Cassazione n. 27483/2025

Rep. hapronunciato la seguente ORDINANZA sulricorso iscritto al n. 15589/2021 proposto da: [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dagli avv.ti GAETANO GRANOZZIe [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege ; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di FRANCESCOPATANÈ, rappresentati e difesi dall’avv.to [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege ; -controricorrente - nonché [OSCURATO:PERSONA] 23 [OSCURATO:PERSONA], in persona Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 15589/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri dellegale rappresentante, rappresentato e difeso dagli avv.ti DARIO SEMINARAe [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege ; -controricorrenti - avverso la sentenza n. 2025 /202 0 della CORTE D’APPELLO DI CATANIAdepositata il 1/12/202 0 ; uditala relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 2/10/2025dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA] DELL’UTRI; ritenutoche, consentenza resa in data 1/12/2020, la Corte d’appello di Catania haconfermato la decisione con la quale il giudice di primo grado, in parziale accoglimento dell’opposizione proposta dalla [OSCURATO:SOCIETA]., ha revocato il decreto ingiuntivo ottenuto da [OSCURATO:PERSONA] per il pagamento, da parte della società opponente, di quanto da quest’ultima dovuto a titoli di canoni di locazione non corrisposti, disponendotuttavia la condanna della [OSCURATO:SOCIETA]. al pagamento del minor importo di euro 10.1 50,00 per il medesimo titolo, attesa l’incidenza dei ( non gravi ) vizi in concreto riscontrati a carico dell’immobile locato, oltre al rigetto delle domande riconvenzionali propostidalla società opponente volte alla pronuncia della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore, al risarcimentodei danni subiti, nonché al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, e al rigetto della domanda propostanei confronti del Condominio di via [OSCURATO:PERSONA] n. 23 inCatania chiamato in causa dal Patanè; a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevato come, sulla base degli elementi di prova complessivamente acquisitial giudizio, i vizi denunciati dalla società conduttrice a carico Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 15589/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri dell’immobile concessole in locazione dal Patanè dovessero ritenersi tutti già noti alla conduttrice sin dalla stipulazione del contratto di locazione, con la conseguente insussistenza dei presupposti, tanto dellapronuncia della risoluzione del contratto per inadempimento del locatore,quanto della riduzione del canone ai sensi dell’art. 1580 c.c., dovendotuttavia confermarsi tale ultima riduzione operata dal primo giudicein quanto non specificamente investita da alcuna impugnazione delleparti; avverso la sentenza del giudice d’appello, la [OSCURATO:SOCIETA]. proponericorso per cassazione sulla base di sette motivi; RomoloPatanè e [OSCURATO:PERSONA] (quali eredi di [OSCURATO:PERSONA] nelle more del giudizio), da un lato, e il Condominio divia [OSCURATO:PERSONA] n. 23 di Catania, dall’altro, resistono con due distinticontroricorsi; CarmeloPatanè e [OSCURATO:PERSONA] (quali ulteriori eredi diFrancesco Patanè) non hanno svolto difese in questa sede; tuttele parti costituite hanno depositato memoria; consideratoche, con il primo motivo, la società ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 2909 e 1578 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte d’appello affermato, in assenzadi alcuna impugnazione della controparte, la pr eesistenza, alla conclusione del contratto di locazione, dei vizi ritenuti agevolmente riconoscibili da parte del conduttore (consistenti nella produzione di miasmi di origine fognaria), nonostante il giudice di primo grado, respingendo l’eccezione di cono scenza dei vizi ed ammettendo la garanzia sancita dall’art. 1578 c.c., avesse disatteso la tesi del Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 15589/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri locatore,volta ad escludere la rilevanza di tale vizio, ed avesse altresì riconosciuto trattarsi di un vizio del tutto ignoto al conduttore e sopravvenutoalla conclusione del contratto di locazione; ilmotivo è fondato ; lacorte territoriale ha affermato la piena conoscenza/conoscibilità, daparte della società conduttrice, di tutti i vizi dell’immobile locato - ivicompresi i miasmi prodotti dai liquami fognari - al momento della conclusionedel contratto, l à dove, al contrario, il giudice di primo grado aveva ritenuto in concreto, non solo che tale ultimo vizio fosse sopravvenutoalla conclusione del contratto, ma che lo stesso vizio non fosse imputabile alla conduttrice, si dà giustificare una riduzione del canonedi locazione ; insede d’appello, la società conduttrice