Cassazione n. 08851/2024

o la seguente ORDINANZA sul ricorso n.14891/2019 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] IV Novembre 144, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocatoFrancesca Salvatori ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]). -Ricorrente – Contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], domiciliate ex lege in Roma, [OSCURATO:PERSONA] presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentate e difese dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]). -Controricorrenti – Nonché contro [OSCURATO:PERSONA]. -Intimata – [OSCURATO:PERSONA] ENTI PREVIDENZIALIAvverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 4058/2018 depositata il 06/09/2018. Udita la relazione svolta dal [OSCURATO:PERSONA] nella camera di consiglio del27 marzo 202 4 . Rilevato che: 1. risulta dalla sentenza impugnata chePatricia Halfhide e [OSCURATO:PERSONA], qualiconduttrici di due immobili di proprietà dell ’ I NAIL , siti in Napoli, in via [OSCURATO:PERSONA] n. 131, convennero l ’INAIL innanzi al Tribunale di Napoli, chiedendo che fosse accertato che esse avevano acquistato gli immobili alla data del 31/10/2001, allorquando avevano esercitato l’opzione attribuita per legge ai conduttori di immobili di proprietà di enti previdenziali pubblici soggetti a dismissione, ovvero che i detti immobili venissero loro trasferiti ex art. 2932, cod. civ., con determinazione del prezzo in base ai criteri previsti dal d.lgs. n. 104del 1996 , ossia in base al valore di mercato con l’abbattimento del 30% e del 14%; 2. costituendosi in giudizio, l’INAIL eccepì il difetto di giurisdizione del G.O. in favore del G . A ., e, nel merito, chiese il rigetto dell a domandasul rilievo che, sia nella missiva del 1999 che in quella del 2003, con le quali aveva invitato le conduttrici ad esercitare l’opzione, non aveva indicato il prezzo degli immobili e si era riservata di farlo in un secondo momento; 3. il Tribunale di Napoli, con sentenza 5071/2014, declinò la giurisdizione a favore del giudice amministrativo; 4. sull’impugnazione delle attrici soccombenti, la Corte d’appello di Napoli, nella resistenza dell’INAIL, in accoglimento della domanda ex art. 2932, cod. civ., ha trasferito alle conduttricigli immobili previo pagamento del prezzo, con decurtazione del 30%, in quanto l’inclusione degli immobili tra quelli “ di pregio ” era avvenuta successivamente all’esercizio dell’opzione, e dell’ulteriore 14% per l’avvenuta vendita “in blocco” e in mancanza di contestazione sul punto. La decisione, in sintesi, è così motivata: (a) per la Cassazione (Sez. U, n. 20902 del 2011), la materia della cartolarizzazione non è soggetta a giurisdizione esclusiva e la cognizione della controversia spetta al G.O., o , alternativamente, al G.A., secondo l’intrinseca natura della posizione dedotta in giudizio: in particolare, ove si controvert a soltanto della determinazione del prezzo contenuto nell’offerta di acquisto inoltrata al conduttore, va esclusa la giurisdizione del giudice ordinario. Il Tribunale ha negato la giurisdizione del G.O. sul presupposto che oggetto della domanda fosse la determinazione del prezzo di vendita. E questo perché, per il primo giudice, la proposta di acquisto dell’INAIL del [OSCURATO:DATA_NASCITA] non era idonea a costituire una valida manifestazione di volontà dell’Ente, funzionale all’esercizio dell’opzione, in quanto mancante dell’indicazione del prezzo, e si trattava quindi di una lettera che (al pari di quelle successive) aveva una portata meramente informativa. Viceversa, secondo la tesi delle appellanti, l’INAIL, con la lettera del 12/07/1999, aveva formulato una proposta di acquisto che le conduttrici avevano accettato esercitando l’opzione come stabilito entro il 31/10/2001, con conseguente perfezionamento di un contratto preliminare cui dare esecuzione, laddove il prezzo, benché non espressamente indicato nella proposta, doveva essere determinato sulla scorta dei parametri fissati dalla normativi all’epoca vigente; (b) alla luce della recente giurisprudenza di legittimità, è preferibile l’impostazione delle appellanti: se si ritiene che la proposta del 1999 fosse idonea e funzionale all’esercizio dell’opzione, pur in mancanza dell’indicazione del prezzo, è evidente che, esercitata l’opzione, sorge in capo al conduttore un diritto soggettivo alla conclusione del definitivo al prezzo fissato dalla normativa vigente al 31/10/2001, il che comporta l’affermazione della giurisdizione del G.O.; (c) nel merito, poiché non vi è stata specifica contestazione, la domanda delle appellanti deve essere accolta e gli immobili detenut i in locazione dalle appellanti vanno ad esse trasferiti ex art. 2932, cod. civ., al prezzo determinato sulla scorta dei criteri vigenti al 31/10/2001 (quale termine per l’esercizio dell’opzione di acquisto); 5. l’INAILha proposto ricorso per cassazione, con cinque motivi . [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] è rimasta intimata. Le parti costituite hanno depositato memorie in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio; Consideratoche: 1. il primo motivo di ricorso – “Violazione e/ o falsa applicazione degli artt. 1321, 1325, 1326, 1350, 1351, 1376, 1329, 1331, e 2932 c.c.; dell’art. 3 del d.l. n. 351/2001 convertito con modificazioni in l. n. 410 del 23/11/2001 e successive modificazioni; dell’art. 1 co. 1 e 2 del d.l. n. 41 del 23/02/2004, convertito con modificazioni in l. 104 del 23/04/2004; il tutto in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.” – reca la premessa che l’INAIL, in attuazione delle disposizioni normative dettate in materia di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, ha manifestato alle conduttrici la volontà di porre in vendita gli immobili oggetto di causa soltanto con l e raccomandatea.r. del 4/06/2007 , con le modalità e alle condizioni ivi indicate e, dunque, solo dopo che gli immobili erano stati individuati quali unità immobiliari “di pregio” con d.m. del 16/09/2004.Il che significa, prosegue il ricorrente , che nessuna manifestazione di volontà di dismettere gli immobili può essere ravvisata, in capo all’Ente previdenziale, nella corrispondenza anteriore a quella del 2007, e meno che mai neldocumento del luglio 1999, che l’INAIL indirizzò a tutti i suoi inquilini nell’àmbito di un’indagine conoscitiva circa la propensione all’acquisto da parte degli stessiconduttori. Svolte queste premesse, l’INAIL censura la sentenza d’appello che ha ritenuto che la proposta del 1999 fosse una proposta idonea e funzionale all’esercizio del diritto di opzione, con la conseguenza che, per effetto della risposta al questionario entro il termine indicato dall’Ente previdenziale del [OSCURATO:DATA_NASCITA],potesse ritenersi concluso, tra le parti, un contratto preliminare di vendita. Questa soluzione, ad avviso della ricorrente, collide con i basilari princìpi in materia contrattuale, a cominciare da quello per il quale il trasferimento della proprietà di un immobile ha luogo soltanto per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato, ferma la considerazione che, come insegna la giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. U, n. 19281/2018), in tema di dismissione di immobili pubblici, solo qualora l’ente previdenziale abbia comunicato al conduttore dell’immobile una proposta di vendita con indicazione del relativo prezzo (il che, nel caso in esame, non è accaduto) , e tale proposta sia stata tempestivamente accettata, si deve ritenere che tra le parti si sia perfezionato un vero e proprio preliminare di vendita, che attribuisce al conduttore il diritto ad acquistare il bene al prezzo così fissato e, dunque, di ottenere una sentenza costitutiva ex art. 2932, cod. civ., che produca gli effetti del contratto non concluso. Da un diverso punto di vista, l’INAIL rimarca che la sentenza, nel determinare il prezzo di vendita sulla scorta dei criteri vigenti al 31/10/2001, espressamente dichiarando di fare applicazione della disciplina introdotta dal d.l. n. 41 del 2004, conv. con mod. dalla legge n. 104 del 2004,trascura che quella disciplina non è applicabile in assenza dell’ offerta di opzione da parte dell’ente proprietario , previstadalla seconda parte del comma 20, dell’art. 3, d.l. n. 351 del 2001, e nemmeno opera l’abbattimento ex art. 1, d.l. n. 41 del 2004, come convertito, il cui àmbito di applicazione riguarda le vendite di immobili ad uso residenziale in favore di conduttori che abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31/10/2001, con esclusione degli immobili “di pregio” (categoria cui apparten gono gli immobili condotti in locazione dalle controricorrenti); 2. il secondo motivo – “Difetto di giurisdizione del Giudice ordinario nei confronti della P.A. o dei giudici speciali – violazione dell’art. 37 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c. n. 1” – censura la sentenza che, disattendendo l’eccezione dell’INAIL, ravvisata nella “proposta” del 1999 una chiara manifestazione di volontà dell’Istituto di dismettere gli immobili, ha affermato la giurisdizione del G.O. A giudizio dell’INAIL, invece, se si riconosce correttamente che la comunicazione dell’Ente del 1999 non èuna proposta irrevocabile, ma una mera informativa, il conduttore è titolare di un mero interesse legittimo alla corretta formazione della volontà dell’amministrazione circa la determinazione del prezzo riportata nell’offerta inviata alle conduttrici degli immobili con le raccomandate del 04/06/2007, ai fini dell’esercizio del diritto di opzione, tutelabile innanzi al G.A., con esclusione della giurisdizione del giudice ordinario; 3. il terzo motivo – “Violazione dell’art. 112 c.p.c. e dell’art. 132 c.p.c. in relazione all’art. 360 