Cassazione n. 20161/2026

resentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocatoGIUSEPPE [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in Roma alla viaProperzio, n. 27, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], condomiciliazione digitale ex lege;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], 36;-intimato-avverso la sentenza della Corte d'appello di Napoli n. 3943/2024,depositata il 4/10/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 21489/2024Numero sezionale 662/2026Numero di raccolta generale 20161/2026Data pubblicazione 16/06/2026Con ricorso ex artt. 702-bis ss. c.p.c., la [OSCURATO:PERSONA]. PiccoloDi Piccolo C.S.N.C. (d’ora in avanti, per brevità, [OSCURATO:PERSONA] DiPiccolo), a seguito di A.T.P. svolto ex art. 696 c.p.c., chiedeva la condannadel [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA], 36 (d’ora in avantisemplicemente [OSCURATO:PERSONA]): a) all’esecuzione di interventirisolutivi sul lastrico solare di copertura; b) all’eliminazione delle causedelle infiltrazioni o, in subordine, all’indennizzo delle somme necessarieper l’esecuzione in danno; c) al risarcimento dei «danni emergenti» per ilripristino della salubrità dell'immobile, quantificati in misura non inferiorea euro 25.000,00; d) al ristoro del danno da «mancato godimento» e/o«lucro cessante» per la perdita dei canoni e il recesso per giusta causa delconduttore, parimenti non inferiore a euro 25.000,00.A tal fine esponeva di essere proprietaria dell’unità immobiliare sita inMarigliano (NA), alla [OSCURATO:PERSONA] n. 36, facente parte del [OSCURATO:PERSONA] ParcoRea (Scala A, Piano 7, Interno 19), concessa in locazione a [OSCURATO:PERSONA] contratto regolarmente registrato in data 20/10/2016. Sin dal 2017,l’appartamento aveva iniziato a manifestare gravi e diffusi fenomeniinfiltrativi provenienti dal sovrastante lastrico solare di copertura. Taliinfiltrazioni erano state prontamente e ripetutamente denunciate dalconduttore alla proprietaria e, da quest’ultima, all’amministratore delCondominio. Ciononostante, l’ente condominiale si era limitato a disporreinterventi «non risolutivi», consistenti in meri «rappezzi» localizzati dellaguaina impermeabilizzante, senza mai affrontare il pessimo stato dimanutenzione generale dell’area scoperta. Data la persistenza delfenomeno, la ricorrente promuoveva ricorso per A.T.P. ex art. 696 c.p.c.In tale sede, venivano accertati: il nesso di causalità tra le infiltrazioni e lecarenze manutentive del lastrico solare; «condizioni di insalubrità» degliambienti (muffe, umidità, distacchi di intonaco); la necessità di opere dirifacimento integrale della guaina per eliminare le cause del danno.Numero registro generale 21489/2024Numero sezionale 662/2026Numero di raccolta generale 20161/2026Data pubblicazione 16/06/2026L’ausiliario quantificava i costi per il ripristino delle condizioni di abitabilitàdell'appartamento, analiticamente individuati nel computo metricoestimativo, in euro 10.573,97. A causa dell’aggravarsi della situazione edella potenziale pericolosità per la salute, il Tortora, avvalendosi dellafacoltà di cui all’art. 1460 c.c., decideva dapprima di sospendere ilpagamento dei canoni locativi e, successivamente, nonostante i tentatividella proprietaria di ripristinare provvisoriamente a proprie spese lasalubrità dei locali, il ripresentarsi ciclico dei fenomeni infiltrativi loinduceva al rilascio anticipato dell'immobile, formalizzando il recessodefinitivo «per giusta causa». Tale evento determinava un danno da«lucro cessante» quantificato in euro 12.160,00 (pari a 32 mensilità nonpercepite).Con ordinanza del 29/08/2022, il Tribunale di Nola accoglievaparzialmente il ricorso, condannando il [OSCURATO:PERSONA] alla solaeliminazione delle cause infiltrative secondo il computo metrico del C.T.U.