Cassazione n. 07822/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 3058/2022 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA],domiciliato ex lege all’indirizzo Pec in atti.-ricorrente-controrappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocatoSTEFANIA MAGGINI, domiciliata ex lege all’indirizzo Pec in atti.-controricorrente-avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di POTENZA n. 531/2020depositata il 24/04/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/01/2026 dalConsigliere dr.ssa [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 3058/2022Numero sezionale 109/2026Numero di raccolta generale 7822/2026Data pubblicazione 31/03/20261. [OSCURATO:PERSONA], assegnatario e conduttore di un immobile diproprietà delle Ferrovie dello Stato, conveniva innanzi al Tribunale diPotenza Fe(der)rservizi s.p.a., quale mandataria della società FerrovieReal Estate, e la stessa mandante [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., qualeproprietaria del patrimonio immobiliare FF.SS., chiedendo il rimborsodelle somme anticipate per l’approvvigionamento di gasolio e lacondanna alla stipula del contratto definitivo di compravenditadell’alloggio condotto in locazione.Deduceva che l’ente proprietario, per il tramite della societàmandataria [OSCURATO:SOCIETA], aveva invitato gli assegnatari a manifestare lavolontà di esercitare il diritto di acquisto ai sensi della legge n.560/1993; che con raccomandata del 7 gennaio 2000 egli avevadichiarato la propria disponibilità all’acquisto, chiedendo altresì laverifica della classificazione dell’immobile e l’inclusione del posto autonella compravendita immobiliare; che tali richieste erano state soloparzialmente accolte, con rideterminazione del prezzo, senza tuttaviache seguisse l’invito alla stipula.Esponeva, inoltre, che era insorta controversia in ordine al recuperodella somma di euro 5.487,66 da lui anticipata per la fornitura di gasoliodell’impianto di riscaldamento centralizzato, resa necessaria dal rifiutodel fornitore di procedere alla consegna a causa della morositàpregressa delle Ferrovie dello Stato.1.2. Si costituiva, resistendo, la società [OSCURATO:PERSONA] (FRE)s.p.a.2. Con sentenza n. 1004/2017 il Tribunale di Potenza, dato atto dellalegittimazione – attiva e passiva – della (sola) [OSCURATO:SOCIETA]., rigettava ladomanda attorea e, in accoglimento della domanda riconvenzionaleproposta dalla FRE - [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., accertava e dichiaravala risoluzione del contratto di locazione, condannando l'attoreNumero registro generale 3058/2022Numero sezionale 109/2026Numero di raccolta generale 7822/2026Data pubblicazione 31/03/2026all'immediato rilascio dell'immobile, con relative dipendenze epertinenze, e al pagamento dell'importo dei canoni insoluti, oltreinteressi dalle singole scadenze al saldo e alla rifusione delle speseprocessuali.3. Avverso tale sentenza [OSCURATO:PERSONA] proponeva appello, alquale resisteva [OSCURATO:SOCIETA]., oggi [OSCURATO:SOCIETA]4. Con la qui impugnata sentenza la Corte di Appello di Potenzarigettava il gravame, condannando l’appellante alle spese, ritenendo chela missiva del 7 gennaio 2000 non esprimesse una volontà inequivoca diacquisto dell’immobile, in quanto non trasmessa secondo le modalitàindicate da [OSCURATO:SOCIETA]. né mediante l’utilizzo del prescritto modulo.Riteneva, inoltre, che il Laurino avesse formulato una controproposta diacquisto, subordinata alla riclassificazione dell’immobile e all’inclusionedel box auto. Confermava, infine, la decisione di primo grado quanto allacompensazione dei canoni insoluti con il controcredito azionato dalconduttore per una quota delle spese di gasolio, in applicazionedell’orientamento di legittimità in tema di condominio minimo erimborso delle spese sostenute senza preventiva autorizzazione.5. Avverso tale sentenza [OSCURATO:PERSONA] propone ora ricorso percassazione, affidato a quattro motivi.Resiste con controricorso [OSCURATO:SOCIETA]6. La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale aisensi dell’art. 