nn. 4 e 3 c.p.c.” –censura la sentenza cheha deciso nel merito la domanda, accogliendola, sul presupposto che la pretesa non era stata specificamente contestata dall’Istituto, con ciò omettendo qualsiasi pronuncia sulle eccezioni e difese dell’INAIL che, al contrario , aveva contestato anche nel merito la domanda, sia negando che l’interpello del 1999 potesse qualificarsi come un’offerta di vendita, trattandosi soltanto di un questionario propedeutico e strumentale, sia contrastando i criteri di determinazione del prezzo invocati dalle conduttrici, che erano poi stati illegittimamente applicati dalla Corte distrettuale; 4. il quarto motivo – “Violazione degli artt. 112 e 113 c.p.c., in relazione all’art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c. e violazione dell’art. 3, comma 8, d.l. 351/2001 convertito con modificazioni in l. n. 410 del 23/11/2001 e successive modificazioni, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.” – censura il vizio di ultrapetizione della sentenza che, pronunciando oltre i limiti del petitum , ha operato la (ulteriore) decurtazione del 14% del prezzo per la vendita “in blocco” nonostante che le attrici non l’avessero chiesta; 5. il quinto motivo – “Violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 3, c.p.c.” – censura la sentenza che ha condannato l’INAIL a pagare alle appellanti non soltanto le spese di secondo grado, ma anche quelle di primo grado, compensate dal Tribunale, omettendo di tenere conto (al contrario del primo giudice) del fatto che le oscillazioni giurisprudenziali in materia e la novità della questione costituiscono un valido motivo per disporre la compensazione delle spese; 6. il secondo motivo, il cui esame è prioritario perché verte sulla questione di giurisdizione, è infondato; 6.1. il giudice d’appello ha correttamente riconosciuto la giurisdizione del giudice ordinario in forza del fatto che la causa non verte sulla (sola) determinazione del prezzo della vendita, ma ha ad oggetto la domanda delle conduttrici di retta a ottenere i l trasferimento ex art. 2932, cod. civ., della proprietà degli immobili appartenenti al patrimonio dell’INAIL.La pronuncia in parte qua è conforme a diritto alla luce del principio secondo cui la giurisdizione si determina in base al petitum sostanziale, che è determinato dalla pretesa fatta valere con l’atto introduttivo. Regula iuris, quest’ultima, articolata dalle Sezioni Unite di questa Corte (Sentenza n. 19281 del 19/07/2018, Rv. 649687 – 01 ) che, occupandosi della materia in esame, hanno affermato che «L’azione ex art. 2932 c.c. intentata dal conduttore nei confronti dell ’ ente pubblico (nella specie, l’Inps) proprietario dell’immobile locato, a seguito della conclusione di un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di detto cespite, quale conseguenza dell’esercizio del diritto di opzione riconosciuto dall’ente in favore del conduttore medesimo, rientra nella giurisdizione del G.O., essendo volta a far valere il diritto soggettivo alla stipula coattiva del contratto di vendita, in forza dell’accertamento dell’avvenuto perfezionamento del contratto preliminare». Deve però essere corretto il percorso argomentativo del giudice d’appello, che ha affermato che la proposta dell’INAIL del 1999 era idonea e funzionale all’esercizio del diritto di opzione da parte delle conduttrici, quale aspetto che, in virtù dell’ accoglimento del secondo e del terzo motivo di ricorso (vedi infra ) , continua ad essere controverso con la conseguenza che esso , come si dirà, per effetto della cassazione della sentenza qui impugnata , dovrà essere nuovamente scrutinatodal giudice del rinvio, tenendo conto dei rilievi e dei princìpi di diritto appresso indicati; 7. il primo e il terzo motivo, suscettibili di esame congiunto per connessione, sono fondati, il che comporta l’assorbimento del quarto e del quinto motivo; 7.1. la Corte di Napoli si confronta con la materia del contendere al solo fine di dirimere la questione di giurisdizione e, una volta reputata sussistente quella del G.O., quanto al merito della causa, adducendo l’assenza di una “specifica contestazione”, accoglie la domanda delle conduttrici. L’asserzione circa l’assenza di contestazione stride con le risultanze processuali e con l’intera linea difensiva dell’Istituto e ciò si evince sin dalla narrativa della decisione (punto 1.2.), laddove il giudice d’appello esplicitamente afferma che l’INAIL, oltre a eccepire il difetto di giurisdizione del G.O., nel merito ha chiesto il rigetto della domanda sul rilievo che la missiva del 1999 non era una proposta contrattuale, ma un mero questionario informativo inviato dall’ Ente pubblico agli inquilini al fine di saggiarne la propensione all’acquisto del patrimonio immobile che l’INAIL intendeva alienare. Il giudice d’appello, pertanto, ha commesso il prospettato error in procedendo per non