ha riproposto la questione dei vizi dell’immobile locato al fine di ottenerne , non già solo la riduzionedel canone di locazione (come disposto dal giudice di primo grado), bensì il riconoscimento di una gravità tale dei vizi rilevati da giustificarela risoluzione del contratto ; ciò posto, varrà sottolineare come la parte locatrice non abbi a contestato, con la proposizione di un proprio appello incidentale , l’accertamentooperato dal primo giudice in ordine al rilevato carattere sopravvenuto del vizio costituito dai miasmi e alla relativa non imputabilità alla società conduttrice, limitandosi unicamente a concludereper il rigetto dell’appello ; la mancata proposizione, da parte del locatore, di un appello incidentaleavverso il capo della sentenza con il quale il primo giudice haattestato il carattere sopravvenuto del vizio riconosciuto e la sua nonimputabilità alla conduttrice, è valsa a determinare la formazione Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 15589/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri del giudicato interno su tali punti, nella specie individuati dal primo giudicea fondamento della decisione di accoglimento della domanda, proposta dalla società conduttrice, per la riduzione del canone di locazione; devedunque ritenersi che la mancata impugnazione in appello di quella decisione di accoglimento della domanda della società conduttrice ha determinato il passaggio in giudicato, non solo della pronunciavolta a ridurre l’entità del canone di locazione , ma anche la necessaria premessa in fatto di tale riduzione, ossia i l carattere sopravvenutodel vizio rispetto alla conclusione del contratto e la sua nonimputabilità alla conduttrice ; al riguardo, deve ritenersi irrilevante la circostanza dell’avvenuta conferma, da parte della corte territoriale, della decisione del primo giudice relativa alla riduzione del canone per i vizi riscontrati ( sul presupposto della mancata impugnazione della stessa da parte del locatore),poiché l’avvenuto riconoscimento della piena conoscenza dei vizi,da parte della società conduttrice , al momento della conclusione del contratto, è stata richiamata dalla corte territoriale al fine di disattendere la (ulteriore) domanda proposta dalla conduttrice per la risoluzioneintegrale del contratto, in tal modo incorrendo, attraverso ilrigetto di tale ultima domanda, in un ’ evidente violazione del giudicato internogià formato; datali premesse deriva la cassazione della sentenza impugnata, in relazione al punto concernente la decisione sulla domanda di risoluzione integrale del contratto di locazione , dovendo imporsi al giudicedel rinvio di procedere a una rinnovata valutazione della gravità delvizio riscontrato , muovendo dal le premesse (già accertate con forza Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 15589/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri di giudicato) costituite, tanto dal carattere sopravvenuto del vizio costituitodai miasmi provenienti dai liquidi fognari rispetto all ’ epoca di conclusionedel contratto, quanto dalla non imputabilità di tale vizio al fattodella conduttrice ; con il secondo motivo, la ricorrente si duole della nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 c.p.c., per essersi la corteterritoriale pronunciata sul tema della conoscenza o conoscibilità, da parte del conduttore, del vizio del bene l ocato consistente nella produzionedi miasmi fognari, sebbene i motivi d’appello proposti dalla società conduttrice vertessero sul diverso tema dell’omessa valutazione della reale causa dell’accertato cattivo funzionamento dell’impianto fognario e dei vizi ulteriori e diversi rispetto ai miasmi fognaricagionati dall’intervento del locatore volti ad eliminarli e della gravitàdi tutti i vizi del bene locato nel loro complesso; con il terzo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata perviolazione degli artt. 1571 e segg., 1362 e segg., 2733 e 2735 c.c., per avere la corte territoriale affermato la conoscenza o agevole conoscibilitàdei vizi consistiti nei miasmi prodott i dal sistema fognario (e quindi la loro preesistenza alla conclusione del contratto) desumendolada circostanze del tutto estranee a tali vizi, ovvero dal contenuto del contratto di locazione, nella specie interpretato in violazionedi canoni legali di in terpretazione negoziale, sovrapponendo econfondendo i difetti di manutenzione oggetto delle previsioni di cui agli artt. 1575, 1576 c.c. con i vizi della cosa locata di cui agli artt. 1578, 1579, 1580 e 1851, e omettendo di attribuire una fede probatoria privilegiata alla confessione stragiudiziale e giudiziale del locatorein ordine alla esistenza sopravvenuta dei vizi, alla gravità degli Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 15589/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri stessi e alle opere realizzate per eliminarli rivelatesi tuttavia tali da aggravare i miasmi con concreto rischio di tracimazione dei liquami all’internodella bottega collegata alla fogna attraverso una botola di ispezionenon sigillata; con il quarto motivo, la ricorrente si duole della nullità della sentenzaimpugnata per violazione dell’art. 111 Cost. e dell’art. 132 n.4 c.p.c., per avere la corte territoriale dettato una motivazione meramenteapparente e illogica a fondamento della de cisione assunta, conparticolare riguardo, da un lato, all’affermata preesistenza dei vizi del bene locato consistenti nei miasmi prodotti dei liquami fognari rispetto alla conclusione del contratto di locazione e, dall’altro all’affermatacausazione di ta li vizi da parte del conduttore attraverso l’apposizionedi cartongesso sulle pareti della bottega; conil quinto motivo, la ricorrente si duole della violazione dell’art.111 Cost. e dell’art. 132 n. 4 c.p.c., per avere la corte territoriale erroneamente affermato l’imputabilità, a carico della società conduttrice,dei miasmi di origine fognaria, in tal modo discostandosi dalle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio svolta in sede di accertamentotecnico preventivo, recepita dal primo giudice in difetto diavversa impugnazione e sulla base di una motivazione inesistente; conil sesto motivo, la ricorrente si duole della nullità della sentenza impugnata per violazione dell’art. 112 c.p.c., per avere la corte territoriale omesso di pronunciarsi sul terzo motivo d’appello con il qualela società conduttrice aveva contestato l ’errore del primo giudice consistito nell’aver disatteso la domanda di manleva spiegata dal locatorenei confronti del condominio terzo chiamato in causa in quanto custodedell’impianto fognario fonte dei vizi e dei danni denunciati dalla Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 15589/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri conduttrice;e tanto, in violazione delle previsioni di cui all’art. 2051 c.c.,nonostante il condominio non avesse fornito alcuna prova di un caso fortuito idoneo a escludere la sua responsabilità per omessa custodia, e non avesse specificamente contestat o le risultanze della c.t.u.e della consulente di parte allegata dalla società opponente; il secondo, il terzo, il quarto, il quinto e il sesto motivo devono ritenersi integralmente assorbiti dall’avvenuto accertamento della fondatezzadel primo motivo; conil settimo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata perviolazione dell’art. 342 c.p.c., per avere la corte territoriale ritenuto inammissibili le prove orali articolate dall’odierna istante in calce all’attod’appello in ragione dell’asseri to generico richiamo alle richieste istruttorie di primo grado, omettendo tuttavia di considerare che il rispetto del principio di specificità dev’essere valutato con riguardo all’atto nel suo complesso e che l’appellante aveva espressamente trascrittoanche l’articolato di prova orale per la cui ammissione aveva conclusivamenteinsistito; ilmotivo è fondato ; osserva il Collegio come, benché sia vero che, secondo il consolidatoinsegnamento della giurisprudenza di questa Corte, ai fini dell’ammissibilità delle istanze istruttorie in sede di gravame è necessaria la relativa completa riproduzione in appello , non essendo sufficiente il mero rinvio agli atti del giudizio di primo grado (v., da ultimo, Sez. 3, Ordinanza n. 16420 del 9/6/2023, Rv. 668195 - 01) , deve ritenersi altresì indubitabile la necessità di giudicare l’avvenuto assolvimentodei ridetti oneri da parte dell’istante attraverso l’esame integrale dell’atto d’appello ; e tanto, al fine di verificare se, Adunanzadel 2 ottobre 2025 - R.G. n. 15589/2021 - rel. cons. [OSCURATO:PERSONA]Utri eventualmente, i contenuti delle istanze istruttorie non poss a no ritenersiugualmente riconoscibili , in modo oggettivo e inequivoco, pur se esse siano riprodotte in luogo diverso dalle conclusioni (cfr., da ultimo,in termini più generali, la ratio sottesa a Sez. 5, Ordinanza n. 15519del 21/07/2020 , Rv. 658400 - 01) ; nel caso di specie, la corte territoriale , nel disatte ndere l’ammissibilità dei mezzi di prova proposti dall’odierno istante sul presupposto della relativa mancata specificazione ( per essersi l’appellantelimitato a concludere per l’ammissione dei mezzi di prova giàinvocati in primo grado) , appare incorsa nell’errore in precedenza descritto, avendo trascurato di valutare l’obiettiva ed inequivoca riconoscibilità dell e istanz e istruttori e riprodott e in sede di gravame attraversoun esame completo e integrale dell’atto d’appello; sullabase di tali premesse, dichiarata la fondatezza del primo e del settimomotivo ( assorbiti i restanti ) , dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione,cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spesedel presente giudizio di legittimità P.Q.M Accoglieil primo e il settim