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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 21 maggio 2026

Cassazione n. 15632/2026

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ata e difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., in persona del suo legalerappresentante pro – tempore, rappresentata e difesa dall’Avv.[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in Roma, viaValsavaranche n. 46, presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia n.2301/2020, pubblicata l’11 settembre 2020;Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienzadel 26 febbraio 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA];viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dalP.M. ex art. 378, primo comma, c.p.c., in persona della SostitutaProcuratrice generale dott.ssa [OSCURATO:PERSONA]Erba, che hachiesto il rigetto del ricorso; conclusioni ribadite nel corsodell’udienza pubblica;lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delleparti, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.;sentiti, in sede di discussione orale all’udienza pubblica,l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] per la ricorrente e l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] –anche in sostituzione dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] – per lacontroricorrente.1.– Con atto di citazione notificato il 29 settembre 2016, laEterna S.r.l. conveniva, davanti al Tribunale di Venezia, laImmobiliare [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., chiedendo – in via principale –che, accertata la legittimità della sospensione del pagamento delprezzo dovuto in forza del concluso preliminare di venditaimmobiliare, fosse disposto il trasferimento della proprietàimmobiliare del cespite oggetto del preliminare di venditastipulato tra le parti, fissando le condizioni e modalità diversamento del prezzo idonee ad assicurare l’acquisto, in capoall’attrice, del bene libero da iscrizioni ipotecarie e da ogni altrovincolo, con la condanna della convenuta alla consegna del bene eal risarcimento del danno patito.Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026In subordine, chiedeva che fosse pronunciata la risoluzionedel contratto preliminare, con la condanna della convenuta allarestituzione della caparra confirmatoria versata e al risarcimentodel danno subito.Al riguardo, l’attrice esponeva: - che le parti avevanoconcluso il 27 luglio 2016 un preliminare di vendita immobiliare,avente ad oggetto un terreno edificabile sito in Jesolo, per ilprezzo complessivo di euro 1.950.000,00, con il versamento, atitolo di caparra confirmatoria, della somma di euro 56.000,00; -che nel contratto era menzionata l’accensione di un’ipotecasull’immobile iscritta dalla Cassa di Risparmio del Friuli VeneziaGiulia, a garanzia del mutuo concesso alla promittente alienante,pari, in origine, ad euro 1.750.000,00, con un debito residuo, alladata del preliminare, di circa euro 1.550.000,00; - che lapromissaria acquirente si era assunta l’impegno di pagare gli oneridi urbanizzazione e il costo di costruzione relativi al progettoedilizio già presentato dalla promittente venditriceall’amministrazione comunale, impegnandosi altresì ad ottenere lapolizza fideiussoria relativa al pagamento di detti oneri, comerichiesta dal Comune al momento del ritiro del permesso dicostruire, e a presentare, entro 15 giorni dal ritiro del predettopermesso, un’istanza di progetto in variante ai fini di usufruiredelle maggiori volumetrie garantite dalla legge regionale n.32/2013, sostenendo i relativi costi; - che le parti si eranoobbligate alla stipulazione del definitivo entro 45 giorni dalla datadi rilascio del permesso di costruire in variante e, in ogni caso,entro il 28 aprile 2017; - che aveva scoperto, dopo la stipula delpreliminare, l’esistenza, in relazione al mutuo ipotecarioNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026menzionato, di rate non corrisposte per euro 952.711,00,circostanza taciuta dalla promittente venditrice, che avrebbeesposto il bene oggetto della promessa al rischio di evizione, conla conseguente iniziativa della promissaria compratrice disospendere l’esecuzione del contratto.Si costituiva in giudizio la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l.,la quale contestava i fatti addotti e concludeva per il rigetto delledomande avanzate, con la condanna dell’attrice per responsabilitàprocessuale aggravata.Nel corso del giudizio era assunta la prova orale ammessa.Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 168/2019,depositata il 24 gennaio 2019, respingeva le domande proposte.2.– Con atto di citazione notificato il 28 febbraio 2019, laEterna S.r.l. proponeva appello avverso la pronuncia di primogrado, lamentando: 1) che, nel rigettare la domanda diesecuzione in forma specifica del preliminare, non era statovalutato un elemento decisivo della controversia, ossia che laEterna era venuta a conoscenza solo in epoca successiva allaconclusione del preliminare dell’esistenza di rate scadute delmutuo per un importo prossimo ad un milione di euro, sicché, alladata del settembre 2016, l’intero debito doveva considerarsiscaduto, ai sensi dell’art. 1186 c.c., con la conseguenza chel’appellata avrebbe dovuto prestare idonee garanzie diadempimento del preliminare, assicurando che, nell’ipotesi in cuila banca avesse escusso il suo credito prima della stipula deldefinitivo, sarebbe stato restituito quanto da [OSCURATO:SOCIETA] anticipato atitolo di caparra, di oneri concessori e di costi del progetto invariante; 2) che, in subordine, sussistevano i presupposti per laNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026risoluzione del preliminare, in ragione della dimostrazione di uninadempimento di non scarsa importanza della promittentevenditrice.Si costituiva nel giudizio di impugnazione la [OSCURATO:SOCIETA]., la quale instava per il rigetto dell’appellospiegato e la conferma della sentenza impugnata.Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello diVenezia, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettaval’impugnazione spiegata e, per l’effetto, confermava integralmentela pronuncia appellata.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di meritorilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che la scelta diinterrompere l’esecuzione del contratto preliminare, in mancanzadi adeguate rassicurazioni da parte della promittente venditrice,non poteva ritenersi legittima, sia perché dall’istruttoria svolta eraemerso che l’appellata aveva informato l’appellante dell’esistenzadei debiti scaduti già prima della firma del preliminare, sia perchél’appellante non aveva dimostrato l’esistenza di un pericoloconcreto e attuale di evizione; b) che il fatto addotto – secondocui la [OSCURATO:PERSONA] non avrebbe informato l’[OSCURATO:SOCIETA],nella fase delle trattative, delle difficoltà incontrate dallapromittente venditrice nel pagamento del mutuo e dell’esistenzadi rate scadute – era stato contestato dalla convenuta nellapropria comparsa di risposta, sostenendo che [OSCURATO:SOCIETA] era alcorrente della situazione finanziaria della [OSCURATO:SOCIETA] e, quindi, il pericolo di rivendica da parte di terzi era adessa noto; e ciò ai fini dell’applicazione dell’art. 1481, secondocomma, c.c.; c) che tale conoscenza era stata confermata daiNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026testimoni escussi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali agentiimmobiliari che avevano presenziato alle trattative tra le partiprecedenti alla firma del preliminare e che dovevano ritenersimaggiormente attendibili dei testi posti a confronto BelluccoElisabetta (quale dipendente di una società del gruppo Vanuzzo) eVanuzzo Renato (quale padre dell’amministratrice della [OSCURATO:SOCIETA]),perché non legati da vincoli con le parti; d) che, in ogni caso,quand’anche fosse corrisposto al vero che l’appellante avevascoperto della scadenza di una parte del debito garantito daipoteca solo dopo la stipula del preliminare, non emergevanoragioni sufficienti per giustificare il mancato credito ripostodall’appellante nelle rassicurazioni che, già prima dell’inizio dellacausa, l’appellata aveva fornito circa il modo attraverso il qualepotevano conciliarsi la regolare esecuzione del preliminare e latacitazione delle pretese di Carifriuli, non essendo stato indicatoun serio motivo per ritenere che la banca non avrebbe accettato,in accordo con quanto comunicato dal procuratore dell’appellata,di essere soddisfatta presenziando alla stipula del definitivo,stante che l’importo che [OSCURATO:SOCIETA] doveva versare a saldo erasuperiore alla pretesa creditoria dell’istituto; e) che, sebbene laproposta transattiva del 21 ottobre 2016 predisposta da Carifriuliindicasse come termine di pagamento una data antecedenterispetto a quella prevista per la stipula del definitivo, la stessaproposta prevedeva comunque una possibilità di proroga,collegata al rilascio dei permessi di costruire, in analogia conquanto previsto dal preliminare in ordine al termine per la stipuladel definitivo; f) che le rassicurazioni fornite da [OSCURATO:SOCIETA], in realtà, potevano e dovevano, secondo logica,Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026tranquillizzare [OSCURATO:SOCIETA] e indurla a proseguire l’esecuzione delpreliminare, facendo fronte alle spese che essa aveva accettato dianticipare, poiché mancava la prova di un pericolo concreto edella firma del contratto definitivo di vendita, rendendoimpossibile l’adempimento della promittente venditrice agliobblighi assunti e vanificando l’utilità degli esborsi sostenuti dallapromissaria acquirente, pericolo concreto indispensabile perl’applicazione dell’art. 1481 c.c.; g) che ciò valeva ancor più nellasituazione in esame, nella quale il pagamento della gran parte delprezzo era prevista alla data del rogito e la promittente alienantenon aveva in alcun modo fatto emergere l’intenzione di sottrarsiall’impegno assunto; h) che la circostanza – in base alla quale, nelnovembre 2017, il cessionario del credito di Carifriuli, comegarantito da ipoteca, aveva notificato un precetto ad [OSCURATO:SOCIETA] e aveva poi iniziato l’esecuzione per il recupero delcredito fondato sul mutuo suindicato – era la normaleconseguenza del mancato perfezionamento del definitivo neitermini che, a più riprese, la promittente venditrice aveva indicatoalla controparte, posto che l’inizio dell’esecuzione perespropriazione, solo a fine 2017, dimostrava l’infondatezza dellaprevisione di [OSCURATO:SOCIETA] circa la possibilità che tale esecuzionepotesse essere iniziata prima della scadenza contrattuale del 28aprile 2017.3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso percassazione, affidato a sei motivi, la [OSCURATO:SOCIETA]Ha resistito, con controricorso, l’intimata [OSCURATO:SOCIETA]Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/20264.– Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378,primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascrittein epigrafe.La ricorrente e la controricorrente hanno depositatomemorie illustrative, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Preliminarmente deve essere affrontata l’eccezionepregiudiziale sollevata dalla controricorrente in ordineall’inammissibilità del ricorso per violazione del Protocollo d’intesatra la Corte di cassazione e il Consiglio nazionale forense sulle“Regole redazionali dei motivi di ricorso in materia civile etributaria”, redatto il 17 dicembre 2015.E ciò perché l’atto introduttivo del giudizio di legittimità nonrispetterebbe il canone di ragionevole sinteticità degli attiprocessuali, in ragione dell’esposizione dei fatti effettuatamediante la pedissequa riproduzione dell’intero contenuto deglisovrapposizione di motivi di impugnazione eterogenei.1.1.– L’eccezione è destituita di fondamento.In ordine all’obiezione a mente della quale la stesura delricorso non rispetterebbe le “istruzioni” contenute nel Protocollod’intesa del 17 dicembre 2015 fra la Corte di cassazione e ilConsiglio nazionale forense, si osserva che tale protocollo non puòradicare, di per sé, sanzioni processuali di nullità, improcedibilità oinammissibilità che non trovino anche idonea giustificazione nelleregole del codice di rito (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 21831 del29/07/2021).Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026In secondo luogo, sebbene il ricorso per cassazione debbaessere redatto in conformità ai principi di chiarezza e sinteticitàespositiva, occorrendo che il ricorrente selezioni i profili di fatto edi diritto della vicenda sub iudice posti a fondamento delledoglianze proposte, in modo da offrire al giudice di legittimità unaconcisa rappresentazione dell’intera vicenda giudiziaria e dellequestioni giuridiche prospettate e non risolte o risolte in manieranon condivisa, per poi esporre le ragioni delle critiche nell’ambitodella tipologia dei vizi elencata dall’art. 360 c.p.c., tuttavia,l’inosservanza di tali doveri può condurre ad una declaratoria diinammissibilità dell’impugnazione soltanto quando si risolva in unaesposizione oscura o lacunosa dei fatti di causa o pregiudichil’intelligibilità delle censure mosse alla sentenza gravata, cosìviolando i requisiti di contenuto-forma stabiliti dai nn. 3 e 4dell’art. 366 c.p.c. (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 4300 del13/02/2023; Sez.

U, Ordinanza n. 37552 del 30/11/2021).Nella fattispecie, i fatti di causa rilevanti sono individuatichiaramente nel ricorso e le doglianze mosse sono comprensibili.2.– Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrentedenuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., laviolazione degli artt. 116 e 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. sottoil profilo della motivazione illogica nonché, ai sensi dell’art. 360,primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 115 c.p.c., peravere la Corte di merito ritenuto che la I.S.B. avesse informatoEterna dell’esistenza dei debiti scaduti.Osserva, in proposito, l’istante che il preliminare del 27luglio 2016 non faceva menzione delle rate scadute (ma solodell’esistenza di un mutuo ipotecario), il che avrebbe dovutoNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026indurre a reputare che la promissaria acquirente non fosse statainformata di tale fatto, anche in considerazione del rischio cuiquest’ultima andava ad esporsi attraverso gli impegni di spesa daeseguirsi in data anteriore rispetto al trasferimento dellaproprietà.Rileva, ancora, la ricorrente che le difese svolte dallaconvenuta nella comparsa di risposta avrebbero costituitogenerica contestazione dei fatti allegati specificamente dall’attricenel corpo della citazione introduttiva del giudizio di prime cure,non essendo stato puntualizzato quando e in quali circostanzefosse avvenuta l’informazione, né in cosa sarebbe consistita,contestazione specifica avvenuta tardivamente solo con laseconda memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c.Adduce, infine, l’istante che la pronta informazione sullerate scadute non avrebbe potuto essere desunta dalle prove oraliassunte, attesa l’attendibilità delle deposizioni dei testi BelluccoElisabetta e [OSCURATO:PERSONA] e l’imprecisione delle dichiarazionirese dai testi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], anche all’esito delconfronto disposto tra i testimoni.2.1.– Il motivo è infondato.Ora, a fronte della debita indicazione nel preliminare dellagaranzia ipotecaria da cui era gravato l’immobile oggetto dellapromessa di vendita, in ragione della causale riportata (mutuocontratto dalla I.S.B. con la Carifriuli per euro 1.750.000,00, conun debito residuo, alla data del preliminare, di circa euro1.550.000,00), la pronuncia impugnata ha negato la legittimitàdella scelta della promissaria compratrice di interromperel’esecuzione del contratto preliminare, ai sensi dell’art. 1481,Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026secondo comma, c.c., sia perché dall’istruttoria svolta era emersoche la promittente alienante aveva informato la promissariadell’esistenza dei debiti scaduti già prima della firma delpreliminare, sia perché la promissaria acquirente non avevadimostrato l’esistenza di un pericolo concreto e attuale dievizione.Segnatamente la mancanza di previa informazionesull’esistenza dei debiti scaduti, secondo la ricostruzione dellasentenza d’appello, era stata contestata dalla convenuta nellapropria comparsa di risposta, sostenendo che [OSCURATO:SOCIETA] era alcorrente della situazione finanziaria della [OSCURATO:SOCIETA] e, quindi, del pericolo di rivendica da parte di terzi; e ciò,appunto, ai fini dell’applicazione dell’art. 1481, secondo comma,c.c.Inoltre, tale conoscenza era stata confermata dai testimoniescussi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali agenti immobiliari cheavevano presenziato alle trattative tra le parti precedenti allafirma del preliminare e che dovevano ritenersi maggiormentedipendente di una società del gruppo Vanuzzo) e [OSCURATO:PERSONA](quale padre dell’amministratrice della [OSCURATO:SOCIETA]), perché non legatida vincoli con le parti.La contestazione della convenuta deve ritenersi specificaproprio alla stregua del richiamo alla fattispecie regolata dall’art.1481, secondo comma, c.c. in ordine alla conoscenza del pericolodi rivendica da parte del creditore mutuante (evidentemente sulpresupposto che il piano rateale di pagamento non fosse statoNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026rispettato a causa della situazione finanziaria in cui versava lapromittente venditrice).Quanto alla valutazione comparativa della credibilità deitestimoni, essa non è sindacabile in questa sede.Ora, l’inattendibilità del testimone afferisce alla veridicitàdella deposizione che il giudice deve discrezionalmente valutarealla stregua di elementi di natura oggettiva (la precisione ecompletezza della dichiarazione, le possibili contraddizioni, ecc.) edi carattere soggettivo (la credibilità della dichiarazione inrelazione alle qualità personali, ai rapporti con le parti ed ancheall’eventuale interesse ad un determinato esito della lite), con laprecisazione che anche uno solo degli elementi di caratteresoggettivo, se ritenuto di particolare rilevanza, può esseresufficiente a motivare una valutazione di inattendibilità (Cass.Sez. 6-3, Ordinanza n. 26547 del 30/09/2021; Sez. 2, Ordinanzan. 21239 del 09/08/2019; Sez. 3, Sentenza n. 7763 del30/03/2010; Sez.

