Cassazione n. 21707/2026

ata e difesadall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], giusta procura in atti;– ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], 47 ROMA, in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], giusta procura in atti;-controricorrente-avverso la sentenza n. 2669/2024 della [OSCURATO:PERSONA],depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA];udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del9/04/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];[OSCURATO:SOCIETA]. convenne innanzi al Tribunale di Roma ilCondominio di [OSCURATO:PERSONA], 47 Roma. Rilevò di essere proprietaria diun’autorimessa sita nell’area sottostante gli edifici del complessoNumero registro generale 24038/2024Numero sezionale 885/2026Numero di raccolta generale 21707/2026Data pubblicazione 25/06/2026condominiale; che aveva intenzione di trasformare in una pluralità di boxauto; che aveva diritto a ripristinare l’uscita di sicurezza posta nel cortilecondominiale e a modificare le aperture lucifere collocate a soffitto dellocale di sua proprietà, corrispondente al piano di calpestio del cortile delCondominio di [OSCURATO:PERSONA], 47. Davanti al rifiuto di controparte aprestare il proprio consenso per i descritti interventi, l’attrice chieseaffermarsi il suo diritto nei termini enunciati e la condanna al risarcimentodel danno, causato dall’ingiusta opposizione del [OSCURATO:PERSONA], quantificatoin € 2.034.859,00.Il Tribunale dichiarò la società attrice titolare del diritto di servitùavente ad oggetto le luci esistenti in favore dell’autorimessa e condannòparte convenuta al ripristino dei luoghi nello stato di fatto anteriore(bocche di luce in vetro-cemento), che la parte attrice avevaautonomamente iniziato a modificare in prese d’aria grigliate e che, inrisposta, il [OSCURATO:PERSONA] aveva occluso del tutto; escludendo, tuttavia, ildiritto al ripristino dell’uscita di sicurezza nei cortili condominiali, in quantofondato su atti di compravendita a cui era rimasto estraneo il Condominioconvenuto.La Corte di appello di Roma rigettò l’appello proposto da [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA]., compensando le spese processuali.Questi, in sintesi, gli argomenti salienti della sentenza, per quel chequi possa rilevare:- secondo la Corte, le aperture per cui è causa, esaminate le fotografieprodotte e la relazione di consulenza, ricadono in aree di uso comune,per il passaggio, spesso sono poste sul piano di calpestio ed alcune sonoanche funzionali a locali diversi dall’autorimessa, come, ad esempio,l’apertura contrassegnata dalla lettera “F”, che affaccia sulla rampa edinsiste su cantine ed autorimessa. In questo contesto, in cui le luci sono,per lo più, strutturalmente inserite nelle parti comuni, costituendo anche ilpiano di calpestio, l’assenza di qualsiasi riferimento specifico nell’atto diNumero registro generale 24038/2024Numero sezionale 885/2026Numero di raccolta generale 21707/2026Data pubblicazione 25/06/2026acquisto dalla società conduttrice e le indicazioni, in via esemplificativa,nel regolamento, delle zone condominiali, che non escludono (art. 2) ilricorso alle disposizioni contenute nell’art. 1117 cc, non è possibileritenere l’invocata proprietà esclusiva delle superfici su cui insistono leaperture ;- inoltre, la società Corsica aveva già ottenuto il ripristino dello stato deiluoghi e, dunque, il risarcimento in forma specifica, non indicando tuttaviaulteriori elementi di valutazione, oltre la chiusura temporanea delle luci(reazione ad un fatto illecito), per la valutazione di un danno diverso emaggiore, anche sul piano morale.[OSCURATO:SOCIETA]., anche nell’interesse di [OSCURATO:SOCIETA]. e di ESSEBIs.r.l., a séguito di scissione di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., ha propostoricorso per cassazione fondato su cinque motivi.[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA], 47 Roma, ha resistito concontroricorso, contenente ricorso incidentale, condizionatoall’accoglimento del ricorso principale, fondato su un unico motivo.civ. per inammissibilità e/o manifesta infondatezza del ricorso, CARO73s.r.l. ha depositato istanza di decisione, a seguito della quale è statafissata adunanza in camera di consiglio.Preliminarmente è opportuno ricordare che non sussisteincompatibilità dell’estensore della proposta di definizione ex art. 380-bisc.p.c. a far parte del collegio, anche con funzione di relatore, siccomechiarito dalle Sezioni unite con la sentenza n. 9611 del 10-4-2024, allaquale è sufficiente in questa sede rinviare.1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia la nullità della sentenzaper omessa motivazione ai sensi dell’art. 132, co. 2 e 4 cod. proc. civ., eart. 118 disp. att. cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 co. 1 n. 4 cod.proc. civ., per aver la Corte d’appello erroneamente rilevato che l’ordine diNumero registro generale 24038/2024Numero sezionale 885/2026Numero di raccolta generale 21707/2026Data pubblicazione 25/06/2026rimessione in pristino dei lucernai, statuito con la sentenza di prime cure,fosse da solo sufficiente a ristorare i danni subiti dalla [OSCURATO:PERSONA].2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la nullità dellasentenza, in relazione all’art. 360 co. 1, n. 5, cod. proc. civ., lamentandol’omesso esame di un fatto controverso e decisivo e, in violazione dell’art.111, co 6, Cost. e dell’art. 132, co 2 n. 4 cod. proc. civ., per avere laCorte d'appello immotivatamente rigettato la domanda risarcitoriaformulata dalla [OSCURATO:PERSONA], sebbene fondata sulla documentazioneprodotta nel giudizio di primo grado, da ritenere decisiva ai finidell’accertamento dei danni subiti dall’appellante, odierna ricorrente.I primi due motivi, tra loro correlati, non superano lo scrutiniod’ammissibilità per il convergere di più ragioni.(a) In presenza di “doppia conforme”, sulla base dell’art. 348 ter, co.5, cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione, per evitare l'inammissibilitàdel motivo di cui al n. 5 dell'art. 360 cod. proc. civ., deve indicare leragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle postea base della sentenza di rigetto dell'appello, dimostrando che esse sonotra loro diverse (Sez. 2, n. 5528, 10/03/2014, Rv. 630359; conf., exmultis, Cass. nn. 19001/2016, 26714/2016), evenienza che nel caso inesame non ricorre affatto.(b) L'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., riformulatodall'art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012,n. 134, introduce nell'ordinamento un vizio specifico denunciabile percassazione, relativo all'omesso esame di un fatto storico, principale osecondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli attiprocessuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbiacarattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato unesito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispettodelle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondocomma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il "fatto storico", ilNumero registro generale 24038/2024Numero sezionale 885/2026Numero di raccolta generale 21707/2026Data pubblicazione 25/06/2026cui esame sia stato omesso, il "dato", testuale o extratestuale, da cui essorisulti esistente, il "come" e il "quando" tale fatto sia stato oggetto didiscussione processuale tra le parti e la sua "decisività", fermo restandoche l'omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio diomesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante incausa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorchéla sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (S.U. n.8053, 7/4/2014, Rv. 629831 – 01; con., ex multis, Cass. nn. 17005/2024,27415/2018, 9253/2017, 25216/2014).(c) L’omesso esame non sarebbe stato, in ogni caso, quiprospettabile, non vertendosi in ipotesi di mancata considerazione di unfatto storico-documentale, avente carattere di decisività, bensì dirivendicazione di un diverso apprezzamento del complesso delleemergenze di causa (cfr., ex multis, Cass. nn. 18886/2023, 20664/2026).(d) Come noto la giustificazione motivazionale è di esclusivo dominiodel giudice del merito, con la sola eccezione del caso in cui essa debbagiudicarsi meramente apparente; apparenza che ricorre, come di recenteha ribadito questa Corte, allorquando essa, benché graficamenteesistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione,perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere ilragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprioconvincimento, non potendosi lasciare all'interprete il compito di integrarlacon le più varie, ipotetiche congetture (Sez. 6, n. 13977, 23/5/2019, Rv.654145; ma già S.U. n. 22232/2016; Cass. n. 6758/2022 e, da ultimo,S.U. n. 2767/2023, in motivazione).A tale ipotesi deve aggiungersi il caso in cui la motivazione nonrisulti dotata dell’ineludibile attitudine a rendere palese (sia pure in viamediata o indiretta) la sua riferibilità al caso concreto preso in esame, ditalché appaia di mero stile, o, se si vuole, standard; cioè un modelloNumero registro generale 24038/2024Numero sezionale 885/2026Numero di raccolta generale 21707/2026Data pubblicazione 25/06/2026argomentativo aprioristico, che prescinda dall’effettivo e specificosindacato sul fatto.Siccome ha già avuto modo questa Corte di più volte chiarire, lariformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., dispostadall'art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012,n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettatidall'art. 12 delle preleggi, come riduzione al "minimo costituzionale" delsindacato di legittimità sulla motivazione, con la conseguenza che èpertanto, denunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionale che sitramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quantotesto della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con lerisultanze processuali; anomalia che si esaurisce nella "mancanza assolutadi motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", nella "motivazioneapparente", nel "contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e nella"motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile", esclusaqualunque rilevanza del semplice difetto di "sufficienza" della motivazione(S.U., n. 8053, 7/4/2014, Rv. 629830; S.U. n. 8054, 7/4/2014, Rv.629833; Sez. 6-2, n. 21257, 8/10/2014, Rv. 632914; da ultimo S.U. n.,2767/2023, la quale ha fatto il punto sulla giurisprudenza via viaformatasi).La motivazione della Corte di Roma, pur stringata, integrata daquella del Tribunale, richiamata e condivisa dal Giudice di secondo grado,si pone al di sopra del cd. “minimo costituzionale”.(e) La sentenza d'appello può essere motivata "per relationem",purché il giudice del gravame dia conto, sia pur sinteticamente, delleragioni della conferma in relazione ai motivi di impugnazione ovvero dellaidentità delle questioni prospettate in appello rispetto a quelle giàesaminate in primo grado, sicché dalla lettura della parte motiva dientrambe le sentenze possa ricavarsi un percorso argomentativo esaustivoNumero registro generale 24038/2024Numero sezionale 885/2026Numero di raccolta generale 21707/2026Data pubblicazione 25/06/2026e coerente, mentre va cassata la decisione con cui la corte territoriale sisia limitata ad aderire alla pronunzia di primo grado in modo acritico senzaalcuna valutazione di infondatezza dei motivi di gravame (fra le tanteCass. n. 28139/2018; Sez. 6, n. 22022, 21/9/2017, Rv. 645333;24677/2018, 2032/2026, in motivazione).Qui la Corte di merito mostra piena conoscenza dei temi indiscussione e la condivisione dell’apprezzamento di primo grado risultasorretta da argomentazioni esplicite ben intellegibili.(f) Le doglianze risultano sommamente generiche: neppure colricorso, seppur tardivamente, vengono evidenziati elementi che avrebberodovuto indirizzare il giudizio di merito a riconoscere l’esistenza di dannorisarcibile.3. Con il terzo motivo ci si duole della nullità della sentenza peromesso esame circa un fatto controverso e decisivo, con riferimentoall’art. 115 cod. proc. civ., in relazione all'art. 360, co. 1, n. 5, cod. proc.civ., per non aver la Corte d’appello di Roma ammesso, senza adeguatamotivazione, le prove testimoniali richieste dalla [OSCURATO:PERSONA],sebbene decisive per il giudizio.La doglianza non supera lo scrutinio d’ammissibilità.In primo e decisivo luogo, siccome evidenziato nella proposta, laricorrente non allega di aver chiesto tempestivamente alla Corte d’appellol’ammissione della prova orale, negata dal Tribunale, avendo anzidichiarato in seno al ricorso (pag. 14) di aver insistito per l’ammissionenella sede conclusionale d’appello.In ogni caso, riportati i capitoli in seno al ricorso, al fine di farneapprezzare la decisività, si è limitata a scrivere: Con tali prove laCorsica [OSCURATO:SOCIETA] pertanto intendeva ulteriormente dimostrare inaggiunta alla documentazione prodotta, l’esistenza dei danni reclamatisotto il profilo del “danno emergente” in conseguenza dell’aggravio deicosti subiti, che sotto quello del “lucro cessante” per il mancato godimentoNumero registro generale 24038/2024Numero sezionale 885/2026Numero di raccolta generale 21707/2026Data pubblicazione 25/06/2026del suo locale e per le ridotte capacità di ricovero delle autovetturesubito . All’evidenza, si tratta d’un allegazione del tutto generica, benlontana (come ha scritto il Relatore proponente la definizione accelerata)dal dimostrare sia l’esistenza di un nesso eziologico tra l’omessoaccoglimento dell’istanza e l’errore addebitato al giudice, sia che lapronuncia, senza quell’errore, sarebbe stata diversa, così da consentire algiudice di legittimità un controllo sulla decisività delle prove (Sez. 3, n.9674 del 12 aprile 2023; Sez. 6-1, n. 23194 del 4 ottobre 2017; Sez. 6-3,n. 19985 del 10 agosto 2017; Sez. 1, n. 4178 del 22febbraio 2007 (…)Nella specie, la ricorrente pur avendo riportato il contenuto completo delleistanze istruttorie, ha mancato di indicare nel dettaglio il nesso eziologicoe di illustrare la decisività di ciascun capitolo dedotto, venendo dunquemeno ad una delle condizioni richieste per lo scrutinio di ammissibilità(Sez. 2, n. 18630 del 30 novembre 2023, Sez. 3, n. 30810 del 6novembre 2023) .4. Con il quarto motivo la ricorrente denuncia violazione e falsaapplicazione degli artt. 900, 901, 902, 1117 cod. civ. e 113 cod. proc. civ.,con riferimento alla clausola n. 4 del regolamento predispostodall'originaria società costruttrice, in relazione all'art. 360 cod. proc. civ.,co. 1, n. 3, per non aver la Corte territoriale rilevato che la riserva operatadall’originario unico proprietario escludeva dal novero dei beni comuniprevisti dall’art. 1117 cod. civ. quelle parti del lastrico solare sovrastantel’autorimessa ove sono posti i lucernai.Inoltre, le coperture in vetrocemento sovrastanti le aperturelucifere erano prive di qualsiasi funzionalità che potesse far presumere laloro appartenenza ai beni comuni previsti dall’art. 1117 c.c., visto che,contrariamente a quanto affermato dalla Corte territoriale, le citatecoperture erano collocate ad un livello superiore rispetto al pianocalpestabile ed erano quindi prive di collegamento strutturale e diNumero registro generale 24038/2024Numero sezionale 885/2026Numero di raccolta generale 21707/2026Data pubblicazione 25/06/2026funzionalità accessoria con il piano di calpestio riservato alle unitàimmobiliari condominiali .La doglianza è infondata.La denuncia di violazione di legge sostanziale non determina nelgiudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamenteevidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dalgiudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo,essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivantedal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nelsenso auspicato dal ricorrente (ex multis, S.U. n. 25573, 12/11/2020). Eancora, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di leggeconsiste nella deduzione di un'erronea ricognizione, da parte delprovvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una normadi legge e implica necessariamente un problema interpretativo dellastessa; l'allegazione di un'erronea ricognizione della fattispecie concreta amezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all'esattainterpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice dimerito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. Sez. 1, n. 3340,05/02/2019; da ultimo Cass. n. 1769/2026).Sotto altro, concorrente profilo, l'onere di specificità dei motivi,sancito dall'art. 366, comma 1, n. 4), c.p.c., impone al ricorrente chedenunci il vizio di cui all'art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., a penad'inammissibilità della censura, di indicare le norme di legge di cui intendelamentare la violazione, di esaminarne il contenuto precettivo e diraffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenzaimpugnata, che è tenuto espressamente a richiamare, al fine di dimostrareche queste ultime contrastano col precetto normativo, non potendosidemandare alla Corte il compito di individuare - con una ricercaesplorativa ufficiosa, che trascende le sue funzioni - la norma violata o ipunti della sentenza che si pongono in contrasto con essa (S.U., n. 23745,Numero registro generale 24038/2024Numero sezionale 885/2026Numero di raccolta generale 21707/2026Data pubblicazione 25/06/202628/10/2020, Rv. 659448 – 01; conf., ex multis, Cass. n. 18998/2021).Onere che qui non consta essere stato assolto.5. Con il quinto motivo la ricorrente lamenta, in via subordinata,violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1067, 2697 cod. civ. edell’art. 113 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n 3, cod.proc. civ., per aver la Corte d’appello affermato, nonostante l’accertata enon contestata esistenza di un rapporto di condominialità tra l’autorimessae le palazzine sovrastanti, nonché della servitù a favore dell’autorimessadelle aperture lucifere per destinazione del padre di famiglia, che laCorsica [OSCURATO:SOCIETA] avrebbe dovuto essere autorizzata dal [OSCURATO:PERSONA] perinnovare la predetta autorimessa, modificando i lucernai per assicurareluce ed aria al suo locale senza autorizzazione del [OSCURATO:PERSONA], in virtùdell’accertato rapporto condominiale e di servitù per destinazione del“Padre di Famiglia” .La Corte di Roma aveva rigettato il motivo d’appello sul puntoperché la sostituzione del vetrocemento con dei grigliati avrebbeillegittimamente trasformato la servitù di luce in presa d’aria, conimmissioni rumorose dal cantinato sottostante, con alterazione delladestinazione del bene e inapplicabilità dell’art. 1102 cod. civ. L’assertocontrastava con l’art. 2697 cod. civ., poiché sarebbe spettato alCondominio dimostrare che le modifiche costituivano violazione dell’art.1102 cod. civ.La doglianza è infondata.L’evocazione della regola sull’onere probatorio perciò solo nondetermina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questioneastrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattualeoperato dal giudice di merito manifesti la prospettata violazione di legge,essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivantedal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la conclusione nelsenso auspicato dal ricorrente, evenienza che qui niente affatto ricorre,Numero registro generale 24038/2024Numero sezionale 885/2026Numero di raccolta generale 21707/2026Data pubblicazione 25/06/2026richiedendosi, in definitiva, che la Corte di legittimità, sostituendosiinammissibilmente alla Corte d’appello, faccia luogo a nuovo vaglioprobatorio, di talché, nella sostanza, peraltro neppure efficacementedissimulata, la doglianza investe inammissibilmente l’apprezzamento delleprove effettuato dal giudice del merito, in questa sede non sindacabile. Lacritica, in sostanza, presuppone che l’accertamento fattuale operato dalgiudice di merito sia tale da integrare il rivendicato inquadramentonormativo, e che, quindi, ancora una volta, l’accertamento fattuale,derivante dal vaglio probatorio, risulti tale da doversene inferire lasussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (cfr., ex plurimis, Cass. nn.11775/019, 6806/019 e più di recente, 23440/2025).Con l’unico motivo del ricorso incidentale condizionato il Condominiodeduce, ai sensi dell’art. 360, co. 1, n. 5, cod. proc. civ., la violazione efalsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in quanto la Cortedistrettuale non ha esaminato l’eccezione di inammissibilità del motivo diappello con cui [OSCURATO:PERSONA] aveva riproposto la domanda dirivendica della proprietà esclusiva del piano di copertura della suaautorimessa, senza tuttavia impugnare la parte della sentenza di primecure che statuisce che le aree antistanti gli edifici condominiali, ovveroquelle sovrastanti l’autorimessa della [OSCURATO:PERSONA], in quantoparte del complesso condominiale di [OSCURATO:PERSONA] vanno ritenute diproprietà comuni dei codomini .Il rigetto del ricorso principale procura l’assorbimento del ricorsoincidentale condizionato.Rigettato nel suo complesso il ricorso, le spese seguono lasoccombenza, liquidate siccome in dispositivo, tenuto conto della naturadella causa, del suo valore e delle attività svolte.Al rigetto del ricorso, conforme alla proposta di definizione anticipata,consegue, ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ., vigente art. 96, co. 3 e4, cod. proc. civ., la condanna della ricorrente al pagamento in favoreNumero registro generale 24038/2024Numero sezionale 885/2026Numero di raccolta generale 21707/2026Data pubblicazione 25/06/2026della controparte e della cassa delle ammende, delle somme, stimatecongrue, di cui in dispositivo (cfr. S.U. n. 27195/2023).Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inseritodall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile “ratione temporis”(essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013),sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte dellaricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dellostesso art. 13, se dovuto. P.Q.Mrigetta il ricorso principale e dichiara assorbito quello incidentale econdanna la ricorrente principale al pagamento in favore delcontroricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro12.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge;condanna, altresì, la ricorrente al pagamento dell’ulteriore somma di €12.500,00 in favore della controricorrente, ai sensi dell’art. 96, co. 3, cod.proc. civ.; nonché della somma di € 3.000,00, ai sensi dell’art. 96, co. 4,cod. proc. civ., in favore della cassa delle ammende.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inseritodall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di unulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, sedovuto.Così deciso in Roma il giorno 9 aprile 2026.Il PresidenteMauro Mocci