Cassazione n. 15634/2026

t’ultiminella qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Roma, viaGermanico n. 101, presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA].G.IM. – [OSCURATO:PERSONA] S.p.A. in liquidazione, inpersona del suo legale rappresentante pro – tempore,rappresentata e difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente e ricorrente incidentale -Numero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026avverso la sentenza della Corte d’appello di Caltanissetta n.576/2020, pubblicata il 21 ottobre 2020;udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienzadel 26 febbraio 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA];viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dalP.M. ex art. 378, primo comma, c.p.c., in persona della SostitutaProcuratrice generale dott.ssa [OSCURATO:PERSONA]Erba, che hachiesto l’accoglimento per quanto di ragione del primo motivo delricorso, con l’assorbimento dei rimanenti motivi; conclusioniribadite nel corso dell’udienza pubblica;lette le memorie illustrative depositate nell’interesse deiricorrenti principali e della controricorrente e ricorrenteincidentale, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.;sentiti, in sede di discussione orale all’udienza pubblica,l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] – per delega dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] – per iricorrenti principali e l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] per la controricorrentenonché ricorrente incidentale.1.– Con atto di citazione notificato il 13/17 luglio 2001, laLuigi [OSCURATO:PERSONA] S.a.s. conveniva, dinanzi al Tribunale diCaltanissetta, tra gli altri, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eCalogero Serrafino, chiedendo che i convenuti fossero condannatial rilascio degli immobili, di cui avevano avuto la disponibilitàsenza causa, e al pagamento dell’indennità di occupazione dalmomento della consegna sino all’effettiva restituzione.Numero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026Si costituivano separatamente in giudizio [OSCURATO:PERSONA] eCalogero Serrafino, i quali contestavano le avverse pretese,sostenendo che l’acquisizione della disponibilità degli immobili eraavvenuta in ragione della stipula dei contratti definitivi di venditarispettivamente in data 8 novembre 1976 e 18 settembre 1976, e– in via riconvenzionale – chiedevano che fosse accertatal’avvenuta vendita e, in subordine, che fosse disposta l’esecuzionein forma specifica dei contratti preliminari, specificando che detticontratti, conclusi con scrittura privata, avevano previsto iltrasferimento della proprietà immobiliare entro il 29 settembre1979, ossia entro il termine di un mese dalla stipula dei contrattidefinitivi di mutuo tra [OSCURATO:PERSONA] e l’istituto mutuante del 29agosto 1979, o – comunque – che fosse accertato l’acquisto perusucapione degli immobili e che fosse disposto il risarcimento deldanno per inadempimento della promittente venditrice.Con ulteriore atto di citazione notificato nel settembre 2001,[OSCURATO:PERSONA] conveniva, davanti allo stesso Tribunale, laLuigi [OSCURATO:PERSONA] S.a.s., al fine di sentire pronunciare iltrasferimento coattivo del cespite immobiliare promesso invendita, in forza del preliminare di vendita concluso il 25 ottobre1976, previa determinazione del prezzo in ragione del d.m.vigente all’epoca della stipula del preliminare, eccependo di averpagato interamente le rate di mutuo poste a proprio carico.Riuniti i giudizi, era disposto l’espletamento di consulenzatecnica d’ufficio.Nelle more del giudizio interveniva quale successore, insostituzione della [OSCURATO:PERSONA] S.a.s., la [OSCURATO:SOCIETA].Numero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026S.p.A., la quale si riportava alle conclusioni già rassegnate dallasua dante causa.Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 451/2013,depositata il 20 maggio 2013, rigettava le domande avanzatedalla [OSCURATO:PERSONA] S.a.s., cui era subentrata laSO.G.IM., ed accoglieva – per converso – le domande proposte daGiuseppe Gruttadauria, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],disponendo il trasferimento degli immobili emarginati esubordinando l’efficacia dei trasferimenti al pagamento degliinteressi compensativi al tasso legale rispettivamente sulle sommedi euro 15.996,59, euro 15.894,84 ed euro 15.727,25 via viaridotte per effetto del pagamento delle rate di mutuo dalla data diconsegna degli immobili fino all’integrale pagamento del prezzo divendita.2.– Con atto di citazione del 23 maggio 2014, proponevanoappello avverso la pronuncia di prime cure [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] nonché [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eAngela Serrafino, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], lamentando:1) che il prezzo avrebbe dovuto essere determinato applicando icriteri di cui ai dd.mm. 27 febbraio 1975 e 3 ottobre 1975 e allalegge n. 513/1977; 2) che, in subordine, ove fossero stati ritenutiapplicabili i parametri indicati dal d.m. n. 822/1978, il prezzoavrebbe dovuto essere adeguato al costo in concreto finanziato;3) che la domanda volta ad ottenere la corresponsione degliinteressi compensativi era stata spiegata tardivamente; 4) che, inogni caso, tali interessi non erano applicabili alla stregua dellanatura di edilizia economico-popolare degli immobili oggetto dicausa.Numero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026Resisteva al gravame la [OSCURATO:SOCIETA]., la quale instavaper l’inammissibilità o il rigetto dell’appello e, in via incidentale,chiedeva che il prezzo delle vendite tenesse conto delle maggioridimensioni effettive dei cespiti, con l’imputazione delle sommedovute, prima, agli interessi compensativi già maturati e, perl’eccedenza, al capitale.Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello diCaltanissetta, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appelloprincipale e l’appello incidentale, confermando la pronunciaimpugnata.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di meritorilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che daicontratti preliminari di vendita risultava che gli atti pubblicidefinitivi tra la società costruttrice e gli acquirenti avrebberodovuto stipularsi entro il 29 settembre 1979, ossia entro 30 giornidalla data di stipula dei mutui, mentre, con riferimento al prezzodi vendita degli appartamenti, emergeva che il corrispettivo nonera stato determinato se non per relationem, mediante il rinvio aldecreto ministeriale (di edilizia economico-popolare) vigente alladata in cui avrebbero dovuto essere stipulati i definitivi; b) che,pertanto, il decreto ministeriale applicabile alla fattispecie eraquello recante il n. 822/1978; c) che il richiamo al d.m. vigente almomento della stipula dei definitivi doveva intendersi nel sensoche il costo massimo finanziabile rappresentasse l’unicoparametro di riferimento per la determinazione del prezzo; d) che,dunque, correttamente il consulente tecnico d’ufficio avevaragguagliato e quantificato la somma corrispondente al 25% delprezzo dovuto da ciascun promissario acquirente,Numero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026pedissequamente considerando nel computo anche le superficinon residenziali, vale a dire logge, balconi, cantine o soffitte,autorimesse, androni di ingresso, porticati liberi, volumi tecnici,escludendo però le scale, l’ascensore e le terrazze di copertura perdeposito idrico; e) che correttamente, poi, erano stati calcolati gliinteressi compensativi al tasso legale sugli importi residui diragguaglio (recte conguaglio) aggiuntivo dovuto alla venditrice,posto che le parti avevano inteso determinare la quota da pagareall’impresa alla data individuata del 29 settembre 1979 e che,nelle more, i promissari acquirenti si erano immessi nel godimentodegli immobili.3.– Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorsoper cassazione, affidato a quattro motivi, [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] nonché [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eAngela Serrafino, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA].Ha resistito, con controricorso, l’intimata [OSCURATO:SOCIETA]. – [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione, che – a sua volta –ha proposto ricorso incidentale, articolato in un unico motivo.4.– Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378,primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascrittein epigrafe.I ricorrenti principali e la controricorrente nonché ricorrenteincidentale hanno depositato memorie illustrative, ai sensi dell’art.378, secondo comma, c.p.c.Numero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Anzitutto devono essere affrontate le eccezionipregiudiziali di inammissibilità del ricorso, come sollevate dallacontroricorrente.1.1.