Cassazione n. 01932/2026

to la seguente ORDINANZA Sul ricorsoiscritto al n. 3856/2021 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa, come da procura speciale in calce al ricorso, dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] che ha indicato recapito p.e.c., avendo la contribuente eletto domicilio presso lo studio professionale, [OSCURATO:PERSONA], sito in Roma, via XX Settembre n. 5; -ricorrente - contro Agenzia delle Entrate, in persona del Direttore pro tempore , rappresentato e difeso ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato, presso i cui uffici, in Roma via dei Portoghesi n. 12, elettivamente domicilia; -controricorrente- avverso Oggetto: regime fiscale immobili di interesse storico artistico- art. 37,comma 4 bis, D.P.R. 917/1986, come modificato dalla Legge 44/2012-esclusa la necessità di istanza la sentenza n. 1958, pronunciata dalla [OSCURATO:PERSONA] delLazio in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] e d epositata il 2 5/ 06 /20 20 nel giudizio n. 3649/2019 R.G.; ascoltatala relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 3 dicembre 2025 dal consigliereSabrina Serrelli; La Corte osserva: [OSCURATO:PERSONA] 1.Con avviso di accertamento n. TK301802269/2017 l’Agenzia delle Entrate contestava alla contribuente l’omessa tassazione di redditi da fabbricati con riferimento a tre contratti di locazione, il primo stipulato il 27/01/2012, registrato in pari data al n. 2395, per il periodo dal 1 febbraio 2011al 27 gennaio 2012, per un canone annuo pari ad euro 48.000,00, assoggettato a tassazione ordinaria, il secondo stipulato il 27/01/2012, registrato in pari data con il medesimo n. 2395, per il periodo dal 27 gennaio2012 al 26 gennaio 2016, per un canone annuo di euro 9.451 assoggettato a tassazione ordinaria, infine il terzo contratto stipulato il 1 aprile 2012, registrato il 24 aprile 2012 con il numero 9568 per un canone annuo di euro 16.800 assoggettato a tassazione sostitutiva, c.d. cedolare secca. 2.La contribuente disconosceva di aver mai stipulato il contratto di locazione registrato al n. 2395, che l’Agenzia non produceva nonostante richiesta di acquisizione della parte, ed affermava di aver concesso in comodato d’uso gratuito l’immobile in questione con decorrenza dall’ottobre del 2011 e scadenza il 31 gennaio 2012, sebbene l’immobile non fosse stato restituito; riferiva che il giudizio instaurato dinanzi al Tribunale civile di Roma nel quale veniva convenuta affinché venisse accertata l’esistenza di un contratto di locazione, si concludeva su accordo tra le parti con sentenza n. 4086/2013 nella quale veniva dichiarata la cessazione della materia del contendere avendo le parti fissato la data del 31/01/2013 per il rilascio dell’immobile. Con riferimento al terzo contratto indicato nell’atto impositivo, quello stipulato il primoaprile 2012 e registrato il 24 aprile 2012 al n. 9568, la contribuente rimarcava di aver presentato dichiarazione integrativa indicando il reddito da locazione immobiliare che non era stato inseritonella dichiarazione dei redditi relativa all’anno di imposta 2012. 2. [OSCURATO:PERSONA] rigettava il ricorso proposto avverso l’avviso di accertamento, condannando la contribuente al pagamento delle spese di lite, così come la [OSCURATO:PERSONA] rigettava l’appello proposto dalla medesima contribuente e la condannava al pagamento delle spese in favore dell’Agenzia. 3. La contribuente propone ricorso per cassazione affidandosi a due motivi. L’Agenzia deposita controricorso. La contribuente ha depositato memorie in data 21/11/2025 [OSCURATO:PERSONA] 1.Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma n. 3, cod. proc. civ, la contribuente deduce l’illegittimità della sentenza emessa in violazione delle disposizioni contenute nell’art. 26 del d.P.R. 917/1986. 1.1. [OSCURATO:PERSONA], secondo la prospettazione difensiva della parte, ha erroneamente ritenuto accertata l’esistenza di un contratto di locazione, contrariamente a quanto espressamente disposto dal Tribunale civile di Roma adito dal comodatario dell’immobile di proprietà della contribuente per far accertare l’esistenza di un rapporto locatizio, laddove invece le parti avevano concluso un contratto di comodato gratuito con l’ obbligo di restituzione alla scadenza,rimasto inadempiuto. Il giudizio civile si era poi concluso con la pronuncia di cessazione della materia del contendere avendo le parti concordato il rilascio dell’immobile. 2. Con il secondo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma n. 3, cod. proc. civ, la ricorrente deduce l’illegittimità della sentenza emessa in violazione delle disposizioni contenute nell’art. 37, comma 4 bis, del d.P.R. 917/1986. 