Cassazione n. 09895/2026

, in via G. Pisanelli 2,presso lo studio legale dell’[OSCURATO:PERSONA] MARIANI, madomiciliata “ex lege” presso gli indirizzi di posta elettronica deipropri difensori come in atti, rappresentata e difesa dagli AvvocatiGiulia RUSSO e Giovanni VECCHIO;- ricorrente -controrappresentante “pro tempore”, domiciliata “ex lege” pressol’indirizzo di posta elettronica del proprio difensore come in atti,rappresentata e difesa dall’[OSCURATO:PERSONA] CANESSA;- controricorrente -Numero registro generale 25734/2022Numero sezionale 4300/2025Numero di raccolta generale 9895/2026Avverso la sentenza n. 1898/2022, della Corte d’appello diData pubblicazione 16/04/2026udita la relazione della causa svolta nell’adunanza camerale indata [OSCURATO:DATA_NASCITA] dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] GUIZZI.1. La società [OSCURATO:SOCIETA]. ricorre, sulla base di tre motivi, perla cassazione della sentenza n. 1898/22, del 5 settembre 2022,della Corte d’appello di Firenze, che ha respinto l’impugnazionedel lodo arbitrale, intervenuto tra la stessa e la Fondazione “CarloMarchi”, il quale ha dichiarato la risoluzione del contratto dilocazione ad uso non abitativo stipulato in data 11 febbraio 2015,in forza della clausola risolutiva espressa ivi contenuta (art. 13),essendosi la conduttrice resa inadempiente all’obbligocontrattuale di eseguire, a sua completa cura e spese, ingentiopere di manutenzione e ristrutturazione del compendioimmobiliare (meglio individuate in una scrittura privata di paridata, collegata al contratto), opere impostegli – a dire dell’odiernaricorrente – dalla locatrice.2. Riferisce, in punto di fatto, la società [OSCURATO:SOCIETA] che, in data22 febbraio 2017, la suddetta Fondazione “[OSCURATO:PERSONA]” lenotificava l’atto di accesso alla procedura arbitrale in forza di unaclausola compromissoria apposta sia nel contratto di locazionedell’11 Febbraio 2015 (art. 24), sia nella scrittura privata (art. 5)per arbitrato rituale.Con lodo del 5 aprile 2018, il Collegio arbitrale ha dichiarato“l’inadempimento del conduttore ai patti assunti e l’intervenutalegittima risoluzione con effetto dalla data del 30 gennaio 2017 diricezione della comunicazione della [OSCURATO:PERSONA] del 26gennaio 2017, del contratto di locazione ad uso diversoNumero registro generale 25734/2022Numero sezionale 4300/2025Numero di raccolta generale 9895/2026Data pubblicazione 16/04/2026dall’abitazione stipulato tra le parti in data 11 febbraio 2015”, eciò “in applicazione dell’art. 1456 cod. civ. e con riferimento allaclausola contrattuale contenuta nell’art. 13 del contratto stesso(clausola risolutiva espressa) ed all’art. 4 della scrittura privata dipari data collegata al contratto”. Di conseguenza, condannava laManola S.r.l. alla “restituzione immediata al locatore dell’immobileconcesso in locazione, libero e vuoto da persone e cose”, nonché“al pagamento di una somma mensile, a titolo di indennità dioccupazione e penale, pari a una volta e mezzo il canone dilocazione corrente alla data di risoluzione del contratto sino almomento dell’effettivo rilascio e consegna dell’immobile nelladisponibilità effettiva del locatore”.Esperito gravame dalla società [OSCURATO:SOCIETA], il giudice d’appello lorigettava.3. Avverso la sentenza della Corte fiorentina ha propostoricorso per cassazione la società [OSCURATO:SOCIETA], sulla base – come giàdetto – di tre motivi.3.1. Il primo motivo denuncia – ex art. 360, comma 1, nn. 3)e 5), cod. proc. civ. – violazione e falsa applicazione di norme dilegge. In particolare, viene dedotta l’erronea applicazione eviolazione degli artt. 828, 829 e 830 cod. proc. civ. e l’erroneaapplicazione e violazione degli dell’art. 53 Cost (obbligo diregolarità contributiva), dell’art. 79 legge 27 luglio 1978, n. 392(patti contrari alla legge), dell’art. 1418 cod. civ. (cause di nullitàdel contratto), oltre che dell’art. 13 legge 9 dicembre 