380-bis.1, cod. proc. civ.La società controricorrente ha depositato memoria illustrativa.MOTIVI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia “violazione e/o falsaapplicazione di norme di diritto (artt. 1326, 1362 e ss. e 1376 c.c. e art.1 L. 560/1993 co. 10 e ss. in relazione all’art. 360 cpc nn. 3 e 5).Illogica e contraddittoria motivazione su un punto decisivo dellacontroversia. travisamento delle risultanze probatorie”.Numero registro generale 3058/2022Numero sezionale 109/2026Numero di raccolta generale 7822/2026Data pubblicazione 31/03/2026Censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazionedegli artt. 1326 cod. civ. e art. 1 della legge n. 560/1993, lamentandoun erroneo procedimento di sussunzione.Deduce che la corte territoriale ha illegittimamente qualificato,invece che in termini di accettazione, come una nuova proposta ovverocontroproposta, ai sensi dell’art. 1326, ultimo comma, cod. civ., larichiesta del conduttore di verifica della classificazione dell’immobile,sebbene la raccomandata del 7 gennaio 2000, che pure tale richiestaconteneva, esprimesse una chiara ed espressa manifestazione di volontàdi acquistare l’alloggio, come attestato dall’esplicita dichiarazione delconduttore medesimo di essere “disponibile e pronto” all’acquisto.Sostiene che tale ultima dichiarazione era di per sé idonea aintegrare l’incontro delle volontà contrattuali, non essendo prevista nédalla legge né dall’invito del 22 novembre 1999, promanante dall’enteproprietario, alcuna forma vincolata o sacramentale per l’esercizio deldiritto di acquisto, né potendosi desumere un vincolo formale ai sensidell’art. 1352 cod. civ.In definitiva, dunque, il Tribunale prima e la Corte d’Appello diPotenza poi, erano pervenuti ad una errata interpretazione del contenutodelle lettere del 22 novembre 1999, del 7 gennaio 2000 e del 23febbraio 2000, quest’ultima inviata dalla società [OSCURATO:SOCIETA] perconfermare la possibilità di acquisto sia dall’appartamento sia del postoauto, e quindi alla erronea interpretazione di una prova documentale.Contesta, inoltre, l’affermazione della corte d’appello secondo cui lapur espressa volontà di acquistare sarebbe stata condizionata e rilevache la richiesta di verifica della corretta classificazione dell’immobile nonintegrava una condizione negoziale, in mancanza di una qualsiasivolontà di subordinare l’efficacia della dichiarazione di acquisto allaverifica suddetta.Rileva, infine, che la corte territoriale avrebbe disatteso la disciplinaNumero registro generale 3058/2022Numero sezionale 109/2026Numero di raccolta generale 7822/2026Data pubblicazione 31/03/2026speciale di cui all’art. 1, comma 9, L. n. 560/1993, che configura unmero invito a manifestare l’interesse all’acquisto e non una propostacontrattuale in senso tecnico, con conseguente erronea applicazionedelle regole codicistiche sulla formazione del consenso.1.1. Il motivo è infondato.1.2. Come si evince dalla lettura dell’impugnata sentenza, la corte dimerito ha confermato la sentenza di prime cure che ha ritenuto che lamissiva del 7 gennaio 2000 non contenesse affatto una precisa volontàdel conduttore di acquistare l’immobile locato.Rispetto a tale valutazione in fatto, resa da doppia conforme, non èconsentita alcuna doglianza ai sensi del n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ.,senza contare che neppure risulta essere stata specificatamente allegatala decisività del fatto che non sarebbe stato esaminato.Il motivo finisce pertanto per risolversi, sotto la formale invocazionedella violazione di legge, nel sollecitare a questa Suprema Corte unarivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (v., tra letante, Cass., Sez. Un., n. 34476/2019).1.3. Infine - e tanto valga per ritenere inammissibile anche laprospettata violazione della legge speciale n. 560/1993, in quanto noncorrelata alla motivazione dell’impugnata sentenza - nel confermare ladecisione di prime cure, la corte territoriale, con un accertamento difatto fondato su approfondita e motivata disamina delle provedocumentali, ha affermato che la