Cassazione n. 00762/2026

Rep. hapronunciato la seguente ORDINANZA sulricorso iscritto al n. 10768/2022 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA], rappresentatie difesi dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale exlege; -ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall’avv.[OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege ; -controricorrenti - COMASIAGIROLAMO; -intimata - avversola sentenza n. 142/2022 della CORTE D’[OSCURATO:PERSONA], depositatain data [OSCURATO:DATA_NASCITA]; Udienzadel15 dicembre 2025 – R.G. n. 10768/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri uditala relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/12/2025dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA] DELL’UTRI; ritenutoche, consentenza resa in data 27/1/2022, la Corte d’appello di Bari ha confermatola decisione con la quale il giudice di primo grado, per quel cheancora rileva in questa sede, ha accolto la domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA]Ignisci e [OSCURATO:PERSONA] volta all’e sercizio del diritto di riscattoagrario in relazione al fondo, contiguo al proprio, ceduto dalla proprietaria, [OSCURATO:PERSONA], in favore di [OSCURATO:PERSONA]; a fondamento della decisione assunta la corte territoriale ha evidenziatola correttezza della decisione del primo giudice nella parte incui aveva ritenuto sussistenti tutti i presupposti soggettivi e oggettivi perl’esercizio del diritto di riscatto da p arte degli originari attori, tenuto contodell’avvenuta diretta conduzione del fondo oggetto di riscatto da partedegli originari attori, il carattere incontestato della sussistenza dei ridetti requisiti soggettivi e oggettivi e l’infondatezza di tutte le eccezioni sollevate dalla Firenze in relazione alla tempestività dell’eserciziodella prelazione e del pagamento delle somme dovute dai retraentinei termini di legge, ed avuto infine riguardo all’estensibilità dell’esercizio della riscatto anche al fabbri cato esistente sul terreno oggettodel retratto; avversola sentenza del giudice d’appello, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in qualità di eredi di Anna MariaCaterina Firenze, propongono ricorso per cassazione sulla base disei motivi d’impugnazione; DomenicoIgnisci e [OSCURATO:PERSONA] resistono con controricorso; ComasiaGirolamo non ha svolto difese in questa sede; entrambele parti costituite hanno depositato memoria; Udienzadel15 dicembre 2025 – R.G. n. 10768/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri consideratoche, conil primo motivo, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione o falsa applicazione del combinato disposto dell’art. 3 Cost.,dell’art. 8, co. 1, della legge n. 590/65 (come modificato dall’art. 7della legge n. 817/71) nonché dell’art. 7 co. 2 n. 2 della legge n. 817/71 (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territorialeerroneamente ritenuto sussistenti i presupposti soggettivi e oggettiviper l’esercizio del retratto agrario ad opera delle controparti, nonostante qu este ultime si fossero totalmente sottratte all’assolvimentodei corrispondenti oneri probatori, dovendo ritenersi a talfine insufficiente la mera pregressa conduzione del fondo oggetto di prelazione,da parte dei retraenti, o la mera circostanza dell’avv enuta notificazione, da parte della Girolamo, del contratto preliminare di compravenditastipulato con la Firenze; con il secondo motivo, proposto in via subordinata rispetto al primo,i ricorrenti si dolgono della nullità della sentenza impugnata per inesistenza di motivazione ovvero per motivazione apparente o perplessaex artt. 111 Cost., 132 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. (in relazioneagli artt. 161 e 360 n. 4 c.p.c.), per avere la corte territoriale sollevatoil conduttore del fondo dall’assolvimento dell’onere probatorio relativoalla sussistenza dei requisiti per l’esercizio del diritto di riscatto sulla base di una motivazione non rispettosa del c.d. ‘minimo costituzionale’, trascurando di evidenziare le ragioni per cui il solo insediamentosul fondo legittimerebbe l’esercizio del diritto di riscatto, aprescindere dalla sua risalenza ad almeno un biennio ( ex artt. 8 della leggen. 