Cassazione n. 23602/2026

Avvocatura Generale dello Stato(80224030587; [OSCURATO:EMAIL]);- Ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]);- Intimata –- avverso la sentenza n. 124/2023 dElla Corte di giustizia tributaria di IIgrado del Friuli-[OSCURATO:PERSONA], sez. 3, depositata in data 23 maggio 2023e non notificata;udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 24giugno 2026, dal [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 1159/2024Numero sezionale 5131/2026Numero di raccolta generale 23602/2026Data pubblicazione 20/07/20261. Con sentenza n. 20/2019 la Commissione tributaria provinciale diTrieste rigettava il ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA] avverso l’avviso diaccertamento con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato ilclassamento e aumentato la rendita catastale, in relazione a un’unitàimmobiliare sita in Comune di Trieste, censita al foglio 20, part. 5867/7,sub 8. L’avviso faceva seguito a dichiarazione di variazione catastale cd.Docfa per diversa distribuzione degli spazi interni, presentata dallacontribuente in data 17 marzo 2016, e ai relativi controlli, dai quali eraemersa l’incongruità del classamento indicato e della rendita catastaleproposta (cat. A/2, classe 3 e rendita euro 1.260,15), con l’attribuzionedella categoria A/1, della classe 3 e della rendita di euro 1.549,37.I giudici di prime cure richiamavano la natura partecipativa dellaprocedura c.d. Docfa di classamento degli immobili, e rilevavano che dalladichiarazione della contribuente non erano emersi interventi tali daincidere sulle caratteristiche dell’unità immobiliare originaria, nonconsiderando quindi idonea la proposta categoria A/2 classe 3.2. La Corte di giustizia tributaria di II grado del Friuli-[OSCURATO:PERSONA] il gravame della contribuente, rilevando:- che la richiesta di una diversa categoria e classe può essereavanzata in ogni momento anche tramite la procedura DOCFA, qualora lasituazione di fatto o di diritto originaria si riveli non più corrispondenteallo stato dell’immobile;- che il giudizio sulla correttezza dei vari classamenti deve basarsisulla sostanza delle situazioni di fatto esistenti nelle varie epoche einterpretare le varie disposizioni alla luce dei principi costituzionali diuguaglianza e di capacità contributiva;Numero registro generale 1159/2024Numero sezionale 5131/2026Numero di raccolta generale 23602/2026Data pubblicazione 20/07/2026- che l’unità immobiliare in esame, nel suo complesso, nel 1939poteva collocarsi a un livello elevato e costituire effettivamente una“abitazione di tipo signorile” secondo la dizione usata in seguito dallaCircolare del Ministero delle finanze n. 5 del 14 marzo 1992, cheubicate in zone di pregio, aventi caratteristiche costruttive, tecnologiche,di finiture e dotazione di impianti e servizi di livello superiore a quellostandard dei fabbricati di tipo residenziale, collocati nella categoria A/2;occorreva tuttavia valutare lo stato di conservazione delle caratteristichesostanziali che giustificavano l’iniziale inserimento in Categoria A/1,valutazione che poteva essere sollecitata dai contribuenti mediante unamodifica dell’originario classamento anche attraverso la denuncia divariazione DOCFA, facendo valere il deterioramento dell’intero complessoimmobiliare e della singola unità abitativa, dovuto al trascorrere deltempo, ben 80 anni, pur in presenza di ordinaria manutenzione, ma indifetto di radicale ristrutturazione del bene immobile;- che le regole previste dagli artt. 8 R.D. 13 aprile 1939 n. 652 e 61d.