Cassazione n. 14754/2026

o Luminoso;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] eAntonio Incerpi;-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Cagliari n. 129/2021depositata il 19/03/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 15209/2021Numero sezionale 1232/2026Numero di raccolta generale 14754/2026Data pubblicazione 18/05/2026PREMESSO CHE1. [OSCURATO:PERSONA] ha convenuto in giudizio [OSCURATO:PERSONA], deducendo diessere proprietaria dal 24 marzo 1997 dell’appartamento sito al nonopiano di un edificio e che al momento dell’acquisto sopra il proprioappartamento vi era un lastrico solare di proprietà del proprio dante causaMaurizio Loi, che lo aveva poi venduto al convenuto, il quale vi avevarealizzato un appartamento. L’attrice ha quindi chiesto di condannare ilconvenuto al pagamento della indennità di sopraelevazione di cui all’art.1127 c.c. Si è costituito in giudizio il convenuto, deducendo di avereacquistato l’immobile posto al decimo piano da Loi con preliminare del 6ottobre 1997 e successivo atto definitivo del 24 febbraio 1998. Ilconvenuto ha sostenuto che l’immobile già esisteva al momento dellastipulazione del preliminare e che lui aveva realizzato unicamente opere dicompletamento interno che non hanno inciso sulla volumetria giàesistente; a supporto di tale deduzione, puntualizzava che la primarichiesta di concessione in sanatoria era stata presentata da Loi fin dal1995, che aveva altresì subito un procedimento penale al riguardo. IlTribunale di Cagliari ha accolto la domanda ha riconosciuto il dirittodell’attrice all’indennità, condannando il convenuto a pagare in suo favoreeuro 1.750.2. La sentenza di primo grado è stata impugnata in via principale daCherchi, che ha contestato la quantificazione dell’indennizzo e ha chiesto ilrinnovo della consulenza tecnica d’ufficio. [OSCURATO:PERSONA] ha impugnato in viaincidentale, chiedendo la riforma della sentenza di primo grado nella partein cui non aveva riconosciuto che la sopraelevazione era stata realizzatadal comune dante causa Loi prima della vendita dell’appartamento aCherchi. Con la sentenza n. 129/2021 la Corte d’appello di Cagliari haaccolto il gravame incidentale e ha rigettato la domanda dell’attrice.3. Avverso la sentenza ricorre per cassazione [OSCURATO:PERSONA].Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 15209/2021Numero sezionale 1232/2026Numero di raccolta generale 14754/2026Data pubblicazione 18/05/2026Memoria è stata depositata dal controricorrente.[OSCURATO:PERSONA]. Il ricorso è articolato in tre motivi.1) Il primo motivo lamenta, in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c.,violazione e falsa applicazione dell’art. 1127 c.c.: la Corte d’appello diCagliari ha violato l’art. 1127 c.c. laddove ha sostenuto che il momento incui sorge il diritto dell’indennità di sopraelevazione deve essere individuatonella data in cui viene costruita la parte strutturale dell’opera, senzapotere tenere conto né della loro ultimazione né della sanatoria deglieventuali abusi edilizi; il giudice d’appello non ha considerato che“sembrerebbe” che la struttura fosse fatta in legno, che le tabellemillesimali del Condominio hanno recepito l’esistenza della costruzionesolo dopo l’acquisto di [OSCURATO:PERSONA] e che, secondo la giurisprudenza dellaCorte di cassazione, gli interessi sulla indennità decorrono soltantodall’ultimazione dell’opera.Il motivo è infondato. La Corte d’appello ha accertato in fatto che lastruttura del nuovo edificio (unico ambiente con copertura) è statarealizzata da Loi negli anni 1994-1995, mentre la suddivisione interna inambienti è stata realizzata successivamente da [OSCURATO:PERSONA]. È quindinecessario, ha puntualizzato la Corte d’appello, determinare quandol’opera possa ritenersi ultimata ai fini del riconoscimento dell’indennità dicui all’art. 1127 c.c. Ad avviso della Corte d’appello ciò che rileva ai finidell’indennità di sopraelevazione è l’ampliamento in altezza dell’edificio ola creazione di una maggiore volumetria o superficie della porzione postaall’ultimo piano e quindi la struttura esterna, muratura e copertura, perchéè da tale momento che si produce una perdita di utilità e di sfruttamentoda parte degli altri condomini e viene ad essere ridotto il diritto dicomunione di questi ultimi sull’area edificabile, e ciò a prescindere dallalegittimità della costruzione e dalla ultimazione della suddivisione deglispazi interni.Numero registro generale 15209/2021Numero sezionale 1232/2026Numero di raccolta generale 14754/2026Data pubblicazione 18/05/2026Quanto affermato dalla Corte d’appello si pone in conformità con quantosostenuto da questa Corte. La sopraelevazione di un edificio condominialeè infatti costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell’areasovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superatacon la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminaledelimitante le nuove fabbriche (cfr. per tutte Cass. n. 5164/1997 e Cass.,n. 10568/1998). Con la pronuncia n. 16794/2007 le sezioni unite diquesta Corte hanno precisato che la nozione di sopraelevazione di cuiall’art. 1127 c.c. comprende non solo il caso della realizzazione di nuovipiani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione di localipreesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrieindipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato, mentre non viè sopraelevazione in ipotesi di modificazione solo interna a un sottotettocontenuta negli originali limiti strutturali delle parti dell’edificio sottostantialla sua copertura (si vedano al riguardo Cass. n. 11490/2020 e Cass. n.12202/2022).Nel caso in esame è pacifico che non si tratta di trasformazione di localipreesistenti, ma di sopraelevazione costituita dalla realizzazione di unanuova costruzione nell’area sovrastante il fabbricato. La sopraelevazionecomporta un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e vaquindi considerata a tutti gli effetti come nuova costruzione e ciòindipendentemente dal fatto che “sembrerebbe” che sia stata realizzata inlegno. Come ha precisato questa Corte, l’aumento di volumetria è esclusounicamente se derivi da un volume tecnico, per tale intendendo solol’opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale anche potenziale, inquanto destinata a contenere impianti serventi di una costruzioneprincipale per esigenze tecnico-funzionali dell’abitazione e che nonpossono essere ubicati nella stessa (cfr. per tutte Cass. n. 11049/2016).Con la sopraelevazione e costruzione dell’unico ambiente con copertura èquindi sorto il diritto dei condomini a vedersi riconosciuta “l’indennità pariNumero registro generale 15209/2021Numero sezionale 1232/2026Numero di raccolta generale 14754/2026Data pubblicazione 18/05/2026al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica diviso per ilnumero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importodella quota spettante” a chi fa la sopraelevazione (art. 1127, comma 4,c.c.). In tale momento va quindi individuata la legittimazione ad esercitareil diritto all’indennità di sopraelevazione, che appunto spetta ai singolicondomini che rivestivano tale qualifica al tempo della sopraelevazione(cfr. in tal senso, da ultimo, Cass. n. 9572/2026) e dal momento dellaultimazione della sopraelevazione va collocato – secondo l’orientamento diquesta Corte (v. per tutte Cass. n. 7028/2019) – il dies a quo delladecorrenza dei relativi interessi. Non assume invece rilievo il momento nelquale è stata modificata la tabella millesimale.Correttamente, pertanto, la Corte d’appello ha escluso la legittimazionedella ricorrente che a quel tempo, negli anni 1994-1995, non era ancoracondomina, avendo acquistato il proprio appartamento nel marzo del1997.2) Il secondo motivo denuncia, in relazione al n. 4 dell’art. 360 c.p.c.,nullità della sentenza o del procedimento: la Corte d’appello ha ritenutoprovato che la sopraelevazione sia stata realizzata da Loi primadell’acquisto dell’immobile da parte della ricorrente, fondando la propriadecisione su documentazione tardivamente prodotta in primo grado.Il motivo non può essere accolto. La ricorrente sottolinea comecontroparte si sia costituita in primo grado dopo la prima udienza ditrattazione, nella quale la ricorrente, allora attrice, non aveva fattorichiesta di fissazione dei termini di cui all’art. 183 c.p.c., cosicché idocumenti depositati da controparte non potevano essere considerati dalgiudice in quanto tardivamente prodotti, come la ricorrente aveva eccepitotempestivamente a una successiva udienza. La ricorrente deduce di averetempestivamente proposto l’eccezione in primo grado, ma non deduce diavere riproposto in appello la censura (v. pag. 4 del ricorso) e nellasentenza impugnata (pagg. 4-5) si legge che con l’atto di appello si èNumero registro generale 15209/2021Numero sezionale 1232/2026Numero di raccolta generale 14754/2026Data pubblicazione 18/05/2026limitata a contestare la quantificazione dell’indennizzo stabilita dal giudicedi primo grado e il rigetto della richiesta di rimborso delle spese relativealla consulenza tecnica di parte.In ogni caso, il motivo difetta di specificità, in quanto non individua isingoli documenti tardivamente prodotti e il loro contenuto rilevante eneppure indica quali di questi documenti siano stati posti alla base delladecisione del giudice di primo grado.3) Il terzo motivo lamenta, in relazione al n. 5 dell’art. 360 c.p.c., omessoesame circa un fatto decisivo per il giudizio: la Corte d’appello non haesaminato la concessione in sanatoria rilasciata il 3 maggio 2006.Il motivo è infondato. La ricorrente contesta alla Corte d’appello di nonavere esaminato il rilascio nel 2006 della concessione in sanatoria,circostanza che sarebbe decisiva per escludere la realizzazione dellastruttura in sopraelevazione negli anni 1994-1995. Il fatto è invece statoesaminato dalla Corte d’appello (v. le pagg. 8 e 9 della sentenzaimpugnata). La Corte d’appello ha piuttosto ritenuto, come si è detto inrelazione al primo motivo, sulla base dell’accertamento in fatto da essacompiuto, che la sopraelevazione sia stata realizzata con la costruzionedell’ambiente con copertura negli anni 1994-1995, cosicché non assumerilevanza il fatto che la concessione in sanatoria (già richiestadall’originario proprietario nel 1995, concessa nel 1997 e poi revocata nelmaggio del 2004), sia poi stata richiesta da [OSCURATO:PERSONA] nel dicembre 2004 erilasciata nel maggio 2006, attenendo tale profilo ai rapporti delcontroricorrente con la pubblica amministrazione.II. Il ricorso va pertanto rigettato.Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedella ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pariNumero registro generale 15209/2021Numero sezionale 1232/2026Numero di raccolta generale 14754/2026Data pubblicazione 18/05/2026a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento dellespese del giudizio in favore del controricorrente che liquida in euro 3.700,di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori dilegge.Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, ipresupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto peril ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile,in data 12 maggio 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa