Cassazione n. 27588/2025

Rep. hapronunciato la seguente ORDINANZA sulricorso iscritto al n. 30388/2021 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. in liquidazione, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dagli avv.ti FRANCESCOVANZETTA e [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante,rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], con domiciliodigitale ex lege ; -controricorrente - Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 30388/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri avverso la sentenza n. 1104/2021 del TRIBUNALE DI TORINOdepositatain data 3/3/2021, nonché dell’ordinanza n. 1108/2021 della CORTED’[OSCURATO:PERSONA] depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA]; uditala relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 2/10/2025dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA] DELL’UTRI; ritenutoche, conordinanza resa in data 28/9/2021, la Corte d’appello di Torino ha dichiarato inammissibile, ai sensi dell’art. 436 - bis c.p.c. l’appello proposto dalla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. in liquidazione avversola decisione con la quale il giudice di primo grado ha dato atto dell’avvenuta risoluzione di diritto, per inadempimento della conduttrice [OSCURATO:PERSONA] tica s.r.l., dei contratti di locazionemediante i quali la Marpes di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. aveva concesso in godimento due immobili in favore della [OSCURATO:PERSONA].r.l.; a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevato come l’impugnazione proposta dalla [OSCURATO:PERSONA].r.l. non avesse alcuna ragionevole probabilità di essere accolta,avendo il giudice di primo grado correttamente sotto lineato il carattere totalmente ingiustificato dell’interruzione, da parte della società conduttrice, del pagamento dei canoni dalla stessa dovuti, dovendo ritenersi totalmente priva di fondamento la pretesa della conduttrice di veder accertato l’inadempim ento della controparte asseritamenteconsistito nel mancato conseguimento del certificato di agibilitàdei locali concessi in godimento, non avendo la parte locatrice mai assunto alcuna obbligazione in ordine al conseguimento di tale certificato, essendo risultato esattamente il contrario sulla base degli Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 30388/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri accordidelle parti; certificato di agibilità che, peraltro, la conduttrice avrebbe agevolmente potuto conseguire in proprio, là dove avesse rimossole opere abusive dalla stessa realizzate sui beni locati, come nellaspecie comprovato dall’immediato otten imento di tale certificato di agibilità da parte della locatrice a seguito della riconsegna degli immobililocati; avverso la sentenza del giudice di primo grado e l’ordinanza del giudiced’appello, la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. in liquidazione propone ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi d’impugnazione; laMarpes di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. resiste con controricorso, cuiha fatto seguito il deposito di memoria; consideratoche, conil primo motivo, la società ricorrente censura i provvedimenti impugnatiper violazione o falsa applicazione degli artt. 1337 e 1338 c.c.in combinato disposto con l’art. 1175 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere i giudici del merito erroneamente omesso di conferirerilievo, ai fini della decisione della controversia, alla condotta tenutadalla locatrice nella fase delle trattative e nella formazione dei contratti di locazione in esame, con particolare riguardo al mancato riconoscimento dell’avvenuta violazione, ad opera della controparte, della buona fede precontrattuale atta a fondare e legittimare la domandadi risoluzione del contratto di locazione e di risarcimento dei quantificatidanni azionata dalla conduttrice ricorrente; ilmotivo è inammissibile ; ferma la radicale infondatezza dell’affermazione secondo cui l’eventuale violazione della buona fede precontrattuale valga a Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 30388/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri legittimare la risoluzione del contratto di locazione concluso, varrà sottolineare come la censura in esame facci a riferimento a due specifichedomande (la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno come conseguenze della violazione della buona fede precontrattuale) di cui non vi è alcun accenno in nessuno dei due provvedimentiimpugnati; al riguardo, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, qualora con il ricorso per cassazione siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, è onere della parte ricorrente, al fine di evitarne u na statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l'avvenuta loro deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche,in ossequio al principio di puntuale e completa allegazione del ricorsostesso, di indicare in quale specific o atto del giudizio precedente loabbia fatto, onde dar modo alla Suprema Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione prima di esaminare il merito della suddetta questione (cfr. ex plurimis , Sez. 2, Sentenza n. 20694 del 09/08/2018, Rv. 650009 – 01; Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 15430 del 13/06/2018,Rv. 649332 - 01); non avendo l a ricorrent e in alcun modo provveduto alle ridette allegazioni,il motivo deve ritenersi per ciò stesso inammissibile; conil secondo motivo, la società ricorrente censura i provvedimenti impugnati per violazione o falsa applicazione dell’art. 1375 c.c. in combinatodisposto con l’art. 1175 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.),per avere i giudici del merito errone amente omesso di conferire rilievo,ai fini della decisione della controversia, alla condotta tenuta dallalocatrice in violazione e lesione della buona fede contrattuale nella Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 30388/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri fasedella stipulazione e perfezionamento dei contratti di locazione, nonchénella relativa fase di esecuzione, atta a fondare la domanda di risoluzionedel contratto di locazione e di risarcimento dei quantificati danniazionata dalla conduttrice ricorrente; ilmotivo è inammissibile ; dev’esserein primo luogo rilevata l’inammissibilità della censura in esame nella parte in cui torna a richiamare la pretesa avvenuta proposizionedi domande fondate sulla responsabilità precontrattuale della controparte (cfr. quanto rilevato a proposito della decisione del primomotivo); parimenti inammissibile deve ritenersi il motivo in esame nella partein cui intende contestare i provvedimenti impugnati nella parte incui non avrebbero conferito rilievo alla violazione della buona fede contrattuale(1375 c.c.) in cui sarebbe incorsa la parte locatrice ; ladoglianza così impostata, infatti, vale a prospettare al giudice di legittimità una rivalutazione dei fatti di causa (con particolare riferimento alla valutazione dei fatti rilevanti nell’ambito dell’esecuzione del rapporto contrattuale), al fine di individuare una pretesa obbligazione del locato re di assicurare, in favore del conduttore,il certificato di agibilità dell’immobile locato ; e tuttavia, entrambi i provvedimenti impugnati hanno con chiarezzaspecificato come, sulla base dell’insegnamento consolidato dalla giurisprudenza di legittimità, il conseguimento dei titoli amministrativi necessari per l’esecuzione delle attività all’interno dell’immobile locato costituiscono oggetto di un impegno proprio del conduttore, a meno che il locatore non abbia assunto un espresso obbligo in tal senso, o a meno che l’immobile non presenti Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 30388/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri caratteristiche strutturali tali da impedire il conseguimento dei titoli richiesti (cfr., da ultimo, per tutte, Sez. 3, Ordinanza n. 2791 del 04/02/2025,Rv. 674033 – 01) ; nella specie, entrambi i giudici del merito hanno escluso che il principiodi buona fede fosse valso a giustificare l’imposizione, a carico dellocatore, di alcun obbligo di ottenere i titoli amministrativi pretesi dalla società conduttrice (avendo piuttost o la parte conduttrice espressamente assunto l’impegno di conseguirli), sottolineando l’inesistenzadi alcuna caratteristica intrinseca del bene locato tale da impedirel’ottenimento dei titoli che la stessa parte locatrice ottenne agevolmentenon appena t ornata in possesso dei beni locati ; da qui l’ evidente inammissibilità della censura in esame, trattandosidi una doglianza destinata a ridiscutere le premesse in fatto su cui risultano fondate entrambe le decisioni di merito impugnate , sulla base di un’impostazione critica non consentita in sede di legittimità; conil terzo motivo, la ricorrente censura i provvedimenti impugnati perviolazione o falsa applicazione di legge (in relazione all’art. 360 n. 3c.p.c.), per avere entrambi i giudici del merito erroneamente omesso di conferire rilievo, ai fini della decis ione della controversia, alla condottatenuta dalla controparte nella fase precontrattuale, in quella diperfezionamento del vincolo, nonché in sede di esecuzione, al fine di riconoscere l’applicabilità, al caso di specie, della disciplina del dolo incidente contrattuale, atto a fondare e legittimare la richiesta di risoluzione del contratto di locazione e di risarcimento dei danni azionatadalla conduttrice ricorrente; ilmotivo è inammissibile ; Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 30388/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri ferma la radicale infondatezza dell’affermazione secondo cui l’eventuale accertamento del dolo incidente del locatore valga a legittimare la risoluzione del contratto di locazione concluso, varrà sottolineare come la censura in esame faccia riferimento a due specifichedomande (la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno come conseguenze dell’accertamento del dolo incidente del locatore) di cui non vi è alcun accenno in nessuno dei due provvedimentiimpugnati; al riguardo, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, qualora con il ricorso per cassazione siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, è onere della parte ricorrente, al fine di evitarne u na statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l'avvenuta loro deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche,in ossequio al principio di puntuale e completa allegazione del ricorsostesso, di indicare in quale specific o atto del giudizio precedente loabbia fatto, onde dar modo alla Suprema Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione prima di esaminare il merito della suddetta questione (cfr. ex plurimis , Sez. 2, Sentenza n. 20694 del 09/08/2018, Rv. 650009 – 01; Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 15430 del 13/06/2018,Rv. 649332 - 01); non avendo l a ricorrent e in alcun modo provveduto alle ridette allegazioni,il motivo deve ritenersi per ciò stesso inammissibile; con il quarto motivo, la ricorrente censura i provvedimenti impugnatiper violazione o falsa applicazione dell'art. 24 del T.U edilizia n. 380/2001 in merito all’identificazione e qualificazione giuridica dell'agibilità e del suo onere di acquisizione e de lle diverse Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 30388/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri autorizzazioni amministrative per lo svolgimento dell’attività commerciale condotta all'interno di un immobile locato, nonché per violazionee falsa applicazione dell'art. 1578 c.c. in merito ai vizi della cosalocata; con il quinto motivo, la ricorrente censura i provvedimenti impugnati per violazione o falsa applicazione dell'art. 1578 c.c., in combinatocon la disciplina di cui all’art. 1351 c.c. e agli artt. 1453 e 1497c.c., in rispondenza al concorde principio di diritto statuito dalla giurisprudenzadi legittimità in merito all’identifi cazione e qualificazione delleconseguenze giuridiche connesse al difetto della certificazione di agibilità edilizia in capo all’immobile concesso in locazione, di per sé idoneo a legittimare la domanda di risoluzione del contratto di locazionee di risarc imento dei danni; entrambi i motivi – congiuntamente esaminabili per ragioni di connessione- sono inammissibili ; alriguardo, varrà evidenziare come, ai sensi dell’art. 360 - bis n. 1 c.p.c., i l ricorso è inammissibile quando il provvedimento impugnato hadeciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza dellaCorte e l'esame dei motivi non offre elementi per confermare o mutarel'orientamento della stessa ; in particolare, i n tema di giudizio di legittimità, anche un solo precedente,se univoco, chiaro e condivisibile, integra l'orientamen to dellagiurisprudenza della Suprema Corte di cui all'art. 360 - bis , n. 1, c.p.c., con conseguente dichiarazione di inammissibilità del relativo ricorsoper cassazione che non ne contenga valide critiche ( Sez. 6 - 3, Ordinanzan. 4366 del 22/02/2018, Rv. 648036 - 02) ; Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 30388/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri nelcaso di specie, entrambi i giudici del merito hanno escluso che il principio di buona fede fosse valso a giustificare l’imposizione, a carico del locatore, di alcun obbligo di ottenere i titoli amministrativi pretesidalla società conduttrice (avendo piuttosto la parte co nduttrice espressamente assunto l’impegno di conseguirli), sottolineando l’inesistenzadi alcuna caratteristica intrinseca del bene locato tale da impedirel’ottenimento dei titoli che la stessa parte locatrice ottenne agevolmente non appena tornata in pos sesso dei beni locati , così uniformandosiall’orientamento già fatto proprio dalla giurisprudenza diquesta Corte, ai sensi del quale , i n materia di locazione ad uso non abitativo,il mancato conseguimento, da parte del conduttore, dei titoli amministrativi necessari allo svolgimento della sua attività imprenditoriale può dar luogo a responsabilità del locatore se il loro ottenimento è imp ossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene locato oppure se il concedente ha formalmente assunto l'impegno di conseguirli o se, in forza del principio della buona fede contrattuale, deve ritenersi comunque tenuto a collaborare con il conduttore, in quanto la sua fattiva partecipazione al corrispondente procedimentoamministrativo è indispensabile per la realizzazione della causacontrattuale desumibile dalla volontà negoziale delle parti: Sez. 3,Ordinanza n. 2791 del 04/02/2025, Rv. 674 033 – 01) ; rispettoa tale arresto della giurisprudenza di legittimità, l’odiern a societàricorrente ha sostanzialmente omesso di confrontarsi in termini diretti, limitandosi ad esprimere unicamente il proprio dissenso attraversol’illustrazione di argomentazioni da ritenersi non decisive o pertinenti; Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 30388/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri sullabase di tali premesse, dev’essere dichiarata l’inammissibilità delricorso; le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo; si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolodi contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a normadel comma 1 - quater , dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002; P.Q.M Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 7.000,00, oltre alle s