(euro 10.573,97), rigettava la domanda risarcitoria, ritenendola sfornita diprova e compensava le spese per metà per «soccombenza reciproca».La Corte d’appello di Napoli, con sentenza n. 3943/2024, ha rigettatointegralmente il gravame proposto dalla [OSCURATO:PERSONA],confermando l'ordinanza di primo grado. Nello specifico, la Corteterritoriale ha ritenuto, in merito ai danni emergenti (costi di ripristino),che non vi era stata alcuna omessa valutazione del computo metricorelativo ai lavori di ripristino. Ha affermato che l'indagine demandata alC.T.U. in sede di A.T.P. non comprendeva la stima dei lavori di ripristinodei danni interni già eseguiti dall'appellante, sostenendo che talevalutazione non era stata richiesta al consulente d'ufficio e che sul puntoalcuna prova era stata offerta dall’appellante; in merito al risarcimento deldanno da «mancato godimento» e (o) «da lucro cessante», ha confermatoil rigetto della domanda, ritenendola «sfornita di prova», atteso che laconsulenza tecnica preventiva aveva descritto una situazione di insalubritàNumero registro generale 21489/2024Numero sezionale 662/2026Numero di raccolta generale 20161/2026Data pubblicazione 16/06/2026che, tuttavia, non impediva in assoluto il godimento dell'immobile. Hadichiarato inammissibili i capitoli di prova articolati dall'appellante inrelazione al mancato pagamento dei canoni e alla perdita di occasionilocative (cap. 6, 20 e 21) per «genericità», ritenendo che i fatti nonfossero stati collocati univocamente nel tempo e nello spazio e chemirassero a ottenere dai testi valutazioni soggettive piuttosto che fattiobiettivi; ha reputato che la contestazione del [OSCURATO:PERSONA] fosserivolta genericamente contro tutti i fatti pretesi dalla ricorrente,escludendo l'operatività del principio di non contestazione; ha rigettato ilmotivo di gravame relativo alle spese del primo grado, confermando laconfigurabilità nella specie della soccombenza reciproca, e ha regolato lespese del secondo grado in forza della soccombenza dell’appellante.L’[OSCURATO:PERSONA] ha presentato ricorso per la cassazione didetta sentenza, formulando due motivi illustrati da memoria.[OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato.La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo la società ricorrente denuncia la violazione e/ofalsa applicazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art.360, comma 1, n. 4 c.p.c.La Corte territoriale avrebbe fondato il rigetto del primo motivo digravame — con cui la ricorrente aveva lamentato: i) il vizio di omessapronuncia per non avere il Tribunale condannato il [OSCURATO:PERSONA] alpagamento del "danno emergente" (costi di ripristino dell'appartamento),limitandosi a una condanna di facere (riparare il tetto); ii) l’erroneainterpretazione della C.T.U., per avere il giudice ritenuto che la stima delperito si riferisse ai danni interni e non ai lavori sul lastrico solare; iii)l’erronea ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c. — su un presupposto difatto smentito dagli atti. Tale presupposto risiederebbe nell'assuntoNumero registro generale 21489/2024Numero sezionale 662/2026Numero di raccolta generale 20161/2026Data pubblicazione 16/06/2026secondo cui l'indagine demandata al C.T.U. in sede di A.T.P. noncomprendesse la stima dei lavori di ripristino dei danni interni: secondo laCorte d’appello, infatti, tale valutazione «non era stata affatto richiesta alconsulente d'ufficio». La ricorrente evidenzia che detta affermazioneconfigura un travisamento della prova per errore percettivo, atteso chedagli atti emergeva inequivocabilmente che il Giudice dell'istruzionepreventiva, con l’ordinanza del [OSCURATO:DATA_NASCITA], aveva formulato il quesito n.3 chiedendo espressamente all'ausiliario di procedere alla «dettagliataesposizione delle conseguenze sul locale di proprietà della ricorrente»,indicando «le opere necessarie per la loro eliminazione con quantificazionedei relativi costi». In ossequio a tale incarico, il C.T.U. aveva stimato icosti in euro 10.573,97. Di conseguenza, il giudice a quo avrebbe negatol'esistenza di un accertamento testualmente presente; inoltre, l'esponenterileva un'intrinseca contraddittorietà della sentenza laddove la Cortedistrettuale parrebbe riconoscere l'esistenza di tale stima a pagina 9, perpoi negarla poche righe dopo.Un ulteriore profilo di censura attiene alla violazione del principio di noncontestazione. Nel caso di specie, la società istante sostiene di averdedotto in modo analitico la situazione di insalubrità; ex adverso, ilCondominio non avrebbe contestato l’esistenza dei danni (an debeatur),limitandosi a una contestazione quantitativa e redigendo un propriocomputo metrico di euro 2.247,61. Di conseguenza, il giudice a quoavrebbe dovuto ritenere la sussistenza del danno un fatto «pacifico»(Cass. 12/10/2021, n. 27847). Affermando che la domanda risarcitoriafosse «sfornita di prova», la Corte territoriale avrebbe dunque violato ilsistema delle preclusioni e l'art. 167 c.p.c., ignorando