Cassazione n. 22164/2026

ente-contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], ANDREIe [OSCURATO:PERSONA]-controricorrenti-Avverso la sentenza della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA di II GRADOdel LAZIO n. 1002/2025 depositata il 17/02/2025.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/06/2026 dalconsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 18734/2025Numero sezionale 5154/2026Numero di raccolta generale 22164/2026Data pubblicazione 28/06/2026Gli odierni controricorrenti avevano sottoscritto un preliminare qualipromittenti venditori di due unità immobiliari site in Firenze.Successivamente e con atto pubblico di mutuo dissenso gli stessi avevanorisolto il contratto preliminare sicché il promissario acquirente avevarestituito agli stessi le somme corrisposte a titolo di caparra confirmatoria(€ 700.000,00 complessive). L’Agenzia delle Entrate notificò pertanto aglistessi diversi avvisi di liquidazione d’imposta di registro e irrogazione dellesanzioni, calcolando l’imposta in misura proporzionale al 3%.Gli stessi proposero ricorso alla [OSCURATO:PERSONA] diRoma che, con sentenza n. 6344/33/2024, accolse i ricorsi, noncondividendo la tesi dell’Ufficio secondo cui, ai sensi dell’art. 28 t.u.registro, doveva distinguersi tra la clausola risolutiva espressa, noncomportante trasferimento di ricchezza, e mutuo dissenso, aventecontenuto uguale e contrario a quello del contratto risolto. Secondo ilprimo giudice l’obbligo di stipula è effetto del preliminare e non delversamento della caparra, sicché quest’ultimo non potrebbe ritenersicorrispettivo del primo.Su appello dell’Agenzia delle Entrate, la Corte di Giustizia Tributaria di IIgrado del Lazio, con la sentenza indicata in epigrafe, ha respinto ilgravame condividendo le argomentazioni del primo giudice e confermandocome il principio - che si può evincere dalla risoluzione n. 20/2014dell’Agenzia delle Entrate e per cui non può ottenersi la restituzionedell’imposta sull’atto che il mutuo dissenso risolve - comporta che le partiraggiungano lo scopo pratico di ripristinare lo stesso assetto patrimonialeprecedente al contratto risolto. La restituzione della caparra noncostituirebbe pertanto una nuova prestazione con carattere corrispettivoma mera necessaria applicazione del principio dell’indebito arricchimentooggettivo, essendo venuto meno il titolo originario che legittimava laritenzione della somma a tal fine consegnata.Numero registro generale 18734/2025Numero sezionale 5154/2026Numero di raccolta generale 22164/2026Data pubblicazione 28/06/2026Ricorre per cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di un unicomotivo.Resistono i contribuenti con controricorso integrato da successivamemoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo l’Agenzia ricorrente lamenta la violazione e falsaapplicazione degli artt. 28, comma 2 e 9 della tariffa parte prima allegataal d.P.R. 131/1986 (t.u. registro), in relazione all'art. 360, comma primo,n. 3) c.p.c. Evidenzia come la risoluzione del preliminare non consegua aclausole o condizioni poste nel contratto medesimo, o su patto autonomostipulato entro il secondo giorno successivo alla sua conclusione, ma almero mutuo dissenso delle parti maturato dopo la conclusione delpreliminare. Richiama il contenuto della disposizione sopraccitata che, neicasi sopraindicati, prevede l’imposta in misura fissa mentre “in ogni altrocaso” l’imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione,considerando comunque, ai fini della determinazione dell’impostaproporzionale, l’eventuale corrispettivo della risoluzione comemaggiorazione delle prestazioni stesse. Richiama a tal fine l’insegnamentodelle pronunce di questa Corte nn. 16681/24, 26212/21, 12015/20,16681/24, 24506/18 e 5745/18. Evidenzia infine che la risoluzioneamministrativa n. 20/2014 richiamata dalla Corte di merito, riguardante la(non) restituzione dell’imposta pagata sul contratto originario poi risolto, èstata superata dalla n. 3/E del 18/1/2022 dove si precisa che laretrocessione del bene oggetto di precedente compravendita a seguito dimutuo consenso sconta l’imposta di registro proporzionale prevista per itrasferimenti ordinari, rientrando nel capoverso del citato art. 28.1.1 Il motivo è fondato.1.2 Va innanzi tutto esclusa l’inammissibilità del motivo, sollevata daicontroricorrenti, in ordine all’asserito sollecito a questa Corte nellaNumero registro generale 18734/2025Numero sezionale 5154/2026Numero di raccolta generale 22164/2026Data pubblicazione 28/06/2026rivalutazione del materiale probatorio. Deve infatti osservarsi come, nelcaso specifico, il fatto in questione è pacifico tra le parti essendocontroversa semmai la norma applicabile, non essendo contestato che ilmutuo dissenso abbia