Cassazione n. 18041/2022

seguente ORDINANZA sul ricorso 17701-2017 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Roma, via Ghirza 13, presso lo studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA], che li rappresenta e difende insieme all'avv. [OSCURATO:PERSONA] in virtù di procura speciale allegata al ricorso; - ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Roma, via [OSCURATO:PERSONA] 22, presso lo studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA], che li rappresenta e difende insieme agli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] in forza di procura speciale in calce al controricorso; - controricorrenti- [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:SOCIETA]., [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:SOCIETA]., [OSCURATO:PERSONA] "[OSCURATO:PERSONA]", [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -intimati- avverso la sentenza della Corte d'appello di Venezia n. 2537/2016, depositata il 10 novembre 2016; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17 marzo 2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] La presente vertenza trae origine dall'atto del 25 maggio 1987, con il quale i comproprietari di un edificio in Vicenza, denominato "[OSCURATO:PERSONA]", dopo avere frazionato il complesso immobiliare in molteplici e distinte unità immobiliari, trasferivano singolarmente le unità ricavate dal frazionamento. Fra gli acquirenti delle singole unità ci sono [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e la [OSCURATO:PERSONA] S.a.s. ([OSCURATO:PERSONA]). Quest'ultima ha poi a sua volta trasferito, con atti del 1990, a [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] alcune delle porzioni acquistate: in particolare la porzione distinta in catasto con la particella 47, sub 17. Nella atto del 1987, di vendita dell'intero complesso, era inserita la seguente previsione: "il cortile interno avente accesso da [OSCURATO:PERSONA] è di esclusiva proprietà del mappale 47 sub 17, gravato da servitù di passaggio pedonale a favore di tutte le unità immobiliari facenti parte del complesso edilizio [OSCURATO:PERSONA]". A seguito di ulteriore frazionamento, eseguito dalla [OSCURATO:PERSONA], il cortile interno veniva censito quale autonoma unità al foglio 5, particella 47, sub 65. In tale consistenza catastale il cortile era trasferito dalla [OSCURATO:PERSONA], con atti del 1990, agli attuali Ric. 2017 n. 17701 sez. 52 - ud. 17-03-2022 -2- controricorrenti, con la precisazione che il "detto cortile [...] è gravato da servitù di passaggio a favore di tutte le unità immobiliari facenti parte del condominio". La presente lite, iniziata da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], acquirenti della particella 47 sub 65, è stata promossa al fine di fare accertare che il cortile non costituiva parte comune dell'edificio e su di esso gli altri condomini non avevano altro diritto se non quello di passaggio pedonale, in conformità al titolo. Per quanto interessa in questa sede [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] si sono opposti a tale pretesa, sostenendo che si trattava di parte comune dell'intero edificio, stante l'inidoneità della previsione, contenuta nel rogito del 1987, a trasferirne la proprietà alla [OSCURATO:PERSONA]. Da qui, naturalmente, l'inefficacia del trasferimento, operato con gli atti del 1990, di quella stessa porzione a [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Il contrasto è stato risolto, in primo e in secondo grado, in senso favorevole per gli aventi causa della [OSCURATO:PERSONA]. I giudici di merito hanno negato la natura condominiale del cortile, riconoscendo trattarsi di porzione oggetto dell'acquisto in proprietà esclusiva da parte della [OSCURATO:PERSONA], dante causa di Faggionato e Nogarole. Per la cassazione della sentenza [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso, affidato a quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso. I resistenti hanno depositato memoria. Ric. 2017 n. 17701 sez. 52 - ud. 17-03-2022 -3- [OSCURATO:PERSONA] 1. Il primo motivo denuncia la nullità della sentenza emessa in grado d'appello, perché scritta a mano con grafia parzialmente illeggibile. Il primo motivo è infondato. In tema di provvedimenti