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142 in tema di attribuzione di categorie eclassi, vanno applicate alla luce dei principi costituzionali «guardando allasostanza delle situazioni di fatto nella loro evoluzione e ciò deve condurread intendere come prevalente il criterio delle condizioni oggettive degliimmobili e della loro capacità di produrre reddito. Valendo il classamentosolo per il futuro e non per il passato, è necessario, quindi, stabilire lecondizioni oggettive in cui l’unità immobiliare in esame si trova oggi ai finidella sua classazione.»;- che, sulla base di quanto emergeva dalla documentazioneprodotta, l’unità immobiliare della contribuente non presentavacaratteristiche attuali tali da poterla ritenere una “abitazione signorile”intesa quale abitazione qualitativamente di livello più elevato degliappartamenti siti in complessi immobiliari più ampi, atteso che ciò cheNumero registro generale 1159/2024Numero sezionale 5131/2026Numero di raccolta generale 23602/2026Data pubblicazione 20/07/2026poteva considerarsi al livello superiore di costruzione, finitura e pregionegli anni ‘40 del secolo scorso non può automaticamente corrisponderead analogo livello secondo i criteri attuali;- che l’unità immobiliare in esame doveva essere ricondotta allacategoria inferiore – A/2 – propria dei fabbricati di tipo residenziale.3. Avverso tale sentenza ha proposto tempestivo ricorso percassazione l’Agenzia delle Entrate, affidato a un unico motivo.4. La contribuente è rimasta intimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con l’unico motivo l’Agenzia ricorrente deduce, in relazione all’art.360, primo comma, n. 3) cod. proc. civ., violazione degli artt. 7, 61 e 62d.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142 in combinato disposto con l’art. 38d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, dell’art. 3, comma 58, l. 23 dicembre1996 n. 662 e dell’art. 11, primo comma, d.l. 14 marzo 1988 n. 70.Osserva la ricorrente che, in base alla vigente legislazione catastalee, in particolare, secondo l’art. 61 d.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142,l’assegnazione dei dati di classamento ad una unità immobiliare deveeffettuarsi esclusivamente secondo la destinazione ordinaria e lecaratteristiche influenti sul reddito, collocando l’unità stessa in quella trale categorie e classi prestabilite per la zona censuaria che, previ gliopportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione ecaratteristiche conformi o analoghe. Afferma che, contrariamente aquanto affermato dai giudici di appello, la presentazione di una denunciaDOCFA non può servire a declassare un immobile che non abbia subitomodifiche sostanziali e, nel caso in esame, la modifica è consistitasemplicemente in una variazione assolutamente insignificante rispettoall’attribuzione dei dati di classamento.Numero registro generale 1159/2024Numero sezionale 5131/2026Numero di raccolta generale 23602/2026Data pubblicazione 20/07/2026Deduce che per addivenire ad un nuovo classamento la Corteregionale non poteva limitarsi a valutare il bene ricollocandolo nellasituazione attuale, dovendo invece operare la necessaria comparazionetra l’unità oggetto di accertamento e l’unità di riferimento scelta comeunità tipo, alle cui connotazioni tipologiche il giudizio estimativo avrebbedovuto quindi essere ricondotto.1.1. Il motivo è fondato.1.2. Il quadro normativo di riferimento è costituito in primo luogodal d.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, secondo il quale:- «La qualificazione consiste nel distinguere per ciascuna zonacensuaria, con riferimento alle unità immobiliari urbane in essa esistenti,le loro varie categorie ossia le specie essenzialmente differenti per lecaratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria epermanente delle unità immobiliari stesse.La denominazione delle categorie è uniforme nelle diverse zonecensuarie.» (art. 6);- «La classificazione consiste nel suddividere ogni categoria in tanteclassi quanti sono i gradi notevolmente diversi delle rispettive capacità direddito, tenuto conto delle condizioni influenti sulla relativa renditacatastale, riferita all'unità di consistenza computata secondo le normedell'art. 45 e seguenti.Determinato il numero delle classi in cui ciascuna categoria deveessere divisa, si procede al riconoscimento ed alla identificazione di uncerto numero di unità tipo che siano atte a rappresentare per ciascunaclasse il merito medio delle unità immobiliari che vi debbono esserecomprese.» (art. 7);- «Per ciascuna zona censuaria viene compilato un quadro diqualificazione e classificazione che deve indicare le categorie riscontrateNumero registro generale 1159/2024Numero sezionale 5131/2026Numero di raccolta generale 23602/2026Data pubblicazione 20/07/2026nella zona censuaria ed il numero delle classi in cui ciascuna categoria èstata divisa, e contenere i dati di identificazione e la descrizione delleunità immobiliari scelte come tipo per ciascuna classe.» (art. 9, comma- «Il classamento consiste nel riscontrare sopraluogo per ognisingola unità immobiliare la destinazione ordinaria e le caratteristicheinfluenti sul reddito e nel collocare l'unità stessa in quella tra le categoriee classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell'art. 9 che, fatti gliopportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione ecaratteristiche conformi od analoghe.Le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alladestinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all'atto delclassamento.» (art. 61);- «Ad una unità immobiliare costituita da parti aventi destinazioniordinarie proprie di categorie diverse, deve attribuirsi la categoria che hadestinazione conforme alla parte che è prevalente nella formazione delreddito.» (art. 63).1.3. – Il d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, sia pur rimasto per largaparte inattuato, dispone, a sua volta, nei seguenti termini:- «1. Il classamento consiste nell'attribuire alle unità immobiliari adestinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza e a quelle adestinazione speciale la sola categoria, con riferimento ai quadri diqualificazione e classificazione di cui all'articolo 4.2. La categoria è assegnata in base alla normale destinazionefunzionale per l'unità immobiliare, tenuto conto dei caratteri tipologici ecostruttivi specifici e delle consuetudini locali.3. La classe, rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibiledall'unità immobiliare nell'ambito del mercato edilizio della microzona,Numero registro generale 1159/2024Numero sezionale 5131/2026Numero di raccolta generale 23602/2026Data pubblicazione 20/07/2026dipende dalla qualità urbana ed ambientale della microzona in cui l'unitàstessa è ubicata, nonché dalle caratteristiche edilizie dell'unità medesimae del fabbricato che la comprende. Per qualità urbana si intende il livellodelle infrastrutture e dei servizi; per qualità ambientale si intende il livellodi pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici ancorchédeterminati dall'attività umana.4. Il dipartimento del territorio provvede alla definizione diprocedure informatiche valutative, su base parametrica, per ilclassamento delle unità immobiliari a destinazione ordinaria e perl'aggiornamento dinamico dello stesso, con modalità automatizzate e sullabase di criteri spaziali e temporali che tengano conto con continuità dellevariazioni territoriali e di mercato.5. Nelle procedure valutative di cui al comma 4, la qualità urbana edambientale e le caratteristiche edilizie sono espresse attraverso il fattoreposizionale ed il fattore edilizio.6. Il fattore posizionale è il parametro rappresentativo dei caratteridella microzona, descritti nell'articolo 2, nonché dello stato e della qualitàdei luoghi circostanti il fabbricato con particolare riferimento a quelliaventi destinazione pubblica e sempreché siano permanenti e significativiai fini del classamento.7. Il fattore edilizio è il parametro rappresentativo dei seguenticaratteri distintivi del fabbricato e dell'unità immobiliare: a) dimensione etipologia; b) destinazione funzionale; c) epoca di costruzione; d) strutturae dotazione impiantistica; e) qualità e stato edilizio; f) pertinenze comunied esclusive; g) livello di piano.8. I fattori posizionale ed edilizio, espressi in appropriate scale dimisura, concorrono alla identificazione del parametro globaled'apprezzamento del livello reddituale per metro quadrato della superficiecatastale dell'unità immobiliare.» (art. 8).Numero registro generale 1159/2024Numero sezionale 5131/2026Numero di raccolta generale 23602/2026Data pubblicazione 20/07/20261.4 – Come la Corte ha già avuto modo di rilevare - seppurrimarcando che le disposizioni catastali sono connotate dal difetto diun’espressa definizione legislativa in punto di distinzioni tipologiche tra lecategorie (Cass., 8 settembre 2008, n. 22557; adde Cass., 13 febbraio2015, n. 2995; Cass., 28 marzo 2014, n. 7329) - il provvedimento diinerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettiva ditipo "reale", riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologichein genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. "destinazioneordinaria", sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla suadestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2015, n. 8773; Cass., Sez. 5^, 10giugno 2015, n. 12025; Cass., Sez. 5^, 19 dicembre 2019, n. 34002;Cass., Sez. 6^-5, 3 luglio 2020, n. 13666; Cass., Sez. 5^, 14 ottobre2020, n. 22166; Cass., 30 ottobre 2020, n. 24078; Cass., Sez. 6^-5, 16novembre 2020, n. 25992; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2249;Cass., Sez. 5^, 2 luglio 2021, n. 18842; Cass., Sez. 5^, 9 novembre2021, n. 32868).I dati normativi di fattispecie evidenziano infatti che l’attribuzionedella categoria catastale consegue dalla considerazione della destinazioneordinaria dell’unità immobiliare, tenuto conto dei suoi caratteri tipologici ecostruttivi specifici e delle consuetudini locali; e che, pertanto, ai fini delclassamento, assumono rilevanza il fattore posizionale e quello edilizio(art. 8, commi 5 e ss.).Tra i criteri normativi di qualificazione, trova, poi, specificaprevisione (anche) quello della cd. prevalenza, essendosi statuito che ovesi tratti di unità che sono presenti nei quadri tariffari di qualificazionesecondo un'articolata tipologia di categorie, il criterio della prevalenza,Numero registro generale 1159/2024Numero sezionale 5131/2026Numero di raccolta generale 23602/2026Data pubblicazione 20/07/2026previsto dall'art. 63 del d.P.R. 1 dicembre 1942 n. 1142, impone diconsiderare le connotazioni tipologiche e costruttive dell'unità immobiliareche debbano ritenersi preminenti nel classamento dell’unità immobiliare,tenuto conto, dunque, della «categoria che ha destinazione conforme allaparte che è prevalente nella formazione del reddito.» (Cass., 12 agosto2021, n. 22780; v. altresì, in motivazione, Cass., 20 giugno 2007, n.14374).1.5 – Come, poi, si è anticipato, le disposizioni catastali sonoconnotate dal difetto di un’espressa definizione legislativa in punto didistinzioni tipologiche tra le categorie; e, costituendo il classamentodell’unità immobiliare il risultato di operazioni (di qualificazione eclassificazione) fondate su diposizioni normative epperò inverate da attiamministrativi, le nozioni che contraddistinguono le categorie ordinarie (inriferimento, ad esempio, alle abitazioni signorili, civili, popolari)richiamano definizioni «presenti nell'opinione generale e cui corrispondonocaratteristiche che possono con il tempo mutare, sia sul piano dellapercezione dei consociati (si pensi al maggior rilievo che assume nellamentalità di oggi il numero dei servizi igienici, la collocazione centrare operiferica di un immobile), sia sul piano oggettivo per il naturaledeperimento delle cose, cui non abbia posto rimedio una buonamanutenzione» (v., da ultimo, Cass., 8 aprile 2024, n. 9358, inmotivazione; v., altresì, Cass., 8 settembre 2008, n. 22557, cit., esuccessiva giurisprudenza conforme, sopra citata); o per le mutatecondizioni dell'area ove l'immobile si trovi, per cui può accadere cheabitazioni in passato ritenute modeste o "popolari" divengano "civili" osignorili, e viceversa che immobili di pregio perdano la qualifica superiore(leggasi, in motivazione: Cass., Sez. 5^, 8 settembre 2008, n. 22557,cit.).1.6. – Le (innanzi richiamate) disposizioni normative che vengono inconsiderazione nel classamento delle unità immobiliari, come pur si èNumero registro generale 1159/2024Numero sezionale 5131/2026Numero di raccolta generale 23602/2026Data pubblicazione 20/07/2026rilevato, non costituiscono affatto clausole generali, ovvero disposizioni acontenuto elastico, contenuto che debba essere giustappunto integratodal giudice alla stregua di un’operazione valutativa suscettibile disindacato di legittimità sotto il profilo dei principi generali di sistema, e deivalori, sottesi alla disposizione a contenuto