– Tali eccezioni sono infondate.Quanto al rilievo secondo cui il ricorso sarebbeinammissibile, poiché non sarebbero stati riportati il contenuto deimotivi di appello a suo tempo proposti e le motivazioni con cui laCorte d’appello aveva rigettato i suddetti motivi, in violazione delprincipio di autosufficienza, si rileva che, nel corpo dell’attointroduttivo del giudizio di legittimità, sono sinteticamenteindicate le censure sollevate in sede di gravame, davanti allaCorte d’appello di Caltanissetta, e – con riferimento a ciascunmotivo di ricorso – sono indicate le statuizioni della sentenzaimpugnata verso cui sono indirizzate dette doglianze.In ordine all’obiezione a mente della quale la stesura delricorso non rispetterebbe le “istruzioni” contenute nel Protocollod’intesa del 17 dicembre 2015 fra la Corte di cassazione e ilConsiglio nazionale forense, si osserva che tale protocollo non puòradicare, di per sé, sanzioni processuali di nullità, improcedibilità oinammissibilità che non trovino anche idonea giustificazione nelleregole del codice di rito (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 21831 del29/07/2021).2.– Tanto premesso, con il primo motivo i ricorrentiprincipali denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4,c.p.c., la violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. edell’art. 111, sesto comma, Cost., per avere la Corte di meritoadottato una motivazione assente e/o apparente e/o carente, conNumero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026la conseguente nullità della sentenza, con precipuo riguardo allecontestazioni svolte in sede di gravame in ordine: A) al fatto che ipreliminari di vendita quantificassero il prezzo in misura pari alfinanziamento regionale, ossia al mutuo bancario acceso confinanziamenti della Regione; B) al fatto che il rinvio operato neipreliminari al futuro d.m. vigente al momento in cui le venditedefinitive avrebbero dovuto essere concluse sarebbe stato nullo,per contrasto con altra clausola presente nei preliminari, cheprevedeva un prezzo composto dal 25% in contanti all’atto dellarealizzazione dei lavori e da un saldo del 75% da corrisponderemediante pagamento della quota parte del mutuo fondiario atasso agevolato, che sarebbe stato erogato dall’istituto mutuante;C) alla circostanza che l’eventuale applicazione del d.m. avrebbedovuto essere totale e non parziale, con specifico riferimento allaprevisione di cui all’art. 10, secondo cui, ai fini dei limiti massimidi costo, i progetti avrebbero dovuto essere corredati dai datimetrici e parametrici; D) alla circostanza che gli interessicompensativi non sarebbero stati dovuti, in quanto richiesti per laprima volta oltre il termine di legge; E) al rilievo secondo cuicomunque gli interessi compensativi non sarebbero spettati,perché relativi ad un prezzo di vendita incerto e non definitivo e,in via subordinata, avrebbero dovuto gravare sulla differenza diprezzo stabilita e non sull’intero costo d’acquisto.2.1.– Il motivo è infondato.Infatti, con motivazione comprensibile, ben al di sopra dellasoglia del “minimo costituzionale”, la pronuncia impugnata haprecisato che il corrispettivo non era stato determinato se non perrelationem, mediante il rinvio al decreto ministeriale (di ediliziaNumero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026economico-popolare) vigente alla data in cui avrebbero dovutoessere stipulati i definitivi, sicché il decreto ministeriale applicabilealla fattispecie sarebbe stato quello recante il n. 822/1978.E, inoltre, è stato puntualizzato che correttamente ilconsulente tecnico d’ufficio aveva ragguagliato e quantificato lasomma corrispondente al 25% del prezzo dovuto da ciascunpromissario acquirente, pedissequamente considerando nelcomputo anche le superfici non residenziali, vale a dire logge,balconi, cantine o soffitte, autorimesse, androni di ingresso,porticati liberi, volumi tecnici, escludendo però le scale,l’ascensore e le terrazze di copertura per deposito idrico.Quanto alla debenza degli interessi compensativi, è stataconfermata la relativa spettanza, sull’implicito presupposto dellaloro tempestiva richiesta, con la precisazione che tali interessiavrebbero