Cassazione n. 03893/2026

iato la seguente ORDINANZA sulricorso R.G. n. 26 31 /20 2 1 , propost o da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentatoe difeso dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], in persona del Sindaco pro tempore , rappresentatoe difeso da gli Avv. ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] -controricorrente- nonché contro [OSCURATO:PERSONA] -intimata- avverso la sentenza della Corte d’Appello di Venez ia n. 2421 /202 0 , depositatail 17 settembre 2020; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 4 febbraio 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il Tribunale di Belluno respinsela domanda di risoluzione ex art.1489 c.c. del contratto, concluso il 29 maggio 2007, con il quale [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] acquistato dal Comune di [OSCURATO:PERSONA] fondo inserito in un piano di lottizzazione. Gli acquirenti assumevano di esser venuti a conoscenza dell’esistenza di un vincolo di inedificabilità assoluta sul fondo, che risultava assoggettato al Piano di assetto idrogeologico del fiume Piave,in termini che non erano stat i dichiarat i nel contratto . Il Tribunale rilevòche le norme transitorie del piano idrogeologico applicabili (NTA) consenti vano l’attività edificatoria nei limiti ben riportati dal contratto e, pertanto, noti agli acquirenti. Questi ultimi appellarono la sentenza, deducendo anchela nullità del contratto per contrarietà a norme imperative o per illiceità della causa. La Corte d’Appello di Venezia, con la sentenzaindicata in epigrafe, respinse il gravame. Rilevòche la domanda di nullità era stata introdotta per la prima volta nel giudizio di appello e non atteneva a fattispecie passibile di rilievo officioso.Quanto alla domanda di risoluzione, osservò che gli acquirentiavevano ottenuto il permesso di costruire, ma non avevano iniziato i lavori edilizi nel termine prescritto,ciò che avrebbe consentito loro di realizzare l’attività edificatoria di interesse, alla quale non ostavano le NTA del piano. Ritenne, quindi che i l terreno oggetto di contratto avesse mantenuto la sua vocazione edificatoria, compatibilmente con quanto stabilito dal piano idrogeologico ; quest’ultimoera assistito da una presunzione legale di conoscenza e le previsioni di interesse erano state richiamate nel contratto concluso dagli appellanti con il Comune, costituendone parte integrante. 2. [OSCURATO:PERSONA] ha impugnato la sentenza con ricorso per cassazionee il Comune di [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso , mentre [OSCURATO:PERSONA] è rimasta intimata. Le parti hanno depositato memorie in prossimità dell’adunanza cameralee all’esito della camera di consiglio del 4-2-2026 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza. [OSCURATO:PERSONA] 1.Il ricorso sviluppa quattro motivi, ancorché ne indichi solo due con numerazione progressiva. Il primo motivo denunzia violazione e falsa applicazione degli artt.1218 e 1489 c.c., in combinato disposto con le NTA del piano idrogeologico e le correlate deliberazioni dell’Autorità di bacino, degli artt. 1343, 1354 e 1418 c.c.e degli artt. 10, 12 e 13 del d.P.R. n. 380 del 2001. La sentenza d’appello è censurata nella parte in cui ha ritenuto che il fondo non fosse gravato da un onere effettivo, comportante un vincolo di inedificabilità assoluta, e ciò in quantoil terreno faceva parte di un piano di lottizzazione già approvato, che, sulla base delle NTA, consentiva la realizzazione di nuove costruzioni. Il ricorrente osserva che il fondo compravenduto era assoggettato al “Progetto di piano stralcio per l’assetto idrogeologico del fiume Piave” adottato con delibera n. 1 del3.3.2004, che lo classificava come «area a pericolosità geologica elevata»; fin da tale data, quindi, in forza delle NTA , sul fondo non era consentito realizzare nuove costruzioni, fatte salve quelle per le quali erano già stati rilasciati i provvedimenti abilitativi, in forza dell’art. 5 NTA del Progetto di [OSCURATO:PERSONA] adottato il [OSCURATO:DATA_NASCITA].Pertanto, la Corte d’appello aveva errato nel ritenere che le predette NTA consentisserodi realizzare interventi costruttivi sulla sola base del preesistente piano di lottizzazione, perché gli unici interventi ammessierano quelli per i quali il titolo abilitativo era stato rilasciato anteriormente al marzo 2004. Tant’è vero che l’ente venditore aveva garantito, con apposita delibera del 20 dicembre 2006, che l’assoggettamento al vincolo idrogeologico consentiva comunque, in forza delle NTA, di «portare a termine interventi per i quali sono stati rilasciati prima dell’avvenuta adozione […] i provvedimenti di autorizzazione»;tanto si era verificato nella specie, perché «il piano di lottizzazione a suo tempo approvato conteneva elaborati che disponevano la tipologia, la localizzazione e la volumetria ammessa»; però il Comuneaveva poi dovuto rilasciare nel 2012 un permesso per costruire, a conferma del fatto che il piano di lottizzazione non costituiva titolo sufficiente.Pertanto, ad avviso del ricorrente la Corte d’appello avrebbe dovuto rilevare che il vincolo esistente sul fondo escludeva l’edificazione ex novo, sì da costituire, alternativamente, giusta ragione di nullità del contratto, ovvero di sua risoluzione per inadempimento del Comune alienante. 