Cassazione n. 12227/2026

dato ex lege, dall’AvvocaturaGenerale dello Stato e presso la stessa per legge domiciliata a Roma inVia dei Portoghesi n. 12;- Ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]’ ROSETTA;- Intimati –- avverso la sentenza n. 907/01/2019 depositata dalla Commissionetributaria regionale della Liguria in data 24/07/2019 e non notificata;udita la relazione della causa svolta dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa MargheritaLibri.Numero registro generale 8303/2020Numero sezionale 1221/2026Numero di raccolta generale 12227/2026Data pubblicazione 01/05/20261. Con sentenza n. 97/02/2018 la Commissione tributariaprovinciale di [OSCURATO:PERSONA] accoglieva il ricorso di [OSCURATO:PERSONA] e SaccàRosetta avverso un avviso di accertamento catastale, con il quale erastato modificato il classamento, da A/3, proposto con DOCFA daicontribuenti, in D2, in relazione ad un immobile di loro proprietà.Sosteneva il Collegio di prime cure che l’immobile in oggetto, adibito adcome proposto dai contribuenti, secondo l’art. 22 della legge regionale n.2/2008.2. Sull’impugnazione dell’Ufficio, con la sentenza indicata in epigrafela Commissione tributaria regionale accoglieva in parte il gravame,affermando che all’immobile dovesse essere assegnata la categoria A,classe 2. I Giudici d’appello valorizzavano la legislazione regionale (art. 20della legge regionale n. 32 del 12/11/2014 e l’art. 16 delle disposizioni distrutture ricettive atte a fornire alloggio ed eventuali servizicomplementari, ivi compresa la somministrazione di cibi e bevande, innon più di sei unità abitative costituite da camere ammobiliate ubicate inuna o due unità immobiliari di civile abitazione poste in uno stesso stabileo in stabili situati ad una distanza inferiore a metri 150. 2. L'attività diaffittacamere può altresì essere esercitata in modo complementareall'esercizio di ristorazione qualora sia svolta da uno stesso titolare. 3. Gliesercizi di affittacamere condotti a carattere occasionale o saltuariopossono fornire alimenti e bevande limitatamente alla prima colazione. 4.L'utilizzo delle predette unità abitative secondo le modalità previste nellapresente legge non ne comporta, ai fini urbanistici, la modifica delladestinazione d'uso. 5. Nelle strutture di cui al comma 1 è consentita lapresenza di unità abitative dotate di cucina e angolo cottura nel limite diuna capacità ricettiva non superiore al 40 per cento di quella complessivaNumero registro generale 8303/2020Numero sezionale 1221/2026Numero di raccolta generale 12227/2026Data pubblicazione 01/05/2026dell'esercizio con esclusione dei posti letto aggiuntivi definiti dalledisposizioni attuative”.Affermavano quindi che la legislazione richiamata richiedeval’esercizio dell’attività all’interno di locali adibiti a civile abitazione,classificabili nella categoria A) e non nella categoria D), concernenteinvece gli immobili a destinazione speciale. Distinguevano inoltre lequelle extralberghiere – nelle quali includevano le attività di affittacamere– esercitabili in locali classificabili nel gruppo catastale A). Concludevanoaffermando che i soggetti che inviano al Comune la richiesta di“Segnalazione certificata di inizio di attività di affittacamere” dichiaranoche i locali oggetto dell’attività rientrano nella categoria catastale ad usoabitativo.3. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazionel’Agenzia delle Entrate sulla base di un unico motivo. I contribuenti sonorimasti intimati.4. In prossimità dell’adunanza camerale la ricorrente ha depositatomemoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo la ricorrente deduce la violazione e falsaapplicazione dell’art. 6 del d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142 e dell’art.112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per averela Commissione tributaria regionale basato il suo ragionamento sulledisposizioni delle leggi regionali n. 2/2008 e n. 32/2014, che disciplinanol’attività urbanistico-edilizia e che non contengono alcun riferimento allanormativa catastale di cui al R.D.L. n. 652/1939 e alle leggi successive.Censura la sentenza nella parte in cui i giudici d’appello hanno affermatoche l’utilizzo delle unità immobiliari per attività di affittacamere