L, Sentenza n. 16529 del 21/08/2004; nellostesso senso, da ultimo, Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 4999 del05/03/2026).Ebbene, la pronuncia impugnata, nel confermare lastatuizione di prime cure, si è adeguata a tali direttrici, per quantoanzidetto, con debite argomentazioni per tutti i testi escussi.Ciò chiarito, la valutazione delle prove raccolte, anche se sitratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in viaesclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, lecui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattualenon sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al vizioprevisto dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. qualsiasi censuraNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, anorma dell’art. 116, primo e secondo comma, c.p.c., in esitoall’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione dellamaggiore o minore attendibilità delle fonti di prova (e, in specie,della prova testimoniale), atteso che la deduzione del vizio di cuiall’art. 360, n. 5, c.p.c. non consente di censurare la complessivavalutazione delle risultanze processuali, contenuta nella sentenzaimpugnata, contrapponendo alla stessa una diversainterpretazione al fine di ottenere la revisione, da parte delgiudice di legittimità, degli accertamenti di fatto compiuti dalgiudice di merito (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del22/11/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 20553 del 19/07/2021; Sez. 3,Sentenza n. 15276 del 01/06/2021; Sez.

L, Ordinanza n. 25166del 08/10/2019; Sez. 5, Ordinanza n. 19547 del 04/08/2017;Sez. 1, Ordinanza n. 19011 del 31/07/2017; Sez. 1, Sentenza n.16056 del 02/08/2016; Sez.

L, Sentenza n. 17097 del21/07/2010).Pertanto, il giudizio sull’attendibilità dei testi (nella speciedebitamente motivato), e sulla credibilità di alcuni invece che dialtri, non è sindacabile in sede di legittimità.3.– Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di unfatto decisivo del giudizio, in relazione alla mancataconsiderazione della circostanza che I.S.B. non avesse riferito adEterna, in sede di stipula del preliminare, il rilevante ammontaredelle rate scadute e non pagate, come confermato dai testimoni,circostanza oggetto di discussione tra le parti e decisiva, poichél’appello sarebbe stato rigettato sulla base del fatto che laNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026promittente venditrice avesse strettamente assolto ai propriobblighi di informazione precontrattuale.E ciò sul presupposto che la sospensione del pagamento delprezzo, sancita dagli artt. 1481 e 1482 c.c., si applicherebberoanche nell’ipotesi in cui le garanzie reali gravanti sul bene sianonote alla controparte, ma siano divenute o si siano rivelate piùonerose di quelle dichiarate.3.1.– Il motivo è inammissibile.Infatti, si ricade in un’ipotesi di “doppia conforme” ex art.348-ter, ultimo comma, c.p.c. vigente ratione temporis (normaora ripresa dall’art. 360, quarto comma, c.p.c.), a fronte di ungiudizio d’appello instaurato dopo l’11 settembre 2012, ipotesi inordine alla quale il vizio di omesso esame di fatto decisivo nonpuò essere dedotto.E tanto appunto perché nei due gradi di merito le “questionidi fatto”, relative alla pronta informazione sulla intervenutascadenza delle rate del mutuo ipotecario contratto, sono statedecise in base alle “stesse ragioni” e ripercorrendo il medesimoiter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggettodella causa (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022;Sez. 6-3, Ordinanza n. 2506 del 27/01/2022; Sez. 6-2, Ordinanzan. 33483 del 11/11/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 29222 del12/11/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016; Sez. 2,Sentenza n. 5528 del 10/03/2014).D’altronde, è onere del ricorrente indicare, allo scopo diescludere la declaratoria di inammissibilità, le ragioni di fattoposte a base, rispettivamente, della decisione di primo grado edella sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sonoNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026tra loro eterogenee (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 5947 del28/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 8320 del 15/03/2022; Sez.

L,Sentenza n. 20994 del 06/08/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774del 22/12/2016), specificazione di cui, nel corpo dell’attointroduttivo del giudizio di legittimità, non vi è traccia.Né è dato configurare alcun travisamento del contenutooggettivo della prova, che ricorre in caso di svista concernente ilfatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilitàad esso dell’informazione probatoria (Cass. Sez. 3, Ordinanza n.13085 del 16/05/2025; Sez.

U, Sentenza n. 5792 del05/03/2024).Le censure mirano, piuttosto, ad ottenere una rivalutazionedei fatti di causa debitamente esaminati per giungere ad unaconclusione diversa, rivalutazione preclusa in sede di legittimità(Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 1,Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez.

U, Sentenza n. 34476del 27/12/2019; Sez. 6-5, Ordinanza n. 9097 del 07/04/2017;Sez.

U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014).4.– Con il terzo motivo la ricorrente prospetta, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di fattodecisivo, ossia della mera eventualità della proposta transattivadel 21 ottobre 2016, come predisposta dalla Carifriuli solo in corsodi causa, con la proroga del termine di pagamento ivi indicato al31 dicembre 2016 (a fronte del termine ultimo programmato perla conclusione del definitivo del 28 aprile 2017), aspetto decisivodel giudizio, poiché da tanto la Corte veneta avrebbe desunto lacarenza di un pericolo concreto e attuale di evizione al momentodell’instaurazione del giudizio.Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026Sicché, al momento della notifica della citazione introduttivadel giudizio, il pericolo di evizione sarebbe stato concreto, con ilconseguente diritto della promissaria acquirente di sospendere lapropria prestazione, agendo con l’esecuzione in forma specifica,anche rispetto alla mera possibilità di un’ulteriore proroga deltermine stabilito nella transazione.4.1.– Anche tale motivo è inammissibile, sulla scorta dellaricorrenza di una “doppia conforme”, secondo quanto anzidettoper la precedente doglianza.5.– Con il quarto motivo la ricorrente contesta, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 132,secondo comma, n. 4, c.p.c., sotto il profilo della motivazioneinesistente o apparente o manifestamente e irriducibilmentecontraddittoria, per avere la Corte territoriale addottoargomentazioni incomprensibili in ordine alla ricorrenza dirassicurazioni della promittente venditrice già prima dell’iniziodella causa quanto al fatto che la banca non avrebbe agito in viaesecutiva, benché l’unica comunicazione di Carifriuli fosseintervenuta successivamente all’instaurazione del giudizio il 21ottobre 2016.E senza che potessero avere un rilievo esclusivo lerassicurazioni provenienti dalla sola promittente alienante, indifetto di alcuna conferma del creditore ipotecario.6.– Con il quinto motivo la ricorrente si duole, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione degli artt.1337, 1375 e 1460 c.c., per avere la Corte distrettuale esclusoche l’esistenza e l’ammontare del debito scaduto – essendocircostanze influenti in maniera decisiva sulla conclusioneNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026dell’affare – avrebbero dovuto essere comunicate dallapromittente venditrice prima della stipula del preliminare e chequesta, successivamente alla stipula di detto preliminare, avrebbedovuto fornire adeguate garanzie per tutelare l’acquirente in casodi evizione.Sicché la promissaria acquirente ben avrebbe potutorifiutarsi di concludere il contratto definitivo avvalendosidell’eccezione di inadempimento, anche ove fosse statoconosciuto lo stato di dissesto, in seguito all’ulteriore suoaggravamento.Obietta, altresì, l’istante che il dovere di informazione el’offerta delle idonee garanzie sarebbero stati imposti anche dallaclausola di buona fede oggettiva.6.1.– I due motivi – che, in quanto avvinti da evidentiragioni di connessione logica e giuridica, possono essere scrutinaticongiuntamente – sono infondati.Ciò perché la scelta della promissaria acquirente diinterrompere l’esecuzione del contratto preliminare, in mancanzadi adeguate rassicurazioni da parte della promittente venditrice,non è stata considerata legittima, sia per la debita acquisizionedelle informazioni inerenti all’esistenza dei debiti scaduti già primadella firma del preliminare, sia per il difetto di un pericoloconcreto e attuale di evizione.In ordine a tale ultimo aspetto, la Corte d’appello haevocato una ragione ulteriore, avendo riguardo all’ipotesi in cuil’appellante avesse scoperto della scadenza di una parte deldebito garantito da ipoteca solo dopo la stipula del preliminare.Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026Quand’anche si fosse realizzata tale eventualità(eventualità, comunque, a monte, esclusa dalla pronunciaimpugnata, la quale ha argomentato nel senso della debitaconoscenza, a cura della promissaria compratrice, della scadenzadel debito contratto dalla promittente alienante verso l’istitutomutuante prima che il preliminare fosse sottoscritto), è stata, inogni caso, negata l’integrazione del pericolo concreto e attuale dievizione, alla stregua delle rassicurazioni fornite dalla promittentevenditrice, “già prima dell’inizio della causa”, circa il modopreliminare e la tacitazione delle pretese di Carifriuli.E tanto tenuto conto della comunicazione del procuratoredella promittente alienante circa la disponibilità manifestata dallacreditrice mutuante di partecipare alla stipula del definitivo,evidentemente nella prospettiva di essere soddisfatta con ilversamento del prezzo residuo della vendita, stante che l’importoche [OSCURATO:SOCIETA] avrebbe dovuto versare a saldo era superiore allapretesa creditoria vantata dall’istituto.E questo sebbene la proposta transattiva del 21 ottobre2016, come predisposta da Carifriuli, indicasse come termine dipagamento una data antecedente rispetto a quella prevista per lastipula del definitivo, ma con la facoltà di proroga di dettotermine, all’esito del rilascio dei permessi di costruire.Né tale conclusione sarebbe stata scalfita dalla circostanzache, nel novembre 2017, il cessionario del credito di Carifriuli,come garantito da ipoteca, aveva notificato un precetto adImmobiliare [OSCURATO:PERSONA] e aveva poi iniziato l’esecuzione per ilrecupero del credito fondato sul mutuo suindicato, trattandosiNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026della normale conseguenza del mancato perfezionamento deldefinitivo nei termini che, a più riprese, la promittente venditriceaveva indicato alla controparte, posto che l’inizio dell’esecuzioneper espropriazione, solo a fine 2017, dimostrava l’infondatezzadella previsione di [OSCURATO:SOCIETA] circa la possibilità che tale esecuzionepotesse essere iniziata prima della scadenza contrattualeprogrammata per il 28 aprile 2017.Orbene, la facoltà del compratore di sospendere ilpagamento del prezzo, a norma dell’art. 1481 c.c., costituendoapplicazione alla compravendita del principio generaleinadimplenti non est adimplendum, di cui all’art. 1460 c.c.,postula che l’esercizio dell’autotutela sia conforme a buona fede,dovendo connotarsi il pericolo di perdere la proprietà per serietà econcretezza e risultare attuale, e non già soltanto ipotizzabile infuturo o meramente presuntivo, senza che abbia rilievodistinguere, al riguardo, tra contratto di vendita, con immediatoeffetto traslativo, e contratto preliminare, atteso che la garanzia èprevista dall’art. 1481 c.c. in considerazione e per effetto delmero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dalcompratore, tale da comportare l’alterazione del sinallagmacontrattuale.