590/65 e 7 della legge 817/71); conil terzo motivo, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata perviolazione o falsa applicazione del combinato disposto degli artt.115 e 167 c.p.c. e 2697 c.p.c., nonché dell’art. 8, co. 1, legge n. Udienzadel15 dicembre 2025 – R.G. n. 10768/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri 590/65, come modificato dall’art. 7 legge n. 817/71, (in relazione all’art.360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale illegittimamente accolto l’avversa domanda di retratto sul presupposto del carattere meramente generico della contestazione oppost a dalla controparte, ritenendo ipso iure fondata l’avversa domanda senza necessità di alcunaindagine sulla sufficienza delle allegazioni dell’attore; conil quarto motivo, proposto in via subordinata rispetto al terzo, iricorrenti si dolgono della nullità del procedimento ex art. 115 c.p.c. nonché della sentenza, per inesistenza di motivazione ovvero per motivazioneapparente o perplessa ex artt. 111 Cost., 112, 132 n. 4 c.p.c.e 118 disp. att. c.p.c., in relazione agli artt. 161 e 360 n. 4 c.p.c., peravere la corte territoriale dettato una motivazione non rispettosa delc.d. ‘minimo costituzionale’ in relazione ai punti concernenti: 1) la mancata pronuncia sull’eccezione di insufficienza delle allegazioni attoree sul possesso dei requisiti per il riscatto; 2) la mancata indicazionedelle ragioni per le quali le contestazioni, formulate dalla Firenze,sarebbero state alquanto generiche ; conil quinto motivo, i ricorrenti: a)censurano la sentenza impugnata per violazione degli artt. 1353 e2697 c.c., 8 legge n. 590/65 e 7 legge n. 817/71 (in relazione all’art. 360n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto irrilevantela tardività dell’eccezione di decadenza relativa al mancato versamento del prezzo da parte dei retraenti, dovendo, tale ultimo requisito,essere verificato d’ufficio; b)si dolgono della nullità della sentenza e del procedimento ex art. 112e 167 c.p.c., 2697 c.c., 8 legge n. 590/65 e 7 legge n. 817/71 (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamenteritenuto che la (contestata) tardività dell’eccezione della Udienzadel15 dicembre 2025 – R.G. n. 10768/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri controparte esentasse il giudice dal rilevare d’ufficio la mancanza di provadei presupposti costitutivi del diritto azionato dagli attori; c)censurano la sentenza impugnata per violazione degli artt. 1175, 1176, 1203 n. 5, 1353, 1460 c.c., 8 legge n. 590/65 e 7 legge n. 817/71 (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territorialeillegittimamente ritenuto sussistente un asserito obbligo del promittente di trasmettere “i d ocumenti necessari per la stipula” dell’atto di esercizio della prelazione; obbligo la cui inosservanza avrebbe esentato il titolare della prelazione dal dovere di offrire il prezzo; d)si dolgono della nullità della sentenza e del procedimento, per inesistenza di motivazione ovvero per motivazione apparente o perplessaex art. 111 cost., 112, 132 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., in relazione agli artt. 161 e 360 n. 4 c.p.c., per avere la corte territoriale trascurato di pronunciarsi sul primo motivo dell’appello propostodalla Firenze con il quale veniva eccepita l’ine sistenza di un obbligo di collaborazione del venditore rispetto alla prelazione del coltivatore; e)censurano la sentenza impugnata per violazione degli artt. 14 prel.,1209, 1210, 1214, 1353 c.c., 8 legge n. 590/65 e art. unico della legge n. 2/79 ed errore di sussunzione (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale errone amente ritenuto che la ‘contestazione’(nella specie solo parziale) del diritto da parte del terzo acquirentee del venditore legittimerebbe il prelazionante ad esercitare ilriscatto senza essere tenuto a corrispondere il prezzo; f)si dolgono della nullità della sentenza e del procedimento, per inesistenza di motivazione ovvero per motivazione apparente o perplessaex art. 111 cost., 112, 132 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., in relazione agli artt. 161 e 360 n. 4 c.p.c., per avere la corte Udienzadel15 dicembre 2025 – R.G. n. 10768/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri territoriale trascurato di pronunciarsi sul primo motivo dell’appello propostodalla Firenze con il quale veniva eccepita l’inapplicabilità alla speciedella normativa sul riscatto in punto di ‘contestazione’ da parte delterzo acquirente; conil