noncomporta, ai fini urbanistici, la modifica della destinazione d’uso,Numero registro generale 8303/2020Numero sezionale 1221/2026Numero di raccolta generale 12227/2026Data pubblicazione 01/05/2026facendone derivare la permanenza dell’immobile nella categoria catastale“A”. Osserva, infine che, al contrario di quanto erroneamente riportatonella sentenza, l’Agenzia non aveva mai fatto riferimento alla categoriaA/2, come riconosciuta dalla Commissione tributaria regionale.1.1. La censura è fondata.1.2 Nella fattispecie la rettifica operata dall'Agenzia delle entrate haad oggetto il classamento di un immobile adibito ad esercizio di attività diaffittacamere operato con procedura cd DOCFA (disciplinata dall'art. 2 delD.L. n. 16 del 1993, convertito in legge n. 75 del 1993, e dal D.M. 19aprile 1994, n. 701), con l’attribuzione della categoria e della renditacatastale.1.3. Con il R.D.L. n. 652 del 1939, convertito con L. n. 1249 del1939 e, successivamente, con d.P.R. n. 1142/1949 si è disciplinato ilNuovo Catasto edilizio urbano e si sono distinti i fabbricati in dueraggruppamenti: quello degli immobili a destinazione ordinaria e quellodegli immobili a destinazione speciale o particolare.1.4. Per il primo gruppo si procede con l'attribuzione di categoria eclasse, per il secondo non si esegue detta classificazione, ma si procedemediante stima diretta come dispone l'art. 10 della legge di cui sopra ("Larendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in generedai fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruitiper le esigenze di un'attività industriale o commerciale, e non suscettibilidi una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicalitrasformazioni, è determinata per stima diretta per ogni singola unità.Egualmente si procede per la determinazione della rendita delle unitàimmobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi per lasingolarità delle loro caratteristiche"). L’art. 8 del d.P.R. n. 1142/1949dispone che “La classificazione non si esegue nei riguardi delle categoriecomprendenti unità immobiliari costituite da opifici ed in genere daiNumero registro generale 8303/2020Numero sezionale 1221/2026Numero di raccolta generale 12227/2026Data pubblicazione 01/05/2026fabbricati previsti nell'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruitiper le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e nonsuscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senzaradicali trasformazioni”.Questa Corte ha, in particolare, statuito che "In tema diclassamento, il metodo di valutazione, per gli immobili della categoriaordinaria, è quello della stima comparativa, basata sulle caratteristicheestrinseche ed intrinseche del bene e sulla sua ubicazione, in relazionealla tariffa prevista per la classe di appartenenza, mentre è soltanto pergli immobili a destinazione speciale, il cui valore risulta dalla sommatoriadi più fattori, che è necessaria la stima diretta con sopralluogo" (Cass., 6marzo 2017, n. 5600 e, con specifico riferimento all'attribuzione di renditaai fabbricati a destinazione speciale o particolare, Cass., 27 marzo 2019,n. 8529; Cass., 7 aprile 2021, n. 8529).1.5. Nel caso di specie, non si tratta di unità immobiliare dellacategoria ordinaria, ma di unità immobiliare a destinazione speciale.1.6. Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è,difatti, un atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferitaalle caratteristiche oggettive che connotano la sua "destinazioneordinaria", poiché l'idoneità dell'immobile a produrre ricchezza èriconducibile prioritariamente alla destinazione funzionale e produttivadello stesso, accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non alconcreto uso che di esso venga fatto, senza che rilevi la qualità disoggetto pubblico o privato in capo al proprietario, né le eventuali funzionilatamente sociali svolte da quest'ultimo, dovendo invece essere preso inconsiderazione il fine di lucro, espressamente previsto come criterio diclassificazione per numerose categorie catastali, da valutarsi sempre intermini oggettivi, in base ad una verifica delle caratteristiche strutturaliNumero registro generale 8303/2020Numero sezionale 1221/2026Numero di raccolta generale 12227/2026Data pubblicazione 01/05/2026del bene (Cass., 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., 14 ottobre 2020, n.22166; Cass., 10 giugno 2015, n. 12025).1.7. Il ragionamento della Corte di secondo grado è errato e incontrasto con le norme e i principi richiamati.L’attività di affittacamere è equiparabile a quella alberghiera.Inoltre, la destinazione d’uso non è quella di natura urbanistica. Lanozione di categoria catastale è autonoma e distinta da quella di categoriafunzionale urbanistica (d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 23-ter) inquanto la categoria catastale muove dalla «destinazione ordinaria»secondo le caratteristiche oggettive dell'immobile, la cui utilizzazioneconcreta soccorre quale criterio non preminente, ma di merocomplemento (Cass., 7 febbraio 2022, n. 3851).1.8. La sentenza impugnata ha basato il proprio ragionamento suldato normativo di cui all’art. 20 della legge regionale della Liguria, n. 32del 12/11/2014 (che, peraltro, è rubricata “[OSCURATO:PERSONA] in materia distrutture turistico ricettive e norme in materia di imprese turistiche”) esull’art. 16 delle disposizioni di attuazione della stessa legge, e haaffermato che secondo tali norme è richiesto che l’attività di affittacamerevenga esercitata all’interno di locali adibiti a civile abitazione, come taliclassificabili nella categoria catastale A, e non nella categoria D, cheriguarda invece gli immobili a destinazione speciale. Ha aggiunto che, ovedovesse venire a mancare il fondamentale requisito del classamento nelgruppo catastale A, “la Provincia si attiverebbe per revocarel’autorizzazione concessa per lo svolgimento dell’attività.”.I giudici di secondo grado, dunque, basandosi sull'interpretazionedella normativa regionale e fondando il proprio convincimento su elementidi interesse urbanistico-edilizio, non hanno tenuto conto delle proceduredi accertamento previste dalla normativa catastale e del metodo divalutazione riguardante gli immobili della categoria speciale. [OSCURATO:PERSONA] diNumero registro generale 8303/2020Numero sezionale 1221/2026Numero di raccolta generale 12227/2026Data pubblicazione 01/05/2026appello, sostanzialmente, non ha considerato che, ai fini dellaindividuazione della categoria da attribuire a un’unità immobiliare, si deveosservare l’ordinamento catastale a prescindere dalla normativaurbanistico-edilizia desunta peraltro, nel caso all’attenzione, dal testounico regionale in materia di strutture turistico ricettive, trattandosi didiscipline affatto distinte a autonome in ordine al classamento degliimmobili, che deve eseguirsi sulla base della destinazione ordinaria delbene, delle caratteristiche costruttive e tipologiche e degli altri elementi divalutazione come definiti dalla normativa catastale.2. Per le ragioni di cui innanzi, il ricorso va accolto e la sentenzaimpugnata deve essere cassata; non occorrendo ulteriori accertamenti infatto, la causa può essere decisa nel merito, ai sensi dell'art. 384, primocomma, ultima parte, cod. proc. civ., con il rigetto del ricorso originariodei contribuenti e la conferma dell’avviso di accertamento.3. Le spese dei giudizi di merito e di legittimità seguono lasoccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto dellariduzione del 20% dei compensi professionali prevista dall’art. 15, comma2 sexies, d. lgs. n. 546/1992 relativamente alla liquidazione delle spese afavore dell’amministrazione finanziaria, se assistita dai propri funzionari. P.Q.MLa Corte, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo lacausa nel merito, rigetta il ricorso originario dei contribuenti.Condanna i contribuenti al pagamento delle spese del giudizio in favoredell’Agenzia delle Entrate, liquidate, per il giudizio di primo grado, nellamisura di euro 3.500,00 a titolo di compensi professionali; per il giudiziodi secondo grado, nella misura di euro 4.000,00 a titolo di compensiprofessionali; per il giudizio di legittimità, nella misura di euro 5.500,00 atitolo di compensi professionali, oltre spese prenotate a debito.Numero registro generale 8303/2020Numero sezionale 1221/2026Numero di raccolta generale 12227/2026Data pubblicazione 01/05/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data10.02.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]