missiva del 7 gennaio 2002, inviatadall’assegnatario conduttore, nel sollecitare, soprattutto, unariclassificazione della rendita catastale dell’immobile, sostanzialmentepalesava la volontà di non accettare le condizioni di prezzo fissatedall’ente proprietario e locatore, senza, per altro verso, esercitare lafacoltà, pur prevista dalla citata legge n. 560/1993, di far accertare ilprezzo dall’Ufficio tecnico competente per territorio, e pertanto nonpoteva che essere considerata quale “vera e propria controproposta”.Numero registro generale 3058/2022Numero sezionale 109/2026Numero di raccolta generale 7822/2026Data pubblicazione 31/03/20262. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia “Violazione ed errataapplicazione di norme di diritto art. 1 co. 8 e ss. l. 560/1993 recantenorme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenzialepubblica e artt. 2 e 3 d.m. trasporti 06/07/1995, in relazione all’art. 360c.p.c. nn. 3 e 5 sull’utilizzo del modulo di domanda e sulla sussistenzadei requisiti oggettivi. Anche per illogica e contraddittoria motivazionesul punto decisivo della controversia”.2.1. Censura la sentenza impugnata perché, a suo dire, avrebbeerroneamente supposto l’esistenza, a carico del conduttore assegnatariointenzionato a riscattare l’alloggio, di un obbligo di forma adsubstantiam, invece non previsto né dalla legge n. 560/1993 né dallamissiva dell’ente proprietario contenente l’invito a manifestare la volontàdi riscatto.Deduce che la normativa speciale non impone l’utilizzo di alcunmodulo a pena di decadenza e che, in mancanza di espressa previsioneposta dalla legge o pattuita dall’autonomia negoziale, non puòconfigurarsi alcuna preclusione formale. Evidenzia, inoltre, che allacomunicazione del 22 novembre 1999 da parte dell’ente proprietariodell’alloggio non era allegato alcun modulo e che la volontà delconduttore di acquistare era stata comunque validamente manifestata,entro il termine indicato, in forma diversa ma ugualmente idonea,secondo le comuni regole del codice civile.Contesta, pertanto, che possa ritenersi intervenuta una decadenzadal diritto di acquisto dell’immobile per il mancato utilizzo del moduloprevisto dal d.m. 6 luglio 1995, le cui disposizioni non potrebbero in ognicaso derogare ai principi generali in tema di formazione della volontàcontrattuale.Rileva, infine, che con la successiva comunicazione del prezzo, ancherelativa al box auto, la società mandataria [OSCURATO:SOCIETA] avrebbericonosciuto il diritto dell’assegnatario all’acquisto dell’alloggio, cosìNumero registro generale 3058/2022Numero sezionale 109/2026Numero di raccolta generale 7822/2026Data pubblicazione 31/03/2026confermando la validità ed efficacia della manifestazione di volontà giàda questi espressa.2.1. Il motivo è infondato.2.2. Va ribadito che, nel confermare la sentenza del tribunale, lacorte di merito, con apprezzamento di fatto insindacabile in presenza didoppia conforme, ha espressamente escluso che la missiva del 7gennaio 2000 integrasse una manifestazione di volontà inequivoca eincondizionata di acquisto, avendo il ricorrente subordinato l’adesionealle condizioni proposte alla revisione del prezzo e all’inclusione nellavendita anche del box auto, così formulando non la accettazione dellaproposta promanante dall’ente proprietario, bensì una richiesta dirinegoziazione e, dunque, una vera e propria controproposta.Né giova al ricorrente sostenere che la società mandataria Metropolisavrebbe sostanzialmente riconosciuto il diritto all’acquisto, atteso che,come puntualmente rilevato nell’impugnata sentenza (v. p. 7), essa si èinvero limitata a negare di poter riclassificare le rendite catastali,rinviando le istanze del conduttore al competente Ufficio territoriale.Correttamente, infine, la corte territoriale ha fatto applicazione delladisciplina speciale di cui alla legge n. 560 del 1993, che configura undiritto di prelazione rigidamente regolato nei presupposti (v. Cass., n.18494/2007: “Il diritto di prelazione, previsto dall'art. 1, comma sesto,della legge n. 560 del 1993 per l'acquisto degli alloggi di ediliziaresidenziale pubblica, richiede che gli assegnatari e i familiari conviventidetengano l'immobile sulla base di un valido contratto di locazione aduso abitativo e che sussista il requisito della effettiva e personaleutilizzazione del bene da oltre un quinquennio”; cfr. anche Cass., n.30721/2018), che soltanto in tali termini può essere esercitato dalconduttore in funzione della facoltà, procedimentalizzata per chiareragioni di evidenza pubblica, di ottenere la definitiva assegnazione inproprietà dell’immobile oggetto di edilizia residenziale pubblica edNumero registro generale 3058/2022Numero sezionale 109/2026Numero di raccolta generale 7822/2026Data pubblicazione 31/03/2026all’uopo inserito in un apposito Piano di Vendita, posto che, come è giàstato precisato da questa Suprema Corte (v. Cass., n. 7690 del 2005;Cass., Sez. Un., 17/05/2007, n. 11334; Cass., n. 26136/2022), la merapresentazione della domanda dell'assegnatario non è sufficiente aritenere concluso il contratto nell'inerzia dell'Amministrazione, nonpotendo attribuirsi alcuna rilevanza a un comportamento concludentedell'ente, e che neppure la sua accettazione a seguito dellacomunicazione, da parte della p.a., del prezzo di cessione siadeterminante ai fini del trasferimento della proprietà dell'alloggio, poichéda essa deriva solo la costituzione di un rapporto di carattere personalecon l'ente, che produce l'unico effetto di rendere incontestabile il dirittoalla stipulazione del contratto di compravendita (Cass., n. 26136/2022cit.).Ne deriva, pertanto, la conseguente irrilevanza del richiamo alleregole codicistiche generali sulla formazione del consenso, giusta lapresenza di una lex specialis, la cui esistenza è del resto anchericonosciuta dallo stesso odierno ricorrente, in forza della quale deveessere esclusa la possibilità di una libera trattativa sulle condizioni divendita.3. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia “Omesso esame circafatti decisivi della controversia relativi alla sussistenza o meno delrequisito oggettivo dell’assenza di morosità ai fini dell’acquisto -Violazione dell’art. 1 co. 9 della L. 560/1993 e relativi alle presuntedecadenze dai termini”.Deduce che la corte d’appello avrebbe acriticamente recepito, senzaconsiderare le risultanze probatorie acquisite, ed in particolare la missivadatata 20 aprile 2004, una invero erronea affermazione del tribunale –ossia l’impossibilità della compravendita per asserita morositàdell’assegnatario conduttore, e dunque per difetto di uno dei requisitiprevisti dalla legge n. 560/1993 – senza considerare che il debito perNumero registro generale 3058/2022Numero sezionale 109/2026Numero di raccolta generale 7822/2026Data pubblicazione 31/03/2026canoni era stato compensato con il controcredito derivantedall’anticipazione delle spese di gasolio nell’inerzia delle Ferrovie delloStato a pagare il fornitore.3.1. Il motivo è inammissibile.3.2. Il ricorrente denuncia un preteso omesso esame di fatti decisivinonostante la ricorrenza di una doppia conforme, e dunque in violazionedell’art. 360, comma 4, cod. proc. civ.Aggiungasi che il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc.civ. è configurabile esclusivamente in relazione all’omesso esame di unfatto storico, decisivo e discusso tra le parti, ovvero un precisoaccadimento oppure una precisa circostanza naturalistica, un datomateriale, un episodio fenomenico rilevante (cfr. Cass. Sez. 1,04/04/2014, n. 7983; Cass. Sez. 1, 08/09/2016, n. 17761; Cass. Sez.5, 13/12/2017, n. 29883; Cass. Sez. 5, 08/10/2014, n. 21152; Cass.Sez. U., 23/03/2015, n. 5745; Cass. Sez. 1, 05/03/2014, n. 5133),mentre la valutazione dell’inadempimento e della sua gravità o meno, asua volta fondato sulla delibazione delle risultanze istruttorie, costituisceapprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, il cui riesame, cheviene sollecitato a questa Corte mediante la formale invocazione delvizio dedotto, è precluso nella presente sede di legittimità (v. Cass., n.11400/2002; Cass., n. 6401/2015; Cass., n. 12182/2020).4. Con il quarto