Cassazione n. 23374/2023

a Falaschi. Osserva in fatto e in diritto Ritenuto che: - con atto di citazione notificato il 30 novembre 2009, [OSCURATO:PERSONA] proponeva, dinanzi al Tribunale di Roma, opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 18097/09, emesso il 28 settembre 2009 dal medesimo ufficio giudiziario, con il quale gli era stato intimato il pagamento di euro 6.120,00 euro a titolo di mancata corresponsione della provvigione spettante alla [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., deducendo l’inesistenza dell’obbligazione per la mancata stipula del contratto definitivo di compravendita relativo all’immobile sito in via della Maranella n. 7, di proprietà di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], per avere l’agenzia occultato la reale entità dei vizi da cui era affetto l’immobile. Con la citata opposizione, l’Autieri spiegava, F i r m a t o D a : O R I L I A L O R E N Z O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 5 f 9 d a 8 b a 5 7 3 0 4 a a 6 9 4 3 d a 8 f 9 e a 3 2 2 9 a 3 - F i r m a t o D a : R I N A L D I C H I A R A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 4 f 4 7 b b 8 0 9 d e e 5 1 7 e 8 0 5 d 8 e 1 c d f 8 5 d f Numero registro generale 13200/2019 Numero sezionale 744/2023 Numero di raccolta generale 23374/2023 Data pubblicazione 01/08/2023 altresì, domanda riconvenzionale per sentire condannare la opposta al risarcimento del danno subito; - instaurato il contraddittorio, nella resistenza della [OSCURATO:PERSONA], il giudice adito, con sentenza n. 234909 del 2012, accoglieva l’opposizione e per l’effetto oltre a revocare il decreto ingiuntivo, in forza della domanda riconvenzionale, condannava l’[OSCURATO:PERSONA] al pagamento di euro 7.809,96 a titolo di danni, oltre alle spese processuali; - sul gravame interposto dalla [OSCURATO:PERSONA], la Corte di Appello di Roma, nella resistenza dell’Autieri, che ne contestava l’ammissibilità ai sensi dell’art. 327 c.p.c., con sentenza n. 1780 del 2019, rigettata l’eccezione proposta dall’appellato, in accoglimento dell’impugnazione, ribaltava l’esito della lite e condannava, quindi, l’Autieri al pagamento della provvigione, oltre alla rifusione delle spese processuali, respingendo la domanda riconvenzionale. A sostegno della decisione adottata la Corte di merito evidenziava che il Tribunale di Roma aveva errato nel ritenere che la società mediatrice non avesse espletato l’incarico con l’ordinaria diligenza. Secondo la Corte di merito, il giudice di prime cure non aveva tenuto conto che le parti erano legate tra loro da un rapporto di mediazione immobiliare e non da un rapporto d mandato e che la relativa responsabilità doveva essere valutata diversamente in riferimento alla effettiva qualificazione della fattispecie oggetto di controversia. Doveva escludersi, quindi, che l’appellante fosse in qualche modo F i r m a t o D a : O R I L I A L O R E N Z O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 5 f 9 d a 8 b a 5 7 3 0 4 a a 6 9 4 3 d a 8 f 9 e a 3 2 2 9 a 3 - F i r m a t o D a : R I N A L D I C H I A R A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 4 f 4 7 b b 8 0 9 d e e 5 1 7 e 8 0 5 d 8 e 1 c d f 8 5 d f Numero registro generale 13200/2019 Numero sezionale 744/2023 Numero di raccolta generale 23374/2023 Data pubblicazione 01/08/2023 responsabile nei confronti dell’Autieri per la presenza di vizi nell’immobile oggetto di trattative, considerando che l’agenzia aveva informato l’appellato della presenza di un “blocco di cemento” ubicato nel soggiorno dell’appartamento. Inoltre, l’Autieri, aveva visitato personalmente l’immobile e si era sicuramente reso conto della presenza di tale elemento all’interno dell’appartamento, come confermato anche dai testi nel corso dell’istruttoria. Il giudice di appello riconosceva, quindi, il diritto della mediatrice a percepire la provvigione, diritto che includeva ogni operazione per la conclusione dell’affare. Nella specie l’Immobiliare aveva messo l’Autieri in contatto con i proprietari dell’appartamento per il quale il primo aveva formulato proposta di acquisto e con la quale si riconosceva anche debitore dell’importo di euro 6.120,00 a titolo di provvigione da versarsi al momento dell’accettazione della proposta di acquisto, accettazione nella realtà intervenuta con perfezionamento del contratto preliminare; - avverso la citata sentenza della Corte di appello di Roma proponeva ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA], sulla base di un unico motivo, cui resisteva con controricorso la [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA] che: - con l’unico motivo il ricorrente lamenta l’errata e/o la falsa applicazione e/o interpretazione di norme di diritto, tra cui gli artt. 1759, 1175, 1176, 1375 e 1374 c.c., con F i r m a t o D a : O R I L I A L O R E N Z O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 5 f 9 d a 8 b a 5 7 3 0 4 a a 6 9 4 3 d a 8 f 9 e a 3 2 2 9 a 3 - F i r m a t o D a : R I N A L D I C H I A R A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 4 f 4 7 b b 8 0 9 d e e 5 1 7 e 8 0 5 d 8 e 1 c d f 8 5 d f Numero registro generale 13200/2019 Numero sezionale 744/2023 Numero di raccolta generale 23374/2023 Data pubblicazione 01/08/2023 riferimento alla corretta valutazione del criterio di diligenza che è chiamato a usare il mediatore e di conseguenza la corretta determinazione del contenuto dell’obbligo informativo su di esso gravante. Il giudice di appello, a suo dire, non avrebbe valutato la rilevanza degli obblighi nascenti in capo al mediatore in conseguenza del relativo conferimento dell’incarico professionale ricevuto dal cliente. Ad avviso del ricorrente l’art 1759 c.c. impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla sua conclusione. Tale norma deve essere letta in combinato disposto con gli artt. 1175 e 1176 c.c. che pongono in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, tanto da subordinare l’iscrizione in un apposito albo in presenza di determinati requisiti di cultura e di competenza che a loro volta ne condizionano la spettanza del compenso maturato. Il dovere di informazione che contribuisce a formare il contenuto dell’obbligazione che sorge in capo al contraente/mediatore lo si ricava poi ulteriormente dall’interpretazione che la Suprema Corte ha espresso in relazione agli artt. 1374 e 1375 c.c., in base ai quali il professionista nella formazione ed esecuzione del contratto è tenuto a comportarsi secondo buona fede, osservando un comportamento sì da consentire all’altro contraente di godere degli effetti del contratto stesso, in virtù del principio di solidarietà sociale di matrice costituzionale che contraddistingue la funzione dell’intero ordinamento giuridico. Il giudice di secondo grado – prosegue il ricorrente - ha quindi F i r m a t o D a : O R I L I A L O R E N Z O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 5 f 9 d a 8 b a 5 7 3 0 4 a a 6 9 4 3 d a 8 f 9 e a 3 2 2 9 a 3 - F i r m a t o D a : R I N A L D I C H I A R A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 4 f 4 7 b b 8 0 9 d e e 5 1 7 e 8 0 5 d 8 e 1 c d f 8 5 d f Numero registro generale 13200/2019 Numero sezionale 744/2023 Numero di raccolta generale 23374/2023 Data pubblicazione 01/08/2023 errato nell’interpretazione e/o applicazione di tali norme nella parte in cui ritiene che la mediatrice aveva correttamente assolto ai propri obblighi informativi nascenti dalla conclusione del contratto di mediazione. Infatti, la società resistente aveva riferito all’odierno ricorrente che il blocco di cemento all’interno del soggiorno aveva una funzione stabilizzante all’interno dell’edificio e non quella reale di vano scala dell’edificio ad esso adiacente, con una ben diversa conseguenza sulla vivibilità dell’ambiente. L’errore in cui è incorso il giudice della Corte di Appello con la predetta pronuncia attiene, sempre a dire del ricorrente, sia alla mancata corretta valutazione della diligenza operata dall’odierna resistente nello svolgimento del proprio incarico, sia quanto all’(in)adempimento della propria obbligazione rispetto ad uno specifico dovere. Il motivo è infondato. La legge n. 39 del 1989 subordina l'esercizio dell'attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, configurandola come attività professionale, e l'obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell'art. 1759 c.c. va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità e, pertanto, deve ritenersi che il suddetto obbligo deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all'ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore F i r m a t o D a : O R I L I A L O R E N Z O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 5 f 9 d a 8 b a 5 7 3 0 4 a a 6 9 4 3 d a 8 f 9 e a 3 2 2 9 a 3 - F i r m a t o D a : R I N A L D I C H I A R A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 4 f 4 7 b b 8 0 9 d e e 5 1 7 e 8 0 5 d 8 e 1 c d f 8 5 d f Numero registro generale 13200/2019 Numero sezionale 744/2023 Numero di raccolta generale 23374/2023 Data pubblicazione 01/08/2023 utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza. Il generale dovere di correttezza, cui fa riscontro l'affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni del mediatore sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell'immobile, gli impone, per contro, d'informare chi sia interessato all'acquisto della propria inconsapevolezza in ordine alla verità di quanto egli affermi, chiarendo che le notizie fornite sono incontrollate (Cass. n. 6714 del 2001). Qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente (Cass. n. 16623 del 2010; Cass. n. 18140 del 2015). Tanto chiarito, nella specie la Corte di appello ha considerato – pur avendo errato nella affermazione della diversità del rapporto di mediazione immobiliare che legava le parti rispetto ad un rapporto di mandato (ormai superato da questa Corte con la pronuncia n. 15577 del 2022) e in tal senso la motivazione va corretta - che dalle prove acquisite era emerso che il mediatore aveva informato l’acquirente della presenza di un “blocco di cemento” nel soggiorno dell’appartamento, circostanza peraltro accertata dallo stesso Autieri dal momento che aveva visitato personalmente l’immobile, per cui era giunto alla determinazione di acquistare il bene nonostante la presenza di siffatto ingombro risolvendosi autonomamente. Per sua articolazione, quindi, il motivo sovrappone i piani dell’erronea valutazione di alcuni fatti rispetto alla diligenza F i r m a t o D a : O R I L I A L O R E N Z O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 5 f 9 d a 8 b a 5 7 3 0 4 a a 6 9 4 3 d a 8 f 9 e a 3 2 2 9 a 3 - F i r m a t o D a : R I N A L D I C H I A R A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 4 f 4 7 b b 8 0 9 d e e 5 1 7 e 8 0 5 d 8 e 1 c d f 8 5 d f Numero registro generale 13200/2019 Numero sezionale 744/2023 Numero di raccolta generale 23374/2023 Data pubblicazione 01/08/2023 professionale richiesta con il loro apprezzamento non corrispondente alle aspettative del ricorrente e si risolve quindi in una inammissibile richiesta a questa Corte di una nuova loro ponderazione (Cass. n. 6481 del 2021; Cass., Sez. Un., n. 34476 del 2019). Infatti, la Corte territoriale ha esplicitamente escluso la violazione del dovere di correttezza e di quello di diligenza da parte del mediatore, perché l’Autieri ha concluso l’affare nella piena consapevolezza della consistenza strutturale dell’immobile; non ha, quindi, ritenuto sussistere l’inadempimento del contratto di mediazione perché, per lo stesso motivo, ha affermato che nessuna omessa informazione poteva utilmente imputarsi all’agenzia immobiliare, stante che la condizione dell’immobile non era stata considerata rilevante per concludere la compravendita. Per le stesse considerazioni in fatto, è stata esclusa la violazione degli oneri di informazione. È vero, infatti, che per giurisprudenza consolidata, nella mediazione, che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, i soggetti del contratto sono tenuti all'obbligo generale e reciproco della buona fede, il quale si concreta a norma dell'art. 1759 c.c. nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto a diverse condizioni; F i r m a t o D a : O R I L I A L O R E N Z O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 5 f 9 d a 8 b a 5 7 3 0 4 a a 6 9 4 3 d a 8 f 9 e a 3 2 2 9 a 3 - F i r m a t o D a : R I N A L D I C H I A R A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 4 f 4 7 b b 8 0 9 d e e 5 1 7 e 8 0 5 d 8 e 1 c d f 8 5 d f Numero registro generale 13200/2019 Numero sezionale 744/2023 Numero di raccolta generale 23374/2023 Data pubblicazione 01/08/2023 conseguentemente, la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all'art.1218 c.c., l'inadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione (Cass. n. 5777/2006 cit.; Cass. n. 11371 del 2023). Nella fattispecie, tuttavia, la Corte ha rilevato, come detto, che Autieri conosceva le condizioni dell’immobile, sicché era da escludere l’omissione di informazioni che avrebbero potuto indurla a non prestare il consenso a quel contratto o a concluderlo a diverse condizioni. In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, il ricorso deve essere respinto, con la conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dello stesso ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore della [OSCURATO:PERSONA] che si liquidano in complessivi euro 3.000,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e cap nella misura e sulle voci come per legge. F i r m a t o D a : O R I L I A L O R E N Z O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 5 f 9 d a 8 b a 5 7 3 0 4 a a 6 9 4 3 d a 8 f 9 e a 3 2 2 9 a 3 - F i r m a t o D a : R I N A L D I C H I A R A E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 4 f 4 7 b b 8 0 9 d e e 5 1 7 e 8 0 5 d 8 e 1 c d f 8 5 d f