sesto motivo, i ricorrenti censurano la sentenza impugnata perviolazione o falsa applicazione dell’art. 8, co. 1, legge n. 590/65, comemodificato dall’art. 7 legge n. 817/71 (in relazione all’art. 360 n.3 c.p.c.), per avere la corte territoriale illegittimamente basato la decisioneimpugnata sull’errato principio secondo cui “l’identificazione catastaledata al fabbricato non può assumere certo valore dirimente aifini della decisione”, in contrasto con la ferma interpretazione per la qualeproprio la detta identificazione segna il discrimen , non essendo maisoggetti a prelazione i beni anche solo accatastati come urbani; ilterzo e il quarto motivo sono fondati e suscettibili di assorbire la rilevanzadelle restanti censure; osservail Collegio come, attraverso il terzo e il quarto motivo, gli odierniricorrenti abbiano contestato il rilievo attribuito dai giudici del merito,ai fini della decisione, al carattere meramente generico della contestazione opposta dalla dante causa de gli odierni istanti alle circostanzedi fatto costituite dal possesso, in capo alle controparti, dei requisiti soggettivi e oggettivi indispensabili ai fini dell’esercizio del dirittodi riscatto agrario ; sulpunto, varrà sottolineare come il largo uso istruttorio, da parte del giudice d’appello, del difetto di contestazione imputabile all’atteggiamentoprocessuale della dante causa degli odierni istanti è stato ricondotto, dalla Corte territoriale, all’incidenza dei principi sul puntoricavati da quegli orientamenti della giurisprudenza di legittimità inclini a riconoscere piena rilevanza a tale principio anche nelle controversiein tema di riscatto o prelazione agraria; Udienzadel15 dicembre 2025 – R.G. n. 10768/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri in particolare, la corte territoriale ha sottolineato, sulla scia del richiamato insegnamento del giudice di legittimità, come l a ‘ non contestazione’ del convenuto costituisce, anche nelle controversie in temadi riscatto o prelazione agraria, un comportamento univocamente rilevante ai fini della determinazione dell'oggetto del giudizio, con effetti vincolanti per il giudice, che deve astenersi da qual sivoglia controllo probatorio del fatto non contestato acquisito al materiale processuale, ritenendolo sussistente, in quanto l'atteggiamento difensivo delle parti espunge il fatto stesso dall'ambito degli accertamentirichiesti ( cfr. Sez. 3, Sentenza n. 12517 del 17/06/2016 , Rv. 640279 – 01 , conforme a Sez. 3, Sentenza n. 3727 del 09/03/2012,Rv. 621652 - 01) ; ritiene il Collegio che tale (indiscriminata) interpretazione del principio di non contestazione debba essere rivist a e coordinat a nel sistema processuale vigente , segnatamente in relazione al valore ( di caratteregenerale e assorbente ) che occorre ascrivere al concorrente principioin forza del quale l 'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto quandoi fatti controversi siano noti alla parte, con la conseguenza che spetta a chi invochi il carattere dirimente, sul piano istruttorio, del principio di non contestazione allegare che la controparte fosse a conoscenzadella circostanza assunta come in controversa, non essendo altrimenti configurabile a carico della predetta un onere di contestazione sulla questione (cfr. Sez. 3, Ordinanza n. 12064 del 08/05/2023, Rv. 667555 – 01 ; Sez. 3, Ordinanza n. 4681 del 15/02/2023, Rv. 666808 – 01 ; Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 18074 del 31/08/2020,Rv. 658761 – 01 ; Sez. L, Ordinanza n. 87 del 04/01/2019 , Rv. 652044 – 01 ; più di recente v. Sez. 3, Sentenza n. 30695 del 21/11/2025; Sez. 3, Sentenza n. 30693 del 21 / 11 /202 5 ; Sez. 3, Udienzadel15 dicembre 2025 – R.G. n. 10768/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA]. 