motivo il ricorrente propone le medesime doglianzedi cui al secondo motivo, e cioè che la sentenza della corte d’appello -sostenendo che l’aver ritenuto che il Laurino non abbia mai validamenteproposto una domanda di acquisto ai sensi della L. 560/1993-costituisce violazione di legge, perché la corte avrebbe errato nelritenere che la volontà di esercitare il diritto all’acquisto dovesse esseremanifestata esclusivamente attraverso il modulo di domandapredisposto dalla società venditrice: in tal modo, infatti, la corteterritoriale sarebbe pervenuta ad affermare l’esistenza di un “obbligo diNumero registro generale 3058/2022Numero sezionale 109/2026Numero di raccolta generale 7822/2026Data pubblicazione 31/03/2026forma” della domanda di acquisto dell’immobile, senza tuttaviadichiararne la fonte normativa o negoziale.4.1. Il motivo è infondato, per le stesse ragioni svolte nello scrutiniodel secondo motivo, del quale segue pertanto la medesima sorte.5. Con il quinto motivo il ricorrente denuncia “Violazione e falsaapplicazione degli artt. 1110 e 1134 c.c. in materia di condominio, peraver qualificato come spese relative alla gestione e conservazione delle“cose comuni” in caso di urgenza, quelle relative ad una “res privata”ossia di un alloggio di proprietà esclusiva di [OSCURATO:SOCIETA] per il quale ilricorrente aveva anticipato l’intera quota”.Lamenta che, in relazione al secondo motivo di gravame, la corted’appello avrebbe erroneamente applicato le norme sulla comunione esul condominio, in particolare gli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in tema digestione e conservazione delle cose comuni, senza invece considerareche il conduttore aveva effettuato delle anticipazioni, che intendevarecuperare per porle “in compensazione per un credito in regresso con ildebito sussistente per canoni”.5.1. Il motivo è inammissibile.5.2. Dalla lettura dell’impugnata sentenza emerge che la corte dimerito ha fatto applicazione dell’art. 1134 cod. civ. sul presupposto,implicito ma inequivoco, che le spese sostenute dal ricorrente afferisseroa un impianto di riscaldamento centralizzato e, dunque, a una cosacomune.Le censure proposte, anche nella parte in cui prospettano unadiversa qualificazione del credito e una pretesa compensazione, sirisolvono nella deduzione di questioni che, a fronte di quanto statuito dalgiudice di appello, l’odierno ricorrente non si perita di adeguatamentespecificare e localizzare nel contesto dei precedenti gradi di giudizio dimerito, con conseguente violazione dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ.Per altro verso, lo stesso ricorrente riconduce le spese sostenute alNumero registro generale 3058/2022Numero sezionale 109/2026Numero di raccolta generale 7822/2026Data pubblicazione 31/03/2026funzionamento di un impianto centralizzato (v. p. 3 del ricorso),confermando così la riconducibilità delle stesse alla gestione di una cosacomune, con conseguente inammissibilità delle doglianze volte aprospettare, per la prima volta in questa sede di legittimità, una diversaricostruzione della fattispecie.6. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.7. Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo,seguono la soccombenza. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna il ricorrente al pagamento, in favore della societàcontroricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquidain euro 4.500,00 per compensi, oltre spese forfettarie nella misuradel 15 per cento, esborsi, liquidati in euro 200,00, ed accessori dilegge.Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002,inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto dellasussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedel ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dellostesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma nella camera di consiglio della TerzaSezione Civile della Corte Suprema di Cassazione il 14 gennaio2026.Il PresidenteLINA RUBINONumero registro generale 3058/2022Numero sezionale 109/2026Numero di raccolta generale 7822/2026Data pubblicazione 31/03/2026