che la parzialeammissione della controparte costituiva prova piena del fatto costitutivodella pretesa (Cass. 3/05/2023, n. 11520).Infine, alla Corte territoriale si imputa di aver violato le regole divalutazione delle prove, avendo disatteso le risultanze della C.T.U. senzaNumero registro generale 21489/2024Numero sezionale 662/2026Numero di raccolta generale 20161/2026Data pubblicazione 16/06/2026addurre motivazioni logiche o tecniche. Il vizio si sostanzierebbe nell’averstravolto il contenuto dell’accertamento tecnico, escludendo che essocomprendesse la stima dei danni all'appartamento, ciò si sarebbe tradottoin una violazione dell’obbligo del giudice di fare uso del proprio prudenteapprezzamento (ex art. 116 c.p.c.), finendo per attribuire alle prove unvalore differente o nullo rispetto a quello oggettivamente risultante daiverbali.Infine, riproponendo la censura già disattesa dal giudice a quo, laricorrente asserisce che vi sarebbe stata confusione tra la richiestaformulata al capo C e quella di cui al Capo D del ricorso ex art. 702-bisc.p.c.La censura è priva di pregio.Quello che la denunciante individua come un travisamento della C.T.U. èin verità frutto di una errata lettura della ratio decidendi della sentenzaimpugnata: risulta evidente, infatti, che la Corte d'appello ha tenutodistinti i fatti accertati (la stima dei costi per le opere da farsi) e ilmancato assolvimento dell’onere della prova delle spese pregresse, quellegià sostenute dalla ricorrente per rendere l’unità abitativa locabile. LaCorte d’appello, infatti, non ha "ignorato" la C.T.U., né ne ha travisato gliesiti, piuttosto ne ha correttamente individuato l'oggetto. Il quesito delgiudice (quesito n. 3) riguardava la quantificazione dei danni esistenti e leopere necessarie per l’eliminazione e non già la quantificazione dei costisopportati per rendere locativo l’immobile danneggiato, già sostenuti dallaricorrente. In altri termini, il C.T.U. aveva quantificato solo le spesesustinandae per eliminare i vizi sussistenti e non per quelli già eliminati, iquali avrebbero dovuto essere provati dalla ricorrente (tramite fatture,bonifici, ecc.), non potendosi rimettere al C.T.U. il compito di accertarli expost.Risulta del tutto inconferente il richiamo di parte ricorrente al principio dinon contestazione ex art. 115 c.p.c. Infatti, se è pur vero che ilNumero registro generale 21489/2024Numero sezionale 662/2026Numero di raccolta generale 20161/2026Data pubblicazione 16/06/2026Condominio non ha negato l'evento infiltrativo in sé, è altrettanto vero cheha specificamente e analiticamente contestato l'entità del danno,opponendo un computo metrico alternativo e di gran lunga inferiore aquello attoreo. Dato che l’accertamento dell’an debeatur è autonomorispetto a quello relativo al quantum, l’asserita mancata contestazionedell’an non ha provocato l’effetto della relevatio ab onere probandiinvocata dalla ricorrente.Tantomeno può accogliersi la censura di violazione degli artt. 115, per gliulteriori profili prospettati, e 116 c.p.c.Secondo l’orientamento di questa Corte, infatti, in tema di ricorso percassazione, per dedurre la violazione dell'art. 115 c.p.c., occorredenunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con laprescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione provenon introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteriofficiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestatie la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversadoglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbiaessendo tale attività valutativa consentita dall'art. 116 c.p.c. (Cass. Sez. U30/09/2020, n. 20867).Con la medesima sentenza appena richiamata le Sezioni Unite di questaCorte hanno altresì affermato che, in tema di ricorso per cassazione, ladoglianza circa la violazione dell'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove sialleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanzaprobatoria, non abbia operato - in assenza di diversa indicazionenormativa - secondo il suo "prudente apprezzamento", pretendendo divalore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad unaspecifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessaNumero registro generale 21489/2024Numero sezionale 662/2026Numero di raccolta generale 20161/2026Data pubblicazione 16/06/2026secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che ilgiudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamentodella prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360,primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancoraconsente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione.In merito alla dedotta violazione dell’art. 112 c.p.c., si osserva chel’illustrazione del motivo — calata in un contesto generale già farraginosoe ripetitivo — risulta non chiaramente intellegibile, impedendo di valutarnela fondatezza. La ricorrente si limita ad affermare che il giudice a quoavrebbe confuso «la richiesta di sostituirsi al [OSCURATO:PERSONA] in caso dipersistente inerzia nella esecuzione dei lavori necessari, secondo il C.T.U.,a rimuovere le cause delle infiltrazioni (dunque, "preliminari" a quelli diripristino delle condizioni di salubrità) con quella di danni che quelleinfiltrazioni avevano arrecato», ma omette di fornire – non essendo alriguardo sufficiente quanto esposto nel motivo all’esame - a questa Cortegli strumenti conoscitivi necessari per ritenere che il giudicante abbiaalterato la struttura identificativa della domanda, rendendo una decisioneche non trova corrispondenza nel petitum o che ne oltrepassa i limiti. Puressendo stato denunciato un vizio processuale, e quindi pur essendo statachiamata questa Corte a svolgere il ruolo di giudice del fatto(processuale), non essendo il vizio denunciato rilevabile d'ufficio,comporta pur sempre che il potere-dovere di questa Corte di esaminaredirettamente gli atti processuali sia condizionato, a pena diinammissibilità, all'adempimento da parte del ricorrente dell'onere diindicarli compiutamente, non potendo né dovendo procedere a una loroautonoma ricerca, ma solo a una verifica degli stessi (Cass. 5/08/2019, n.20924).2. Con il secondo motivo la ricorrente prospetta la violazione e la falsaapplicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., degli artt. 244 e 253 c.p.c.nonché dell'art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.Numero registro generale 21489/2024Numero sezionale 662/2026Numero di raccolta generale 20161/2026Data pubblicazione 16/06/2026La sentenza impugnata viene censurata nella parte in cui ha confermatoil rigetto della domanda di risarcimento del danno da «mancatogodimento» e da «lucro cessante», ritenendo illegittimamenteinammissibili le istanze istruttorie formulate. La Corte territoriale sarebbeincorsa in un duplice errore: da un lato, avrebbe applicato un rigoreformalistico estremo e ingiustificato nell'esame dei capitoli di prova;dall'altro, avrebbe omesso di valutare le prove precostituite già presentiagli atti.Il giudice d’appello ha ritenuto i capitoli di prova (specificamente i capi 6,20 e 21) «inammissibili per genericità», sostenendo che i fatti non fosserostati «collocati univocamente nel tempo e nello spazio». Tale assuntosarebbe smentito dal tenore letterale dell'intero articolato probatorio,specificità non richiede una precisione millimetrica, essendo sufficientel'indicazione dei fatti su cui i testimoni devono riferire. Nel caso di specie, icapi 1 e 2 contenevano l'esatta indicazione del periodo e delle singole datedei fenomeni infiltrativi, fornendo la necessaria cornice temporale a tutti icapitoli successivi che ne costituivano lo sviluppo logico.Alla Corte distrettuale si rimprovera, inoltre, di avere erroneamentequalificato come «valutazioni» circostanze che costituivano, al contrario,fatti storici obiettivi e percepibili: la sospensione del pagamento deicanoni, la presenza di odori sgradevoli e aria insalubre, nonché la perditadi occasioni locative. Nel respingere la prova relativa allo stato diinsalubrità dell'immobile, il giudice a quo avrebbe disatteso il consolidatoprincipio di legittimità secondo cui sono ammissibili quegli apprezzamentidi assoluta immediatezza che non possono essere separati dallapercezione del fatto. Affermare che un ambiente emani «odori sgradevoli»o che l’aria sia «putrida» non costituisce un'interpretazione tecnica osoggettiva, bensì il resoconto di una percezione sensoriale immediata;Numero registro generale 21489/2024Numero sezionale 662/2026Numero di raccolta generale 20161/2026Data pubblicazione 16/06/2026impedire al teste di riferire su tali aspetti significa svuotare di significato laprova testimoniale in materia di danni da infiltrazioni.La Corte d'appello ha confermato il rigetto della pretesa risarcitoriasostenendo che la C.T.U. non