Ne consegue che detta garanzia operaindipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessaconoscenza, da parte del compratore, della possibile causa dellafutura evizione, sussistendo la necessità di porvi rimedio con ilripristino della situazione economica del compratore quale eraprima dell’acquisto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 31314 del29/11/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8002 del 21/05/2012; Sez. 2,Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026Sentenza n. 24340 del 18/11/2011; Sez. 2, Sentenza n. 3806 del11/04/1991; Sez. 2, Sentenza n. 3323 del 06/04/1987).Ad ogni modo, ai sensi dell’art. 1481, secondo comma, c.c.,il pagamento non può essere sospeso se il pericolo di rivendicaera noto al compratore – o al promissario acquirente – al tempodella vendita – o del preliminare di vendita –.Dunque, la previsione – così come quella successiva – sipone a cavallo tra la disciplina della vendita di cosa altrui e lagaranzia per evizione, senza identificarsi né con l’una né conl’altra, ed offre un peculiare rimedio dilatorio (recte la sospensionedel pagamento) per un’ipotesi particolare, rappresentata appuntodal pericolo di rivendica, senza ovviamente precludere l’azione dirisoluzione.Il pericolo di molestia non si identifica nella molestiaeffettivamente verificatasi per diritti fatti valere sulla cosa e nonpostula neppure necessariamente che la prospettiva della reivindicatio ad opera di un terzo si colleghi all’effettiva altruità,totale o parziale, della cosa.Piuttosto, il rimedio “cautelare” della sospensione delpagamento del prezzo costituisce, come anticipato,un’applicazione della norma generale dell’art. 1460 c.c., rimedioconcesso a prescindere dal fondamento della pretesa del terzo,allorché il diritto del terzo sia controverso, purché ricorra unpericolo serio, concreto ed effettivo, e non puramente putativo, lacui prova incombe sul compratore.Dunque, la norma è confacente ai casi in cui vi sia o possaesservi dubbio sulla proprietà della cosa, senza che siffatto dubbiosia ancora sfociato in una situazione di evizione in atto, appuntoNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026alla stregua del “fondato timore che la cosa o una parte di essapossa essere rivendicata da terzi”, presupposto, questo, cheimplica necessariamente un’indagine di fatto, così come di fatto siconfigura, del resto, l’indagine giudiziale atta a stabilire se lagaranzia offerta dal venditore ed eventualmente rifiutata fosseidonea e, quindi, tale da rendere ingiustificato il diniego delcompratore di effettuare il pagamento.Ristretto entro questi limiti e ricostruito secondo taledinamica, ai fini di avvalersi del rimedio accordato, gioca un ruolorilevante, nel caso di contestazione tra le parti, la valutazionedella fondatezza del timore.E tanto sempre che il compratore o il promissarioacquirente non fosse a conoscenza, al tempo della vendita o delpreliminare di vendita, di tale pericolo, fattispecie nella quale ildiritto di sospensione del pagamento non può essere esercitato equesti dovrà correre i rischi inerenti al pericolo di rivendica, fattesalve le conseguenze ove ciò si verifichi.Ne discende che, nel caso di specie, la sospensione delpagamento, a cura del promissario compratore, era preclusa,stante – secondo le argomentazioni in fatto risultanti dallapronuncia impugnata, non sindacabili in questa sede – laconoscenza preventiva alla stipula del preliminare, non solo delcredito ipotecario vantato dall’istituto bancario per l’importoemarginato sul cespite oggetto della promessa, ma anche dellasituazione di sofferenza del debitore promittente alienante,conseguente alla scadenza del debito per il mancato rispetto delprogramma rateale stabilito.Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026D’altronde, con comunicazione precedente all’instaurazionedella causa (alla quale ha fatto riferimento la sentenzaimpugnata), la promittente alienante aveva reso nota allapromissaria acquirente la disponibilità della banca mutuante apartecipare al rogito notarile, nella qualità di creditrice per unimporto inferiore al prezzo residuo che la compratrice avrebbedovuto corrispondere, il che escludeva che vi fosse un pericoloserio, concreto, effettivo ed attuale di rivendica.Circostanza avvalorata – sempre secondo le risultanze dellapronuncia impugnata – dalla transazione evocata del 21 ottobre2016, con la quale la banca posticipava il termine di pagamento edichiarava la propria disponibilità a concedere ulteriori prorogheove, nelle more, fossero stati ottenuti i permessi di costruire.Sicché nessuna motivazione incomprensibile si rinviene inmerito alla ricostruzione dei fatti descritta dalla Corte d’appello.7.– Il sesto motivo del ricorso investe, ai sensi dell’art. 360,primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame del fatto decisivo,rappresentato dal legittimo comportamento di [OSCURATO:SOCIETA] ai sensidell’art. 1460 c.c. e, in subordine, ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 132, secondo comma,n. 4, c.p.c. per la mancata motivazione in merito alla legittimitàdel comportamento di [OSCURATO:SOCIETA].E questo perché non sarebbe stato considerato l’elementocronologico dell’adempimento di controparte rispetto agli obblighidi informazione precontrattuale e di riequilibrio delle prestazionicontrattuali, in relazione all’importanza da essi rivestita nelsinallagma contrattuale, il che avrebbe giustificato pienamente ilcontegno di [OSCURATO:SOCIETA], a fronte del callido comportamento dellaNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026promittente venditrice, che aveva omesso di dichiarare nelcontratto preliminare che l’intero debito ipotecario era scaduto datempo e non aveva fornito le dovute garanzie.Evidenzia l’istante che, nelle more, l’immobile oggetto delpreliminare era stato venduto all’asta dal Tribunale di Venezia, suimpulso del cessionario del credito della Carifriuli, sicché ilcontratto avrebbe dovuto essere risolto per inadempimento dellapromittente venditrice, con la condanna alla restituzione dellasomma versata a titolo di caparra.7.1.– Anche tale motivo è inammissibile, in ragione dellaricorrenza di una “doppia conforme”.8.– In definitiva, alla stregua delle complessiveargomentazioni esposte, il ricorso deve essere respinto.Le spese e compensi del presente giudizio di legittimitàseguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, condistrazione a vantaggio del difensore della controricorrente, chene ha fatto istanza, quale anticipatario, ai sensi dell’art. 93 c.p.c.Sussistono i presupposti processuali per il versamento - aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n.115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, sedovuto.