generale.In punto di classamento vengono, diversamente, in rilievo i dati distima che - incentrati su unità immobiliari di riferimento - consentono diripercorrere il processo estimativo secondo coordinate fattuali volte adidentificare, in una valutazione di sintesi, i caratteri tipologici di una dataunità immobiliare rispetto a quella assunta, per l’appunto, a termine diriferimento.E questa operazione, cui il giudice del merito è chiamato in unavalutazione di sintesi di natura comparativa (con le unità tipo diriferimento presenti nel quadro di qualificazione e classificazione per zonecensuarie; Cass., 6 marzo 2017, n. 5600), deve ritenersi suscettibile dicontrollo, nel giudizio di legittimità, sotto il profilo dell’esistenza stessa diun siffatto procedimento estimativo, il cui difetto, in effetti, si risolve nellaviolazione della disciplina di legge involgente il classamento catastale;procedimento che, però, una volta ripercorso dal giudice del merito, nonpuò che essere censurato in ragione degli elementi fattuali postivi afondamento e, così, oggetto di verifica nel giudizio di cassazione sotto ilprofilo del vizio di motivazione (art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc.civ.; v. Cass., 5 novembre 2021, n. 31933; Cass., 20 maggio 2026, n.15345).1.7. – Può, dunque, richiamarsi il seguente principio di diritto (v.Cass., 20 maggio 2026, n. 15345): «In tema di catasto, il classamentodelle unità immobiliari a destinazione ordinaria va verificato sulla base diuna valutazione di natura comparativa condotta alla luce delle unità tipodi riferimento indicate nei quadri di qualificazione e di classificazione; neNumero registro generale 1159/2024Numero sezionale 5131/2026Numero di raccolta generale 23602/2026Data pubblicazione 20/07/2026consegue che la decisione del giudice del merito, che prescindadall’identificazione delle unità tipo di riferimento e dalla conseguentevalutazione comparativa, è denunciabile, nel giudizio di legittimità, sotto ilprofilo della violazione di legge».1.8 – Nella fattispecie, la gravata sentenza ha rilevato la necessitàdi valutare lo stato di conservazione delle caratteristiche sostanziali chegiustificavano l’iniziale inserimento in Categoria A/1 ed ha affermato che ilgiudizio sulla correttezza del classamento deve basarsi sulla sostanzadelle situazioni di fatto esistenti nelle varie epoche, «guardando allasostanza delle situazioni di fatto nella loro evoluzione e ciò deve condurread intendere come prevalente il criterio delle condizioni oggettive degliimmobili e della loro capacità di produrre reddito. Valendo il classamentosolo per il futuro e non per il passato, è necessario, quindi, stabilire lecondizioni oggettive in cui l’unità immobiliare in esame si trova oggi ai finidella sua classazione.».La decisione prescinde quindi del tutto da una stima comparativache andava, in effetti, condotta con l’unità tipo di riferimento dellacategoria (A/1) oggetto di rideterminazione da partedell’amministrazione; unità tipo, questa, che la prassi identifica con le«Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio concaratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture e dotazione diimpianti e servizi di livello superiore a quello standard dei fabbricati di tiporesidenziale. Elevata superficie.» (così la nota Ministero delle finanze 4maggio 1994, n.c-1/1022; v., altresì, la circolare n. 5, del 14 marzo1992).2. - L’impugnata sentenza va, pertanto cassata con rinvio dellacausa, anche per la disciplina delle spese di questo giudizio di legittimità,alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Friuli-Venezia GiuliaNumero registro generale 1159/2024Numero sezionale 5131/2026Numero di raccolta generale 23602/2026Data pubblicazione 20/07/2026che, in diversa composizione, procederà al riesame della controversia P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa,anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di giustiziatributaria di secondo grado del Friuli-[OSCURATO:PERSONA], in diversacomposizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 24 giugno 2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]