avesse accertato un impedimento assolutoal godimento dell'immobile; tuttavia, così decidendo, avrebbe omesso diconsiderare la documentazione prodotta dalla quale risultava il regolarecontratto di locazione, le comunicazioni di sospensione del canone e ilrecesso definitivo per «giusta causa», motivato proprio dall'insalubrità deilocali accertata dal consulente tecnico.L'errore della Corte territoriale appare tanto più grave in quanto haritenuto contestati tali fatti dal [OSCURATO:PERSONA], laddove quest'ultimo, in sededi merito, non avrebbe mai preso posizione specifica sul recesso delconduttore o sulla perdita dei canoni. Ne deriverebbe una violazionedell'onere probatorio ex art. 2697 c.c. e del principio di non contestazioneex art. 115 c.p.c., avendo la Corte territoriale preteso una prova graniticasu fatti documentati e non smentiti, negando peraltro l'ingresso alla provatestimoniale che avrebbe dovuto completare il quadro probatorio.2.1. Il motivo è infondato.La Corte d'appello ha ampiamente motivato l'inammissibilità delle provetestimoniali, rilevando in maniera analitica quali capi erano formulati inmodo generico o inidonei a fini probatori e quali avevano caratterevalutativo. Secondo la giurisprudenza costante di questa Corte (v., exmultis, Cass. 19/07/2021, n. 20553), tale valutazione è insindacabile insede di legittimità se, come in questo caso, è sorretta da una motivazionelogica e priva di aporie. Peraltro, il testimone deve riferire su fatti obiettivie non può sostituirsi al giudice o al C.T.U. nel fornire qualificazionigiuridiche o tecniche circa l’abitabilità dell’immobile o la salubrità dell’aria.La Corte territoriale ha correttamente applicato l'art. 244 c.p.c.escludendo capitoli che avrebbero indotto il teste a formulare giudizisoggettivi anziché riferire fatti.Numero registro generale 21489/2024Numero sezionale 662/2026Numero di raccolta generale 20161/2026Data pubblicazione 16/06/2026Né è fondata la doglianza della ricorrente nella parte in cui lamenta che ilgiudice abbia ignorato il contratto di locazione e la lettera di recesso;anche in questo caso la pretesa della denunciante si risolvenell'opposizione di una propria valutazione dei fatti di causa a quella dellaCorte territoriale che ha plausibilmente ritenuto, motivando al riguardo (v.sentenza impugnata p. 13-14), la prova documentale idonea a dimostrarela sussistenza del contratto e il recesso, ma non anche il nesso eziologicotra le infiltrazioni e la scelta del conduttore di recedere, soprattutto inconsiderazione del fatto che il C.T.U. aveva accertato che l'impedimento algodimento non era assoluto. Il giudice ha correttamente esercitato il suo"prudente apprezzamento" (art. 116 c.p.c.) ritenendo che il recessopotesse dipendere da altre scelte personali del conduttore, non imputabilial [OSCURATO:PERSONA]. Tantomeno vi è stata la violazione dell'art. 2697 c.c., maun corretto rigetto della domanda per mancato assolvimento dell'onereprobatorio in ordine al nesso eziologico, restando irrilevante la mancataspecifica contestazione di fatti che, in quanto non noti alla controparte, lastessa non aveva l’onere di contestare. Insegna questa Corte che «L'oneredi contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e nonbisognoso di prova, sussiste soltanto quando i fatti controversi siano notialla parte» (Cass. 8/05/2023, n. 12064; Cass. 4/01/2019, n. 87; Cass.31/08/2020, n. 18074). Per l’inammissibilità delle censure di violazionedegli artt. 115 e 116 c.p.c., si rinvia, inoltre, anche a quanto già rilevatoin relazione al primo motivo del ricorso all’esame.3. Per le ragioni esposte il ricorso va rigettato.4. Non deve provvedersi alla liquidazione delle spese del giudizio dicassazione non avendo il [OSCURATO:PERSONA] svolto attività difensiva inquesta sede. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Numero registro generale 21489/2024Numero sezionale 662/2026Numero di raccolta generale 20161/2026Data pubblicazione 16/06/2026Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115,come modif. dalla l. 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenzadei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrentedell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previstoper il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso nella Camera di Consiglio del 18 febbraio 2026 dalla Terzasezione civile della Corte di Cassazione.Il PresidenteAntonietta Scrima