2. Il secondo motivo denunzia violazione degli artt. 1218, 1362 e 1489 c.c. e nullità della sentenza per «motivazione inesistente e/o apparente». Secondo il ricorrente, la Corte territoriale avrebbe errato nel ritenere che le previsioni del piano idrogeologico, in quanto assimilabili ai PRG, avessero natura di prescrizioni generali di contenuto normativo e fossero, quindi, assistite da una presunzione legale di conoscenza ostativa alla loro rilevabilità nell’ottica di cui all’art. 1489 c.c. Sul punto, infatti, si sarebbe dovuto tener conto dell’affidamento ingenerato negli acquirenti dal fatto che, con apposita clausola, il Comune di [OSCURATO:PERSONA] aveva garantito la possibilità di ottenere il permesso di costruire pur in presenza di un vincolo idrogeologico. L’ente alienante, invece, aveva dichiara to espressamente che non sussistevano vincoli, allegando al contratto il certificato di destinazione urbanistica che attestava l’edificabilità dell’area, per di più facendo obbligo alla parte acquirente di edificare sul fondo entro un termine preciso. Il ricorrente, inoltre, evidenzia di aver formulato uno specifico motivo di appello con il quale si doleva del fatto che il vincolo geologico erastato considerato «apparente» dal Tribunale, quando, in realtà, il contenuto delle NTA non era facilmente apprezzabile da “operatori medi” quali gli acquirenti.Su tale specifica doglianza, la decisione dei giudici d’appello non era sorretta da valide ragioni e, comunque, presentava una motivazione meramente apparente. 3. Il terzo motivo denunzia la nullità della sentenza impugnata per «motivazione omessa o perplessa». Il ricorrenteassume che la Corte d’appello non avrebbe spiegato le ragioni per le quali la domanda di nullità non poteva ascriversi a fattispecie rilevabile d’ufficio. Richiama, in proposito, la sentenza n. 26242/2014 resa da questa Corte a Sezioni Unite, nella quale si afferma che il rilievo officioso della nullità del contratto è sempre consentito, laddove il giudice risulti investito da una domanda di annullamento, risoluzione o esatto adempimento. Su tale base, poi, evidenzia che il contratto di vendita doveva ritenersi nullo, alternativamente, per contrarietà a norme imperative (quali, nella specie, gli artt. 5 e 12 del “Piano stralcio”, che imponevano il vincolo di inedificabilità assoluta) ovvero per illiceità della causa, essendo concretamente volto al trasferimento di un terreno edificabile in una zona che rendevairrealizzabile tale programma. 4. Il quarto mezzo di ricorso, infine, deduce nullità della sentenza per motivazione inesistente, perplessa, incomprensibile o contraddittoria. Ad avviso del ricorrente, la Corte d’appello avrebbe escluso la sussistenza di un onere non apparente sul rilievo della «condotta del tutto coerente con le qualità edificatorie dichiarate» tenuta dal Comune nel corso del rapporto negoziale, così ponendo sullo stesso piano il fatto obiettivo della sussistenza del vincolo con lo stato soggettivo di uno dei contraenti. Su tale base, i giudici d’appello avevano attribuit o ril ievo al ritardo nell’avvio dei lavori edificatori, invece non pertinente alla fattispecie invocata; avevano poi corredato la decisione con un riferimentodel tutto generico alla ricostruzione dei fatti operata dal Tribunale. 5. Preliminarmente allo scrutinio dei motivi, va respinta l’eccezione di inammissibilità del ricorsosollevata dal Comune di [OSCURATO:PERSONA] in riferimento all’art. 366, comma primo, num. 3), c.p.c. Infatti, il ricorso contiene un’esposizione dei fatti di causa che consente la comprensione degli elementi indispensabili a una precisa cognizione dell’origine e dell’oggetto della controversia, dello svolgimento del processo e delle posizioni in esso assunte dalle parti; risultano chiaramente indicate, in particolare, le reciproche pretese delle parti, con i presupposti di fatto ele ragioni di diritto che le hanno giustificate, nonché le deduzioni di ciascuna di esse in relazione alla posizione avversaria. 