Cassazione n. 10977/2026

feso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]-controricorrente-avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO ROMA n. 7359/2019 depo-sitata il 28/11/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/01/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Nel 2007, il promissario acquirente [OSCURATO:PERSONA] conveniva [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], la [OSCURATO:SOCIETA]. e [OSCURATO:PERSONA],titolare d’impresa individuale, dinanzi al Tribunale di Viterbo, per lacondanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria,versata in esecuzione di un contratto preliminare di compravendita,nonché al risarcimento del danno. I beni oggetto del contrattoNumero registro generale 5226/2020Numero sezionale 195/2026Numero di raccolta generale 10977/2026consistevano nell’immobile denominato «Locanda della Letizia», conData pubblicazione 24/04/2026le relative autorizzazioni per la gestione di un bar, ristorante e lo-canda, nonché la rivendita di tabacchi e il contratto di gestione di undistributore di carburante. Il prezzo della compravendita era statopattuito in € 750.000 con il versamento immediato di € 40.000 atitolo di caparra confirmatoria e il saldo da corrispondere entro il14/04/2007 alla stipula dell’atto pubblico. Consegnata dai convenutila documentazione necessaria in vista della stipula del definitivo, se-condo l’attore emergeva che la particella n. 120, oggetto del trasfe-rimento, risultava intestata alla società [OSCURATO:SOCIETA]., titolare di undiritto di superficie, che i promittenti venditori non erano riusciti aeliminare; che la gestione del distributore di carburante era affidataalla società [OSCURATO:SOCIETA]., la quale aveva originariamente rinunciatoal diritto di prelazione in favore dei convenuti, a condizione che que-sti ultimi sottoscrivessero un nuovo contratto di locazione, mai per-fezionato; che la rivendita di tabacchi era stata concessa in gestioneprovvisoria a [OSCURATO:PERSONA] con provvedimento del [OSCURATO:DATA_NASCITA] eche il trasferimento a terzi sarebbe stato possibile solo dopo il02/11/2007. Sosteneva, quindi, che tali inadempimenti rendevanoimpossibile la stipula del contratto definitivo e giustificavano l’eser-cizio del diritto di recesso, che era stato formalizzato con raccoman-data del 27/04/2007.I convenuti contestavano le allegazioni dell’attore. In primo luogo,negavano che il termine del 15/04/2007 per la stipula del definitivofosse essenziale, sostenendo che tale data era riferita esclusiva-mente al pagamento del saldo del prezzo. Affermavano, inoltre, chela somma versata dall’attore era stata imputata a differenti cespitidella compravendita e che l’accordo preliminare prevedeva obbliga-zioni autonome e distinte, non suscettibili di una valutazione unitariaai fini dell’inadempimento. Sostenevano, inoltre, di aver agito concorrettezza e buona fede, adottando tutte le misure necessarie perrimuovere gli ostacoli alla stipula del definitivo. In via2 di 10Numero registro generale 5226/2020Numero sezionale 195/2026riconvenzionale, domandavano l’accertamento dell’illegittimità delNumero di raccolta generale 10977/2026recesso dell’attore e la condanna di quest’ultimo al risarcimDeatan ptuobb ldiceazlio ne 24/04/2026danno per inadempimento, nella misura di € 40.000.Nel 2012, il Tribunale di Viterbo accoglieva la domanda dell’attore,dichiarando l’inadempimento dei convenuti e la legittimità del re-cesso.Il giudice di primo grado rilevava che il contratto preliminareaveva per oggetto un complesso unitario di beni e attività, il cui tra-sferimento avrebbe dovuto avvenire contestualmente alla stipuladell’atto definitivo. Riteneva che il termine del 15/04/2007 non fossemeramente dilatorio, ma essenziale per il promissario acquirente, ilquale doveva ottenere la disponibilità del compendio per avviare l’at-tività commerciale. Rilevava, inoltre, che alla data fissata per la sti-pula i convenuti non avevano eliminato gli ostacoli alla vendita: laparticella n. 120 risultava ancora intestata ad [OSCURATO:SOCIETA].; la Toscoilmanteneva un diritto di prelazione non ancora estinto nei terminiprevisti; la licenza per la vendita di tabacchi non poteva essere ce-duta prima del 02/11/2007. Alla luce di tali elementi, il Tribunalecondannava i convenuti, in solido, al pagamento in favore dell’attoredella somma di € 80.000, oltre interessi, nonché al rimborso dellespese processuali.Nel 2019 la Corte di appello di Roma confermava la decisione diprimo grado.Ricorrono in cassazione i convenuti con tre motivi, ulteriormenteillustrati da memoria. Resiste l’attore con controricorso e memoria.In seguito a interlocutoria n. 10227/2025 del 18/04/25, comunicatail 28/04/25, è stata depositata la visura camerale relativa alla Cilenias.r.l. dalla quale si evince che la società è stata dapprima posta inliquidazione e poi è cessata e cancellata in data 30 gennaio 2017 dalregistro delle imprese.RAGIONI DELLA DECISIONE3 di 10Numero registro generale 5226/2020Numero sezionale 195/2026Numero di raccolta generale 10977/20261. – È da rigettare l’eccezione d’inammissibilità del ricorso per cas-Data pubblicazione 24/04/2026sazione, sollevata dal controricorrente in quanto il ricorso non è statoproposto da [OSCURATO:SOCIETA]., società promittente venditrice (ciò cheavrebbe determinato il passaggio in giudicato della decisione nei suoiconfronti). Infatti, l’ordinanza interlocutoria ha assegnato il terminein prima battuta per integrare il contraddittorio. Il deposito della vi-sura catastale relativa alla cancellazione della società dal registrodelle imprese, ancorché avvenuta dopo la scadenza del termine as-segnato da questa Corte, attesta che non vi è necessità di integrareil contraddittorio. Non può sostenersi che la parte abbia disatteso laperentorietà del termine imposto con l’ordinanza interlocutoria pro-prio perché a un tale incombente non occorreva far luogo; eve-nienza, questa, già preveduto dall’anzidetta ordinanza, che escludela necessità dell’integrazione.2.1. - Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 132 n. 4c.p.c. e dell’art. 118 disp. att. c.p.c., nonché la violazione dell’art.112 c.p.c., per motivazione apparente e per omesso esame e omessapronuncia sui motivi di appello.Si censura la Corte di appello per avere confermato la sentenza diprimo grado mediante un mero richiamo alle relative argomenta-zioni, senza esaminare le specifiche censure sollevate con l’atto diappello, tra cui l’omessa e/o insufficiente e/o erronea interpretazionedel contratto preliminare del 14/12/2006, in violazione degli artt.1362 e 1363 c.c., la mancata verifica che il termine del 15/04/2007non era essenziale in relazione al comportamento delle parti e lacarenza di adeguato apprezzamento del materiale probatorio, in par-ticolare sulla gravità dell’inadempimento.Si sostiene, infine, che la motivazione della sentenza impugnatasia meramente apodittica nella parte in cui afferma l’essenzialità deltermine per l’acquirente, senza fornire un’adeguata analisi delle ri-sultanze istruttorie, trascurando che il contratto di locazione con laToscoil s.r.l. era stato comunque sottoscritto venti giorni dopo la4 di 10Numero registro generale 5226/2020Numero sezionale 195/2026Numero di raccolta generale 10977/2026scadenza del termine e che non era stato provato in alcun modo cheData pubblicazione 24/04/2026tale breve ritardo avesse compromesso l’utilità economica dell’ope-razione.2.2. – Il primo motivo è rigettato.La Corte territoriale non si è limitata a un mero rinvio “per relatio-nem” alla sentenza di primo grado, ma ha sviluppato un autonomopercorso argomentativo. La Corte di appello ha infatti affermato chel'oggetto del contratto è costituito da un insieme di beni e che il pro-mittente acquirente si è obbligato ad acquistare non solo il compen-dio immobiliare, ma anche le attività commerciali in esso esercitate.Ha poi rilevato che per il promissario acquirente era essenziale poteracquisire la proprietà entro il termine stabilito, dovendo esercitare leprezzo di saldo € 710.000, senza rischiare di perdere o compromet-tere l'avviamento commerciale.Tale motivazione, ancorché più sintetica della parte narrativa incui si riproduce il contenuto della sentenza di primo grado, raggiungeil minimo costituzionale richiesto dall'art. 111 co. 6 Cost. e consentedi ricostruire l'iter logico seguito dal giudice. D’altra parte, la sen-tenza d'appello può essere motivata per relationem, purché il giudicedel gravame dia conto, sia pur sinteticamente, delle ragioni dellaconferma in relazione ai motivi di impugnazione ovvero della identitàdelle questioni prospettate in appello rispetto a quelle già esaminatein primo grado, sicché dalla lettura della parte motiva di entrambele sentenze possa ricavarsi un percorso argomentativo esaustivo ecoerente (cfr., fra le tante, Cass. 20883/2019).Quanto alla dedotta omessa pronuncia sui motivi di appello, lacensura è infondata. La Corte territoriale ha esaminato le questioniposte con l'atto di gravame, segnatamente: (a) l'interpretazione delcontratto preliminare, riaffermando che non avrebbe alcun fonda-mento causale, né giustificazione alcuna la dazione prevista per taledata del saldo del prezzo pattuito se non con la contestuale stipula5 di 10Numero registro generale 5226/2020Numero sezionale 195/2026Numero di raccolta generale 10977/2026del relativo atto pubblico di trasferimento dei beni; (b) la valutazioneData pubblicazione 24/04/2026dell'inadempimento, ritenendo che i promittenti venditori fosseroinadempienti, in quanto entro il termine previsto dal contratto preli-minare non era stato perfezionato il contratto di locazione, la riven-dita di tabacchi per la normativa vigente non poteva essere trasferitaal Sannino se non dopo il novembre del 2007 e la particella n. 120risultava ancora intestata ad [OSCURATO:SOCIETA]Infine, la doglianza relativa alla stipula del contratto di locazionecon la [OSCURATO:SOCIETA]. venti giorni dopo la scadenza del termine attienea una valutazione di merito sulla gravità dell'inadempimento, chenon si espone a censure in sede di legittimità.3.1. - Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1350 e2643 c.c., nonché la violazione dell’art. 116 co. 2 c.p.c., per avere laCorte di appello erroneamente ritenuto esistente un diritto di super-ficie in capo ad [OSCURATO:SOCIETA]. sulla particella n. 120, basandosi esclusi-vamente su una visura catastale dalla quale risultava un accatasta-mento in categoria E3, tipica degli impianti di distribuzione carbu-ranti.Si afferma che la costituzione di un diritto di superficie, secondol’orientamento della giurisprudenza di legittimità, richiede un attoscritto e la relativa trascrizione nei registri pubblici, mentre nella fat-tispecie la visura catastale non rappresentava un elemento idoneo aprovare l’esistenza del diritto reale. Si contesta, inoltre, l’erroneoapprezzamento della testimonianza del notaio [OSCURATO:PERSONA]. Sirileva che, in sede di appello, erano stati allegati documenti atte-stanti l’insussistenza di un diritto reale sulla particella n. 120, tra cuiuna visura camerale di [OSCURATO:SOCIETA]. e una visura ipotecaria, elementiche la Corte di appello avrebbe dovuto esaminare prima di ritenereprovata l’esistenza del diritto di superficie.3.2. - Il secondo motivo è inammissibile.Esso non coglie la “ratio decidendi”.6 di 10Numero registro generale 5226/2020Numero sezionale 195/2026Numero di raccolta generale 10977/2026La Corte territoriale non ha affermato l'esistenza di un diritto realeData pubblicazione 24/04/2026di superficie, ma ha rilevato che la particella n. 120 risultava ancoraintestata alla [OSCURATO:PERSONA] e, di conseguenza, non era possibile tra-sferire la piena e libera proprietà di tale bene. Tale affermazione siriferisce alla situazione catastale, non alla costituzione di un dirittoreale per atto scritto ex art. 1350 c.c. Ciò che rileva non è l'effettivaesistenza di un diritto di superficie in senso tecnico, bensì l'impossi-bilità per i promittenti venditori di assicurare al promissario acqui-rente il trasferimento della piena e libera proprietà del bene entro iltermine pattuito. Tale impossibilità può derivare anche da una merasituazione di incertezza catastale o dalla necessità di compiere attipropedeutici (quale la rettifica dell'intestazione catastale) non com-pletati entro il termine.Inoltre, il Tribunale, nella sentenza confermata dalla Corte di ap-pello, aveva già rilevato che l'atto di precisazione catastale indicatodai convenuti non poteva valere, così come dimostrato dalla visurasopra indicata, a sanare sotto il profilo formale l'attribuzione del benein capo ai convenuti, in quanto essa non era stata trascritta, con laconseguenza che non era possibile trasferire la piena e libera pro-prietà di tale bene. Tale accertamento, fondato sulla deposizione delnotaio [OSCURATO:PERSONA], costituisce apprezzamento di fatto non sin-dacabile in sede di legittimità.La censura relativa all'art. 116 c.p.c. è inammissibile. La violazionedell'art. 116 c.p.c. è configurabile solo quando il giudice attribuiscavalore di prova legale a elementi che ne siano privi, o viceversa di-sconosca tale valore a prove che lo possiedano (cfr., fra le tante,Cass. n. 11892/2016). Nel caso in esame, la Corte territoriale nonha attribuito alla visura catastale valore di prova legale dell'esistenzadi un diritto reale, ma l'ha utilizzata come elemento attestante unasituazione ostativa al trasferimento.Quanto ai documenti prodotti in appello di cui si lamenta il man-cato esame, è da ribadire che il giudice di merito che fondi il proprio7 di 10Numero registro generale 5226/2020Numero sezionale 195/2026Numero di raccolta generale 10977/2026apprezzamento su alcune prove piuttosto che su altre non incontraData pubblicazione 24/04/2026altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimentoin una motivazione effettiva, risoluta e coerente (che rispetti quindii canoni dettati da Cass. SU 8053/2014). Di talché egli - in obbe-dienza al canone di proporzionalità di una motivazione necessaria,idonea allo scopo e adeguata - non è tenuto a discutere esplicita-mente ogni singolo elemento probatorio o a confutare ogni singoladeduzione che aspiri ad una diversa ricostruzione della situazione difatto rilevante. Sarebbe superfluo ricordare che l’esito positivo dellaverifica compiuta dalla Corte di cassazione non implica logicamenteche essa faccia proprio tale apprezzamento: esso è e rimane del giu-dice di merito.4.1. - Il terzo motivo denuncia l’omesso esame di fatti decisivi edelementi istruttori che li rappresentano, con particolare riferimentoalle circostanze emerse in primo grado circa la stipula del contrattodi locazione tra i promittenti venditori e la [OSCURATO:SOCIETA]Si evidenzia che la conclusione di tale contratto era stata inizial-mente fissata per il 25/01/2007, ma rinviata su richiesta dello stessoSannino per apportarvi modifiche, come confermato dalla testimo-nianza dell’amministratrice della [OSCURATO:SOCIETA], [OSCURATO:PERSONA], e dallostesso promissario acquirente nel suo interrogatorio formale. Si ri-leva, inoltre, che tra il 23 e il 27/03/2007 vi era stata una corrispon-denza tra le parti finalizzata alla ridefinizione del contratto e che il05/04/2007 si era tenuto un incontro tra Grasso e la [OSCURATO:SOCIETA], in cuierano state concordate le modifiche richieste dallo stesso Sannino.Si deduce che la Corte di appello, trascurando questi elementi,avrebbe erroneamente qualificato come essenziale il termine del15/04/2007. Ulteriori elementi omessi riguardano la deliberazionedel mutuo a favore di Sannino in data 17/04/2007, la cui concessionedimostrava che l’operazione immobiliare era ancora in corso, e ilfatto che Sannino, nei primi giorni di aprile 2007, avesse proposto aGrasso di assumere la gestione dell’intera azienda sino a dicembre8 di 10Numero registro generale 5226/2020Numero sezionale 195/2026Numero di raccolta generale 10977/2026dello stesso anno, confermando così la sua volontà di proseguire laData pubblicazione 24/04/2026trattativa oltre il termine fissato nel contratto preliminare.4.2. - Il terzo motivo è inammissibile.Ai sensi dell'art. 348-ter co. 5 c.p.c. (nella formulazione applicabileratione temporis), quando l'appello è dichiarato inammissibile o èrigettato con sentenza che conferma la decisione di primo grado,fondata sulle medesime ragioni inerenti alle questioni di fatto, il ri-corso per cassazione non può essere proposto ai sensi dell'art. 360co. 1 n. 5 c.p.c. La norma trova applicazione quando la sentenza diappello confermi quella di primo grado sulla base delle medesimeragioni di fatto poste a fondamento della decisione impugnata (c.d.«doppia conforme»: Cass. n. 5528/2014; Cass. SU n. 8053/2014).Nel caso in esame, la Corte di appello ha rigettato il gravame con-dividendo la ricostruzione fattuale operata dal Tribunale circa l'ina-dempimento dei promittenti venditori, ivi compresa la questionedella tardiva stipula del contratto di locazione con la [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:SOCIETA] di appello è dunque una «doppia conforme» rispetto allasentenza di primo grado, con la conseguenza che il vizio di cui all'art.360 co. 1 n. 5 c.p.c. non è deducibile.In ogni caso, il motivo si risolve in una sovrapposizione dell’ap-prezzamento di parte a quello che la Corte di appello ha espresso inuna motivazione che non si espone a profili di censura sindacabili insede di legittimità.5. - La Corte rigetta il ricorso. Le spese seguono la soccombenzae si liquidano in dispositivo, tenuto conto del valore e della naturadella causa e delle attività svolte.Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dàad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quellaprevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M9 di 10Numero registro generale 5226/2020Numero sezionale 195/2026Numero di raccolta generale 10977/2026La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimbor-Data pubblicazione 24/04/2026sare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, cheliquida in € 7.500, oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, parial 15% sui compensi, e agli accessori di legge.Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad operadella parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella previstaper il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.Così deciso nella camera di consigli del 28 gennaio 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso10 di 10