Cassazione n. 04205/2026

to la seguente ORDINANZA sul ricorson. 17378/2021 propost o da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difes a da ll’ A vv. [OSCURATO:PERSONA] ; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], in proprio e quale erede di [OSCURATO:PERSONA] , rappresentatae difesa da ll’ A vv. [OSCURATO:PERSONA] co ; -controricorrente – avverso la sentenzan. 2611/2021 de l la C orte d ’Appello d i Roma depositata in data 09/04/2021; udita la relazione della causa svolta dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] 1.[OSCURATO:PERSONA], in persona del suo procuratore generale [OSCURATO:PERSONA], conveniva in giudizio [OSCURATO:PERSONA] per sentir dichiarare l’inadempimento del convenuto alle obbligazioni assunte con il contratto di compravendita stipulato il 19.9.2007 avente a oggetto un appartamento, con cantina e box, in Roma, per aver il venditore omesso di consegnarle l’atto comprovante la mancata impugnazione della donazione da parte dei OGGETTO: patto commissorio R.G. 17378/2021 C.C. 4-2-2026 coeredi della sua dante causa, e, per l’effetto, sentirlo condannare al pagamento della penale contrattuale, nonché al rimborso delle spese effettuate in relazione all’appartamento compravenduto,di competenza del convenuto, quale usufruttuario del bene. [OSCURATO:PERSONA], nel costituirsi in giudizio, eccepiva che l’intera operazione negozialedissimulava una prestazione di garanzia in relazione a un mutuo e che la vicenda era riconducibile alla stipula di un patto commissorio affetto da nullità; dichiarava che l’intera operazione era costituita da un preliminare di compravendita dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] intercorso tra lui e [OSCURATO:PERSONA] (con il quale era stato convenuto, per l’acquisto dell’appartamento al quinto piano, con cantina e box, il prezzo complessivo di un milione di euro, di cui 450.00,00 al preliminare ed euro 550.000,00 al definitivo), dalla compravendita e, di seguito,da transazione del 19.11.2007 intercorsa tra lui e DavideZanzuri, quale procuratore di [OSCURATO:PERSONA] (con la quale le parti avevano riconosciuto che oggetto della vendita era la sola nuda proprietà dell’appartamento e della cantina e dalla piena proprietà del locale box, spettando a Gaudioso il diritto di usufrutto vita natural durante sull’appartamento e sulla cantina, con rinuncia alla consegna del saldo prezzo di euro 550.000,00, avendo le parti rideterminato il corrispettivo nella misura di euro 450.000,00 già pagato e quietanzato). Il Tribunale di Roma, con sentenza del 22.10.2018, dichiarava la nullità del contratto di compravendita a favore di [OSCURATO:PERSONA] e dei contratti a esso collegati (vale a dire, oltre al preliminare di compravendita e alla scrittura privata di transazione, anche di una procura speciale a vendere i detti cespiti rilasciata, in data 11.1.2007, da [OSCURATO:PERSONA] all’allora promissario acquirente [OSCURATO:PERSONA]) per illiceità della causa ex artt.2744 e 1344 c.c.; rilevava chel’eccezione di nullità sollevata dal convenuto per violazione del divieto del patto commissorio era stata sostenuta dalla testimonianza di [OSCURATO:PERSONA] il quale, conoscendo entrambi i contraenti, si era rivolto a Zanzuri per ottenere un finanziamentoe a Gaudioso per ottenere una garanzia sul finanziamento, come richiesto da Zanzuri; inoltre, da numerosi elementi anomali individuati nell’operazione negoziale. 2.Con la sentenza indicata in epigrafe la Corte d’appello di Roma rigettava l’appello di [OSCURATO:PERSONA], affermando, per quanto qui ancora rileva, che l’illiceità dell’operazione complessiva era desumibile, oltre che dagli elementi considerati dal Tribunale, dall’intervallo temporale intercorso tra la stipula del preliminare nel 2007 e la instaurazione del giudizio nel 2015 (che induceva a ritenere che Zanzuri attendesse la restituzione del prestito) e da una serie di elementi di fatto (rappresentatidal deposito di una caparra pari alla metà dell’intero prezzo, dalla rinuncia all’ipoteca legale a opera della parte venditrice, dal rilascio, contestuale alla stesura del preliminare, da parte di quest’ultima di una procura speciale irrevocabile all’acquirente –conferita nell’interesse della mandataria e con facoltà del procuratore di contrarre con sé stesso -, dalla previsione della facoltà del promittente venditore di recedere in ogni momento tra l’[OSCURATO:DATA_NASCITA] e il 31.7.2007, senza previsione di multa penitenziale ma solo con la restituzione della somma ricevuta quale acconto di euro 450.000,00, dalla dichiarazione delle parti che la somma di euro 210.000,00, relativa a parte del prezzo del preliminare stipulato l’[OSCURATO:DATA_NASCITA], era stata pagata con le modalità consentite prima del 4.7.2006 e dalla stipulazione di una transazione senza riferimento concreto ad alcuna controversia). In definitiva, la Corte di merito riteneva che la caparra di euro 450.000,00 rappresentasse il prezzo del finanziamento, garantito dal trasferimento immobiliare nell’ipotesi in cui Gaudioso non avesse restituito lo stesso. 3. Avverso la sentenza ha proposto ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA] sulla base di due motivi. [OSCURATO:PERSONA], quale unica erede con beneficio di inventario di [OSCURATO:PERSONA], ha resistito con controricorso. All’esito della camera di consigliodel 4-2-2026 il Collegio si è riservato il deposito dell’ordinanza nel termine di cui all’art. 380-bis, comma 2, c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2744 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., per aver, a suo dire, omesso la Corte d’appello qualsiasi esame in merito all’avvenuto saldo del prezzo pattuito nel contratto preliminare e, conseguentemente, “ritenuto sussistente l’automatismo inadempimento/ trasferimento proprietà, l’esistenza di un patto commissorio”. 1.1. Il motivo è inammissibile. Nell’ipotesi di “doppia conforme”, prevista dall’art. 348-ter, comma 5, c.p.c. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012, e perciò alla fattispecie), il ricorrente in cassazione - per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c. nel testo riformulato dall’art. 54, comma 3, del d.l. n. 83 cit. deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell'appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass., Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016;Cass., Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 8320 del 15/03/2022; Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023; Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 26934 del 20/09/2023). Ricorre l'ipotesi di «doppia conforme», ai sensi dell'art. 348 ter, commi 4 e 5, c.p.c., con conseguente inammissibilità della censura di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non solo quando la decisione di secondo grado siainteramente corrispondente a quella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondate sul medesimoiter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice (Cass., Sez. 6 -2, Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022). Nel caso di specie, la Corte d’appello(da pag. 10 della sentenza impugnata) ha affermato che l’illiceità dell’operazione complessiva era desumibile, oltre che dagli elementi considerati dal Tribunale, dall’intervallo temporale intercorso tra la stipula del preliminare nel 2007 e la instaurazione del giudizio nel 2015, che induceva a ritenere che Zanzuri attendesse la restituzione del prestito (aspetto all’evidenza marginale rispetto a quelli valorizzati, prima, dal Tribunale e, poi, dalla stessa C orte d’ap pello) . A fronte di questo contenuto della pronuncia, la ricorrente non riesce a dimostrare che le decisioni dei due gradi merito erano diverse, in quantosi è limitata genericamente ad affermare (pag. 15 del ricorso) che «D’inciso il Giudice di secondo grado non fornisce alcuna motivazione neanche operando un mero richiamo a quanto contenuto nella sentenza appellata da cui anzi si discosta ritenendo, senza motivazione sul punto, di trarre ulteriori elementi a conferma della pretesa esistenza di un patto commissorio». L’affermazione, oltre che generica, non è neppure corretta, perché la Corte d’appello, nel momento in cui ha dichiarato che l’illiceità dell’operazione derivava dagli elementi considerati dal Tribunale, quegli elementi ha confermato. Ne deriva che, ai sensi del quarto comma dell’art. 348-ter c.p.c. (ratione temporisapplicabile), la ricorrente non avrebbe potuto denunciare un vizio motivazionale. 1.2. Per di più, la ricorrente indica quale fatto storico il cui esame sarebbe stato omesso dalla Corte di merito la circostanza che il prezzo fissato nel contratto preliminare di compravendita era stato da lei regolarmente corrisposto e che era stato il venditore a non aver provveduto, per sua volontà e inadempimento, al ritiro degli assegni circolari,costituenti il saldo prezzo (pari complessivamente a euro 550.000,00), lasciati in deposito presso il notaio. Al contrario, fermo restando che l'omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass., Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014), il detto profilo è stato preso in considerazione, sia pure indirettamente, dalla Corte di merito. Ciò, nel momento in cui ha posto in rilievo l’anomalia nel non prevedere un sovrapprezzo (sotto forma di multa penitenziale) all’eventuale esercizio del recesso da parte del venditore (che poteva avvenire con il deposito della somma già percepita, pag. 14 della sentenza) , nonché l’anomalianell’aver le parti redatto una transazione senza alcun riferimento a una concreta ragione di controversia (pag. 16 della sentenza). 2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per aver la Corte d’appello applicato, ai fini della liquidazione delle spese di grado, quale valore di causa il più alto scaglione da 1.000.001 a 2.000.000 di euro, anziché quello previsto per le cause di valore indeterminabile, come invece affermato. 2.1. Il motivo è inammissibile, atteso che la censura non attinge la ratio decidendi sottesa alla pronuncia impugnata. La sentenza, a pag. 21, punto 5, ha indicato il valore della causa “Da € 1.000.001 a € 2.000.000” e di seguito ha ind icato il compenso, in modo distinto per le quattro fasi, poi dichiarando “compenso tabellare (valori medi) Euro 32.381,00” (esattamente corrispondente al compenso medio per il valore della causa indicato).E’ altresì vero che ancora di seguito, dopo avere affermato che spettavano il rimborso delle spese forfettarie, iva e cpa, la sentenza ha anche aggiunto “avuto riguardo ai parametri di cui al DM n. 55 del 2014, al valore indeterminabile della controversia e all’applicazione dei compensi medi”, con l’espressione sulla quale ha appuntato l’attenzione la ricorrente. P erò, il riferimento al valore indeterminabiledella controversia costituisce, all’evidenza , un mero errore materiale, inidoneo a inficiare la precedente analitica statuizione, con la quale la sentenza ha espresso in modo chiaro il concetto che il compenso era determinato nei valori medi con riguardo al valore della causa “Da € 1.000.001 a € 2.000.000”. Questo passaggio della sentenza,unico avente valore decisorio e in linea con il prezzo concordato nell’atto del quale è stata dichiarata la nullità e perciò con il criterio del decisum (Cass., Sez. U, Sentenza n. 19014 del 11/9/2007), non è stato censurato dalla ricorrente, con la conseguente inammissibilità del motivo. 3. Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso deve essere rigettato. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. P.Q.M La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al rimborsoa favore del controricorrente delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 10.000,00 per compensi ed € 200,00 per spese, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Iva e Cap. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente dell'ulteriore importo