Cassazione n. 33204/2022

(C.F.:[OSCURATO:PERSONA] 70E09 H501B), rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale apposta su foglio separato allegato al ricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, [OSCURATO:PERSONA] n. 397; - ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 35B48 C390E); -intimata - avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 709/2018 (pubblicata li 5 febbraio 2018); udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13 ottobre 2022 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con atto di citazione notificato il 23 febbraio 2005, il sig. [OSCURATO:PERSONA] conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA]. dist. di Palestrina, il sig. [OSCURATO:PERSONA] per ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto di compravendita immobiliare tra loro stipulato il 16 aprile 2004 per fatto imputabile al convenuto R.G.N. 25355/18 C.C. 13/10/2022 [OSCURATO:PERSONA] e, per l’effetto, sentir dichiarare che l’immobile oggetto del preliminare (sito in Cave, in provincia di Roma, alla località “[OSCURATO:PERSONA]”) era di proprietà di essoattore ed era occupato senza titolo dal [OSCURATO:PERSONA], con la conseguente condanna di quest’ultimo al rilascio dell’immobile, al risarcimento dei danni per effetto delle opere abusivamente eseguite nell’immobile, nonché al pagamento di un’indennità per l’indebita occupazione fino alla riconsegna. Si costituiva in giudizio il predetto convenuto, il quale, oltre ad invocare il rigetto della pretesa attorea, formulava domanda riconvenzionale diretta al conseguimento dell’adempimento coattivo del preliminare o, in subordine, all’ottenimento della dichiarazione di risoluzione del medesimo per inadempimento del Cianfriglia, con condanna di quest’ultimo al pagamento del doppio della caparra oltre che al risarcimento del maggior danno subito; in via ulteriormente subordinata, instava per la declaratoria della nullità dello stesso preliminare in quanto non conforme a legge. All’esito dell’esperita istruzione probatoria, l’adito Tribunale, con sentenza n. 125/2012, rigettava la domanda attrice ed accoglieva quella riconvenzionale proposta dal convenuto con la quale era stata chiesta la risoluzione del contratto preliminare in questione, con la derivante condanna dell’attore a restituire al convenuto la somma di euro 18.000,00, oltre interessi, nonché alla rifusione delle spese giudiziali. 2. Decidendo sull’appello proposto dalla sig.ra [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA] (deceduto il 28 aprile 2012), e nella costituzione dell’appellato sig. [OSCURATO:PERSONA], la Corte di appello di Roma, con sentenza n. 709/2018 (pubblicata il 5 febbraio 2018), lo accoglieva, riformando la sentenza di primo grado. A fondamento dell’adottata pronuncia, l’indicata Corte rilevava: - che dalla documentazione in atti emergeva, innanzitutto, che il Cianfriglia aveva invitato il [OSCURATO:PERSONA] alla stipula del contratto definitivo con diffida a mezzo raccomandata a.r. del 4.11.2004 ed indicazione specifica di termine per l’adempimento; - che tale comunicazione risultava depositata in atti e legalmente pervenuta al [OSCURATO:PERSONA] per la “compiuta giacenza’’ del plico; -che la valutazione di tale documento era stata omessa dal Tribunale; - che, invece, tale documento assumeva rilievo sul piano della valutazione dell’inadempimento contrattuale del [OSCURATO:PERSONA] ai fini del meccanismo di risoluzione di cui all’art. 1454 c.c.; -che non emergeva, invece, la produzione in atti di alcuna analoga diffida da parte del [OSCURATO:PERSONA] per ottenere l’adempimento del contratto preliminare con indicazione specifica di un termine, se non successivamente a quella a lui pervenutaed alla notifica dell’atto di citazione in data 23.05.2005; - che l’inadempimento dell’obbligo a contrarre non era escluso nemmeno dalla scrittura intercorsa tra le parti in data 5 luglio 2004, prodotta dalla parte convenuta, con la quale il termine per la stipula del rogito era stato differito dal 30 aprile 2004 al 31 dicembre 2004, poiché anche con riferimento a quest’ultima data il [OSCURATO:PERSONA] non si era