dovuto essere calcolati al tasso legale sugli importiresidui di ragguaglio (recte conguaglio) aggiuntivo dovuto allavenditrice, posto che le parti avevano inteso determinare la quotada pagare all’impresa alla data individuata del 29 settembre 1979e che, nelle more, i promissari acquirenti si erano immessi nelgodimento degli immobili.Così confutando la censura degli appellanti principalisecondo cui gli accessori non sarebbero, in ogni caso, spettati indifetto di una specifica domanda, se non tardivamente avanzata,oltre la formazione delle barriere preclusive.In proposito, si evidenzia che gli interessi compensativisono stati richiesti, con la puntuale indicazione della fonte e dellamisura, come è necessario che sia (Cass. Sez. 3, Sentenza n.1701 del 26/01/2006; Sez. 3, Sentenza n. 3364 del 07/04/1987;Numero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026Sez. 2, Sentenza n. 5242 del 30/07/1983; Sez. 3, Sentenza n.894 del 13/02/1982).Ora, in tema di obbligazioni pecuniarie, gli interessi –contrariamente a quanto avviene nell’ipotesi di somma di danarodovuta a titolo di risarcimento del danno, di cui integrano unacomponente necessaria – hanno fondamento autonomo rispetto aldebito cui accedono e, pertanto, corrispettivi, compensativi omoratori che siano, possono essere attribuiti, in applicazione degliartt. 99 e 112 c.p.c., soltanto su espressa domanda della parte(Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 36659 del 25/11/2021; Sez. 1,Sentenza n. 20868 del 15/10/2015; Sez. 1, Sentenza n. 1377 del23/01/2008; Sez. L, Sentenza n. 4642 del 18/08/1982; Sez. L,Sentenza n. 1411 del 12/03/1981).Senonché, nella fattispecie, la domanda di corresponsionedegli interessi è stata accompagnata da una particolarequalificazione, stante che, già con le note ex art. 180 c.p.c.vigente ratione temporis depositate in controdeduzione alledomande di esecuzione specifica, la [OSCURATO:PERSONA] avevarichiesto, in via subordinata, ove il preliminare fosse stato ritenutoancora efficace, la condanna dei promissari acquirenti alpagamento del prezzo, oltre “interessi” e rivalutazione, precisandoche la ratio sottesa al pagamento di tali “interessi” doveva essereindividuata tenendo conto anche del mancato godimento dei fruttinel periodo intercorrente tra il momento in cui gli immobili eranostati consegnati ai promissari e quello di ricevimento dellacontroprestazione.3.– Con il secondo motivo i ricorrenti principali lamentano,ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione eNumero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., per avere la Corteterritoriale erroneamente interpretato la volontà dei contraenti inordine alla determinazione del prezzo, a fronte della specificacontestazione in appello dell’adeguamento del prezzo di vendita ald.m. vigente al momento in cui avrebbero dovuto essere stipulati idefinitivi.Obiettano gli istanti che, in base al dato letterale, il prezzodefinitivo voluto dalle parti avrebbe dovuto essere quellodeterminato dall’istituto mutuante, in sostanza corrispondenteall’importo mutuato pari al 75% dell’operazione di vendita, afronte del residuo 25% corrisposto alle scadenze stabilite.Rilevano, altresì, i ricorrenti principali che tale letturasarebbe stata conforme alla comune intenzione delle parti, che –in quanto non abbienti – avrebbero potuto accedere all’acquistodella prima casa a condizioni economiche vantaggiose, confinanziamenti concessi dallo Stato o dalla Regione a tassiagevolati, oltre che in adesione all’interesse del venditore, cheavrebbe subito realizzato l’incasso delle somme oggetto dellevendite mediante l’acquisizione del finanziamento pubblico.Con l’effetto che la ratio dell’operazione costruttiva nonavrebbe potuto lasciare esposti i promissari acquirenti ad unadifferenza di prezzo non prevista dal mutuo agevolato,esponendoli a sostenere costi ulteriori senza la garanziadell’agevolazione pubblica.3.1.