P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazionerigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione, infavore della controricorrente, delle spese di lite, che liquida incomplessivi euro 18.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltreNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge,con distrazione a vantaggio del difensore antistatario.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, anorma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 26 febbraio 2026.Il Consigliere estensoreCesare TrapuzzanoLa PresidenteMilena Falaschi

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ata e difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., in persona del suo legalerappresentante pro – tempore, rappresentata e difesa dall’Avv.[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in Roma, viaValsavaranche n. 46, presso lo studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia n.2301/2020, pubblicata l’11 settembre 2020;Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienzadel 26 febbraio 2026 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA];viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dalP.M. ex art. 378, primo comma, c.p.c., in persona della SostitutaProcuratrice generale dott.ssa [OSCURATO:PERSONA]Erba, che hachiesto il rigetto del ricorso; conclusioni ribadite nel corsodell’udienza pubblica;lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delleparti, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.;sentiti, in sede di discussione orale all’udienza pubblica,l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] per la ricorrente e l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] –anche in sostituzione dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] – per lacontroricorrente.1.– Con atto di citazione notificato il 29 settembre 2016, laEterna S.r.l. conveniva, davanti al Tribunale di Venezia, laImmobiliare [OSCURATO:PERSONA] S.r.l., chiedendo – in via principale –che, accertata la legittimità della sospensione del pagamento delprezzo dovuto in forza del concluso preliminare di venditaimmobiliare, fosse disposto il trasferimento della proprietàimmobiliare del cespite oggetto del preliminare di venditastipulato tra le parti, fissando le condizioni e modalità diversamento del prezzo idonee ad assicurare l’acquisto, in capoall’attrice, del bene libero da iscrizioni ipotecarie e da ogni altrovincolo, con la condanna della convenuta alla consegna del bene eal risarcimento del danno patito.Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026In subordine, chiedeva che fosse pronunciata la risoluzionedel contratto preliminare, con la condanna della convenuta allarestituzione della caparra confirmatoria versata e al risarcimentodel danno subito.Al riguardo, l’attrice esponeva: - che le parti avevanoconcluso il 27 luglio 2016 un preliminare di vendita immobiliare,avente ad oggetto un terreno edificabile sito in Jesolo, per ilprezzo complessivo di euro 1.950.000,00, con il versamento, atitolo di caparra confirmatoria, della somma di euro 56.000,00; -che nel contratto era menzionata l’accensione di un’ipotecasull’immobile iscritta dalla Cassa di Risparmio del Friuli VeneziaGiulia, a garanzia del mutuo concesso alla promittente alienante,pari, in origine, ad euro 1.750.000,00, con un debito residuo, alladata del preliminare, di circa euro 1.550.000,00; - che lapromissaria acquirente si era assunta l’impegno di pagare gli oneridi urbanizzazione e il costo di costruzione relativi al progettoedilizio già presentato dalla promittente venditriceall’amministrazione comunale, impegnandosi altresì ad ottenere lapolizza fideiussoria relativa al pagamento di detti oneri, comerichiesta dal Comune al momento del ritiro del permesso dicostruire, e a presentare, entro 15 giorni dal ritiro del predettopermesso, un’istanza di progetto in variante ai fini di usufruiredelle maggiori volumetrie garantite dalla legge regionale n.32/2013, sostenendo i relativi costi; - che le parti si eranoobbligate alla stipulazione del definitivo entro 45 giorni dalla datadi rilascio del permesso di costruire in variante e, in ogni caso,entro il 28 aprile 2017; - che aveva scoperto, dopo la stipula delpreliminare, l’esistenza, in relazione al mutuo ipotecarioNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026menzionato, di rate non corrisposte per euro 952.711,00,circostanza taciuta dalla promittente venditrice, che avrebbeesposto il bene oggetto della promessa al rischio di evizione, conla conseguente iniziativa della promissaria compratrice disospendere l’esecuzione del contratto.Si costituiva in giudizio la [OSCURATO:PERSONA] S.r.l.,la quale contestava i fatti addotti e concludeva per il rigetto delledomande avanzate, con la condanna dell’attrice per responsabilitàprocessuale aggravata.Nel corso del giudizio era assunta la prova orale ammessa.Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 168/2019,depositata il 24 gennaio 2019, respingeva le domande proposte.2.– Con atto di citazione notificato il 28 febbraio 2019, laEterna S.r.l. proponeva appello avverso la pronuncia di primogrado, lamentando: 1) che, nel rigettare la domanda diesecuzione in forma specifica del preliminare, non era statovalutato un elemento decisivo della controversia, ossia che laEterna era venuta a conoscenza solo in epoca successiva allaconclusione del preliminare dell’esistenza di rate scadute delmutuo per un importo prossimo ad un milione di euro, sicché, alladata del settembre 2016, l’intero debito doveva considerarsiscaduto, ai sensi dell’art. 1186 c.c., con la conseguenza chel’appellata avrebbe dovuto prestare idonee garanzie diadempimento del preliminare, assicurando che, nell’ipotesi in cuila banca avesse escusso il suo credito prima della stipula deldefinitivo, sarebbe stato restituito quanto da [OSCURATO:SOCIETA] anticipato atitolo di caparra, di oneri concessori e di costi del progetto invariante; 2) che, in subordine, sussistevano i presupposti per laNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026risoluzione del preliminare, in ragione della dimostrazione di uninadempimento di non scarsa importanza della promittentevenditrice.Si costituiva nel giudizio di impugnazione la [OSCURATO:SOCIETA]., la quale instava per il rigetto dell’appellospiegato e la conferma della sentenza impugnata.Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello diVenezia, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettaval’impugnazione spiegata e, per l’effetto, confermava integralmentela pronuncia appellata.A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di meritorilevava per quanto di interesse in questa sede: a) che la scelta diinterrompere l’esecuzione del contratto preliminare, in mancanzadi adeguate rassicurazioni da parte della promittente venditrice,non poteva ritenersi legittima, sia perché dall’istruttoria svolta eraemerso che l’appellata aveva informato l’appellante dell’esistenzadei debiti scaduti già prima della firma del preliminare, sia perchél’appellante non aveva dimostrato l’esistenza di un pericoloconcreto e attuale di evizione; b) che il fatto addotto – secondocui la [OSCURATO:PERSONA] non avrebbe informato l’[OSCURATO:SOCIETA],nella fase delle trattative, delle difficoltà incontrate dallapromittente venditrice nel pagamento del mutuo e dell’esistenzadi rate scadute – era stato contestato dalla convenuta nellapropria comparsa di risposta, sostenendo che [OSCURATO:SOCIETA] era alcorrente della situazione finanziaria della [OSCURATO:SOCIETA] e, quindi, il pericolo di rivendica da parte di terzi era adessa noto; e ciò ai fini dell’applicazione dell’art. 1481, secondocomma, c.c.; c) che tale conoscenza era stata confermata daiNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026testimoni escussi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali agentiimmobiliari che avevano presenziato alle trattative tra le partiprecedenti alla firma del preliminare e che dovevano ritenersimaggiormente attendibili dei testi posti a confronto BelluccoElisabetta (quale dipendente di una società del gruppo Vanuzzo) eVanuzzo Renato (quale padre dell’amministratrice della [OSCURATO:SOCIETA]),perché non legati da vincoli con le parti; d) che, in ogni caso,quand’anche fosse corrisposto al vero che l’appellante avevascoperto della scadenza di una parte del debito garantito daipoteca solo dopo la stipula del preliminare, non emergevanoragioni sufficienti per giustificare il mancato credito ripostodall’appellante nelle rassicurazioni che, già prima dell’inizio dellacausa, l’appellata aveva fornito circa il modo attraverso il qualepotevano conciliarsi la regolare esecuzione del preliminare e latacitazione delle pretese di Carifriuli, non essendo stato indicatoun serio motivo per ritenere che la banca non avrebbe accettato,in accordo con quanto comunicato dal procuratore dell’appellata,di essere soddisfatta presenziando alla stipula del definitivo,stante che l’importo che [OSCURATO:SOCIETA] doveva versare a saldo erasuperiore alla pretesa creditoria dell’istituto; e) che, sebbene laproposta transattiva del 21 ottobre 2016 predisposta da Carifriuliindicasse come termine di pagamento una data antecedenterispetto a quella prevista per la stipula del definitivo, la stessaproposta prevedeva comunque una possibilità di proroga,collegata al rilascio dei permessi di costruire, in analogia conquanto previsto dal preliminare in ordine al termine per la stipuladel definitivo; f) che le rassicurazioni fornite da [OSCURATO:SOCIETA], in realtà, potevano e dovevano, secondo