dichiarato disponibile alla stipula del rogito; - che la mancata stipula del contratto definitivo non poteva considerarsi imputabile alla asserita illegittimità urbanistica dell’immobile promesso in vendita; - che, invero, era risultato in atti che l’immobile promesso in vendita era stato realizzato in data anteriore al 1° settembre 1967, ragion per cui, al fine della stipula del rogito, non sarebbe stato necessario produrre gli estremi del permesso/licenza, essendo sufficiente rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che attestasse l’avvenuto inizio dei lavori di costrizione in data anteriore al 1° settembre 1967; - che, inoltre, risultava provato che le opere abusive presenti nell’immobile promesso in vendita erano state realizzate dal [OSCURATO:PERSONA], dopo che lo stesso aveva conseguito il possesso dell’immobile; -che tali circostanze trovavano conferma sia nella relazione peritale, sia nelle dichiarazioni rese dal [OSCURATO:PERSONA] in sede di interrogatorio formale. La Corte di appello concludeva, quindi, nel senso che, sulla scorta del suindicato quadro probatorio, si poteva sufficientemente affermare che il contratto preliminare oggetto di controversia si fosse risolto per l’inadempimento colpevole del [OSCURATO:PERSONA], il quale, né entro il termine originariamente previsto dal contratto, né in quello successivamente prorogato, e nemmeno all’esito della diffida comunicatagli dal promittente venditore, aveva adempiuto o aveva manifestato la volontà concreta di adempiere all’obbligo di contrarre. Il giudice di secondo grado riteneva fondata anche la censura relativa all’omessa pronuncia della sentenza impugnata in ordine alla domanda di risarcimento dei danni formulata dall’attore per le opere abusivamente realizzate dal sig. [OSCURATO:PERSONA] nell’immobile di proprietà di sua proprietà. A tal riguardo, affermava che il Tribunale non aveva motivato in alcun modo sul perché del rigetto della domanda che invece avrebbe dovuto essere accolta sulla base delle risultanze della c.t.u., che consentivano di pervenire alla quantificazione dei danni. Al riguardo, infatti, il c.t.u. aveva individuato analiticamente le opere realizzate dal [OSCURATO:PERSONA] ed il costo occorrente per il ripristino, determinandolo in euro 25.000,00, oltre all’importo necessario per procedere al taglio di alberi, ammontante ad euro 700,00. Diversamente, la Corte di Appello riteneva che non potesse essere accolta la domanda, pure già formulata dal Cianfriglia, avente ad oggetto i danni derivanti dall’abusiva occupazione dell’immobile, non essendovi prova del carattere illegittimo dell’occupazione medesima. Sul punto la Corte laziale rilevava che le rispettive situazioni di credito delle parti potevano formare oggetto di compensazione in sede giudiziale, per effetto della quale residuava l’obbligo del [OSCURATO:PERSONA] di risarcire a [OSCURATO:PERSONA], quale erede del Cianfriglia, il saldo di euro 12.700,00, maggiorato di interessi legali calcolati sulla detta somma, rivalutata anno per anno dal 23.3.2005 fino alla pubblicazione della sentenza. 3. Avverso la citata sentenza di appello ha formulato ricorso per cassazione, il sig. [OSCURATO:PERSONA], riferito a due motivi. L’intimata sig.ra [OSCURATO:PERSONA] non ha svolto attività difensiva in questa sede. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo il ricorrente ha denunciato – in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. – la violazione o falsa applicazione dell’art. 115 e 116, avendo la Corte di appello di Roma, nel valutare le prove fornite dalle parti, erroneamente ritenuto provato il suo inadempimento e non quello del Cianfriglia, originario attore. 2. Con la seconda censura il ricorrente ha dedotto – ai sens i dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – l’omesso esame di un fatto decisivo della controversia in ordine alla commerciabilità del bene come civile abitazione, avendo la Corte di appello erroneamente ritenuto che l’immobile promesso in vendita avesse le caratteristiche convenute nel preliminare (fabbricato civile di abitazione), mentre in realtà era un fabbricato rurale non destinabile ad abitazione. 