementi essenziali, negando che la Gabetti avesse violato gli o bblighi i nformativi riguardo alla condizione giuridica dell’immobile, poiché le trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile erano state effettuate dopo la conclusione del contratto. Per la cassazione della pronuncia [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso in quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso. Le parti hanno illustrato le rispettive difese con memorie ex art. 380 bis 1 c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] ha depositato conclusioni scritte. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 324, 342, 345 e 112 c.p.c., sostenendo che era passata in giudicato, poiché non impugnata dalla Gabetti, la qualificazione del contratto intermediato come preliminare di preliminare, che non dava diritto alla provvigione, e che era precluso al giudice d’appello la diversa qualificazione del medesimo contratto come preliminare di vendita immobiliare. Il motivo è infondato. La domanda di pagamento era stata accolta in primo grado, affermando che le parti ave vano concluso un preliminare di preliminare. Detta qualificazione non era stata impugnata e tuttavia [OSCURATO:PERSONA], nel contestare integralmente la domanda, anche riguardo all’effettivo perfezionamento del contratto, aveva rimesso al giudice d’appello il riesame complessivodei fatti costitutivi della domanda . La Corte distrettuale si è limitata a rivalutare le clausole già esaminate dal tribunale, che aveva escluso la natura di preliminare in presenza dell’accollo del mutuo da parte della promissaria acquirente, senza valorizzare elementi ulteriori e diversi da quelli presi in considerazione dal primo giudice, essendo la natura del contratto presupposto necessario per la decisione sul gravame e sulla spettanza della provvigione. Non era, dunque,preclus a la diversa qualificazione dell’operazione negoziale: è fatto salvo il potere del giudice d'appello di qualificare il rapporto dedotto in giudizio in modo diverso rispetto a quanto prospettato dalle parti o ritenuto dal giudice di primo grado, purché non introduca nel tema controverso nuovi elementi di fatto, lasci inalterati il "petitum" e la "causa petendi" ed eserciti tale potere- dovere nell'ambito delle questioni, riproposte con il gravame, rispetto alle quali laqualificazione giuridica costituisca la necessaria premessa logico-giuridica, dovendo, altrimenti, la questione preliminare formare oggetto di esplicita impugnazione ad opera della parte risultata soccombente sul punto (Cass. 32932/2024; Cass. 10402/2024; Cass. 3893/2020; Cass. 10617/2012; Cass.12875/2019). 2. Il secondo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo e la violazione degli artt. 115, 116 c.p.c., 1372 e 2932 c.c. Con esso la ricorrente lamenta che la Corte di merito, nel ritenere perfezionato un preliminare, avrebbe omesso di considerare la clausola contrattuale che prevedeva che parte del prezzo fosse versato con accollo del mutuo bancario, rich iedendo , quale condizione sospensiva di efficacia de l la proposta, il consenso della banca. Si sostiene che, dato il rilevante importo del mutuo, tale consenso non sarebbe stato prestato, rendendo il vincolo negoziale non coercibile. Il motivo è in parte inammissibile e, sotto altro profilo, infondato. Il ricorso riporta solo per stralci il contenuto della proposta irrevocabile, non con s entendo di stabilire se effettivamente l’efficacia della proposta fosse subordinata alla condizione di avvenuta accettazionedell’accollo del mutuo, circostanza di cui non fa alcuna menzione la sentenza, che – al contrario - ha dato conto dell’esistenza di tutte le condizioni di esigibilità della provvigione in virtù dell’avvenuta comunicazione di accettazione della proposta di acquisito. La ricorrente, dolendosi del mancato esame di circostanze decisive (la presenza di una condizione sospensiva di efficacia della propostae l’impossibilità di beneficiare dell’accollo del mutuo ) , era tenuta ad indicare , in ossequio al disposto degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, c.p.c., il "fatto storico", il cui esame sarebbe stato omesso, il "dato", testuale o extratestuale, da cui esso risultava esistente, il "come" e il "quando" tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua "decisività", non essendo sufficiente che la circostanza asseritamente non valutata risultasse dagli atti (Cass. Su 8053/2014). Difetta, infine, la stessa decisività della circostanz e asseritamente pretermessa, posto che - esclusa l’apposizione di una condizione sospensiva - la sola presenza di una clausola di accollo non pregiudica di per sé il carattere vincolante del contratto, né il consistente importo del mutuo può da solo costituire un ostacolo all’assunzione del debito, venendo – di norma - a dipendere dalla solvibilità dell’assuntore e dalle garanzie prestate. 3. Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 115, 116 c.p.c., 1341, 1469 bis e 2697 c.c. e l’omessa valutazione di un fatto decisivo, per aver la Corte di appello violato il giudicato interno riguardo al mancato perfezionamento del contratto, avendo il Tribunale, con statuizione non impugnata, ritenuto che le parti avessero concluso solo un preliminare di preliminare, non integrante un vero e proprio affare ai fini della spettanza della provvigione. Il quarto motivo denuncia la violazione degli artt. degli artt. 115, 116 c.p.c., 1341, 1469 bis e 2697 c.c. nonché l’omessa valutazione di un fatto decisivo, per aver la Corte d’appello riconosciuto il diritto alla provvigione, trascurando che la promittente venditrice non aveva adempiuto l'obbligo di stipulare il rogito notarile fissato per il giorno 30 ottobre 2011, poiché già il 12 ottobre 2011 aveva promesso in vendita ad un terzo il bene. Assume la ricorrente di essersi impegnata a versare la provvigione non appena avesse avuto conoscenza dell'accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore e che il contratto riconosceva al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso dal contratto, con clausola che doveva essere dichiarata nulla, perché vessatoria. Lamenta la totale assenza di prova della conclusione del contratto di venditae dell’attività di mediazione, evidenziando che il tribunale aveva accertato , con statuizione passata in giudicato, che il promittente venditore ave va dolosamente esercitato il recesso dal contratto. I due motivi, che possono essere esaminati congiuntamente, vanno respinti per le ragioni che seguono. Si è già evidenziato che nessun giudicato interno si era formato sulla qualificazione del contratto come preliminare di preliminare; la stipula di preliminare di vendita completo di tutti gli elementi essenziali, oltre che pienamente efficace , dava diritto alla provvigione (Cass. 30083/2019; Cass. 22273/2010; Cass.7994/2009; Cass. 11467/2001). Non può censurarsi ai sensi dell’art. 115 e 116 c.p.c. che il giudice abbia ritenuto proficuamente svolta l’attività di mediazione e provata la conclusione del contratto. L ’art. 116 c.p.c. può essere invocato per denunciare che, nell’esaminare una prova, il giudicante non abbia operato - in assenza di diversa indicazione normativa - secondo il suo "prudente apprezzamento", o quando abbia disatteso il criterio di apprezzamento di una prova soggetta ad una specifica regola di valutazione; la violazione dell’art. 115 c.p.c. sussiste solo se la causa sia stata decisa sulla base di prove non dedotte dalle parti o acquisite d’ufficio nei casi in cui non sono conferiti al giudice poteri officiosi di indagine (Cass. s.u. 20867/2020; Cass. 16016/2021). Nessuna delle due previsioni è invocabile per contestare le conclusioni che la sentenza abbia tratto dagli elementi acquisiti al processo (Cass. 11892/2016; Cass. 13960/2014; Cass.26965/2007), censura che è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Cass. SU 20867/2020). 