logica,Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026tranquillizzare [OSCURATO:SOCIETA] e indurla a proseguire l’esecuzione delpreliminare, facendo fronte alle spese che essa aveva accettato dianticipare, poiché mancava la prova di un pericolo concreto edella firma del contratto definitivo di vendita, rendendoimpossibile l’adempimento della promittente venditrice agliobblighi assunti e vanificando l’utilità degli esborsi sostenuti dallapromissaria acquirente, pericolo concreto indispensabile perl’applicazione dell’art. 1481 c.c.; g) che ciò valeva ancor più nellasituazione in esame, nella quale il pagamento della gran parte delprezzo era prevista alla data del rogito e la promittente alienantenon aveva in alcun modo fatto emergere l’intenzione di sottrarsiall’impegno assunto; h) che la circostanza – in base alla quale, nelnovembre 2017, il cessionario del credito di Carifriuli, comegarantito da ipoteca, aveva notificato un precetto ad [OSCURATO:SOCIETA] e aveva poi iniziato l’esecuzione per il recupero delcredito fondato sul mutuo suindicato – era la normaleconseguenza del mancato perfezionamento del definitivo neitermini che, a più riprese, la promittente venditrice aveva indicatoalla controparte, posto che l’inizio dell’esecuzione perespropriazione, solo a fine 2017, dimostrava l’infondatezza dellaprevisione di [OSCURATO:SOCIETA] circa la possibilità che tale esecuzionepotesse essere iniziata prima della scadenza contrattuale del 28aprile 2017.3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso percassazione, affidato a sei motivi, la [OSCURATO:SOCIETA]Ha resistito, con controricorso, l’intimata [OSCURATO:SOCIETA]Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/20264.– Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378,primo comma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascrittein epigrafe.La ricorrente e la controricorrente hanno depositatomemorie illustrative, ai sensi dell’art. 378, secondo comma, c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Preliminarmente deve essere affrontata l’eccezionepregiudiziale sollevata dalla controricorrente in ordineall’inammissibilità del ricorso per violazione del Protocollo d’intesatra la Corte di cassazione e il Consiglio nazionale forense sulle“Regole redazionali dei motivi di ricorso in materia civile etributaria”, redatto il 17 dicembre 2015.E ciò perché l’atto introduttivo del giudizio di legittimità nonrispetterebbe il canone di ragionevole sinteticità degli attiprocessuali, in ragione dell’esposizione dei fatti effettuatamediante la pedissequa riproduzione dell’intero contenuto deglisovrapposizione di motivi di impugnazione eterogenei.1.1.– L’eccezione è destituita di fondamento.In ordine all’obiezione a mente della quale la stesura delricorso non rispetterebbe le “istruzioni” contenute nel Protocollod’intesa del 17 dicembre 2015 fra la Corte di cassazione e ilConsiglio nazionale forense, si osserva che tale protocollo non puòradicare, di per sé, sanzioni processuali di nullità, improcedibilità oinammissibilità che non trovino anche idonea giustificazione nelleregole del codice di rito (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 21831 del29/07/2021).Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026In secondo luogo, sebbene il ricorso per cassazione debbaessere redatto in conformità ai principi di chiarezza e sinteticitàespositiva, occorrendo che il ricorrente selezioni i profili di fatto edi diritto della vicenda sub iudice posti a fondamento delledoglianze proposte, in modo da offrire al giudice di legittimità unaconcisa rappresentazione dell’intera vicenda giudiziaria e dellequestioni giuridiche prospettate e non risolte o risolte in manieranon condivisa, per poi esporre le ragioni delle critiche nell’ambitodella tipologia dei vizi elencata dall’art. 360 c.p.c., tuttavia,l’inosservanza di tali doveri può condurre ad una declaratoria diinammissibilità dell’impugnazione soltanto quando si risolva in unaesposizione oscura o lacunosa dei fatti di causa o pregiudichil’intelligibilità delle censure mosse alla sentenza gravata, cosìviolando i requisiti di contenuto-forma stabiliti dai nn. 3 e 4dell’art. 366 c.p.c. (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 4300 del13/02/2023; Sez. U, Ordinanza n. 37552 del 30/11/2021).Nella fattispecie, i fatti di causa rilevanti sono individuatichiaramente nel ricorso e le doglianze mosse sono comprensibili.2.– Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrentedenuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., laviolazione degli artt. 116 e 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. sottoil profilo della motivazione illogica nonché, ai sensi dell’art. 360,primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 115 c.p.c., peravere la Corte di merito ritenuto che la I.S.B. avesse informatoEterna dell’esistenza dei debiti scaduti.Osserva, in proposito, l’istante che il preliminare del 27luglio 2016 non faceva menzione delle rate scadute (ma solodell’esistenza di un mutuo ipotecario), il che avrebbe dovutoNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026indurre a reputare che la promissaria acquirente non fosse statainformata di tale fatto, anche in considerazione del rischio cuiquest’ultima andava ad esporsi attraverso gli impegni di spesa daeseguirsi in data anteriore rispetto al trasferimento dellaproprietà.Rileva, ancora, la ricorrente che le difese svolte dallaconvenuta nella comparsa di risposta avrebbero costituitogenerica contestazione dei fatti allegati specificamente dall’attricenel corpo della citazione introduttiva del giudizio di prime cure,non essendo stato puntualizzato quando e in quali circostanzefosse avvenuta l’informazione, né in cosa sarebbe consistita,contestazione specifica avvenuta tardivamente solo con laseconda memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c.Adduce, infine, l’istante che la pronta informazione sullerate scadute non avrebbe potuto essere desunta dalle prove oraliassunte, attesa l’attendibilità delle deposizioni dei testi BelluccoElisabetta e [OSCURATO:PERSONA] e l’imprecisione delle dichiarazionirese dai testi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], anche all’esito delconfronto disposto tra i testimoni.2.1.– Il motivo è infondato.Ora, a fronte della debita indicazione nel preliminare dellagaranzia ipotecaria da cui era gravato l’immobile oggetto dellapromessa di vendita, in ragione della causale riportata (mutuocontratto dalla I.S.B. con la Carifriuli per euro 1.750.000,00, conun debito residuo, alla data del preliminare, di circa euro1.550.000,00), la pronuncia impugnata ha negato la legittimitàdella scelta della promissaria compratrice di interromperel’esecuzione del contratto preliminare, ai sensi dell’art. 1481,Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026secondo comma, c.c., sia perché dall’istruttoria svolta era emersoche la promittente alienante aveva informato la promissariadell’esistenza dei debiti scaduti già prima della firma delpreliminare, sia perché la promissaria acquirente non avevadimostrato l’esistenza di un pericolo concreto e attuale dievizione.Segnatamente la mancanza di previa informazionesull’esistenza dei debiti scaduti, secondo la ricostruzione dellasentenza d’appello, era stata contestata dalla convenuta nellapropria comparsa di risposta, sostenendo che [OSCURATO:SOCIETA] era alcorrente della situazione finanziaria della [OSCURATO:SOCIETA] e, quindi, del pericolo di rivendica da parte di terzi; e ciò,appunto, ai fini dell’applicazione dell’art. 1481, secondo comma,c.c.Inoltre, tale conoscenza era stata confermata dai testimoniescussi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali agenti immobiliari cheavevano presenziato alle trattative tra le parti precedenti allafirma del preliminare e che dovevano ritenersi maggiormentedipendente di una società del gruppo Vanuzzo) e [OSCURATO:PERSONA](quale padre dell’amministratrice della [OSCURATO:SOCIETA]), perché non legatida vincoli con le parti.La contestazione della convenuta deve ritenersi specificaproprio alla stregua del richiamo alla fattispecie regolata dall’art.1481, secondo comma, c.c. in ordine alla conoscenza del pericolodi rivendica da parte del creditore mutuante (evidentemente sulpresupposto che il piano rateale di pagamento non fosse statoNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026rispettato a causa della situazione finanziaria in cui versava lapromittente venditrice).Quanto alla valutazione comparativa della credibilità deitestimoni, essa non è sindacabile in questa sede.Ora, l’inattendibilità del testimone afferisce alla veridicitàdella deposizione che il giudice deve discrezionalmente valutarealla stregua di elementi di natura oggettiva (la precisione ecompletezza della dichiarazione, le possibili contraddizioni, ecc.) edi carattere soggettivo (la credibilità della dichiarazione inrelazione alle qualità personali, ai rapporti con le parti ed ancheall’eventuale interesse ad un determinato esito della lite), con laprecisazione che anche uno solo degli elementi di caratteresoggettivo, se ritenuto di particolare rilevanza, può esseresufficiente a motivare una valutazione di inattendibilità (Cass.Sez. 6-3, Ordinanza n. 26547 del 30/09/2021; Sez. 2, Ordinanzan. 