avere fatto corretta applicazione del principio di non contestazione, donde la fondatezza del terzo motivo di ricorso; 7.2. del pari fondato è il primo motivo – che denuncia l’ error in iudicandodella sentenza – alla luce del consolidato indirizzo di questa Corte, che è opportuno succintamenterichiamare. Merita attenzione una recente pronuncia ( Sez. 2, Ordinanza n. 24894 del 2023), cui il Collegio, condividendone il contenuto, intende aderire, la quale afferma che «in tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, il diritto di prelazione riconosciuto agli “attuali conduttori” dall’art. 6, comma 5, d.lgs. n. 104 del 1996 è esercitabile nella sola ipotesi in cui l’ente proprietario abbia validamente e adeguatamente manifestato la volontà di porre in vendita gli immobili, in attuazione del dettato normativo, attraverso una specifica proposta di alienazione consistente nella determinazione negoziale di cedere la proprietà dei beni, con la conseguenza che non può ritenersi sussistente un obbligo di vendita derivante direttamente dalla legge che si configuri come una peculiare offerta pubblica, in quanto una simile prospettazione si porrebbe in insanabile contrasto con la disciplina del procedimento di alienazione e stravolgerebbe la natura giuridica degli atti di dismissione, trasformandoli in anomale e sistematiche procedure ablative (cfr. Cass. n. 6733/2020, Cass. n. 20550/2014, Cass. n. 21596/2013, Cass. n. 6055/2012, Cass. n. 21988/2011). L’insussistenza di un autonomo diritto potestativo di acquistare la proprietà degli immobili condotti in locazione è stata, peraltro, ribadita anche a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 3, comma 20, secondo periodo, d.l. n. 351 del 2001, convertito con modificazioni in l. n. 410 del 2001, che ha disciplinato la vendita delle unità immobiliari per le quali i conduttori avessero manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001. Si è, al riguardo, rilevato che tale disposizione non prevede affatto una procedura di acquisto anche per i cespiti non offerti in opzione dal soggetto proprietario, ma semplicemente stabilisce che tali immobili sono venduti al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà. Tale interpretazione trova un’inequivoca, sia pur indiretta, conferma nell’art. 1, comma 1, d.l.n. 41 del 2004, convertito in l. n. 104 del 2004. D etta norma, con espresso riferimento ai conduttori che entro il 31 ottobre 2001 avessero manifestato la volontà di acquisto, nelle ipotesi e con le modalità previste dall’art. 3, comma 20, secondo periodo, d.l. n. 351 del 2001, ha stabilito che il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale debba essere determinato “ al momento dell’offerta in opzione” - della quale, quindi, postula la necessaria sussistenza – “ e con le modalità di cui al comma 2, sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001”». Degno di nota, rispetto al tema del decidere, è il fatto che il menzionato arresto della Cassazione affronta la questione, analoga a quella che qui interessa, dell’invio agli inquilini da parte dell ’Ente pubblico (nella fattispecie esaminata da detta pronuncia, si tratta dell’INPDAI) della comunicazione del 20 dicembre 1999, nella quale, spiega la S.C., il giudice d’appello (sempre la Corte d’appello di Napoli) ha escluso che fosse contenuta un’offerta di vendita degli appartamenti, rilevando che «non v’era alcuna indicazione del prezzo […] e che nel questionario allegato […] la vendita era prevista come meramenteeventuale». Il punto controverso che il giudice del rinvio dovrà riesaminare (come anticipato al punto 6.1.), alla luce del le contrapposte prospettazioni delle parti, è se il questionario che l’INAIL ha inviato alle controricorrenti nel 1999 fosse o meno qualificabile come una proposta contrattuale funzionale all’esercizio dell’opzione e se, quindi, le risposte delle conduttricifossero o meno idonee al perfezionamento di preliminari di vendita; 7.3. l’accoglimento dei due motivi esime il Collegio dall’esame dell’ulteriore profilo di critica (articolato nell’ultima parte del primo motivo) in punto di determinazione del prezzo di vendita degli immobili del patrimonio dell’INAIL, qualificati come immobili “di pregio” dalle disposizioni di cui sopra. Del pari, resta assorbito il quinto motivo, in tema di spesedi lite; 8. in conclusione, accolti il primo e il terzo motivo, nei termini anzidetti, rigettato il secondo motivo, assorbiti il quarto e il quinto motivo, la sentenza è cassatain relazione ai motivi accolti, con rinvio al giudice a quo, al quale è demandato un nuovo esame della vicenda che tenga contodegli enunciati princìpi di diritto , e che , inoltre, dovrà provvedere alla liquidazione delle spese del giudizio di cassazione; P.Q.M. accoglie il primo e il terzo motivo, nei termini di cui in motivazione, assorbiti il quarto e il quinto moti