3.1 L’esistenza e la vessatorietà d i una clausola che prevedeva il pagamento della provvigione anche nell'ipotesi di mancato perfezionamento del contratto appaiono questioni non esaminat e nella sentenza di appello, né il ricorso specifica dove e quando sarebbero stat e dibattut e tra le parti, richiedendo il loro esame nuovi accertamenti in fatto preclusi in cassazione, dovendosi previamente indagare la volontà delle parti per stabilire se effettivamente avessero inteso riconoscere la provvigioneanche in deroga all’art. 1755 c.c., indagine che è riservat a al giudice di merito. Non rileva che la nullità contrattuale sia rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado, poiché tale rilievo presuppone , nella specie, un accertamento precluso in questa sede, dovendo la nullità risultare ex actis(Cass. 7048/2016). Nessuna indicazione offre il ricorso neppure riguardo all ’esercizio del recesso o a presunti inadempimenti del promittente venditore: la ricorrente, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità pernovità dell e censure , avrebbe dovuto allegare l'avvenuta deduzione dellaquestione dinanzi al giudice di merito ed indicare in quale atto del giudizio precedente lo avesse fatto, per dar modo di controllare "ex actis" la veridicità di tale asserzione (Cass.27568/2017; Cass. 1435/2013). Eventuali inadempimenti del promittente venditore, quale la stipula con terzi di un preliminare di vendita dell’immobile già promesso alla ricorrente, non potevano pregiudicare il diritto del mediatore alla provvigione, poiché agli effetti dell’art. 1755c.c. l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica del negozio, la risoluzione o il risarcimento del danno(Cass. 20132/2022). 4. Il quinto motivo denuncia la violazione dell’art. 214 c.p.c. , sostenendo che il disconoscimento della conformità delle copie agli originali e delle sottoscrizioni appost e in calce ai documenti depositati dalla Gabetti era rituale e impediva l’utilizzabilità del le scritture, non essendo imposto un più gravoso onere di specific ità della contestazione. Il motivo è infondato. La sentenza ha spiegato che l’irritualità del disconoscimento discendeva dal fatto che la ricorrente si era limitata a negare la conformità delle copie agli originali e le sottoscrizioni apposte sui documenti in modo del tutto generico, senza spiegare quali fossero le ragioni dell'asserita difformità, limitandosi ad un a cont e stazione indistinta e cumulativa di 21 documenti diversi. Le stesse deduzioni illustrate in ricorso e la formula del disconoscimento effettuato confortano le conclusioni della Corte di merito, che è conforme al costante orientamento di questa Corte a mente del quale l'onere, ex art. 2719 c.c., di disconoscere “espressamente” la copia fotostatica di una scrittura implica che ildisconoscimento sia fatto in modo formale e specifico, con una dichiarazione che, in relazione ad uno o più determinati documenti prodotti in copia, contenga una non equivoca negazione della loroconformità all'originale e la precisazione degli aspetti per i quali si assume tale difformità (Cass. 4912/2017; Cass.16557/2019; Cass. 27633/2018). Sia il disconoscimento della conformità di una copia all’originale che la contestazione della firma sono inoltre disciplinate dagli artt. 214 e 215 c.c. e quindi sono soggette all’onere di tempestivo disconoscimento. La copia fotostatica non autenticata si ha –difatti - per riconosciuta, tanto nella sua conformità all'originale quanto nella scrittura e sottoscrizione, se non venga contestata in modo formale e inequivoco alla prima udienza, o nella prima risposta successiva alla sua produzione (Cass. 13425/2014; Cass. 3540/2019; Cass.4053/2018). La contestazione del documento, pur non richiedendo formule sacramentali o vincolate, deve comunque rivestire i caratteri della specificità e della determinatezza e non risolversi in espressioni di stile (Cass. 1537/2018); è inidonea una contestazione generica oppure implicita, perché frammista ad altre difese o meramente sottintesa in una diversa versione dei fatti (Cass. 12448/2012; Cass. 17313/2021). Il ricorso è, pertanto, respinto, con aggravio delle spese di lite. Si dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali, pari ad € 4500,00 per compensi ed € 200,00 per esborsi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%. Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso