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CassazionesentenzaSezione 2

Cassazione n. 01458/2023

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ciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 1573-2018proposto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] quale erede di [OSCURATO:PERSONA], nonché quale procuratrice generale di [OSCURATO:PERSONA], anch’essa erede di [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 1, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che li rappresenta e difende unitamente all’Avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA] in proprio e quale erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] , elettivamente domiciliati in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 4 , presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA]. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022 [OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difes e dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]’; -controricorrenti - avverso la sentenza n. 1044/2017 della CORTE D'APPELLO di Genova, depositata il 28.07.2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/12/2022dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA]

1. Con atto di citazione del 18.09.2007, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], e, premesso che con scrittura p rivata del 14.11.2003 le convenute gli avevano trasferito i loro diritti di comproprietà per complessivi 242,70/1000 sul portico del corpo di fabbrica denominato “Lotto a Monte ” del [OSCURATO:PERSONA] in Comune diBergeggi, chiedevano pronunciarsi sentenza ex art. 2932 c.c. che tenesse luogo delnon perfezionato atto pubblico di vendita, la cui stipula le parti avevano differito alla predisposizione del frazionamento e all’espletamento delle pratiche edilizie necessarie per l’utilizzazione edificatoria dell’area compravenduta.

2. Le convenute si costituivano in giudizio e resistevano alla domanda, deducendo di essersi determinate al trasferimento sul presupposto, rappresentato dai medesimi Beltrametti e Viglione, che lo spazio condominiale sarebbe stato destinato alla realizzazione di cantine, operazione alla quale non erano interessate;sennonché dopo la stipula del contratto (che qualificavano come preliminare) , i promissari acquirenti vi avevano edificato degli alloggi abitativi , curando una pratica edilizia irregolare, del cui svolgimento le promittenti venditricinon avevano avuto alcuna notizia.

Queste ultime Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022 affermavano che non avrebbero concluso l’accordo se non fossero state indotte in errore dagli attori, i quali avevano viceversa tratto vantaggiodalla vicenda, avendo acquistato gli spazi edificabili a d un prezzo contenuto in ragione della finalità edificatoria dichiarata, differente da quella effettiva.

Le convenutedomandavano pertanto in via riconvenzionale l’annullamento del contratto per dolo determinante, o, in subordine , chiedevano la rideterminazione del prezzo di cessione a titolo di risarcimento del danno dadolo incidente.

3. Il Tribunale di Savona, con sentenza n. 769/2012, qualificata la scrittura privata del 14.11.2003 come contratto preliminare di compravendita, accoglieva la domanda ex art. 2932 c.c. formulata dagli attori.

4. La parte convenutaproponeva appello avverso tale decisione affidandosi a due motivi, con il primo dei quali lamentava che il Tribunalenon avrebbe potuto pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c., non ricorrendonei presupposti , stante la comprovata diversità tra il bene promesso in vendita (spazio da destinare a cantine) e quello oggetto di trasferimento(alloggi edilizi nelle m ore edificati ) , nonché in ragione dell’illegittimità della procedura concessoria curata dagli appellati innanzi al Comune di Bergeggi.

Con il secondo motivo, gli appellanti lamentavano la violazione dell’art. 1439 c.c. ed insistevano per l’accoglimento della domanda riconvenzionale come proposta in prime cure.

Con un terzo motivo, subordinato, gli appellanti chiedevano quantomeno la riforma del governo delle spese di lite.

Gli appellatisi costituivano in giudizio con comparsa di risposta, concludendo per il rigetto del gravame.

5. All’esito, la Corte d’Appello di Genova accoglieva entrambi i motivi di impugnazione formulati in via principale , rilevando che, a fronte delle contestazioni degli appellantisu l la regolarità urbanistica dei beni, e sebbene si trattasse di questione dirimente ai fini del Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022 decidere, gli appellati si erano limitati a generiche argomentazioni, secondo cui il tema sarebbe stato inconferente rispetto all’oggetto della causa:il che impediva , a giudizio del Collegio di s econde cure, sia di accertare l’avveramento della condizione sospensiva prevista nel contratto (relativa al rilascio delle concessioni da parte del Comune di Bergeggi), sia di verificare la conformità a legge degli immobili da trasferire, conformità invece imprescindibile ai sensi dell’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 per poter pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c.

Quanto all’annullamento del contratto, la Corte territorialevalorizzava la circostanza, pacifica tra le parti e documentata tramite fotografie, chegli attori avevano edificato nell’area condominiale degli alloggi con destinazione abitativa, laddove nella fase precedente al consenso, come comprovato dalle delibere condominiali e dalla corrispondenza in atti, alle convenute era stata prospettata la possibilitàdi recuperare i volumi del porticato condominiale per la realizzazione di cantine.

Il secondo giudice riteneva , pertanto, che i Beltrametti e Viglione avessero con ciò indotto le convenute a ceder e ad un prezzo assai contenutoi propri diritti sull’area edificabile, ingenerando in loro una rappresentazione alterata della realtà, senza la qualequeste ultime non si sarebbero determinate a stipulare.

Sulla scorta di tali argomentazioni, con sentenza n. 1044/2017 , la Corte d’Appello di Genova: riformava la decisione di primo grado e dava atto della insussistenza dei presupposti per pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c.; annullava il contratto preliminare del 14.11.2003 per dolo determinante dei promissari acquirenti; poneva le spese di entrambii gradi del giudizio a carico degli appellati; disponeva la trasmissione degli atti alla Procura della Repubblica di Savona per quanto di competenza.

Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022

6. Per la cassazione di detta decisione propongono ricorso [OSCURATO:PERSONA] , [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (queste ultime quali eredi di [OSCURATO:PERSONA]), affidandosia quattro motivi.

7. Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA], in proprio e quale erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], e [OSCURATO:PERSONA].

8. Con memoriedepositate in prossimità dell’ aduna nza camerale le parti hannoinsistito nelle rispettive richieste.

9. Ha depositato atto di costituzione volontaria [OSCURATO:PERSONA], in qualità di procuratrice speciale di [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA], deceduto nelle more del giudizio di legittimità. [OSCURATO:PERSONA]

1. Deveessere prelim inarmente dichiarat o inammissibile l’atto di costituzione volontaria di [OSCURATO:PERSONA] in qualità di procuratrice speciale di [OSCURATO:PERSONA], erede di [OSCURATO:PERSONA] , depositato telematicamentein data 28.11.2022, dunque dopo lo scambio delle memorie illustrative, e non portato a conoscenza della controparte, cui non risulta essere stato notificato:« Nel caso di morte della parte durante il giudizio di legittimità, avvenuta dopo la sua costituzione in giudizio mediante deposito del ricorso o del controricorso, il successore ha facoltà di intervenire nel giudizio, con un atto avente natura sostanziale di atto di intervento (nel quale può essere rilasciata la procura a difensore iscritto nell'albo speciale) che deve essere notificato alla controparte, in vista dell'assicurazione del contraddittorio sulla nuova manifesta legittimazione, non potendo l'intervento detto aver luogo con il mero deposito di un atto nella cancelleria della S.C. e stante l'esigenza di assicurare a tale atto una forma simile a quella del ricorso e del controricorso.

Tuttavia, la nullità derivante dall'omissione della notificazione è sanata se le controparti costituite accettino il contraddittorio senza eccezioni»(cfr. Cass., Sez.

Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022 3, Sentenza n. 7441 del 31/03/2011, Rv. 617518; in senso conforme, Cass.,Sez. 6-L, Ordinanza n. 3471 del 22/02/2016, Rv. 638961; Sez. 5, Sentenza n. 19172 del 17/07/2019, Rv. 654752). 1.1 Venendo ai motivi di ricorso , la prima censura è così rubricata: “Violazione o falsa applicazione degli artt. 1103, 1353, 1362, 1363 (e segg.ti di cui al relativo capo IV), 2697 e 2932 c.c., nonché del DPR 380/2001, art. 46 (360 n. 3 C.p.c.) ” .

I ricorrenti sostengono che il secondo giudice avrebbe errato a ritenere applicabile alla fattispecie in esame l’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001, poiché con il negozio in questione le parti non avrebbero trasferito diritti reali relativi ad edifici, ma i diritti ideali di taluni partecipanti sullo spazio sottostante i piani abitabilidell’edificio condominiale, e in particolare le potenzialità edificatorie connesse alla quota di comproprietà su tale spazio, senza con ciò sciogliere la comunione, che permaneva, concentrandosi tra alcuni soltanto degli originari comunisti.

Affermano inoltre che, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte territoriale, l’efficacia del contratto non sarebbe stata subordinata dalle parti all’avveramento di una condizione sospensiva: infatti, secondo la prospettazione dei ricorrenti, ad essere differita all’evasione di talune formalità amministrative sarebbe stata la sola formalizzazione della vendita in un atto pubblico, essendo la scrittura immediatamente produttiva di effetti.

Dunque, il secondo giudice avrebbe erroneamente gravato gli acquirenti della prova dell’avveramento di una condizione in realtà inesistente e, peraltro, priva di connessione con l’oggetto dell’accordo, costituito dalle quote di comproprietà del porticato: l’unico titolo edilizio di cui le parti avrebbero dovuto dare atto, quindi, era quello relativo al fabbricato condominiale, e non quello relativo agli immobili che solamente in seguito sarebbero stati realizzati dagli acquirenti.

I Beltrametti e Viglione concludono pertanto che la Corte distrettuale, se avesse correttamente interpretato il Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022 contratto interpartes , avrebbe senz’altro dovuto ritenere sussistenti tutti i presupposti per procedere ad una pronuncia ex art. 2932 c.c.

2. Con il secondo motivo di ricorso, subordinato al primo, i ricorrenti denunciano, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., l’omesso esame da parte della Corte distrettuale del contenuto stesso della scrittura privata del 14.11.2003, laddove le parti, con riferimento al fabbricato condominiale, avevano ritualmente dato atto della licenza edilizia del 1964, della successiva variante del 1965 e della dichiarazione di abitabilità del 1966, con la precisazione che l’immobile era stato iniziato in epoca anteriore al 1° settembre 1967.

Ancora, con riferimento agli immobili di nuova realizzazione, i ricorrentilamentano che il secondo giudice avrebbe omesso di esaminare il permesso di costruire n. 18 rilasciato dal Comune di Bergeggi il 24.10.2005, prot. n. 10512, dal quale avrebbe comunque dovuto ricavarsi la prova dell’avveramento della dedotta condizione sospensiva.

3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: “Violazione o falsa applicazione degli artt. 1362, 1439, 2697 c.c., 115, 116 c.p.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.)”.

I ricorrenti lamentano che la Corte d’Appello, nel ritenere sussistente il dolo determinante degli acquirenti, non avrebbe interpretato correttamente la reale volontà manifestata dalle parti, che non sarebbe stata quella di compravendere cantine o appartamenti (l’accordo non facendo riferimento né alle une, né agli altri), ma solamente quella di trasferire una quota parte dello spazio sottostante le unità abitative del fabbricato condominiale.

Inoltre, i Beltrametti e Viglione lamentano che il giudice di seconde cure avrebbe del tutto apoditticamente affermato la sussistenza di condotte da parte loro intenzionalmente volte ad ingannare la controparte contrattuale; condotte delle quali, in realtà, non sarebbe stata data alcuna prova dai convenuti, a ciò onerati quali attori in via riconvenzionale rispetto alla domanda di annullamento del contratto.

Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022 I ricorrenti sostengono, ancora, che il disinteresse manifestato dai venditori rispetto alla possibilità di sfruttare le potenzialità edificatorie del porticato condominiale, e la richiesta di rivedere i termini dell’accordo tramite un aumento del prezzo della cessione, da loro formulata una volta avuta contezza dell’edificazione dei nuovi alloggi in luogo di cantine, sarebbero state semmai rappresentative del fatto che le controparti avrebbero pur sempre concluso il contratto, di talché il secondo giudice non avrebbe comunque potuto ritenere perfezionata la fattispecie ex art. 1439 c.c., la quale richiede la sussistenza di raggiri di tale entità che, senza di essi, l’altra parte non avrebbe affatto contrattato.

4. Con il quarto motivo, i ricorrenti denunciano, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., l’omesso esame da parte della Corte d’Appello della documentazione prodotta dagli stessi convenuti, e in particolare delle missive stragiudiziali nelle quali costoro avevano manifestato la propria intenzione di trasferire la loro quota di comproprietà sull’area condominiale edificabile, ovvero avevano successivamente affermato di volere rinegoziare i termini della compravendita alla luce delle effettive potenzialità edificatorie della suddetta area.

I Beltrametti e Viglione lamentano, altresì, che la Corte distrettuale non avrebbe esaminato la documentazione in atti proveniente dal Comune di Bergeggi e dalla Regione Liguria , dalla quale sarebbe emerso che solamente nel 2005 (dunque, dopo la stipula del contratto) la Regione aveva confermato la derogabilità delPUC del predetto Ente territoriale in virtù della L.R. 24/2001, ragion per cui lo spazio sottostante al fabbricato condominiale avrebbe potuto essere utilizzato anche per edificare nuovi alloggi.

Tale circostanza, essendo sopravvenuta al negozio, avrebbe dovuto indurre la Corte territoriale ad escludere qualsivoglia condotta decettiva da parte dei ricorrenti.

Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022

6. Esigenze di priorità logica impongono di esaminare prima il terzo e il quarto motivodi ricorso, con i quali i Beltrametti e Viglione censurano l’annullamento del contratto per vizio del consenso pronunciato dal giudice di merito.

7. Il terzo motivo , nei vari profili in cui è articolat o , è inammissibile.

7.1. Per quel che concerne l’inter pretazione della volontà dei contraenti – che si traduce in un’indagine di fatto riservata al giudice di merito (cfr. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 4178 del 22/02/2007, Rv. 595003; Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 11254 del 10/05/2018, Rv. 648602) – i Beltrametti e Viglione sostengono che la Corte d’Appello avrebbe travisato il contenuto dell’accordo del [OSCURATO:DATA_NASCITA], in quanto la scrittura privata non avrebbe avuto ad oggetto immobili già individuati ed esistenti, ma solamente i diritti delle promittenti venditrici sull’area del portico condominiale : di talché sarebbe del tutto inconferente il riferimento fatto dalla Corte territoriale , nella motivazione della sentenza,alle cantine o agli alloggi.

La censura non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata: la Corte d’Appello, infatti, dall’esame delle delibere assembleari e della corrispondenza intercorsa tra le parti prima dell’accordo, ha accertato che la rappresentazione da parte dei promissari acquirenti della possibilità di sfruttare il portico per costruire cantineaveva avuto un ruolo determinante nella formazione del consenso, ritenuto che i Beltrametti e Viglione si erano dichiarati interessati ad acquistare le quote millesimali delle promittenti venditrici appunto manifestando l’inte nto di edificare i vani pertinenziali, come da progetto sottoposto all’attenzione dei condomini, mentre le Defendini, Manuelli, Bonetto e Zaniol si erano determinate alla cessione dei rispettivi diritti proprio perché disinteressate a tale progetto.

Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022 I ricorrenti non tengono nemmeno conto che il giudice di merito ha qualificatoin termini di contratto preliminare la scrittura privata del 14.11.2003(con statuizione peraltro non attinta da alcuna censura ) , sul presupposto che le parti avevano differito la stipula del definitivo allo sfruttamento edilizio dell’area promessa in vendita , e in particolare alla predisposizione del frazionamento e al rilascio delle necessarie autorizzazioni e concessioni comunali.

Del resto, che le prospettate potenzialità edificatorie del portico avessero rilevanza nell’economia del negozio, e che non fosse dunque indifferente la dichiarata finalità di costruire cantine anziché alloggi ai fini della determinazione volitiva delle promittenti venditrici, è confermato dalle stesse deduzioni dei ricorrenti, i quali affermano che le parti intendevano procedere al “trasferimento delle potenzialità edificatorie connesse alla quota di comproprietà su un determinato bene” (cfr. pag. 8 di ricorso) o, ancor più esplicitamente, affermano che era stata disposta la trasformazione del portico condominiale “ al fine di consentire ai partecipanti comunisti di ”utilizzare – relativamente al bene così come destinato –la previsione della Legge Regionale al fine di realizzare cantine”“(cfr. pag. 5 memoria illustrativa ricorrenti).

7.2. Così ricostruita l’operazione negoziale concordata dalle parti, il giudice di merito ha inoltre accertato che i Beltrametti e Viglione, a seguito della stipula del preliminare, hanno invece “ svolto gli adempimenti del caso e avanzato le richieste al Comune di Bergeggi per edificare gli immobili in oggetto con destinazione abitativa”(cfr. pag. 6 di sentenza).

Ed è proprio alla luce della divergenza tra il progetto edificatorio dichiarato durante la fase di formazione del consenso, e quello realmente concretizzato con la presentazione della pratica edilizia(dei cui sviluppi, peraltro, le allora appellanti avevano lamentato di non essere state portate a conoscenza), che la Corte d’Appello ha ritenuto provata la condotta decettiva dei promissari Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022 acquirenti: il giudice di seconde cure ha cioè ritenuto che i ricorrenti avevano indotto in errore le promittenti venditrici circa le loro reali intenzioni edificatorie, ingenerando nelle stesse la convinzione che il porticato condominiale sarebbe stato sfruttato per costruire delle cantine, così da indurle a cedere la propria quota di diritti sull’area in questione, laddove le Defendini, Manuelli, Bonetto e Zaniol non si sarebbero determinate alla cessione dei propri diritti , se avessero saputo che gli acquirenti avevano in realtà intenzione di costruire degli alloggi con destinazione abitativa.Trattasi di accertamento in fatto del giudice di merito,motivato alla luce delle risultanze in atti, come tale insindacabile in sede di legittimità: invero, «il dolo, quale vizio del consenso e causa di annullamento del contratto, assume rilevanza quando incida sul processo formativo del consenso, dando origine ad una falsa o distorta rappresentazione della realtà all’esito della quale il contraente si sia determinato a stipulare; ne consegue che l’effetto invalidante dell’errore frutto di dolo è subordinato alla circostanza, della cui prova è onerata la parte che lo deduce, che la volontà negoziale sia stata manifestata in presenza od in costanza di questa falsa rappresentazione.

Compete al giudice del merito accertare, sulla base delle risultanze probatorie, se la fattispecie concreta integri un’ipotesi di dolo determinante e tale valutazione è sindacabile in sede di legittimità solo per vizio di motivazione, nei limiti previsti dall’art.360, comma 1, n. 5 c.p.c.»(cfr. ex plurimis Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5734 del 27/02/2019, Rv. 653145).

7.3. Le asserzioni dei Beltrametti e Viglione, secondo cui l a corrispondenza in atti dimostrerebbe che le promittenti venditrici erano prive di interesse a sfruttare le potenzialità edificatori e del portico condominiale, ed avrebbero pertanto ceduto la loro quota dell’area comune anche sape ndo che la controparte vi avrebbe edificato appartamenti, si traducono nella prospettazione di una Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022 versione alternativa del merito della vicenda e sollecitano un nuovo esame delle prove, senza confrontarsi con il principio secondo cui il motivo di ricorso in cassazione non può risolversi in una istanza di revisione del giudizio di fatto operato dal giudice di merito (Cass. Sez.

U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790), né nella proposta di una rilettura delle risultanze istruttorie, la valutazione della cui rilevanza ed il cui apprezzamento sono riservati, appunto,al giudice di merito «… il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata» (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595: conf.

Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez.

L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).

8. Del pari inammissibile risulta il quarto motivo di ricorso.

8.1. I Beltrametti e Viglione, specificando ulteriormente quanto dedotto nel precedente motivo,lamentano che la Corte d’Appello non avrebbe in particolare esaminato la missiva del 05.09.2002 a firma di [OSCURATO:PERSONA], nonché la missiva del [OSCURATO:DATA_NASCITA], quest’ultima a firma del difensore delle controricorrenti, dalle quali sarebbe emerso l’interesse delle promittenti venditrici a cedere, in cambio di un indennizzo monetario, la loro quota parte di diritti sull’area edificabile, tanto che avuta conoscenza della realizzazione di appartamenti in luogo di cantine, queste ultime avrebbero mirato esclusivamente a ritrarre un prezzo più alto dall’operazione negoziale.

Ora, premesso che la corrispondenza i n questione, secondo il contenuto riportato nel corpo del motivo di ricorso (cfr. pagg. 21 e Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022 22), non risulta avereil significato univoco prospettato dai ricorrenti, ritenuto che le promittenti venditrici, peraltro ad anni di distanza dall’accordo, nel lamentare sì di essersi determinate ad accettare somme “ veramente esigue ” , davano comunque atto che “ non avrebbero prestato il loro consenso alle condizioni contenute nell’accordo”, del quale chiedevano quindi “una ridefinizione di tutti i termini”, si deve comunque ribadire che la Corte d’Appello ha dato adeguatamente conto del proprio convincimento circa l’operazione sulla quale si era formato il consenso delle parti (cessione di spazio edificabile per la realizzazione di vani pertinenziali).

La censura in commento, sotto la rubrica dell’omesso esame di fatto decisivo, mira anch’essa,in realtà, al pari del precedente motivo, ad una rivalutazione del complessivo materiale probatorio, ed attinge in particolare l’accertamento da parte della Corte territoriale circa l’incidenza causale che la dichiarata intenzione di costruire cantine ha avuto sulla determinazione volitiva delle promittenti venditrici; incidenza causale che i ricorrenti contestano, sostenendo– sull a base di una loro lettura alternativa della corrispondenza in atti – che la questione avrebbe al massimo potuto incidere sulla quantificazione del corrispettivo della cessione, comunque voluta dalla controparte.

Sennonché, «È inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l'apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito. (Principio affermato dalla S.C. con riferimento ad un motivo di ricorso che, pur prospettando l'omesso esame di risultanze probatorie, in realtà tendeva ad una diversa ricostruzione del merito degli accadimenti dai quali era originata la condanna disciplinare di un avvocato)» (cfr. Cass., Sez.

U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019, Rv. 656492).

Inoltre, i Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022 ricorrenti nemmeno si confrontano con il principio secondo cui, «Spetta in via esclusiva al giudice di merito il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di controllare l'attendibilità e la concludenza delle prove, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi,dando, così, liberamente prevalenza all'uno o all'altro dei mezzi di prova.

Conseguentemente, per potersi configurare il vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia, è necessario un rapporto di causalità fra la circostanza che si assume trascurata e la soluzione giuridica data alla controversia, tale da far ritenere che quella circostanza, se fosse stata considerata, avrebbe portato ad una diversa soluzione della vertenza, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità»(cfr. Cass., Sez.

L, Sentenza n. 25608 del 14/11/2013, Rv. 628787).

Infatti, «L'omesso esame del fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti - ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., come riformato dall'art. 54, primo comma, lett. b), del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134 - afferisce, nella prospettiva della novella che mira a ridurre drasticamente l'area del sindacato di legittimità intorno ai "fatti", a dati materiali, ad episodi fenomenici rilevanti ed alle loro ricadute in termini di diritto, aventi portata idonea a determinare direttamente l'esito del giudizio» (cfr. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 5133 del 05/03/2014, Rv. 629647).

8.2. I Beltrametti e Viglione lamentano, altresì, che la Corte distrettuale non avrebbe esaminato la documentazione in atti proveniente dal Comune di Bergeggi e dalla Regione Liguria, e in particolare il parere con il quale solo nel 2005 la Regione avrebbe rappresentatola possibilità di edificare gli alloggi in deroga al PUC.

Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022 La censura è inammissibile in quanto non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata, la quale, come esposto in precedenza,ha ritenuto che la condotta decettivadei ricorrenti si era sostanziata nella rappresentazione dell’intento di realizzare cantine al fine di carpire il consenso delle controparti, salvo poi presentare un a pratica edilizia (la n. 13/2004) finalizzata alla costruzione di alloggi.

I provvedimenti resi dal Comune o dalla Regione durante l’ iter amministrativo (provvedimenti che peraltro vengono dai ricorrenti solo genericamente richiamati, con conseguente difetto di specificità della censura), risultano allora irrilevanti, in quanto il comportamento dei Beltrametti e Viglione finalizzato ad influenzare la determinazione volitiva delle controparti contrattuali, secondo quanto accertato dal giudice di merito, si era già pienamente consumato.

9. R isultando per quanto sopra confermata la pronuncia di annullamento della scrittura privata del 14.11.2003, sono assorbiti il primo e il secondo motivo di ricorso, entrambi relativi alla sussistenza dei presupposti per pronunciare sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso.

9.1. S i deve comunque escludere che nella fattispecie ricorressero le condizioni per procedere ai sensi dell’art. 2932 c.c.

È stato infatti accertato, ed è peraltro pacifico tra le parti, che i ricorrenti hanno medio tempore effettivamente realizzato degli appartamentinel porticato condominiale.

È quindi evidente, anche in ragione delle considerazioni esposte in precedenza, che il bene promesso in vendita ha subito una radicale trasformazione sul piano strutturale e funzionalerispetto a quello descritto nel contratto di cui si chiede l’esecuzione in forma specifica, con la conseguenza che l’invocata pronuncia giudiziale finirebbe in realtà per costituire un rapporto diversoda quello previsto dalle parti nella scrittura privata.

Orbene, «Ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., è inammissibile la pronuncia Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC . 07.12.2022 di una sentenza costitutiva in esecuzione dell'obbligo di contrarre (promessa di divisione d'immobile) che produca gli effetti del contratto non concluso, ove prima della sentenza siano intervenuti mutamenti tali da non rispecchiare la volontà espressa dalle parti nel contratto preliminare, giacché diversamente la sentenza attuerebbe un contratto non corrispondente a quello voluto dalle parti stesse con violazione del precetto contenuto nella norma citata» (V 1720/85, mass n 439679; V 822/83, mass n 425575; V 2363/81, mass n 413121; Conf 4342/83, mass n 429448; Conf 6730/82, mass n 424370)”(cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 1122 del 24/02/1986 , Rv. 444624; in senso conforme, cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 22011 del 12/07/2022, Rv. 665378).

10. Il ricorso è dunquerigettato.

11. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

12. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1 - quater dell'art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper la stessa impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibili il terzo e il quarto motivo di ricorso, assorbiti il primo e i l secondo motivo e c ondanna i ricorrenti al rimborso delle spese del giudizio di legittimità che liquida in complessivi euro 8542, 50 più 200 per esborsi oltre al rimborso forfettario al 15% IVA e CPA come per legge; Ric. 2018n. 1573sez.

S2 - CC .

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 1573-2018proposto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] quale erede di [OSCURATO:PERSONA], nonché quale procuratrice generale di [OSCURATO:PERSONA], anch’essa erede di [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 1, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che li rappresenta e difende unitamente all’Avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA] in proprio e quale erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] , elettivamente domiciliati in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 4 , presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA]. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 [OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difes e dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]’; -controricorrenti - avverso la sentenza n. 1044/2017 della CORTE D'APPELLO di Genova, depositata il 28.07.2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/12/2022dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] 1. Con atto di citazione del 18.09.2007, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], e, premesso che con scrittura p rivata del 14.11.2003 le convenute gli avevano trasferito i loro diritti di comproprietà per complessivi 242,70/1000 sul portico del corpo di fabbrica denominato “Lotto a Monte ” del [OSCURATO:PERSONA] in Comune diBergeggi, chiedevano pronunciarsi sentenza ex art. 2932 c.c. che tenesse luogo delnon perfezionato atto pubblico di vendita, la cui stipula le parti avevano differito alla predisposizione del frazionamento e all’espletamento delle pratiche edilizie necessarie per l’utilizzazione edificatoria dell’area compravenduta. 2. Le convenute si costituivano in giudizio e resistevano alla domanda, deducendo di essersi determinate al trasferimento sul presupposto, rappresentato dai medesimi Beltrametti e Viglione, che lo spazio condominiale sarebbe stato destinato alla realizzazione di cantine, operazione alla quale non erano interessate;sennonché dopo la stipula del contratto (che qualificavano come preliminare) , i promissari acquirenti vi avevano edificato degli alloggi abitativi , curando una pratica edilizia irregolare, del cui svolgimento le promittenti venditricinon avevano avuto alcuna notizia. Queste ultime Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 affermavano che non avrebbero concluso l’accordo se non fossero state indotte in errore dagli attori, i quali avevano viceversa tratto vantaggiodalla vicenda, avendo acquistato gli spazi edificabili a d un prezzo contenuto in ragione della finalità edificatoria dichiarata, differente da quella effettiva. Le convenutedomandavano pertanto in via riconvenzionale l’annullamento del contratto per dolo determinante, o, in subordine , chiedevano la rideterminazione del prezzo di cessione a titolo di risarcimento del danno dadolo incidente. 3. Il Tribunale di Savona, con sentenza n. 769/2012, qualificata la scrittura privata del 14.11.2003 come contratto preliminare di compravendita, accoglieva la domanda ex art. 2932 c.c. formulata dagli attori. 4. La parte convenutaproponeva appello avverso tale decisione affidandosi a due motivi, con il primo dei quali lamentava che il Tribunalenon avrebbe potuto pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c., non ricorrendonei presupposti , stante la comprovata diversità tra il bene promesso in vendita (spazio da destinare a cantine) e quello oggetto di trasferimento(alloggi edilizi nelle m ore edificati ) , nonché in ragione dell’illegittimità della procedura concessoria curata dagli appellati innanzi al Comune di Bergeggi. Con il secondo motivo, gli appellanti lamentavano la violazione dell’art. 1439 c.c. ed insistevano per l’accoglimento della domanda riconvenzionale come proposta in prime cure. Con un terzo motivo, subordinato, gli appellanti chiedevano quantomeno la riforma del governo delle spese di lite. Gli appellatisi costituivano in giudizio con comparsa di risposta, concludendo per il rigetto del gravame. 5. All’esito, la Corte d’Appello di Genova accoglieva entrambi i motivi di impugnazione formulati in via principale , rilevando che, a fronte delle contestazioni degli appellantisu l la regolarità urbanistica dei beni, e sebbene si trattasse di questione dirimente ai fini del Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 decidere, gli appellati si erano limitati a generiche argomentazioni, secondo cui il tema sarebbe stato inconferente rispetto all’oggetto della causa:il che impediva , a giudizio del Collegio di s econde cure, sia di accertare l’avveramento della condizione sospensiva prevista nel contratto (relativa al rilascio delle concessioni da parte del Comune di Bergeggi), sia di verificare la conformità a legge degli immobili da trasferire, conformità invece imprescindibile ai sensi dell’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 per poter pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. Quanto all’annullamento del contratto, la Corte territorialevalorizzava la circostanza, pacifica tra le parti e documentata tramite fotografie, chegli attori avevano edificato nell’area condominiale degli alloggi con destinazione abitativa, laddove nella fase precedente al consenso, come comprovato dalle delibere condominiali e dalla corrispondenza in atti, alle convenute era stata prospettata la possibilitàdi recuperare i volumi del porticato condominiale per la realizzazione di cantine. Il secondo giudice riteneva , pertanto, che i Beltrametti e Viglione avessero con ciò indotto le convenute a ceder e ad un prezzo assai contenutoi propri diritti sull’area edificabile, ingenerando in loro una rappresentazione alterata della realtà, senza la qualequeste ultime non si sarebbero determinate a stipulare. Sulla scorta di tali argomentazioni, con sentenza n. 1044/2017 , la Corte d’Appello di Genova: riformava la decisione di primo grado e dava atto della insussistenza dei presupposti per pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c.; annullava il contratto preliminare del 14.11.2003 per dolo determinante dei promissari acquirenti; poneva le spese di entrambii gradi del giudizio a carico degli appellati; disponeva la trasmissione degli atti alla Procura della Repubblica di Savona per quanto di competenza. Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 6. Per la cassazione di detta decisione propongono ricorso [OSCURATO:PERSONA] , [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (queste ultime quali eredi di [OSCURATO:PERSONA]), affidandosia quattro motivi. 7. Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA], in proprio e quale erede di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], e [OSCURATO:PERSONA]. 8. Con memoriedepositate in prossimità dell’ aduna nza camerale le parti hannoinsistito nelle rispettive richieste. 9. Ha depositato atto di costituzione volontaria [OSCURATO:PERSONA], in qualità di procuratrice speciale di [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA], deceduto nelle more del giudizio di legittimità. [OSCURATO:PERSONA] 1. Deveessere prelim inarmente dichiarat o inammissibile l’atto di costituzione volontaria di [OSCURATO:PERSONA] in qualità di procuratrice speciale di [OSCURATO:PERSONA], erede di [OSCURATO:PERSONA] , depositato telematicamentein data 28.11.2022, dunque dopo lo scambio delle memorie illustrative, e non portato a conoscenza della controparte, cui non risulta essere stato notificato:« Nel caso di morte della parte durante il giudizio di legittimità, avvenuta dopo la sua costituzione in giudizio mediante deposito del ricorso o del controricorso, il successore ha facoltà di intervenire nel giudizio, con un atto avente natura sostanziale di atto di intervento (nel quale può essere rilasciata la procura a difensore iscritto nell'albo speciale) che deve essere notificato alla controparte, in vista dell'assicurazione del contraddittorio sulla nuova manifesta legittimazione, non potendo l'intervento detto aver luogo con il mero deposito di un atto nella cancelleria della S.C. e stante l'esigenza di assicurare a tale atto una forma simile a quella del ricorso e del controricorso. Tuttavia, la nullità derivante dall'omissione della notificazione è sanata se le controparti costituite accettino il contraddittorio senza eccezioni»(cfr. Cass., Sez. Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 3, Sentenza n. 7441 del 31/03/2011, Rv. 617518; in senso conforme, Cass.,Sez. 6-L, Ordinanza n. 3471 del 22/02/2016, Rv. 638961; Sez. 5, Sentenza n. 19172 del 17/07/2019, Rv. 654752). 1.1 Venendo ai motivi di ricorso , la prima censura è così rubricata: “Violazione o falsa applicazione degli artt. 1103, 1353, 1362, 1363 (e segg.ti di cui al relativo capo IV), 2697 e 2932 c.c., nonché del DPR 380/2001, art. 46 (360 n. 3 C.p.c.) ” . I ricorrenti sostengono che il secondo giudice avrebbe errato a ritenere applicabile alla fattispecie in esame l’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001, poiché con il negozio in questione le parti non avrebbero trasferito diritti reali relativi ad edifici, ma i diritti ideali di taluni partecipanti sullo spazio sottostante i piani abitabilidell’edificio condominiale, e in particolare le potenzialità edificatorie connesse alla quota di comproprietà su tale spazio, senza con ciò sciogliere la comunione, che permaneva, concentrandosi tra alcuni soltanto degli originari comunisti. Affermano inoltre che, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte territoriale, l’efficacia del contratto non sarebbe stata subordinata dalle parti all’avveramento di una condizione sospensiva: infatti, secondo la prospettazione dei ricorrenti, ad essere differita all’evasione di talune formalità amministrative sarebbe stata la sola formalizzazione della vendita in un atto pubblico, essendo la scrittura immediatamente produttiva di effetti. Dunque, il secondo giudice avrebbe erroneamente gravato gli acquirenti della prova dell’avveramento di una condizione in realtà inesistente e, peraltro, priva di connessione con l’oggetto dell’accordo, costituito dalle quote di comproprietà del porticato: l’unico titolo edilizio di cui le parti avrebbero dovuto dare atto, quindi, era quello relativo al fabbricato condominiale, e non quello relativo agli immobili che solamente in seguito sarebbero stati realizzati dagli acquirenti. I Beltrametti e Viglione concludono pertanto che la Corte distrettuale, se avesse correttamente interpretato il Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 contratto interpartes , avrebbe senz’altro dovuto ritenere sussistenti tutti i presupposti per procedere ad una pronuncia ex art. 2932 c.c. 2. Con il secondo motivo di ricorso, subordinato al primo, i ricorrenti denunciano, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., l’omesso esame da parte della Corte distrettuale del contenuto stesso della scrittura privata del 14.11.2003, laddove le parti, con riferimento al fabbricato condominiale, avevano ritualmente dato atto della licenza edilizia del 1964, della successiva variante del 1965 e della dichiarazione di abitabilità del 1966, con la precisazione che l’immobile era stato iniziato in epoca anteriore al 1° settembre 1967. Ancora, con riferimento agli immobili di nuova realizzazione, i ricorrentilamentano che il secondo giudice avrebbe omesso di esaminare il permesso di costruire n. 18 rilasciato dal Comune di Bergeggi il 24.10.2005, prot. n. 10512, dal quale avrebbe comunque dovuto ricavarsi la prova dell’avveramento della dedotta condizione sospensiva. 3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: “Violazione o falsa applicazione degli artt. 1362, 1439, 2697 c.c., 115, 116 c.p.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.)”. I ricorrenti lamentano che la Corte d’Appello, nel ritenere sussistente il dolo determinante degli acquirenti, non avrebbe interpretato correttamente la reale volontà manifestata dalle parti, che non sarebbe stata quella di compravendere cantine o appartamenti (l’accordo non facendo riferimento né alle une, né agli altri), ma solamente quella di trasferire una quota parte dello spazio sottostante le unità abitative del fabbricato condominiale. Inoltre, i Beltrametti e Viglione lamentano che il giudice di seconde cure avrebbe del tutto apoditticamente affermato la sussistenza di condotte da parte loro intenzionalmente volte ad ingannare la controparte contrattuale; condotte delle quali, in realtà, non sarebbe stata data alcuna prova dai convenuti, a ciò onerati quali attori in via riconvenzionale rispetto alla domanda di annullamento del contratto. Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 I ricorrenti sostengono, ancora, che il disinteresse manifestato dai venditori rispetto alla possibilità di sfruttare le potenzialità edificatorie del porticato condominiale, e la richiesta di rivedere i termini dell’accordo tramite un aumento del prezzo della cessione, da loro formulata una volta avuta contezza dell’edificazione dei nuovi alloggi in luogo di cantine, sarebbero state semmai rappresentative del fatto che le controparti avrebbero pur sempre concluso il contratto, di talché il secondo giudice non avrebbe comunque potuto ritenere perfezionata la fattispecie ex art. 1439 c.c., la quale richiede la sussistenza di raggiri di tale entità che, senza di essi, l’altra parte non avrebbe affatto contrattato. 4. Con il quarto motivo, i ricorrenti denunciano, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c., l’omesso esame da parte della Corte d’Appello della documentazione prodotta dagli stessi convenuti, e in particolare delle missive stragiudiziali nelle quali costoro avevano manifestato la propria intenzione di trasferire la loro quota di comproprietà sull’area condominiale edificabile, ovvero avevano successivamente affermato di volere rinegoziare i termini della compravendita alla luce delle effettive potenzialità edificatorie della suddetta area. I Beltrametti e Viglione lamentano, altresì, che la Corte distrettuale non avrebbe esaminato la documentazione in atti proveniente dal Comune di Bergeggi e dalla Regione Liguria , dalla quale sarebbe emerso che solamente nel 2005 (dunque, dopo la stipula del contratto) la Regione aveva confermato la derogabilità delPUC del predetto Ente territoriale in virtù della L.R. 24/2001, ragion per cui lo spazio sottostante al fabbricato condominiale avrebbe potuto essere utilizzato anche per edificare nuovi alloggi. Tale circostanza, essendo sopravvenuta al negozio, avrebbe dovuto indurre la Corte territoriale ad escludere qualsivoglia condotta decettiva da parte dei ricorrenti. Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 6. Esigenze di priorità logica impongono di esaminare prima il terzo e il quarto motivodi ricorso, con i quali i Beltrametti e Viglione censurano l’annullamento del contratto per vizio del consenso pronunciato dal giudice di merito. 7. Il terzo motivo , nei vari profili in cui è articolat o , è inammissibile. 7.1. Per quel che concerne l’inter pretazione della volontà dei contraenti – che si traduce in un’indagine di fatto riservata al giudice di merito (cfr. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 4178 del 22/02/2007, Rv. 595003; Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 11254 del 10/05/2018, Rv. 648602) – i Beltrametti e Viglione sostengono che la Corte d’Appello avrebbe travisato il contenuto dell’accordo del [OSCURATO:DATA_NASCITA], in quanto la scrittura privata non avrebbe avuto ad oggetto immobili già individuati ed esistenti, ma solamente i diritti delle promittenti venditrici sull’area del portico condominiale : di talché sarebbe del tutto inconferente il riferimento fatto dalla Corte territoriale , nella motivazione della sentenza,alle cantine o agli alloggi. La censura non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata: la Corte d’Appello, infatti, dall’esame delle delibere assembleari e della corrispondenza intercorsa tra le parti prima dell’accordo, ha accertato che la rappresentazione da parte dei promissari acquirenti della possibilità di sfruttare il portico per costruire cantineaveva avuto un ruolo determinante nella formazione del consenso, ritenuto che i Beltrametti e Viglione si erano dichiarati interessati ad acquistare le quote millesimali delle promittenti venditrici appunto manifestando l’inte nto di edificare i vani pertinenziali, come da progetto sottoposto all’attenzione dei condomini, mentre le Defendini, Manuelli, Bonetto e Zaniol si erano determinate alla cessione dei rispettivi diritti proprio perché disinteressate a tale progetto. Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 I ricorrenti non tengono nemmeno conto che il giudice di merito ha qualificatoin termini di contratto preliminare la scrittura privata del 14.11.2003(con statuizione peraltro non attinta da alcuna censura ) , sul presupposto che le parti avevano differito la stipula del definitivo allo sfruttamento edilizio dell’area promessa in vendita , e in particolare alla predisposizione del frazionamento e al rilascio delle necessarie autorizzazioni e concessioni comunali. Del resto, che le prospettate potenzialità edificatorie del portico avessero rilevanza nell’economia del negozio, e che non fosse dunque indifferente la dichiarata finalità di costruire cantine anziché alloggi ai fini della determinazione volitiva delle promittenti venditrici, è confermato dalle stesse deduzioni dei ricorrenti, i quali affermano che le parti intendevano procedere al “trasferimento delle potenzialità edificatorie connesse alla quota di comproprietà su un determinato bene” (cfr. pag. 8 di ricorso) o, ancor più esplicitamente, affermano che era stata disposta la trasformazione del portico condominiale “ al fine di consentire ai partecipanti comunisti di ”utilizzare – relativamente al bene così come destinato –la previsione della Legge Regionale al fine di realizzare cantine”“(cfr. pag. 5 memoria illustrativa ricorrenti). 7.2. Così ricostruita l’operazione negoziale concordata dalle parti, il giudice di merito ha inoltre accertato che i Beltrametti e Viglione, a seguito della stipula del preliminare, hanno invece “ svolto gli adempimenti del caso e avanzato le richieste al Comune di Bergeggi per edificare gli immobili in oggetto con destinazione abitativa”(cfr. pag. 6 di sentenza). Ed è proprio alla luce della divergenza tra il progetto edificatorio dichiarato durante la fase di formazione del consenso, e quello realmente concretizzato con la presentazione della pratica edilizia(dei cui sviluppi, peraltro, le allora appellanti avevano lamentato di non essere state portate a conoscenza), che la Corte d’Appello ha ritenuto provata la condotta decettiva dei promissari Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 acquirenti: il giudice di seconde cure ha cioè ritenuto che i ricorrenti avevano indotto in errore le promittenti venditrici circa le loro reali intenzioni edificatorie, ingenerando nelle stesse la convinzione che il porticato condominiale sarebbe stato sfruttato per costruire delle cantine, così da indurle a cedere la propria quota di diritti sull’area in questione, laddove le Defendini, Manuelli, Bonetto e Zaniol non si sarebbero determinate alla cessione dei propri diritti , se avessero saputo che gli acquirenti avevano in realtà intenzione di costruire degli alloggi con destinazione abitativa.Trattasi di accertamento in fatto del giudice di merito,motivato alla luce delle risultanze in atti, come tale insindacabile in sede di legittimità: invero, «il dolo, quale vizio del consenso e causa di annullamento del contratto, assume rilevanza quando incida sul processo formativo del consenso, dando origine ad una falsa o distorta rappresentazione della realtà all’esito della quale il contraente si sia determinato a stipulare; ne consegue che l’effetto invalidante dell’errore frutto di dolo è subordinato alla circostanza, della cui prova è onerata la parte che lo deduce, che la volontà negoziale sia stata manifestata in presenza od in costanza di questa falsa rappresentazione. Compete al giudice del merito accertare, sulla base delle risultanze probatorie, se la fattispecie concreta integri un’ipotesi di dolo determinante e tale valutazione è sindacabile in sede di legittimità solo per vizio di motivazione, nei limiti previsti dall’art.360, comma 1, n. 5 c.p.c.»(cfr. ex plurimis Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5734 del 27/02/2019, Rv. 653145). 7.3. Le asserzioni dei Beltrametti e Viglione, secondo cui l a corrispondenza in atti dimostrerebbe che le promittenti venditrici erano prive di interesse a sfruttare le potenzialità edificatori e del portico condominiale, ed avrebbero pertanto ceduto la loro quota dell’area comune anche sape ndo che la controparte vi avrebbe edificato appartamenti, si traducono nella prospettazione di una Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 versione alternativa del merito della vicenda e sollecitano un nuovo esame delle prove, senza confrontarsi con il principio secondo cui il motivo di ricorso in cassazione non può risolversi in una istanza di revisione del giudizio di fatto operato dal giudice di merito (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790), né nella proposta di una rilettura delle risultanze istruttorie, la valutazione della cui rilevanza ed il cui apprezzamento sono riservati, appunto,al giudice di merito «… il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata» (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595: conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330). 8. Del pari inammissibile risulta il quarto motivo di ricorso. 8.1. I Beltrametti e Viglione, specificando ulteriormente quanto dedotto nel precedente motivo,lamentano che la Corte d’Appello non avrebbe in particolare esaminato la missiva del 05.09.2002 a firma di [OSCURATO:PERSONA], nonché la missiva del [OSCURATO:DATA_NASCITA], quest’ultima a firma del difensore delle controricorrenti, dalle quali sarebbe emerso l’interesse delle promittenti venditrici a cedere, in cambio di un indennizzo monetario, la loro quota parte di diritti sull’area edificabile, tanto che avuta conoscenza della realizzazione di appartamenti in luogo di cantine, queste ultime avrebbero mirato esclusivamente a ritrarre un prezzo più alto dall’operazione negoziale. Ora, premesso che la corrispondenza i n questione, secondo il contenuto riportato nel corpo del motivo di ricorso (cfr. pagg. 21 e Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 22), non risulta avereil significato univoco prospettato dai ricorrenti, ritenuto che le promittenti venditrici, peraltro ad anni di distanza dall’accordo, nel lamentare sì di essersi determinate ad accettare somme “ veramente esigue ” , davano comunque atto che “ non avrebbero prestato il loro consenso alle condizioni contenute nell’accordo”, del quale chiedevano quindi “una ridefinizione di tutti i termini”, si deve comunque ribadire che la Corte d’Appello ha dato adeguatamente conto del proprio convincimento circa l’operazione sulla quale si era formato il consenso delle parti (cessione di spazio edificabile per la realizzazione di vani pertinenziali). La censura in commento, sotto la rubrica dell’omesso esame di fatto decisivo, mira anch’essa,in realtà, al pari del precedente motivo, ad una rivalutazione del complessivo materiale probatorio, ed attinge in particolare l’accertamento da parte della Corte territoriale circa l’incidenza causale che la dichiarata intenzione di costruire cantine ha avuto sulla determinazione volitiva delle promittenti venditrici; incidenza causale che i ricorrenti contestano, sostenendo– sull a base di una loro lettura alternativa della corrispondenza in atti – che la questione avrebbe al massimo potuto incidere sulla quantificazione del corrispettivo della cessione, comunque voluta dalla controparte. Sennonché, «È inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l'apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito. (Principio affermato dalla S.C. con riferimento ad un motivo di ricorso che, pur prospettando l'omesso esame di risultanze probatorie, in realtà tendeva ad una diversa ricostruzione del merito degli accadimenti dai quali era originata la condanna disciplinare di un avvocato)» (cfr. Cass., Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019, Rv. 656492). Inoltre, i Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 ricorrenti nemmeno si confrontano con il principio secondo cui, «Spetta in via esclusiva al giudice di merito il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di controllare l'attendibilità e la concludenza delle prove, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi,dando, così, liberamente prevalenza all'uno o all'altro dei mezzi di prova. Conseguentemente, per potersi configurare il vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia, è necessario un rapporto di causalità fra la circostanza che si assume trascurata e la soluzione giuridica data alla controversia, tale da far ritenere che quella circostanza, se fosse stata considerata, avrebbe portato ad una diversa soluzione della vertenza, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità»(cfr. Cass., Sez. L, Sentenza n. 25608 del 14/11/2013, Rv. 628787). Infatti, «L'omesso esame del fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti - ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., come riformato dall'art. 54, primo comma, lett. b), del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134 - afferisce, nella prospettiva della novella che mira a ridurre drasticamente l'area del sindacato di legittimità intorno ai "fatti", a dati materiali, ad episodi fenomenici rilevanti ed alle loro ricadute in termini di diritto, aventi portata idonea a determinare direttamente l'esito del giudizio» (cfr. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 5133 del 05/03/2014, Rv. 629647). 8.2. I Beltrametti e Viglione lamentano, altresì, che la Corte distrettuale non avrebbe esaminato la documentazione in atti proveniente dal Comune di Bergeggi e dalla Regione Liguria, e in particolare il parere con il quale solo nel 2005 la Regione avrebbe rappresentatola possibilità di edificare gli alloggi in deroga al PUC. Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 La censura è inammissibile in quanto non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata, la quale, come esposto in precedenza,ha ritenuto che la condotta decettivadei ricorrenti si era sostanziata nella rappresentazione dell’intento di realizzare cantine al fine di carpire il consenso delle controparti, salvo poi presentare un a pratica edilizia (la n. 13/2004) finalizzata alla costruzione di alloggi. I provvedimenti resi dal Comune o dalla Regione durante l’ iter amministrativo (provvedimenti che peraltro vengono dai ricorrenti solo genericamente richiamati, con conseguente difetto di specificità della censura), risultano allora irrilevanti, in quanto il comportamento dei Beltrametti e Viglione finalizzato ad influenzare la determinazione volitiva delle controparti contrattuali, secondo quanto accertato dal giudice di merito, si era già pienamente consumato. 9. R isultando per quanto sopra confermata la pronuncia di annullamento della scrittura privata del 14.11.2003, sono assorbiti il primo e il secondo motivo di ricorso, entrambi relativi alla sussistenza dei presupposti per pronunciare sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso. 9.1. S i deve comunque escludere che nella fattispecie ricorressero le condizioni per procedere ai sensi dell’art. 2932 c.c. È stato infatti accertato, ed è peraltro pacifico tra le parti, che i ricorrenti hanno medio tempore effettivamente realizzato degli appartamentinel porticato condominiale. È quindi evidente, anche in ragione delle considerazioni esposte in precedenza, che il bene promesso in vendita ha subito una radicale trasformazione sul piano strutturale e funzionalerispetto a quello descritto nel contratto di cui si chiede l’esecuzione in forma specifica, con la conseguenza che l’invocata pronuncia giudiziale finirebbe in realtà per costituire un rapporto diversoda quello previsto dalle parti nella scrittura privata. Orbene, «Ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., è inammissibile la pronuncia Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC . 07.12.2022 di una sentenza costitutiva in esecuzione dell'obbligo di contrarre (promessa di divisione d'immobile) che produca gli effetti del contratto non concluso, ove prima della sentenza siano intervenuti mutamenti tali da non rispecchiare la volontà espressa dalle parti nel contratto preliminare, giacché diversamente la sentenza attuerebbe un contratto non corrispondente a quello voluto dalle parti stesse con violazione del precetto contenuto nella norma citata» (V 1720/85, mass n 439679; V 822/83, mass n 425575; V 2363/81, mass n 413121; Conf 4342/83, mass n 429448; Conf 6730/82, mass n 424370)”(cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 1122 del 24/02/1986 , Rv. 444624; in senso conforme, cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 22011 del 12/07/2022, Rv. 665378). 10. Il ricorso è dunquerigettato. 11. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. 12. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1 - quater dell'art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper la stessa impugnazione, se dovuto. P.Q.M. La Corte dichiara inammissibili il terzo e il quarto motivo di ricorso, assorbiti il primo e i l secondo motivo e c ondanna i ricorrenti al rimborso delle spese del giudizio di legittimità che liquida in complessivi euro 8542, 50 più 200 per esborsi oltre al rimborso forfettario al 15% IVA e CPA come per legge; Ric. 2018n. 1573sez. S2 - CC .
Sentenza Cassazione n. 01458/2023 — Fons Iuris — Fons Iuris