2.1. La parte censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto non applicabile la disciplina prevista per gli immobili di interesse storico o artistico, mancando una esplicita richiesta nella dichiarazione dei redditi, laddove nel caso di specie non vi era alcun reddito da dichiarare non essendo stato stipulato alcun contratto di locazione e, comunque, mancando la previsione che subordina l’applicabilità del regime agevolativo previsto dall’art. 37, comma 4 bis, del d .P.R. 917/1986 ad una richie sta in sede di dichiarazione. L’immobile in questione risulta sottoposto a vincolo diretto di natura archeologica in conformità a quanto previsto dagli artt. 1 e 3 della Legge1089/1939, in virtù del D.M. del Ministero per i [OSCURATO:PERSONA] e Ambientali dell’ 1agosto 1986, notificato il 9 ottobre 1986 e trascritto presso la Conservatoria dei [OSCURATO:PERSONA] a cura della Soprintendenza per i [OSCURATO:PERSONA] di Roma. 3. Il primo motivo di ricorso è inammissibile. La censura, al di là della formale allegazione del vizio di violazione di legge, è totalmente rivolta al merito e non si confronta con le argomentazioni articolate dalla [OSCURATO:PERSONA] per confermare la legittimità dell’accertamento tributario. Escluso il dedotto travisamento della decisione del Tribunale civile di Roma n. 4086/2013, dal momento che, contrariamente a quanto sostenuto dalla contribuente, il giudice di appello non ha ritenuto esistente il contratto di locazione sulla base della predetta decisione che si è limitata a prendere atto dell’intervenuto accordo tra le parti per il rilascio dell’immobile alla data del [OSCURATO:DATA_NASCITA], deve evidenziarsi che la [OSCURATO:PERSONA] ha escluso che in realtà si trattasse di un contratto di comodato, come tale non soggetto a registrazione, in quanto la circostanza non risultava in alcun modo provata dalla parte ed addirittura doveva ritenersi superata dal fatto che risultasse versata l’imposta di registro dovuta per la prima registrazione, come da versamenti F23 del 27/1/2012. La contribuente, in assenza di specifica contestazione delle argomentazioni poste a fondamento della decisione di rigetto dell’appello, intende sollecitare un riesame dei presupposti per l’applicazione del regime fiscale sul reddito da fabbricati, senza nemmeno confutare gli elementi presi in considerazione nella decisione impugnata, esorbitando dall’interpretazione delle norme di cui si lamenta la violazione. In tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di leggeconsiste nella deduzione di un'erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta prevista dalla norma di legge ed implica, pertanto, un problema interpretativo di quest'ultima, laddove l'allegazione di un'erronea applicazione dellalegge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa ed inerisce, pertanto, alla tipica valutazione del giudice di merito, sindacabile in sede di legittimità unicamente sotto l'aspetto del vizio di motivazione(Cass., sez. 5, 19/09/2024, n. 25182), nel caso di specie nemmeno dedotto dalla parte. Peraltro, il vizio di violazione di legge è anche allegato genericamente, e cioè soltanto mediante la «violazione delle disposizioni contenute nell’art. 26 del d.p.r.22 dicembre 1986, n. 917», laddove invece il vizio di violazione o di falsa applicazione di legge, secondo il disposto dell'art. 366, comma 1, n. 4), cod. proc. civ., dev'essere dedotto, a pena d'inammissibilità, non solo con l'indicazione delle norme che si assumono violate, ma anche mediante la specifica indicazione delle affermazioni, contenute nella sentenza impugnata, che si assumono in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie e con l'interpretazione fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina, così da prospettare criticamente una valutazione comparativa fra opposte soluzioni, non risultando altrimenti consentito alla Corte di Cassazione di verificare il fondamento della denunziataviolazione (Cass., sez. 3, 26/07/2024, n. 20870); anche sotto quest’ultimo aspetto la censura di violazione di legge deve ritenersi inammissibilmente proposta. Né può ritenersi rilevante la documentazione prodotta in allegato alla memoria depositata il 21/11/2025. [OSCURATO:PERSONA] 1 di Roma dell’Agenzia delle Entrate, in data 23 luglio 2021, ha notificato alla contribuente l’avviso di liquidazione e irrogazione delle sanzioni n. 2012/3/002395/000/002/2015/006, contestandole l’omesso versamento dell’imposta di registro relativa al contratto di locazione oggetto del