30692 del 21 / 11 /202 5 ; Sez. 2 , Ordinanza n. 9520 dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]); tale principio (di carattere generale e condizionante) assume un suopiù pregnante significato segnatamente in relazione ai casi in cui , comenella specie, il fatto pretesamente non contestato consista, non giàin un fatto comune alle parti , bensì in un fatto proprio della parte denunciante (cfr. al riguardo, Sez. 3, Ordinanza n. 13135 del 17/5/2025); il rigore di tale principio , peraltro , conosce una parziale e ragionevoleattenuazione là dove filtrato dalla valorizzazione dei doveri di sollecitudine e di diligenza esigibil i nei confronti della parte nei confronti de lla qual e il principio di contestazione è invocato , sicché quest’ultimodovrà ritenersi certamente applicabile in relazione a quei fattiche, non solo fossero effettivamente conosciuti, ma fossero altresì (o almeno ) conoscibili dalla contro parte con l’uso dell ’ ordinaria diligenza, sì che la circostanza non nota per la quale deve ritenersi inoperante il principio di non contestazione sarà solo quella che fuoriesce dalla sfera di controllo dell’interessato, ma non quella da costuisolo accidentalmente non conosciuta (così Sez. 1 , Ordinanza n. 5435del 29 / 2 /202 4); declinandoil significato di tali principi in relazione alle controversie intema di riscatto e prelazione agraria - e, segnatamente, in relazione allecontroversie aventi a oggetto il riscontro dei requisiti soggettivi e oggettivi indispensabili per l’esercizio di dette prerogative in materia agraria,come nel caso di specie - v a rrà considerare come la sostanza di detti requisiti attenga , per lo più, a circostanze di fatto eminentemente riferite alla sfera soggettiva di controllo propria del retraente(ad es., la coltivazione del fondo da almeno quattro anni; la mancata vendita, nel biennio precedente, di altri fondi rustici di Udienzadel15 dicembre 2025 – R.G. n. 10768/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri imponibilefondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopodi ricomposizione fondiaria; il rapporto tra la capacità lavorativa del retraente e della sua famiglia ed il fondo per il quale intende esercitarela prelazione, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi) ; circostanze de ll e qual i non è ragionevolmente possibile predicare, in difetto di prova contraria, alcunaconoscenza o conoscibilità in capo alle controparti ; ferme tali premesse, deve dunque ritenersi errata la decisione impugnatanella parte in cui ha conferi to rilievo istruttorio al difetto (o all’eventualegenericità) di contestazion e, da parte della convenuta, in relazione all’effettivo ricorso dei requisiti di carattere soggettivo e oggettivo condizionanti il valido esercizio delle prerogative di prelazionee di riscatto del fondo oggetto d’esame , segnatamente là dove ha rilevato il decisivo ricorso di una contestazione « alquanto generica»sui requisiti per l’esercizio della prelazione (cfr. pag. 6 della sentenzaimpugnata); l’accoglimentodel terzo e del quarto motivo è tale da assorbire la rilevanzadi tutte le restanti censure illustrate dai ricorrenti , attenendo le prime due doglianze, in generale , alla contestazione del difetto di prova degli elementi costitutivi del diritto fatto valere dai retraenti (evidentemente dipendenti dalla risoluzione della preliminare questionerelativa al valore istruttorio del difetto o della genericità della contestazione),e presupponendo, il quinto e il sesto motivo, l’avvenuto valido esercizio del diritto di retratto agrario, i cui gli elementi costitutivi,viceversa, devono ritenersi, a seguito dell’accoglimento del terzodel quarto motivo, oggetto di oneri probatori non ancora assolti da parte degli originali attor i ; e tanto, non senza rilevare, con particolare riferimento al tema della riscattabilità del fabbricato che insiste sul fondo oggetto di retratto , l’esigenza di non trascurare Udienzadel15 dicembre 2025 – R.G. n. 10768/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri l’insegnamentodella giurisprudenza di legittimità, ai sensi del quale , a i fini del riscatto agrario di un fabbricato insistente su un fondo, il requisito della ruralità dell'immobile e la connessa sussistenza di un vincolopertinenziale tra lo stesso ed il terreno, è del tutto indipendente dalla sua iscrizione nel catasto fabb ricati, necessaria ex lege , e può prescindere anche dalla categoria allo stesso attribuita (urbana o rurale),dirimente solo per l'assoggettamento del cespite ad imposta e, alpiù, indizio della natura e del regime giuridico del bene ad ogni altro effetto(cfr. Sez. 3, Sentenza n. 2372 del l’ [OSCURATO:DATA_NASCITA] , Rv. 639122 - 01) ; sulla base di tali premesse, rilevata la fondatezza del terzo e del quartomotivo (assorbiti i restanti), dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con il conseguenterinvio alla Corte d’appello di Bari, in diversa compos