21239 del 09/08/2019; Sez. 3, Sentenza n. 7763 del30/03/2010; Sez. L, Sentenza n. 16529 del 21/08/2004; nellostesso senso, da ultimo, Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 4999 del05/03/2026).Ebbene, la pronuncia impugnata, nel confermare lastatuizione di prime cure, si è adeguata a tali direttrici, per quantoanzidetto, con debite argomentazioni per tutti i testi escussi.Ciò chiarito, la valutazione delle prove raccolte, anche se sitratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in viaesclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, lecui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattualenon sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al vizioprevisto dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. qualsiasi censuraNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, anorma dell’art. 116, primo e secondo comma, c.p.c., in esitoall’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione dellamaggiore o minore attendibilità delle fonti di prova (e, in specie,della prova testimoniale), atteso che la deduzione del vizio di cuiall’art. 360, n. 5, c.p.c. non consente di censurare la complessivavalutazione delle risultanze processuali, contenuta nella sentenzaimpugnata, contrapponendo alla stessa una diversainterpretazione al fine di ottenere la revisione, da parte delgiudice di legittimità, degli accertamenti di fatto compiuti dalgiudice di merito (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del22/11/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 20553 del 19/07/2021; Sez. 3,Sentenza n. 15276 del 01/06/2021; Sez. L, Ordinanza n. 25166del 08/10/2019; Sez. 5, Ordinanza n. 19547 del 04/08/2017;Sez. 1, Ordinanza n. 19011 del 31/07/2017; Sez. 1, Sentenza n.16056 del 02/08/2016; Sez. L, Sentenza n. 17097 del21/07/2010).Pertanto, il giudizio sull’attendibilità dei testi (nella speciedebitamente motivato), e sulla credibilità di alcuni invece che dialtri, non è sindacabile in sede di legittimità.3.– Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di unfatto decisivo del giudizio, in relazione alla mancataconsiderazione della circostanza che I.S.B. non avesse riferito adEterna, in sede di stipula del preliminare, il rilevante ammontaredelle rate scadute e non pagate, come confermato dai testimoni,circostanza oggetto di discussione tra le parti e decisiva, poichél’appello sarebbe stato rigettato sulla base del fatto che laNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026promittente venditrice avesse strettamente assolto ai propriobblighi di informazione precontrattuale.E ciò sul presupposto che la sospensione del pagamento delprezzo, sancita dagli artt. 1481 e 1482 c.c., si applicherebberoanche nell’ipotesi in cui le garanzie reali gravanti sul bene sianonote alla controparte, ma siano divenute o si siano rivelate piùonerose di quelle dichiarate.3.1.– Il motivo è inammissibile.Infatti, si ricade in un’ipotesi di “doppia conforme” ex art.348-ter, ultimo comma, c.p.c. vigente ratione temporis (normaora ripresa dall’art. 360, quarto comma, c.p.c.), a fronte di ungiudizio d’appello instaurato dopo l’11 settembre 2012, ipotesi inordine alla quale il vizio di omesso esame di fatto decisivo nonpuò essere dedotto.E tanto appunto perché nei due gradi di merito le “questionidi fatto”, relative alla pronta informazione sulla intervenutascadenza delle rate del mutuo ipotecario contratto, sono statedecise in base alle “stesse ragioni” e ripercorrendo il medesimoiter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggettodella causa (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022;Sez. 6-3, Ordinanza n. 2506 del 27/01/2022; Sez. 6-2, Ordinanzan. 33483 del 11/11/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 29222 del12/11/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016; Sez. 2,Sentenza n. 5528 del 10/03/2014).D’altronde, è onere del ricorrente indicare, allo scopo diescludere la declaratoria di inammissibilità, le ragioni di fattoposte a base, rispettivamente, della decisione di primo grado edella sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sonoNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026tra loro eterogenee (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 5947 del28/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 8320 del 15/03/2022; Sez. L,Sentenza n. 20994 del 06/08/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774del 22/12/2016), specificazione di cui, nel corpo dell’attointroduttivo del giudizio di legittimità, non vi è traccia.Né è dato configurare alcun travisamento del contenutooggettivo della prova, che ricorre in caso di svista concernente ilfatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilitàad esso dell’informazione probatoria (Cass. Sez. 3, Ordinanza n.13085 del 16/05/2025; Sez. U, Sentenza n. 5792 del05/03/2024).Le censure mirano, piuttosto, ad ottenere una rivalutazionedei fatti di causa debitamente esaminati per giungere ad unaconclusione diversa, rivalutazione preclusa in sede di legittimità(Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 1,Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476del 27/12/2019; Sez. 6-5, Ordinanza n. 9097 del 07/04/2017;Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014).4.– Con il terzo motivo la ricorrente prospetta, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di fattodecisivo, ossia della mera eventualità della proposta transattivadel 21 ottobre 2016, come predisposta dalla Carifriuli solo in corsodi causa, con la proroga del termine di pagamento ivi indicato al31 dicembre 2016 (a fronte del termine ultimo programmato perla conclusione del definitivo del 28 aprile 2017), aspetto decisivodel giudizio, poiché da tanto la Corte veneta avrebbe desunto lacarenza di un pericolo concreto e attuale di evizione al momentodell’instaurazione del giudizio.Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026Sicché, al momento della notifica della citazione introduttivadel giudizio, il pericolo di evizione sarebbe stato concreto, con ilconseguente diritto della promissaria acquirente di sospendere lapropria prestazione, agendo con l’esecuzione in forma specifica,anche rispetto alla mera possibilità di un’ulteriore proroga deltermine stabilito nella transazione.4.1.– Anche tale motivo è inammissibile, sulla scorta dellaricorrenza di una “doppia conforme”, secondo quanto anzidettoper la precedente doglianza.5.– Con il quarto motivo la ricorrente contesta, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 132,secondo comma, n. 4, c.p.c., sotto il profilo della motivazioneinesistente o apparente o manifestamente e irriducibilmentecontraddittoria, per avere la Corte territoriale addottoargomentazioni incomprensibili in ordine alla ricorrenza dirassicurazioni della promittente venditrice già prima dell’iniziodella causa quanto al fatto che la banca non avrebbe agito in viaesecutiva, benché l’unica comunicazione di Carifriuli fosseintervenuta successivamente all’instaurazione del giudizio il 21ottobre 2016.E senza che potessero avere un rilievo esclusivo lerassicurazioni provenienti dalla sola promittente alienante, indifetto di alcuna conferma del creditore ipotecario.6.– Con il quinto motivo la ricorrente si duole, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione degli artt.1337, 1375 e 1460 c.c., per avere la Corte distrettuale esclusoche l’esistenza e l’ammontare del debito scaduto – essendocircostanze influenti in maniera decisiva sulla conclusioneNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026dell’affare – avrebbero dovuto essere comunicate dallapromittente venditrice prima della stipula del preliminare e chequesta, successivamente alla stipula di detto preliminare, avrebbedovuto fornire adeguate garanzie per tutelare l’acquirente in casodi evizione.Sicché la promissaria acquirente ben avrebbe potutorifiutarsi di concludere il contratto definitivo avvalendosidell’eccezione di inadempimento, anche ove fosse statoconosciuto lo stato di dissesto, in seguito all’ulteriore suoaggravamento.Obietta, altresì, l’istante che il dovere di informazione el’offerta delle idonee garanzie sarebbero stati imposti anche dallaclausola di buona fede oggettiva.6.1.– I due motivi – che, in quanto avvinti da evidentiragioni di connessione logica e giuridica, possono essere scrutinaticongiuntamente – sono infondati.Ciò perché la scelta della promissaria acquirente diinterrompere l’esecuzione del contratto preliminare, in mancanzadi adeguate rassicurazioni da parte della promittente venditrice,non è stata considerata legittima, sia per la debita acquisizionedelle informazioni inerenti all’esistenza dei debiti scaduti già primadella firma del preliminare, sia per il difetto di un pericoloconcreto e attuale di evizione.In ordine a tale ultimo aspetto, la Corte d’appello haevocato una ragione ulteriore, avendo riguardo all’ipotesi in cuil’appellante avesse scoperto della scadenza di una parte deldebito garantito da ipoteca solo dopo la stipula del preliminare.Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026Quand’anche si fosse realizzata tale eventualità(eventualità, comunque, a monte, esclusa dalla pronunciaimpugnata, la quale ha argomentato nel senso della debitaconoscenza, a cura della promissaria compratrice, della scadenzadel debito contratto dalla promittente alienante verso l’istitutomutuante prima che il preliminare fosse sottoscritto), è stata, inogni caso, negata l’integrazione del pericolo concreto e attuale dievizione, alla stregua delle rassicurazioni fornite dalla promittentevenditrice, “già prima dell’inizio della causa”, circa il modopreliminare e la tacitazione delle pretese di Carifriuli.E tanto tenuto conto della comunicazione del procuratoredella promittente alienante circa la disponibilità manifestata dallacreditrice mutuante di partecipare alla stipula del definitivo,evidentemente nella prospettiva di essere soddisfatta con ilversamento del prezzo residuo della vendita, stante che l’importoche [OSCURATO:SOCIETA] avrebbe dovuto versare a saldo era superiore allapretesa creditoria vantata dall’istituto.E questo sebbene la proposta transattiva del 21 ottobre2016, come predisposta da Carifriuli, indicasse come termine dipagamento una data antecedente rispetto a quella prevista per lastipula del definitivo, ma con la facoltà di proroga di dettotermine, all’esito del rilascio dei permessi di costruire.Né tale conclusione sarebbe stata scalfita dalla circostanzache, nel novembre 2017, il cessionario del credito di Carifriuli,come garantito da ipoteca, aveva notificato un precetto adImmobiliare [OSCURATO:PERSONA] e aveva poi iniziato l’esecuzione per ilrecupero del credito fondato sul mutuo suindicato, trattandosiNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026della normale conseguenza del mancato perfezionamento deldefinitivo nei termini che, a più riprese, la promittente venditriceaveva indicato alla controparte, posto che l’inizio dell’esecuzioneper espropriazione, solo a fine 2017, dimostrava l’infondatezzadella previsione di [OSCURATO:SOCIETA] circa la possibilità che tale esecuzionepotesse essere iniziata prima della scadenza contrattualeprogrammata per il 28 aprile 2017.Orbene, la facoltà del compratore di sospendere ilpagamento del prezzo, a norma dell’art. 1481 c.c., costituendoapplicazione alla compravendita del principio generaleinadimplenti non est adimplendum, di cui all’art. 1460 c.c.,postula che l’esercizio dell’autotutela sia conforme a buona fede,dovendo connotarsi il pericolo di perdere la proprietà per serietà econcretezza e risultare attuale, e non già soltanto ipotizzabile infuturo o meramente presuntivo, senza che abbia rilievodistinguere, al riguardo, tra contratto di vendita, con immediatoeffetto traslativo, e contratto preliminare, atteso che la garanzia èprevista dall’art. 1481 c.c. in considerazione e per effetto delmero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dalcompratore, tale da comportare l’alterazione del sinallagmacontrattuale. Ne consegue che detta garanzia operaindipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessaconoscenza, da parte del compratore, della possibile causa dellafutura evizione, sussistendo la necessità di porvi rimedio con ilripristino della situazione economica del compratore quale eraprima dell’acquisto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 31314 del29/11/2019; Sez. 2, Sentenza n. 8002 del 21/05/2012; Sez. 2,Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026Sentenza n. 24340 del 18/11/2011; Sez. 2, Sentenza n. 3806 del11/04/1991; Sez. 2, Sentenza n. 3323 del 06/04/1987).Ad ogni modo, ai sensi dell’art. 1481, secondo comma, c.c.,il pagamento non può essere sospeso se il pericolo di rivendicaera noto al compratore – o al promissario acquirente – al tempodella vendita – o del preliminare di vendita –.Dunque, la previsione – così come quella successiva – sipone a cavallo tra la disciplina della vendita di cosa altrui e lagaranzia per evizione, senza identificarsi né con l’una né conl’altra, ed offre un peculiare rimedio dilatorio (recte la sospensionedel pagamento) per un’ipotesi particolare, rappresentata appuntodal pericolo di rivendica, senza ovviamente precludere l’azione dirisoluzione.Il pericolo di molestia non si identifica nella molestiaeffettivamente verificatasi per diritti fatti valere sulla cosa e nonpostula neppure necessariamente che la prospettiva della reivindicatio ad opera di un terzo si colleghi all’effettiva altruità,totale o parziale, della cosa.Piuttosto, il rimedio “cautelare” della sospensione delpagamento del prezzo costituisce, come anticipato,un’applicazione della norma generale dell’art. 1460 c.c., rimedioconcesso a prescindere dal fondamento della pretesa del terzo,allorché il diritto del terzo sia controverso, purché ricorra unpericolo serio, concreto ed effettivo, e non puramente putativo, lacui prova incombe sul compratore.Dunque, la norma è confacente ai casi in cui vi sia o possaesservi dubbio sulla proprietà della cosa, senza che siffatto dubbiosia ancora sfociato in una situazione di evizione in atto, appuntoNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026alla stregua del “fondato timore che la cosa o una parte di essapossa essere rivendicata da terzi”, presupposto, questo, cheimplica necessariamente un’indagine di fatto, così come di fatto siconfigura, del resto, l’indagine giudiziale atta a stabilire se lagaranzia offerta dal venditore ed eventualmente rifiutata fosseidonea e, quindi, tale da rendere ingiustificato il diniego delcompratore di effettuare il pagamento.Ristretto entro questi limiti e ricostruito secondo taledinamica, ai fini di avvalersi del rimedio accordato, gioca un ruolorilevante, nel caso di contestazione tra le parti, la valutazionedella fondatezza del timore.E tanto sempre che il compratore o il promissarioacquirente non fosse a conoscenza, al tempo della vendita o delpreliminare di vendita, di tale pericolo, fattispecie nella quale ildiritto di sospensione del pagamento non può essere esercitato equesti dovrà correre i rischi inerenti al pericolo di rivendica, fattesalve le conseguenze ove ciò si verifichi.Ne discende che, nel caso di specie, la sospensione delpagamento, a cura del promissario compratore, era preclusa,stante – secondo le argomentazioni in fatto risultanti dallapronuncia impugnata, non sindacabili in questa sede – laconoscenza preventiva alla stipula del preliminare, non solo delcredito ipotecario vantato dall’istituto bancario per l’importoemarginato sul cespite oggetto della promessa, ma anche dellasituazione di sofferenza del debitore promittente alienante,conseguente alla scadenza del debito per il mancato rispetto delprogramma rateale stabilito.Numero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026D’altronde, con comunicazione precedente all’instaurazionedella causa (alla quale ha fatto riferimento la sentenzaimpugnata), la promittente alienante aveva reso nota allapromissaria acquirente la disponibilità della banca mutuante apartecipare al rogito notarile, nella qualità di creditrice per unimporto inferiore al prezzo residuo che la compratrice avrebbedovuto corrispondere, il che escludeva che vi fosse un pericoloserio, concreto, effettivo ed attuale di rivendica.Circostanza avvalorata – sempre secondo le risultanze dellapronuncia impugnata – dalla transazione evocata del 21 ottobre2016, con la quale la banca posticipava il termine di pagamento edichiarava la propria disponibilità a concedere ulteriori prorogheove, nelle more, fossero stati ottenuti i permessi di costruire.Sicché nessuna motivazione incomprensibile si rinviene inmerito alla ricostruzione dei fatti descritta dalla Corte d’appello.7.– Il sesto motivo del ricorso investe, ai sensi dell’art. 360,primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame del fatto decisivo,rappresentato dal legittimo comportamento di [OSCURATO:SOCIETA] ai sensidell’art. 1460 c.c. e, in subordine, ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 132, secondo comma,n. 4, c.p.c. per la mancata motivazione in merito alla legittimitàdel comportamento di [OSCURATO:SOCIETA].E questo perché non sarebbe stato considerato l’elementocronologico dell’adempimento di controparte rispetto agli obblighidi informazione precontrattuale e di riequilibrio delle prestazionicontrattuali, in relazione all’importanza da essi rivestita nelsinallagma contrattuale, il che avrebbe giustificato pienamente ilcontegno di [OSCURATO:SOCIETA], a fronte del callido comportamento dellaNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026promittente venditrice, che aveva omesso di dichiarare nelcontratto preliminare che l’intero debito ipotecario era scaduto datempo e non aveva fornito le dovute garanzie.Evidenzia l’istante che, nelle more, l’immobile oggetto delpreliminare era stato venduto all’asta dal Tribunale di Venezia, suimpulso del cessionario del credito della Carifriuli, sicché ilcontratto avrebbe dovuto essere risolto per inadempimento dellapromittente venditrice, con la condanna alla restituzione dellasomma versata a titolo di caparra.7.1.– Anche tale motivo è inammissibile, in ragione dellaricorrenza di una “doppia conforme”.8.– In definitiva, alla stregua delle complessiveargomentazioni esposte, il ricorso deve essere respinto.Le spese e compensi del presente giudizio di legittimitàseguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, condistrazione a vantaggio del difensore della controricorrente, chene ha fatto istanza, quale anticipatario, ai sensi dell’art. 93 c.p.c.Sussistono i presupposti processuali per il versamento - aisensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n.115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, sedovuto. P.Q.MLa Corte Suprema di Cassazionerigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione, infavore della controricorrente, delle spese di lite, che liquida incomplessivi euro 18.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltreNumero registro generale 3553/2021Numero sezionale 488/2026Numero di raccolta generale 15632/2026Data pubblicazione 21/05/2026rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge,con distrazione a vantaggio del difensore antistatario.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo atitolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, anorma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione civile, in data 26 febbraio 2026.Il Consigliere estensoreCesare TrapuzzanoLa PresidenteMilena Falaschi
Sentenza Cassazione n. 15632/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris