Cassazione n. 22505/2023

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.16637/2022 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in [OSCURATO:PERSONA] N 61, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che li rappresenta e difende -ricorrenti- contro [OSCURATO:SOCIETA]. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliatain [OSCURATO:PERSONA] 30, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che larappresenta e difende -controricorrente e ricorrente incidentale- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO NAPOLI n. 150/2022 depositata il18/01/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/07/2023 dal Consigliere dr. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Salvatore e [OSCURATO:PERSONA] convenivano la [OSCURATO:SOCIETA] avanti il Tribunale di Nola, per domandare la risoluzione del contratto preliminare stipulato inter partes nel novembre 2009, riguardante un’area situata in Casalnuovo di Napoli. Ritualmente costituitasi la società convenuta, il giudice adito accoglieva la domanda, dichiarando la risoluzione del preliminare e condannando la convenuta alla restituzione della somma corrisposta ex adverso. Su gravame della [OSCURATO:SOCIETA], con sentenza n. 150 depositata il 18 gennaio 2022, la Corte d’appello di Napoli, in parziale riforma della decisione di primo grado, riduceva l’importo della obbligazione restitutoria, compensando in parte le spese di lite. La Corte distrettuale affermava che sarebbe spettato alla promissaria venditrice [OSCURATO:PERSONA] acquisire contezza, all’atto della sottoscrizione del preliminare, della compatibilità tra l’uso programmato della superficie promessa in vendita e quello consentito dallo strumento urbanistico, tanto più che l’area in questione sarebbe consistita nel solaio di copertura di un parcheggio interrato, realizzato in forza di un permesso di costruire, definitivamente annullato in sede di giurisdizione amministrativa. Per la cassazione delle predette decisioni hanno proposto ricorso Salvatore e [OSCURATO:PERSONA], affidandosi ad un unico, complesso motivo. Resiste con controricorso la [OSCURATO:SOCIETA] in liquidazione, che propone, a sua volta, ricorso incidentale. [OSCURATO:PERSONA] 1) Con l’unica doglianza, i ricorrenti [OSCURATO:PERSONA] invocano la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c. e 1243 c.c.., in riferimento all’art. 360 n. 4 c.p.c. La sentenza impugnata non avrebbe tenuto conto dell’eccezione, specificamente sollevata dagli allora appellati, riguardante l’inammissibilità della richiesta avversaria di compensazione giudiziale, poiché la relativa norma contrattuale avrebbe condizionato la compensazione esclusivamente all’ipotesi in cui il contratto definitivo non potesse essere concluso per ragioni attinenti alla parte promissaria acquirente. Sotto diverso profilo, i ricorrenti si dolgono della liquidazione dell’indennità di occupazione a favore della società, pur senza la prova di qualsivoglia concreto pregiudizio. 1.a) Con il ricorso incidentale, la [OSCURATO:SOCIETA]. lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1226 c.c., nella parte in cui la Corte d’appello avrebbe esercitato il potere discrezionale consentito dalla predetta norma, in assenza dei presupposti indicati dalla disposizione e fornendo in proposito una motivazione orientata ad una finalità estranea alla ratio della legge. 2) Il motivo del ricorso principale è manifestamente infondato per quanto attiene alla pretesa violazione dell’art. 112 c.p.c. La Corte d’appello ha infatti testualmente affermato: “Nella specie le parti, all’art VI del contratto preliminare, premesso che la promissaria acquirente è già nel possesso del bene, hanno convenuto l’esonero di quest’ultima dal pagamento del canone di cui al contratto di locazione in atto a far data dalla stipula del preliminare e comunque dal novembre 2009, con la previsione inoltre della estinzione del contratto di locazione solo alla stipula del definitivo; hanno convenuto altresì che il contratto di locazione avrebbe conservato efficacia qualora non si fosse addivenuti alla stipula del definitivo per ragioni relative alla promittente acquirente e che in tal caso le somme versate dalla promissaria acquirente in esecuzione del piano di pagamento di cui al precedente articolo IV sarebbero state imputate a canoni di locazione versati anticipatamente”. 2.a) La Corte distrettuale ha dunque mostrato di aver tenuto presente il rilievo dei Panico – da considerare non eccezione in senso stretto ma mera difesa – sicché la censura si traduce in realtà in una critica alla ricostruzione degli accordi pattizi, come effettuata dal giudice di secondo grado. Quest’ultimo, rispetto al punto specifico sollevato dai ricorrenti, ha aggiunto che “pur essendo intervenuta la risoluzione del contratto preliminare per ragioni non ascrivibili alla parte promissaria acquirente, resta l’ineludibile circostanza…che gli appellati….vanno quantomeno considerati “detentori sine titulo dell’area per cui è causa”. Si tratta, in definitiva, della mera contrapposizione fra l'interpretazione proposta dai ricorrenti e quella accolta dai giudici di merito, che non riveste alcuna utilità ai fini dell'annullamento della sentenza impugnata (Sez. 1, n. 9461 del 9 aprile 2021; Sez. 1, n. 995 del 20 gennaio 2021; Sez. 6-3, n. 3590 dell’11 febbraio 2021). 3) Vanno poi esaminate le contrapposte censure, con riguardo alla determinazione del controcredito dei ricorrenti. 3.a) Con riguardo alla quantificazione dell’indennità, la Corte d’appello ha in proposito affermato “nulla osta all’invocata compensazione tra l’obbligazione restitutoria di cui in sentenza a carico dell’appellante e il controcredito, di facile e pronta liquidazione, avente ad oggetto l’obbligazione indennitaria gravante in solido sugli appellati, commisurabile quest’ultima – nell’arco temporale dal 2009 al 2017 come specificato dallo stesso appellante – al canone di locazione di € 4.000,00 mensili al novembre del 2009; ascende il controcredito per indennità di occupazione a complessivi € 384.000 (pari a 96 mensilità, fino alla pubblicazione della sentenza pronunciata in primo grado), oltre interessi legali fino al rilascio. Si evidenzia la congruità di tale somma anche equitativamente alla attualità, in considerazione della necessità di scongiurare ingiuste locupletazioni – stante l’elevato canone pattuito, in uno alle oscillazioni che hanno notoriamente coinvolto anche il mercato delle locazioni – nonché della vocazione dell’area promessa in vendita, gravata da vincoli tali da limitarne notevolmente l’impiego, nonché in ultima analisi delle ragioni stesse della risoluzione, riconducibili alla stessa appellante”. 3.b) La predetta decisione è in linea con la più recente giurisprudenza di questa Corte, secondo cui in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (Sez. U, n. 33645 del 15 novembre 2022). In altri termini, la Corte di merito non si è limitata a sancire un obbligo tout court di liquidazione "in re ipsa", ma ha applicato il criterioequitativo del valore locativo dell'immobile, una volta accertata la difficoltà di una quantificazione esatta ed in considerazione di una pluralità di ragioni, specificamente enunciate. 3.c) Per altro verso, la decisione di limitare la misura del risarcimento al giorno della pubblicazione della sentenza di primo grado anziché a quello di effettiva restituzione dell’immobile è stata ancorata anch’essa a motivi equitativi, ed in particolare al quadro generale della vicenda, in considerazione “della necessità di scongiurare ingiuste locupletazioni”. In tal senso, la motivazione del giudice di secondo grado è corretta e si sottrae al sindacato di legittimità di questa Corte. Conseguentemente, le suddette censure vanno respinte. Sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale sono in definitiva rigettati. La reciproca soccombenza autorizza l’integrale compensazione delle spese di lite del giudizio di legittimità. Stante il tenore della pronuncia, va dato atto che ricorrono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto, da parte sia dei ricorrenti sia della controricorrente. P. Q. M. La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, rigetta il ricorso principale ed il ricorso incidentale. Compensa le spese del giudizio di legittimità. Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti e della controricorrente, di un ulteriore impo