– Il motivo è infondato.E ciò perché la determinazione del prezzo sulla scorta deiparametri fissati dal d.m. n. 822/1978 è avvenuta in osservanzadella previsione negoziale – debitamente interpretata nel rispettoNumero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026dei canoni ermeneutici fissati dal c.c. – di cui alla clausoladedicata a tale aspetto (punto 3), come pattuita tra le parti nelpreliminare.Nella specie, tale clausola prevedeva che il prezzo diciascuna unità immobiliare fosse determinato alla stregua deldecreto ministeriale (di edilizia economico-popolare) vigente alladata in cui avrebbe dovuto essere stipulato il definitivo, inconformità al tenore della convenzione conclusa tra l’enteterritoriale e il costruttore.Segnatamente, il tenore letterale – come riportato – di taleclausola era il seguente: “il prezzo di ciascuna unità immobiliaresarà quello determinato (a mc. vuoto per pieno complessivamenteper l’intero fabbricato, rapportato alla quota millesimale afferenteall’alloggio) con apposito decreto ministeriale in relazione adedilizia economica e popolare realizzata in comuni capoluoghi diprovincia con popolazione inferiore a 100.000 abitanti(attualmente giusta d.m. 27 febbraio 1975, lire 33.000 mc.V.P.P., oltre le percentuali per l’acquisizione e urbanizzazionedell’area)”.Senonché il decreto ministeriale vigente in tale momento(recte alla data del 29 settembre 1979) era appunto quellorecante il n. 822/1978.Il richiamo all’applicabilità “in astratto” dei decretiministeriali emessi all’epoca in cui avrebbero dovuto essereconclusi i contratti definitivi di vendita non consentiva diescluderne l’applicabilità “in concreto” solo perché i criterivalutativi di misurazione non erano più quelli vigenti al momentoin cui i preliminari erano stati stipulati, ossia quelli fissati daiNumero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026decreti del 27 febbraio 1975 e del 3 ottobre 1975 (Cass. Sez. 2,Sentenza n. 6068 del 29/05/1991; nello stesso senso Cass. Sez.2, Sentenza n. 3204 del 12/02/2014; Sez. 2, Sentenza n. 583 del12/01/2011).Ed invero, con riguardo ad un contratto preliminare dicompravendita di alloggio economico e popolare, realizzato anorma dell’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 ed in basealla convenzione da esso contemplata, deve ritenersi valida laclausola, la quale regoli il corrispettivo del successivotrasferimento della proprietà secondo criteri di revisione chetengano conto delle variazioni economico-monetarie sopravvenutefino alla stipulazione del definitivo, atteso che le disposizioniimperative dettate dal citato art. 35, nonché dall’art. 8 della legge28 gennaio 1977, n. 10, circa la predeterminazione del prezzodella cessione ed i limiti della sua revisionabilità, spieganoinfluenza solo sul contratto definitivo, nel senso di invalidarlo perla parte in cui, attuando il preliminare, fissi un prezzo eccedentequello consentito (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 8507 del19/11/1987; Sez. 2, Sentenza n. 576 del 20/01/1983; nellostesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 28799 del 08/11/2024).Con l’ulteriore corollario che la menzione nei preliminari deldecreto ministeriale allora vigente aveva valore soloesemplificativo, avendo i contraenti, per quanto anzidetto, intesostipulare una convenzione aperta ai futuri aggiornamenti dei costidi costruzione da stabilirsi con appositi decreti ministeriali, in forzadel rinvio ivi contenuto.Orbene, il richiamo al d.m. vigente al momento della stipuladei definitivi implicava – come correttamente rilevato dallaNumero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026sentenza impugnata – che dovesse farsi riferimento al costomassimo finanziabile, quale parametro utilizzabile per ladeterminazione del prezzo, secondo le indicazioni di tale decreto.Nello specifico si è fatto riferimento al computo anche dellesuperfici non residenziali, vale a dire logge, balconi, cantine osoffitte, autorimesse, androni di ingresso, porticati liberi, volumitecnici.4.– Con il terzo motivo i ricorrenti principali prospettano, aisensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsaapplicazione dell’art. 1499 c.c., per avere la Corte distrettualericonosciuto gli interessi compensativi sul prezzo residuo dovuto asaldo sin dalla consegna anticipata degli immobili, ai fini diristabilire l’equilibrio economico fra i contraenti e compensare ilcreditore del mancato godimento dei frutti della cosa, evocandoun precedente giurisprudenziale della Corte di legittimità in realtàinappropriato.I ricorrenti principali deducono, poi, che – nella fattispecie –i beni oggetto delle promesse di vendita non avrebbero potutoavere alcuna capacità attuale ed effettiva di produrre frutti o altriproventi, sin dal momento della consegna anticipata (peraltrodisposta in osservanza della prescrizione di legge), posto che gliimmobili erano stati assegnati esclusivamente agli aventi diritto(in base ad un progetto di edilizia economica e popolare rivoltoesclusivamente in favore di soggetti in possesso di determinatirequisiti economici, appartenenti a fascia sociale economicamentesvantaggiata) e non avrebbero potuto essere ceduti ad alcun titoload altri, in ragione della loro destinazione d’uso vincolata, senzache peraltro il promittente alienante avesse dimostrato alcunaNumero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026avvenuta perdita e senza che il prezzo cui imputare detti interessifosse certo e definitivo.Precisamente al costruttore sarebbe stato vietato siavendere gli alloggi a soggetti diversi da quelli individuati, sialocarli, salvo che lo stesso non avesse rinunciato al finanziamentoagevolato.Inoltre, il promittente alienante avrebbe avuto diritto agliinteressi anzidetti solo per il periodo successivo alla data previstaper la stipulazione del contratto definitivo di vendita.4.1.– Il motivo è fondato nei termini che seguono.4.1.1.– Ebbene, il fatto che gli immobili fossero statiassegnati esclusivamente agli aventi diritto – in base ad unprogetto di edilizia economica e popolare indirizzatoesclusivamente in favore di soggetti in possesso di determinatirequisiti economici, appartenenti a fascia sociale economicamentesvantaggiata –, senza che potessero essere ceduti, ad alcun titolo,ad altri, in ragione della loro destinazione d’uso vincolata, nonescludeva la relativa natura “fruttifera”, quantomeno nellaprospettiva del godimento diretto in favore dei promissariacquirenti (che altrimenti avrebbero dovuto corrispondere uncanone), con la conseguente spettanza di detti interessi (sullaspettanza degli interessi compensativi in caso di consegnaanticipata all’acquirente di cosa “fruttifera”, ossia produttiva difrutti naturali o civili, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19266 del12/09/2014; Sez. 2, Sentenza n. 4358 del 07/04/2000; Sez. 2,Sentenza n. 3184 del 23/03/1991).E ciò tenuto conto del valore d’uso (diretto) della cosa, taleda determinare la produzione, in concreto, di frutti naturali o civili,Numero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026alla stregua dell’acquisizione della detenzione qualificata del benein favore del promissario acquirente, secondo la destinazioneimpressa al bene stesso dal promittente venditore.Rispetto a tale utilizzazione in concreto, con il conseguentevantaggio conseguito dai promissari acquirenti, la spettanza degliinteressi compensativi non è inficiata dal fatto chealternativamente le facoltà di disposizione e di godimento indirettodel costruttore fossero limitate.4.1.2.– La pronuncia è, invece, viziata nella parte in cui èstata confermata la decorrenza di detti interessi sin dalla data diconsegna anticipata dei cespiti.Ebbene, il promittente venditore ha diritto agli interessicompensativi ex art. 1499 c.c. esclusivamente per il periodosuccessivo alla data prevista per la stipulazione del definitivo, enon anche per il periodo intercorrente tra la data della consegnaanticipata del bene e quella della stipulazione del definitivo (Cass.Sez. 6-2, Ordinanza n. 11605 del 14/05/2018; Sez. 6-2,Ordinanza n. 20860 del 02/10/2014; Sez. 2, Sentenza n. 9043 del19/04/2006; Sez. 2, Sentenza n. 3646 del 13/03/2001; nellostesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27051 del 18/10/2024).5.– Con il quarto motivo i ricorrenti principali si dolgono, aisensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione efalsa applicazione dell’art. 1499 c.c., per avere la Corte delgravame confermato la debenza degli interessi compensativisull’intera somma corrisposta, oggetto del mutuo bancarioagevolato, anziché solo sulla differenza di prezzo eventualmentedovuta.Numero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026Evidenziano gli istanti che i promissari compratoriavrebbero versato all’istituto mutuante gli importi semestraliprevisti, sino all’estinzione del mutuo agevolato, rispetto ad unaliquidazione del capitale mutuato avvenuta immediatamente edirettamente in favore del costruttore/venditore, sebbene il mutuofosse intestato formalmente a quest’ultimo.5.1.