1998, n.431.In particolare, si censura la sentenza impugnata perché essa,“nel rigettare l’impugnazione proposta dalla [OSCURATO:SOCIETA]. avversoil lodo arbitrale ha errato nel procedere ad accertamenti di fattoinammissibili nella prima fase c.d. rescindente dell’impugnazioneNumero registro generale 25734/2022Numero sezionale 4300/2025Numero di raccolta generale 9895/2026arbitrale”, avendo, segnatamente, “effettuato” – nello scrutinareData pubblicazione 16/04/2026il primo motivo dell’impugnazione – “un riesame del merito delladomanda ritenendo la scrittura privata integrativa comeconfermativa e descrittiva di obblighi e clausole già espresse nelcontratto di locazione registrato”.In ogni caso, assume la ricorrente, “il lodo arbitrale è,comunque, affetto da nullità perché le statuizioni in essocontenute si appalesano profondamente contraddittorie rispettoalle premesse sostanziali e fattuali e perché interpretate in sensocontrario alle norme di diritto elencate” nella rubrica del motivo.Difatti, secondo l’insegnamento delle Sezioni Unite di questaCorte (è richiamata Cass. Sez. Un., sent. 9 ottobre 2017, n.23601), è “nullo”, a norma dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978,“il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobiliad uso non abitativo concordino occultamente un canonesuperiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat,con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canonerisulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenutaregistrazione”.Tale sarebbe, appunto, il caso che occupa, atteso chel’impegno a eseguire i lavori, di cui alla scrittura aggiunta dell’11febbraio 2015, costituirebbe una forma di maggiorazione delcanone pattuito, considerato che l’importo dei lavori è di €.1.291.377,00, essendo “pari proprio ad 8 annualità del canonemensile di €. 13.500,00 circa”; di qui la nullità del patto aggiunto,in quanto “risulta funzionalmente volto a realizzare proprio ilrisultato vietato dalla norma, a garantire cioè al locatore diottenere, dal concesso godimento dell’immobile, un redditosuperiore rispetto a quello assoggettato ad imposta (nel caso, diregistro). La causa concreta di tale patto consente tuttavia didisvelare siffatta finalità di elusione fiscale, deponendo per laconseguente relativa nullità”, per violazione dell’art. 53 Cost.Numero registro generale 25734/2022Numero sezionale 4300/2025Numero di raccolta generale 9895/2026Data pubblicazione 16/04/20263.2. Il secondo motivo denuncia – ex art. 360, comma 1, nn.3) e 5), cod. proc. civ. – violazione e falsa applicazione di normedi legge. In particolare, viene dedotta l’erronea applicazione eviolazione degli artt. 828, 829 e 830 cod. proc. civ. e l’erroneaapplicazione e violazione degli dell’art. 53 Cost (obbligo diregolarità contributiva), dell’art. 79 legge 27 luglio 1978, n. 392(patti contrari alla legge), dell’art. 1418 cod. civ. (cause di nullitàdel contratto), oltre che dell’art. 13 legge 9 dicembre 1998, n.431.“Per tutto quanto ampiamente argomentato nel primomotivo”, osserva la ricorrente, “emerge la nullità del Lodoarbitrale anche in relazione alla statuizione perpetrata dal Collegiosecondo cui ammessa la validità della scrittura privata nediscende la efficacia della clausola risolutiva espressa”.Invero, “se tale è il (superficiale) collegamento sequenziale,le ragioni ampiamente espresse nel paragrafo precedente nonpossono che portare la Ecc.ma Corte ad una declaratoria diinefficacia della suddetta clausola stante la indiscussa nullità dellascrittura privata posta a latere del contratto di locazione”.3.3. Il terzo motivo denuncia – ex art. 360, comma 1, nn. 3)e 5), cod. proc. civ. – violazione e falsa applicazione di norme dilegge. In particolare, viene dedotta erronea applicazione eviolazione degli artt. 829 e ss. cod. proc. civ. e degli artt. 1175,1218, 1356, 1366 e 1371 cod. civ., oltre che dell’art. 1375 cod.civ.La Corte territoriale ha omesso l’esame – secondo laricorrente – circa un fatto decisivo per il giudizio che è statooggetto di discussione tra le parti, vizio che risulta dal testo dellasentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali.Numero registro generale 25734/2022Numero sezionale 4300/2025Numero di raccolta generale 9895/2026Data pubblicazione 16/04/2026Essa, infatti, ha completamente omesso di valutare l’esistenzao meno della buona fede – atteso che l’esercizio della facoltà diavvalersi della clausola risolutiva espressa è subordinata allacondizione che tale contegno non sia contrario a buona fede – masi è limitata a dare per scontata la mancata esecuzione delle opereentro il 31 dicembre 2016, scrivendo di non comprendere in cosaconsista la lamentata mancanza di buona fede.4. Ha resistito all’avversaria impugnazione, con controricorso,la Fondazione “[OSCURATO:PERSONA]”, chiedendo che la stessa siadichiarata inammissibile o, comunque, rigettata.5. La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art.380-bis.1 cod. proc. civ.6. Il Procuratore Generale presso questa Corte, in persona diun suo Sostituto, non ha depositato requisitoria scritta.7. Entrambe le parti hanno presentato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE8. Il ricorso va rigettato.8.1. Il primo motivo non è fondato.8.1.1. Esso, come illustrato, si articola in due censure, laprima delle quali addebita alla Corte territoriale di aver “errato nelprocedere ad accertamenti di fatto inammissibili nella prima fasec.d. rescindente dell’impugnazione arbitrale”.La censura, tuttavia, è destituita di fondamento.Numero registro generale 25734/2022Numero sezionale 4300/2025Numero di raccolta generale 9895/2026Invero, con il primo motivo dell’atto d’impugnazione del lodoData pubblicazione 16/04/2026– come si rammenta nel ricorso (pag. 9) – era stata denunciata“violazione delle regole di diritto di diritto che avrebbero impostodi sanzionare la pattuizione contrattuale aggiuntiva in forma discrittura privata con la declaratoria di nullità, per la mancatatempestiva registrazione e perché il patto aggiuntivo èconnaturato da causa illecita contraria a norma imperativa”, e cioèl’art. 79 della legge n. 392 del 1978.Ne consegue, pertanto, che non può farsi carico alla Cortefiorentina di aver “effettuato un riesame del merito della domandaritenendo la scrittura privata integrativa come confermativa edescrittiva di obblighi e clausole già espresse nel contratto dilocazione registrato” (così il ricorso a pag. 12). Difatti, il “themadecidendum” ad essa devoluto con il primo motivo di gravame eraproprio quello della validità, o meno, della scrittura privata“aggiuntiva” rispetto al contratto di locazione.Quanto, invece, alla seconda censura (che ribadisce la nullità,ex art. 79 l. n. 392 del 1978, della scrittura privata aggiunta alcontratto), essa sollecita una valutazione di natura fattuale cherisulta preclusa nella presente sede di legittimità.8.2. Anche il secondo motivo non è fondato.8.2.1. Esso, per vero, ripete l’erroneo argomentare del primo,ribadendo che alla Corte fiorentina sarebbe stato precluso ilsindacato che, viceversa, ha legittimamente compiuto.In ogni caso, corretto è il rilievo della parte controricorrente,là dove evidenzia che l’arbitrato non ammetteva l’impugnazionedel lodo per ragioni di diritto, il che esclude che quelle stesseragioni possano dedursi, oggi, come motivo di ricorso percassazione.Numero registro generale 25734/2022Numero sezionale 4300/2025Numero di raccolta generale 9895/2026Il tutto, infine, non senza considerare che la doglianza oggettoData pubblicazione 16/04/2026del presente motivo è pure infondata.Difatti, sebbene i lavori alla cui esecuzione l’odierna ricorrentesi era contrattualmente impegnata risultassero di ingente importo(pari ad otto annualità di canone), è da escludere che, per ciòsolo, possa ritenersi integrata la fattispecie della “maggiorazione”del canone locatizio.Questa Corte, infatti, ha affermato, con riferimento allelocazioni non ad uso abitativo, che “la pattuizione che pone acarico del conduttore le spese che di norma gravano sul locatore,comprese quelle imputabili a vetustà, forza maggiore ed all’usoconvenuto, non incorre nella sanzione di nullità sancita dall'art.79 della legge n. 392 del 1978, poiché tale norma non esclude lavalidità di qualsiasi accordo vantaggioso per il locatore, masoltanto di quei patti che preventivamente eludono diritti attribuitial conduttore da norme inderogabili contenute nella medesimalegge” (Cass. Sez. 3, sent. 12 luglio 2007, n. 15592, Rv. 598628-01).8.3. Il terzo motivo, infine, è inammissibile.8.3.1. Conduce, nuovamente, a tale esito la constatazione chele parti contraenti, nella clausola arbitrale, non avessero previstol’impugnazione del lodo per ragioni di diritto.Inoltre, le circostanze che denoterebbero la contrarietà abuona fede del contegno della locatrice, consistito nell’avvalersidella clausola risolutiva espressa, non trovano riscontro nellanarrativa dei fatti risultante dalla sentenza impugnata, bensì solonella – unilaterale – ricostruzione della ricorrente.Il tutto, poi, non senza tacere che la (pretesa) mancanza dibuona fede della locatrice non può intendersi come un “fattoNumero registro generale 25734/2022Numero sezionale 4300/2025Numero di raccolta generale 9895/2026Data pubblicazione 16/04/2026decisivo per il giudizio”, il cui omesso esame possa dedursi ex art.360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ.Invero, tale vizio è ipotizzabile quando l’omissione investa un“fatto vero e proprio” (non una “questione” o un “punto” dellasentenza) e, quindi, “un fatto principale, ex art. 2697 cod. civ.(cioè un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) odanche un fatto secondario (cioè un fatto dedotto in funzione diprova di un fatto principale), purché controverso e decisivo” (così,in motivazione, Cass. Sez. 5, sent. 8 settembre 2016, n. 17761,Rv. 641174-01; nello stesso senso Cass. Sez. 6-5, ord. 4 ottobre2017, n. 23238, Rv. 646308-01), vale a dire “un precisoaccadimento, ovvero una precisa circostanza da intendersi insenso storico-naturalistico” (Cass. Sez. 5, sent. 8 ottobre 2014,n. 21152, Rv. 632989-01; Cass. Sez. Un., sent. 23 marzo 2015,n. 5745, non massimata), “un dato materiale, un episodiofenomenico rilevante, e le relative ricadute di esso in termini didiritto” (cfr. Cass. Sez. 1, ord. 5 marzo 2014, n. 5133, Rv.629647-01), e “come tale non ricomprendente questioni oargomentazioni” (Cass. Sez, 6-1, ord. 6 settembre 2019, n.22397, Rv. 655413-01).9. Le spese del presente giudizio di legittimità seguono lasoccombenza e sono liquidate come da dispositivo.10. A carico della ricorrente, stante il rigetto del ricorso,sussiste l’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato, se dovuto secondo un accertamentospettante all’amministrazione giudiziaria (Cass. Sez. Un., sent. 20febbraio 2020, n. 4315, Rv. 657198-01), ai sensi dell’art. 13,comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115. P.Q.MNumero registro generale 25734/2022Numero sezionale 4300/2025Numero di raccolta generale 9895/2026Data pubblicazione 16/04/2026La Corte rigetta il ricorso, condannando la società [OSCURATO:SOCIETA]a rifondere, alla [OSCURATO:PERSONA], le spese del presentegiudizio di legittimità, liquidandole in € 7.000,00, più € 200,00 peresborsi, oltre spese forfetarie nella misura del 15% ed accessoridi legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio2002, n. 115, la Corte dà atto della sussistenza dei presuppostiper il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importoa titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso,a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, all’esito dell’adunanza camerale dellaSezione Terza Civile della Corte di Cassazione, svoltasi il 7novembre 2025.Il PresidenteRaffaele FRASCA