3. Rileva il collegio che il primo motivo si prospetta inammissibile, e, in ogni caso, infondato. Infatti, esso investe la critica ad una tipica valutazione di merito – adeguatamente compiuta dalla Corte di appello – riferita alle reciproche condotte delle parti che ebbero a stipulare il contratto preliminare di vendita, così risolvendosi nella sollecitazione ad una rivalutazione –inammissibile nella presente sede di legittimità - delle risultanze probatorie attinenti ai rapporti intercorsi tra le parti. In proposito è importante sottolineare che – secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le tante, Cass. n. 27000/2016 e Cass. n. 6774/2022) - una questione di violazione o di falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può porsi – in tema di ricorso per cassazione - per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito, ma, rispettivamente, solo allorché si alleghi che quest'ultimo abbia posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti, ovvero disposte d'ufficio al di fuori dei limiti legali, o abbia disatteso, valutandole secondo il suo prudente apprezzamento, delle prove legali, ovvero abbia considerato come facenti piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione. La Corte di appello laziale ha, invece, proceduto - nell’impugnata sentenza - ad una valutazione comparativa dei rispettivi inadempimenti delle parti e dell’efficacia specifica che ciascuno degli stessi ha prodotto sull’esito negativo della mancata stipula del preliminare, così giungendo all’imputazione soggettiva dell’inadempimento colpevole in capo al [OSCURATO:PERSONA] (in base ad un congruo accertamento di merito insindacabile in sede di legittimità: v. Cass. n. 13627/2017 e Cass. n. 19879/2021). Il giudice di appello, infatti, ha dato adeguatamente conto – all’esito di una completa ricostruzione della vicenda fattuale e di un adeguato apprezzamento delle acquisite risultanze probatorie – del convincimento raggiunto sulla predetta attribuzione dell’inadempimento, essendo emerso che il [OSCURATO:PERSONA], né entro il termine originariamente previsto nel contratto, né in quello successivamente prorogato, e nemmeno all’esito della diffida comunicatagli dalla promittente venditrice, aveva adempiuto o manifestato la volontà di voler adempiere all’obbligo a contrarre (con il conseguente diritto, in capo alla Lunghi, quale erede del Cianfriglia, di trattenere la somma versata a titolo di caparra). 4. Il secondo ed ultimo motivo è privo di fondamento perché – diversamente da quanto prospettato - il fatto assunto come decisivo è stato valutato dalla Corte di appello (v. pagg. 5-6 della motivazione), la quale ha ritenuto – sulla scorta anche degli esiti della c.t.u. – che l’immobile (risalente a data antecedente al 1° settembre 1967), all’epoca della conclusione del contratto preliminare (contestualmente alla quale il [OSCURATO:PERSONA] ne venne immesso anticipatamente in possesso e del quale era nelle condizioni di conoscere le caratteristiche al fine di verificare una sua eventuale impossibile futura alienazione) era dotato degli elementi di commerciabilità per il piano terra e che il fabbricato medesimo – denunciato come fabbricato rurale e della cui circostanza il [OSCURATO:PERSONA] non poteva non avere consapevolezza – era stato poi ristrutturato con regolare autorizzazione edilizia. Anzi, la Corte territoriale ha attestato come fosse, invece, rimasto provato che le opere edilizie abusive che avrebbero potuto comportare l’incommerciabilità dell’immobile erano state eseguite proprio dal [OSCURATO:PERSONA] dopo la immissione nel possesso dello stesso (tanto è vero che era stato anche condannatoin sede penale per i relativi abusi edilizi). 5. In definitiva, alla stregua delle argomentazioni complessivamente svolte, il ricorso deve essere rigettato, senza doversi far luogo ad alcuna pronuncia sulle spese, non avendo la parte intimata svolto attività difensiva in questo giudizio. Infine, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso articolo 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1- bis dello stesso articolo 13, se dovuto. Così deciso nella cam