giudiziari, la sentenza il cui testo originale è costituito dalla minuta scritta dal giudice con grafia non facilmente comprensibile, ma tale da consentire alla parte di comprenderne il contenuto e di esercitare il proprio diritto di difesa, non è affetta da nullità, salvo che essa non sia assolutamente indecifrabile e, quindi, inidonea ad assolvere la sua funzione essenziale consistente nell'esteriorizzazione del contenuto della decisione (Cass. n. 5869/2018). È stato anche chiarito che la motivazione della sentenza è assente non solo quando sia stata assolutamente omessa o quando il testo di essa, scritto a mano (come nella specie), sia assolutamente indecifrabile, ma anche quando la sua scarsa leggibilità renda necessario un processo interpretativo del testo con esito incerto, tanto da prestarsi ad equivoci o anche a manipolazioni delle parti che possono, in tal modo, attribuire alla sentenza contenuti diversi, dovendo, invece, il "documento motivazione" essere univocamente apprezzabile da tutti i suoi fruitori per garantire che la sua analisi non esuli dal suo campo destinato, che è quello della validità delle argomentazioni giuridiche, in esso contenute, e non quello dell'interpretazione del dato testuale (Cass. n. 4683/2016). Ora, nel caso in esame, il testo della sentenza è oggettivamente comprensibile attraverso l'esercizio di una lettura attenta, come risulta confermato anche dal fatto che gli stessi ricorrenti dimostrano Ric. 2017 n. 17701 sez. 52 - ud. 17-03-2022 -4- di averne pienamente compreso il significato, svolgendo in modo compiuto le proprie difese e censurando in modo specifico ed articolato la ratio decidendi sottesa alla decisione per loro sfavorevole (Cass. n. 16325/2017). Insomma, lo sforzo richiesto nella lettura della decisione non dà adito nel caso di specie a dubbi o incertezze sul reale contenuto della decisione. 2. Gli altri motivi di ricorso censurano la decisione, sotto diverso profilo, per avere la Corte d'appello riconosciuto la proprietà esclusiva del cortile, che doveva annoverarsi invece fra i beni comuni. A sostegno della censura si rappresenta: a) che il cortile, nel frazionamento eseguito dagli originari comproprietari del complesso in vista dell'alienazione della singole unità, era indicato come bene comune; b) che la previsione del titolo del 1987, la quale attribuiva la proprietà del cortile, in quel momento privo di identificazione autonoma, al sub 17 della particella 47, in considerazione del suo tenore, non era idonea a determinare un valido acquisto della porzione da parte della [OSCURATO:PERSONA], che naturalmente, non avendo acquistato alcunché, non avrebbe potuto efficacemente disporre del bene, permanendo quindi la natura condominiale dello stesso; c) che il supposto trasferimento del cortile era comunque privo di causa, in assenza della previsione di un prezzo (male avrebbe fatto la Corte d'appello a ritenere tardiva tale deduzione, che costituiva solo una ulteriore ragione giuridica intesa a sostenere una deduzione — quella di inefficacia della clausola dell'atto del 1987 — già proposta all'atto della costituzione in giudizio; d) che la Corte d'appello, nella parte in cui aveva riconosciuto che la previsione controversa aveva derogato alla disciplina dell'art. 1117 c.c., era incorsa nella violazione di tale norma, che non era applicabile nel caso in esame, Ric. 2017 n. 17701 sez. 52 - ud. 17-03-2022 -5- caratterizzato dalla seguente alternativa: il condominio o preesisteva al trasferimento delle singole unità, e allora la presunzione posta dalla norma dell'art. 1117 c.c. era operante, non essendo idonea al suo superamento la previsione negoziale del 1987, stante la definizione del cortile come bene comune negli atti prodromici al trasferimento delle singole unità; oppure il condominio non era costituito, non potendosi ritenere idoneo alla sua costituzione l'atto del 1987. 2.1. I motivi, da esaminare congiuntamente, sono infondati. Nel caso in esame è incontroverso che il fabbricato era in proprietà indivisa di un gruppo di soggetti, i quali hanno congiuntamente alienato le distinte unità ricavate dal frazionamento da essi fatto eseguire in previsione della vendita. Sino all'alienazione del 1987 l'intero edificio era in comunione, senza possibilità di operare distinzione fra le singole componenti di esso. Da costante giurisprudenza si afferma che la nascita del condominio non postula l'esistenza di un formale atto costitutivo, ma si verifica pieno iure senza che sia necessaria alcuna delibera (Cass. n. 6979/1979) con la costruzione su suolo comune, o con il frazionamento da parte dell'unico proprietario pro-indiviso, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva (Cass.n. 319/1982; n. 510/1982; n. 3787/1982; n. 17031/2006; n. 5337/2017). La norma dell'art. 1117 c.c., nel fissare la presunzione di comunione di alcune parti dell'edificio condominiale, fa salva l'ipotesi che «il contrario non risulti dal titolo». Sull'identificazione del «titolo» che consenta di escludere dal novero delle cose comuni quelle indicate nell'art. 1117 c.c., si è precisato che esso ben può essere contenuto Ric. 2017 n. 17701 sez. 52 - ud. 17-03-2022 -6- nell'atto che ha costituito il condominio dell'edificio, in quanto questo negozio, rappresentando la fonte comune dei diritti dei condomini, ne determina l'estensione e le limitazioni reciproche e può spiegare efficacia fra le parti (Cass. n. 3085/1976; n. 4237/1976; n. 297/1977; 2248/1978; n. 1776/1994). In conclusione, in un condominio sorto dal frazionamento di un fabbricato di proprietà esclusiva (è tale anche il fabbricato oggetto di proprietà indivisa di più soggetti), la volontà del proprietario che lo ha costituito è idonea e sufficiente ad escludere dal novero delle parti comuni alcuni beni, tanto più se non necessarie all'uso e al godimento comune (Cass. n. 463/1969; n. 26766/2014; n. 3852/2020). L'indagine dei giudici di merito diretta a stabilire se la presunzione sia superata dal titolo si risolve in un apprezzamento di fatto, che esula dal sindacato di legittimità della Corte di Cassazione quanto sia sorretto da motivazione logica ed immune da errori di diritto (Cass. n. 2040/1973; n. 3166/1974; n. 2279/1979; n. 8119/2004; n. 10073/2018). Consegue da quanto sopra che i ricorrenti incorrono in un evidente equivoco allorché negano che, nel caso in esame, il condominio sia sorto in concomitanza con l'atto del 1987, che ha invece indubbiamente segnato la nascita del condominio medesimo. Disvelato l'equivoco, il rilievo della Corte d'appello, costituente la ratio decidendi, che l'atto del 1987 ben avrebbe potuto escludere il cortile, non essendo parte necessaria, dal novero delle cose comuni, è immune da censure. La Corte d'appello ha ritenuto che la previsione sopra trascritta fosse idonea a tale effetto e la relativa valutazione, in quanto immune da vizi logici e giuridici, è incensurabile in questa sede. In effetti non si riesce proprio a Ric. 2017 n. 17701 sez. 52 - ud. 17-03-2022 -7- comprendere la ragione per cui la previsione con la quale i venditori precisino che una certa porzione dell'edificio "è di esclusiva proprietà" di un'unità identificata da una certa particella, non sia idonea a creare un rapporto di proprietà con quella medesima particella, tanto più nel caso in esame in cui all'attribuzione in proprietà si congiungeva la costituzione di una servitù di passaggio a favore di tutte le altre unità immobiliari del complesso. In questa situazione, la supposta indicazione contenuta nella planimetria redatta prima dell'atto, in un momento in cui l'edificio era in proprietà esclusiva, non vale minimamente a scalfire la correttezza della soluzione data dalla Corte d'appello, posto che non risulta in alcun modo che le parti avessero inteso identificare l'oggetto della vendita attraverso il rinvio alla planimetria, recependo il carattere comune indicato nella stessa. Anzi esse hanno espresso una volontà univocamente diretta ad attribuire il cortile alla proprietà esclusiva di una singola unità. 3. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con addebito di spese. Ci sono le condizioni per dare atto ai sensi dell'art. 13, comma 1- quater d.P.R. n. 115/02, della "sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto". P.Q.M. rigetta il ricorso; condanna i ricorrenti al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 e agli accessori di legge; ai Ric. 2017 n. 17701 sez. 52 - ud. 17-03-2022 -8- sensi dell'art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così d