comportato la restituzione della caparra evitando unarricchimento oggettivo, come evidenziato dalla Corte territoriale, ciò che,come si vedrà infra, è però irrilevante rispetto alla fattispecie.1.3 Va infatti richiamato l’orientamento costante di questa Corte,recentemente ribadito da Cass. Sez. 5, n. 32217/25, secondo cui ilcontratto risolto per mutuo dissenso annulla retroattivamente il contrattooriginario, cancellando obblighi e diritti preesistenti, e dà così origine adun nuovo negozio giuridico di tipo solutorio, soggetto a tassazioneproporzionale ai sensi dell’art. 28, comma 2, del d.P.R. 131/1986. Latassazione, difatti, non richiede un effettivo arricchimento, come ritenutodalle Corti di merito, ma si fonda sulla semplice esistenza del nuovocontratto risolutivo con effetti restitutori. La pronuncia in questioneriguarda un caso del tutto analogo di risoluzione per mutuo consenso di uncontratto preliminare, a riprova del fatto che non può condividersi ladistinzione formulata dai controricorrenti, in tema di risoluzione e ai finidell’imposizione, tra vendite immobiliari e contratti preliminari.1.4 Il tema è stato già più volte affrontato da questa Corte di legittimità,che ha chiarito anche la distinzione tra il mutuo dissenso, che costituiscenuova e autonoma espressione di volontà negoziale, e la risoluzione invirtù di clausola risolutiva espressa già presente nel contratto, e dunqueintrinsecamente contenuta nell’originaria volontà delle parti contraenti.In questo senso si è espressa, ad esempio Cass. 26212/2021, confermataanche da più recente giurisprudenza, la quale ha evidenziato che, comegià osservato da Cass. n. 18844/12 (con ulteriori richiami: Cass. nn.683/66, 17503/2005, 18859/2008, 20445/11), il mutuo dissensocostituisce un atto di risoluzione convenzionale (o accordo risolutorio), cherientra nell'autonomia negoziale dei privati, i quali sono liberi di regolareNumero registro generale 18734/2025Numero sezionale 5154/2026Numero di raccolta generale 22164/2026Data pubblicazione 28/06/2026gli effetti prodotti da un precedente negozio a prescindere dall'esistenza osopravvenienza di eventuali fatti impeditivi o modificativi dell'originarioregolamento di interessi. Con esso si determina, in sostanza, un caso diritrattazione bilaterale del contratto con la conclusione di un nuovonegozio uguale e contrario a quello da risolvere, sicché esso integra uncontratto del tutto nuovo ed autonomo con il quale le stesse partiestinguono un contratto precedente, liberandosi dal relativo vincolo.L'accordo risolutorio può concernere anche un contratto ad effetto reale,nel qual caso "si opera un nuovo trasferimento della proprietà alprecedente proprietario" (Cass. n.18844/12 cit., Cass. n. 8878/1990); edè proprio per questa ragione (nuovo trasferimento) che in tale ipotesi vi èonere della forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c.1.5 L'indirizzo qui accolto trova costante e coerente confermagiurisprudenziale anche con riguardo all'imposta di registro […]. Si è infattipiù volte stabilito che, anche a tal fine (art.28 t.u. registro), ciò che rilevanel discrimine tra imposizione in misura fissa e proporzionale (salval'ipotesi, qui non ricorrente, di clausola risolutiva espressa insita nelcontratto ovvero risultante da atto stipulato entro il secondo giorno nonfestivo successivo) è la individuazione nell'accordo risolutorio di un "nuovopassaggio di ricchezza correlato agli effetti ripristinatori e restitutori delmutuo dissenso" (Cass. n. 24506/18; 12015/20). In linea con questoindirizzo, si è inoltre evidenziato come, nel caso di mutuo dissenso, il venirmeno degli effetti del contratto precedente non derivi dal sopravvenire diun 'vizio di funzionamento' del rapporto contrattuale, bensì dalla concordevolontà delle parti autonomamente manifestata, con il risultato che ilmutuo dissenso "è un nuovo contratto, con contenuto eguale e contrario aquello originario", per gli effetti ex art.28 cit. (Cass. n. 5745/18; cosìCass. n. 15403/17, Cass. n. 4134/15 ed altre). In questo nuovo contrattorisolutorio e nei suoi effetti giuridici (aventi nella specie natura retro-traslativa di un diritto reale) va pertanto individuata un'autonomaNumero registro generale 18734/2025Numero sezionale 5154/2026Numero di raccolta generale 22164/2026Data pubblicazione 28/06/2026espressione di capacità contributiva, come tale tassabile in base alla tariffapropria di tutti i contratti produttivi di tali effetti. Né rileva che allaretrocessione del bene le parti possano attribuire efficacia ex tunc,dovendosi sempre fare salvi, sul piano civilistico, gli eventuali diritti deiterzi aventi causa e dei creditori che abbiano medio tempore compiuto attidi esecuzione sul bene (Cass. n. 5745/18, n.15403/17 cit.). E neppurerileva, infine, che nell'accordo in questione non fosse previsto alcuncorrispettivo per la retrocessione risolutoria, dal momento che l'impostaproporzionale colpisce, come detto, la ricchezza trasferita ancheindipendentemente dalla pattuizione di un'ulteriore prestazionecorrispettiva del ritrasferimento; non potendosi limitare la prestazione diretrocessione al (solo) corrispettivo eventualmente pattuito a questospecifico titolo» (così Cass., Sez. T, 28 settembre 2021, n. 26212 e, nellostesso senso, Cass., Sez. T., 21 giugno 202, n. 17631, Cass. 17/06/2024,n. 16681).1.6 In termini, sul tema della autonoma tassabilità di negozi oggetto dirisoluzione per mutuo dissenso, vi sono ulteriori numerosi precedenti(Cass. 17/06/2024, n. 16681, Rv. 671601 - 02; Cass. 28/09/2021, n.26212, Rv. 662326 - 01; Cass. 05/10/2018, n. 24506, Rv. 650744 - 01;Cass. 18/10/2024, n. 27093, Rv. 672737 - 01; Cass. 05/10/2018, n.24506, Rv. 650744 – 01).1.7 Quanto alla dedotta violazione del principio di capacità contributiva edall’applicazione della tariffa proporzionale, si osserva che la risoluzione delcontratto per mutuo dissenso è assoggettata a tassazione in misuraproporzionale ai sensi dell'art. 28, comma 2, del d.P.R. n. 131 del 1986, inquanto regola residuale applicabile, rispetto a quella dettata dal comma 1della stessa disposizione, ove la risoluzione del contratto non si fondi suclausole o condizioni contenute nel negozio da risolvere (o in un pattoautonomo stipulato entro il secondo giorno successivo alla suaconclusione), senza che ciò si ponga in contrasto con il principio diNumero registro generale 18734/2025Numero sezionale 5154/2026Numero di raccolta generale 22164/2026Data pubblicazione 28/06/2026capacità contributiva, atteso il nuovo passaggio di ricchezza correlato aglieffetti ripristinatori e restitutori del mutuo dissenso, e non potendoperaltro applicarsi l'art. 8, parte prima, della Tariffa allegata al d.P.R. n.131 del 1986, che riguarda la diversa ipotesi risoluzione giudiziale, che haquale presupposto un "vizio di funzionamento" del rapporto e non laconcorde volontà delle parti (Cass. 05/10/2018, n. 24506, Rv. 650744 -01).2. Deve altresì respingersi la prospettazione, ribadita nel controricorso,volta a ritenere che l’aliquota applicabile sia quella 0,50% in quantoprevista in relazione alla somma data a caparra e per la registrazione delcontratto preliminare. Le pronunce richiamate dalla parte controricorrente(Cass. sez. 5 n. 24506/2018 e 5745/2018) non statuiscono affatto in talsenso, facendo riferimento alla stessa imposta e non alla stessa aliquota,applicando in entrambi i casi il tributo in misura proporzionale. Va quindiconfermato il costante orientamento succitato secondo cui le somme inquestione vanno sottoposte a tariffa in misura proporzionale del 3% aisensi dell’art. 28, comma 2, del t.u. registro e 9 della tariffa, trattandosi diprestazioni a contenuto patrimoniale e restitutorio diverse da quellealtrove specificate nella medesima tariffa (vv. la già richiamata Cass. sez.5, n. 32217/25 e Cass. Sez. 5, 17/06/2024, n. 16681, Rv. 671601 - 02).3. Il ricorso va pertanto accolto e, non essendo necessari ulterioriaccertamenti in fatto, può decidersi nel merito respingendo l’originarioricorso dei contribuenti.Alla decisione consegue la liquidazione delle spese, oltre che della fase dilegittimità, di tutti i precedenti giudizi ai sensi dell’art. 385 c.p.c., daeffettuarsi come da dispositivo.Per i gradi di merito è già operata la riduzione dei compensi del 20% (vv.Cass. sez. 5 n. 27634 dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]) di cui, da ultimo, al d.lgs. 24settembre 2015, n. 156. All'art. 9 comma 1 lett. f) n. 2-sexies di taled.lgs., si prevede infatti che, nella liquidazione delle spese a favoreNumero registro generale 18734/2025Numero sezionale 5154/2026Numero di raccolta generale 22164/2026Data pubblicazione 28/06/2026dell'ente impositore, dell'agente della riscossione e dei soggetti iscrittinell'albo di cui all'articolo 53 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n.446, se assistiti da propri funzionari, si applicano le disposizioni per laliquidazione del compenso spettante agli avvocati, con la riduzione delventi per cento dell'importo complessivo ivi previsto. P.Q.MAccoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito,respinge l’originario ricorso dei contribuenti.Condanna i controricorrenti, in solido tra loro, alla rifusione delle spese digiudizio a favore dell’Agenzia ricorrente che liquida, per compensi, in:€ 2.000,00 per il primo grado di giudizio;€ 2.500,00 per il grado d’appello;oltre accessori se dovuti;€ 3.000,00 per la fase di legittimità, oltre spese prenotate a debito.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 25/06/2026.Il PresidenteMilena Balsamo