presente giudizio, anno 2012 serie 3 n. 002395 identif. TJN12L002395000TK relativamente alla scadenza del 27 gennaio 2015. Dagli atti prodotti risulta che in data 21 dicembre 2021 l’Agenzia delle Entrate notificava atto di accoglimento integrale del reclamocon annullamento dell’atto di liquidazione ed irrogazione delle sanzioni rilevando che dalla documentazione acquisita ed in particolare dalla sentenzadel Tribunale di Roma n. 4086/13 si rilevava l’inesistenza del presupposto impositivo. Tale provvedimento, ad avviso di questa Corte, non si riferisce all’annullamento dell’avviso di accertamento, bensì all’atto di liquidazione ed irrogazione delle sanzioni per l’imposta di registro relativa al contratto di locazione che sarebbe stata omessa con riferimento alla scadenza del 27/1/2015. Il riferimento alla sentenza del Tribunale di Roma n. 4086/2013 di cessazione della materia del contendere non appare dirimente con riferimento al contratto di locazione contestato ed il riferimento al venir meno dei presupposti per l’imposta di registro si coglie proprio dalla lettura della sentenza nella quale si dà atto che l’immobile è stato liberato nel 2013, come da accordi intercorsi tra le parti, per cui appare di tutta evidenza che la domandadi versamento dell’imposta di registro richiesta per la scadenza del 2015 è priva di fondamento essendo già venuto meno il rapporto contrattuale tra le parti in questione. Il motivo è,dunque, inammissibile. 4. Il secondo motivodi ricorso è fondato. La ricorrente rileva che, ritenuto sussistente il contratto di locazione, la [OSCURATO:PERSONA] avrebbe dovuto applicare il regime agevolativo per la tassazione dei redditi da locazione di beni di interesse storico o artistico di cui all’art. 37, comma 4 bis, del d.P.R.917/1986, anche in assenza di richiesta da parte della contribuente. [OSCURATO:PERSONA], da una parte, ha sostenuto che, in assenza di dichiarazione dei redditi da locazione, non può considerarsi che la contribuente abbia effettuato alcuna espressa opzione in tal senso e, dall’altra, che nel sistema tributario le agevolazioni fiscali costituiscono un’eccezione e, pertanto, le norme di riferimento sono di stretta interpretazione e devono essere applicate sulla base di prove inequivocabili ed adeguate,nel caso di specie non offerte. La Corte osserva che il regime fiscale di favore per gli immobili di interesse storico artistico previsto dall’art. 37,comma 4 bis, del d .P.R. 917/1986, come modificato dall’art. 4del D.L. 16/2012, convertito con modificazioni dalla Legge 44/2012, con entrata in vigore il 29/4/2012, deve applicarsi indipendentemente da una apposita istanza, ove ne sussistano i presupposti, trattandosi del regime fiscale previsto in caso di determinazione del reddito dei fabbricati di pregio, regime disegnato secondo una previsione di favor per il contribuente in considerazione delle riduzioni previste che si giustificano proprio per il riconosciuto interesse storico-artistico dell’immobile ed i correlati oneri di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica che sono posti a carico del proprietario. Nella quantificazione del reddito accertato l’Ufficio avrebbe dovuto, quindi, tener conto di tale previsione e, ove sussistenti i presupposti, avrebbe dovuto applicare le riduzioni previste in base all’art. 37, comma 4 bis, del d.P.R. 917/1986ratione temporis applicabile. La sentenza di appello non dà conto di aver valutato detto profilo, pur evidenziato nel grado di appello e nonostante fosse stato documentato il valore storico artistico dell’immobile, come espressamente dedotto dalla ricorrente,limitandosi genericamente ad affermare che la contribuente non aveva fornito prova inequivocabile ed adeguata. Dalla lettura della sentenza di secondo grado si evince l’assenza di qualsivoglia puntuale valutazione della documentazione fornita a sostegno della natura del bene immobile oggetto di accertamento o , comunque , non si colgono le ragioni per le quali la documentazione prodotta non è stata considerata idonea. La sentenza impugnata, in accoglimento del secondo motivo di ricorso, deve essere dunque cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria del Lazio di secondo grado, in diversa composizione, affinché proceda alla valutazione dell’applicabilitàdel regime fiscale favorevole per gli immobili di pregio storico ed artistico, ove ne sussistano i presupposti. La Corte di cassazione, P.Q.M dichiara inammissibile il primo motivo di ricorso ed accoglie il secondo motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata nei limiti del motivo accolto e rinvia alla Corte di Giustiz