6. Ciò posto, e passando all’esame delle censure, vanno logicamenteaffrontate con precedenza quelle che denunziano la nullità della sentenza impugnata per vizi della motivazionenella parte in cui ha affermato che l’assoggettamento del terreno al piano idrogeologico non costituiva «onere non apparente» ai fini dell’operatività del rimedio risolutorio. Si tratta, in particolare, del secondo motivo – ne lla parte in cui lamenta che la sentenza, nell’affermareche il ricorrente doveva essere a conoscenza del piano, sarebbe sorretta da «motivazione inesistente o apparente» -e del quarto motivo. 6.1. Come è stato più volte affermato , con la riformulazione dell’art. 360, comma primo, num. 5), c.p.c.a opera dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, nel ricorso per cassazione nonsono più ammissibili le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza impugnata, perché il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale»richiesto dall’art. 111, comma sesto, Cost.(Cass., sez. U, 7/4/2014 n. 8053 e numerose altre seguenti). Quest’ultimo, in particolare, è violato solo in caso di motivazionetotalmente mancante o meramente apparente, o fondata su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, ovvero perplessa e obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali (così, fra le altre, Cass. 23/1/2026, n. 1572; Cass. 3/3/2022, n. 7090 ; Cass. 25/9/2018, n. 22598 ). Logico corollario di tale impostazione è che l’anomalia motivazionale censurabile in cassazione è solo quella che non consente all’interprete di ricostruire il percorso logico seguito dal giudice per approdare al provvedimento impugnato, quantomeno senza integrarlo con proprie congetture, senza che rilevi il semplice difetto di sufficienza della motivazione. Facendo applicazione di tali principii al caso di specie, va esclusa la sussistenza di anomalie motivazional i rilevanti. Infatti, s ui profili oggetto di censura, la Corte d’appello ha reso una motivazione che può essere così compendiata: - gli acquirenti avevano ottenuto un permesso di costruire sul fondo in questione, dal quale sono decaduti per non aver avviato l’attività edificatoria nel termine di un anno prescritto dal titolo (sentenza impugnata, pag. 7); -tale circostanza, da sola considerata, osta a nzitutto a escludere la dedotta circostanza della non edificabilità del terreno e, quindi, l’esistenza stessa dell’onere lamentato, perché il vincolo del quale si duole l ’ acquirente non ha costituito la ragione della mancata edificazione sul fondoda parte sua; la circostanza , inoltre, osta a che possa ritenersi taciuta, da parte del venditore, l’esistenza dell’onere stesso (pag. 9: «il Comune teneva una condotta del tutto coerente con le qualità edificatorie dichiarate nel citato contratto di compravendita, con ciò escludendosi l’applicazione dell’art. 1489 c.c.»); -il dato, peraltro, conforta la tesi secondo cui, in base alle NTA del piano idrogeologico, gli acquirenti dei terreni pote vano realizzar e interventi edilizi in attuazione del preesistente piano di lottizzazione che interessava il fondo in questione, che prevedeva il successivo rilascio del titolo abilitativo al singolo intervento; questa tesi, già suffragata dall’interpretazione letterale delle stesse NTA, ne appariva anche conforme allo scopo (pagg. 10-11: «il permesso di costruire rilasciato [agli acquirenti] aveva per oggetto l’edificazione sul lotto in questione, che a sua volta era inserito in un piano di lottizzazione approvato anteriormente […] integralmente realizzato […] e prevalentemente edificato»; «siffatta conclusione risponde sia alla lettera delle NTA in esame sia alla loro ratio, che è quella di portare a compimento l’impianto urbanistico dell’area e, dunque, di soddisfare l’interesse pubblico […] tutelando, nel contempo, l’affidamento del privato che aveva acquistato il lotto»); - infine, e in ogni caso, gli acquirenti non pot evano dolersi, nell’ottica del rimedio invocato, dell’esistenza di un vincolo apposto da un piano idrogeologico, trattandosi di atto di ordine generale e a contenuto normativo, come tale assistito da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, e comunque «espressamente richiamato nelle premesse del negozio intervenuto, costituendo anzi parte integrante dello stesso contratto di compravendita» (pagg. 11-12). Nei termini appena riassunti, la motivazione della sentenza appare compiuta, logica e coerente con le ragioni che hanno condotto la Corte d’appello a confermare la statuizione di rigetto della domanda risolutoria. Infatti, la motivazione della sentenza impugnata non è viziata da apparenza, né sorretta da motivazione illogica o perplessa; consente di comprendere l’iter logico-argomentativo seguito dai giudici di merito per pervenire alla decisione eraggiunge, pertanto, la soglia del “minimo costituzionale”. 7. Ciò posto, si può passare all’esame dei motivi sul merito della decisione, a cominciare dal primo, con il quale il ricorrente denunzia violazione di legge in punto alla ritenuta insussistenza di un vincolo di non edificabilità sul terreno e, in particolare, predica un’errata interpretazione, da parte dei giudici d’appello, del contenuto del piano idrogeologico e delle NTA. Il motivo è infondato. Il ricorrente, a ben vedere, offre una propria interpretazione del contenuto del piano e della sua disciplina transitoria, sulla base di considerazioni che attengono, in linea generale, al sistema dei regimi autorizzatori degli interventi edilizi in zona sottoposta a piano idrogeologico e ai rapporti fra governo del territorio e tutela dell’ambiente, nonché, più in particolare, alla successione cronologica delle modifiche intervenute sulla disciplina a presidio del bacino del fiume Piave. Nessuna di tali considerazioni, tuttavia, scalfisce il decisivo rilievoin fatto, evidenziato dalla sentenza impugnata, in base al quale gli acquirenti del terreno avevanoottenuto un titolo abilitativo alla nuova costruzione,dal quale erano p erò decadut i esclusivamente per causa a loro imputabile, per non avere iniziato i lavori nel termine previsto dal titolo medesimo. Si tratta, all’evidenza, di circostanza incompatibile con l’esistenza del vincolo affermato e che, per converso, conforta l’affermazione dei giudici d’appello circa la piena coerenza del fondo oggetto di compravendita con le qualità edificatorie dichiarate nel contratto dal Comune alienante. 8. L’esame del secondo motivo, per la parte che ne residua, conduce a esiti analoghi. Il ricorrente assume che la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere che egli fosse tenuto a conosce re i l piano idrogeologico, in quantouna tale impostazione si discosterebbe dai precedenti di questa Corte che predicanola necessità di compiere tale valutazione caso per caso, sulla base delle specifiche caratteristiche dei contraenti, in rapporto alla natura e al contenuto dell’atto di programmazione; sarebbe violato, inoltre, il principio dell’affidamento. Diversamente, la stessa giurisprudenza richiamata in ricorso (Cass. 22/10/2014, n. 22343) evidenzia che la valutazione di un possibile affidamento nella controparte pubblica delprivato acquirente di un immobile soggetto a vincoli di piano è questione attinente all’interpretazione del contratto, e in particolare al criterio ermeneutico del vaglio secondo buona fede. Da detto criterio la sentenza impugnata non si è discostata, perché ha rilevato (pag.12) che l e previsioni del piano idrogeologico e i n particolare l’identificazione dell’area con grado di pericolosità ‘P3’ erano stati espressamente indicati nel contratto «di modo che gli odierni appellanti erano a perfetta conoscenza della sussistenza del vincolo ovvero avrebbero dovuto prenderne conoscenza tramite la richiesta diligenza»; così, escludendo i presupposti di un legittimo affidamento degli acquirenti, in forza dell’accertamento in fatto - eseguito in termini che rimangono est ranei al sindacato di legittimità impostodai motivi di ricorso come proposti- sulla circostanza che g li acquirentierano concretamente a conoscenza del contenuto del piano idrogeologicoper quanto interessava il terreno oggetto del contratto. 9. Restano, allora, i profili di censura attinenti alla statuizione sulla domanda di nullità del contrattodi cui al terzo motivo. In tal senso, la sentenza impugnata è certamente carente nella parte in cui ha ritenuto la novità della domanda, escludendo – senz a alcuna ragione, e in ogni caso erroneamente – che la nullità in questione fosse rilevabile d’ufficio. Nondimeno, una tale affermazione è rimasta priva di concreti effetti nel contesto della complessiva motivazionee delle statuizioni della sentenza impugnata. Infatti, una volta esclusa la sussistenza di un vincolo di inedificabilità assoluta –e accertato, anzi, che il trasferimento aveva a oggetto un immobile corrispondente, per le sue caratteristiche edificatorie, a quello indicato nel regolamento negoziale – non può prospettarsi né un’ipotesi di nullità del contratto per contrarietà a norme imperative, né un’ipotesi di illiceità della causa. 10. In definitiva, il ricorso merita di essere respinto. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per la condanna al versamento, da parte del ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1- quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1-bisdello stesso art. 13. P.Q.M La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrentealla rifusione a favore del controricorrente del le spese del presente giudizio, che liquida in €6.000,00 per compensi , oltre €200,00 per esborsi, 15% per rimborso forfetario e oneri accessori. Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del