– Il motivo è infondato.E ciò perché la spettanza di tali interessi compensativi,come risulta dalla sentenza impugnata, è stata accordata al tassolegale sugli importi residui di ragguaglio (recte conguaglio)aggiuntivo dovuto, posto che le parti avevano inteso determinarela quota da pagare all’impresa alla data individuata del 29settembre 1979 e che, nelle more, i promissari acquirenti si eranoimmessi nel godimento degli immobili (a fronte del pagamento dirate semestrali in favore dell’istituto mutuante, il cui mutuatariorisultava formalmente essere il costruttore).Sicché è smentito l’assunto dei ricorrenti principali secondocui gli interessi compensativi sarebbero stati previsti sull’interoimporto del prezzo, anziché sul conguaglio dovuto.Né è stato specificamente addotto che le somme iviriportate come conguagli non corrispondessero a quelle dovute daciascuno dei promissari acquirenti.6.– Passando alla disamina del ricorso incidentale, l’unicomotivo proposto dalla controricorrente investe, ai sensi dell’art.360, primo comma, nn. 3 e 4, c.p.c., la violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 1194 c.c. e l’omessa pronuncia ex art. 112c.p.c., per essersi la Corte d’appello pronunciata su un unicomotivo di appello incidentale, senza affrontare l’ulteriore censuraNumero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026prudenziale sollevata in ordine alla naturale applicazione dellanorma che dispone che le somme corrisposte siano imputateprima agli interessi e poi al capitale.6.1.– Il motivo è inammissibile.Secondo la stessa ricostruzione della controricorrente, cheespressamente ha evocato una richiesta formulata in viameramente prudenziale, senza riferimento ad alcuna violazione dilegge integrata, non si trattava, infatti, di un’autonoma doglianza,bensì di un invito a precisare ciò che è già disposto per legge(ossia, come sostenuto dal motivo, un effetto “naturale”), in vistadei futuri pagamenti dovuti.7.– In conseguenza delle argomentazioni esposte, il terzomotivo del ricorso principale va accolto, nei sensi di cui inmotivazione, mentre il primo, il secondo e il quarto motivo devonoessere respinti. Per converso, il ricorso incidentale deve essererigettato.La sentenza impugnata va dunque cassata, in relazione almotivo accolto e nei sensi precisati, e la causa può essere decisanel merito, ai sensi dell’art. 384, secondo comma, ultima parte,c.p.c., non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto.L’effetto traslativo immobiliare ex art. 2932 c.c. deve esseresubordinato al pagamento, da parte dei promissari acquirenti,degli interessi compensativi al tasso legale sulle somme indicatevia via ridotte per effetto del pagamento delle rate di mutuo dalladata del 29 settembre 1979 (quale data in cui i definitiviavrebbero dovuto essere stipulati, come accertato dalla pronunciaimpugnata) fino all’integrale pagamento del prezzo di vendita.Numero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026Attesa la soccombenza reciproca delle parti, le spese ecompensi di lite devono essere compensati per intero ex art. 92,secondo comma, c.p.c.Sussistono i presupposti processuali per il versamento - aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n.115 -, da parte della ricorrente incidentale, di un ulteriore importoa titolo di contributo unificato pari a quello previsto perl’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazioneaccoglie, nei sensi di cui in motivazione, il terzo motivo delricorso principale, e rigetta i restanti motivi;rigetta il ricorso incidentale;cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accoltoe, decidendo la causa nel merito, subordina l’effetto traslativoimmobiliare al pagamento, da parte dei promissari acquirentiGiuseppe Gruttadauria, [OSCURATO:PERSONA] ed eredi di [OSCURATO:PERSONA],degli interessi compensativi al tasso legale rispettivamente sullesomme di euro 15.996,59, euro 15.894,84 ed euro 15.727,25 viavia ridotte per effetto del pagamento delle rate di mutuo dal 29settembre 1979 fino all’integrale pagamento del prezzo divendita;compensa per intero le spese e compensi di lite.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente incidentale, di un ulterioreNumero registro generale 14264/2021Numero sezionale 490/2026Numero di raccolta generale 15634/2026Data pubblicazione 21/05/2026importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 26 febbraio 2026.Il Consigliere estensoreCesare TrapuzzanoLa PresidenteMilena Falaschi