Cassazione n. 30825/2025

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 31201/2021 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA], unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrenti – avverso la SENTENZA dellaCORTE D'APPELLO di ROMA n. 6648/2021 , depositata il 08/10/2021; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 01/10/2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] adivano il Tribunale di Roma al fine di ottenere la condanna dei convenuti, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], al rilascio della soffitta sita in Roma, Viale delle Milizie n. 3, sc. A, piano settimo, censita al NCEU del Comune di Roma, foglio 405, part. 256, sub 508, nonché al risarcimento del danno per occupazione sine titulo. A sostegno delle loro ragioni, esponevano gli attori di avere acquistato –in data 29.04.2004 per atto del [OSCURATO:PERSONA] - da [OSCURATO:PERSONA] di Roma, proprietaria a titolo originario trattandosi di ente costruttore di edilizia popolare, un appartamento sito nello stabile di Viale delle Milizie in Roma, sc. A, piano settimo, identificato con l’interno 13 con annessa cantina e soffitta, come risulta da atto di rettifica dell’acquisto del [OSCURATO:PERSONA] datato [OSCURATO:DATA_NASCITA]. Deducevano che la suddetta soffitta era stata abusivamente occupata sine titulo in parte da [OSCURATO:PERSONA] e in parte da Flavio e [OSCURATO:PERSONA]. Costituitisi, i fratelli Epifani sostenevano in via riconvenzionale la legittimità dell’utilizzo della soffitta di cui è causa, in forza dapprima di contratto di locazione già intercorso a partire dal 1959 tra i loro avi e [OSCURATO:PERSONA], successivamente in forza del contratto di acquisto dell’alloggio del [OSCURATO:DATA_NASCITA] sito nello stesso stabile, identificato con l’interno 11, intercorso tra i convenuti e [OSCURATO:PERSONA]. Deduceva vicende analoghe [OSCURATO:PERSONA], a difesa dell’occupazione della porzione di soffitta. 1.1. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 20503/2014, rigettava le domande degli attori e, in accoglimento della domanda riconvenzionale dei convenuti, dichiarava che la porzione di soffitta dagli stessi rispettivamente detenuta era di loro proprietà in quanto pertinenza degli appartamenti posti nel medesimo stabile ed acquistati negli anni 2005-2006. La sentenza di primo grado veniva impugnata da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] innanzi alla Corte d’Appello di Roma che, con sentenza n. 6648/2021, accoglieva parzialmente il gravame e condannava le parti appellate al rilascio della soffitta. 2. La Corte territoriale, per quanto ancora qui di interesse, riteneva rilevante ai fini della decisione quanto definitivamente statuito dalla medesima Corte in un precedente giudicato (Appello Roma, sentenza n. 588/2012) che aveva definito un giudizio promosso dagli Epifani nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] (già Incis) , in cui erano stati chiamati in causa dall’ente convenuto gli appellanti Flavio e [OSCURATO:PERSONA]. Nel predetto giudicato era stato accertato l'abbinamento del locale soffitta all'appartamento di proprietà degli appellanti (int. 13), e il trasferimento dello stesso in proprietà a questi ultimi con l'atto del 2008,in rettifica di quello di vendita dell'appartamento del 2004. Rispetto alla posizione di [OSCURATO:PERSONA], succeduta a [OSCURATO:PERSONA] nel corso del giudizio, sebbene questa non sia stata parte nei precedenti procedimenti per la Corte d' A ppello di Roma non è stata fornita prova che la soffitta de quafosse pertinenza dell’immobile poi acquistato da Zaniboni. Osservavail giudice di seconde cure che la nota prodotta da Zaniboni, con cui l’Incis chiedeva disporsi l'aumento del canone dell'alloggio a suo carico stante la concessione in affitto nella soffitta, oltre ad escludere che la soffitta fosse già oggetto del contratto di locazione dell'alloggio, è comunque priva di rilevanza in mancanza della stipula formale del contratto: infatti, trattandosi di ente pubblico, la volontà di concedere in locazione la soffitta doveva essere manifestata in modo espresso dall'organo legittimato a rappresentarlo. Né alcunché può evincersi dell'atto di vendita o dalla planimetria ivi allegata, atteso che quale oggetto dell'acquisto sono stati indicati espressamente solo l'appartamento e l'annessa cantina. 3. La sentenza n. 6648/2021 della Corte d’Appello di Roma è impugnata per la cassazione da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], e il ricorso –illustrato da memoria – affidato a due motivi. Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2909 cod. civ. per diversità di petitum e causa petendi (art. 360, comma 1 , n. 3 ) cod. proc. civ.). Sostengono i ricorrenti che l'accertamento (conclusosi con la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 588/2012) ha riguardato la validità del contratto di locazione tra [OSCURATO:PERSONA] e gli Epifani ad effetti meramente obbligatori, al fine di dar fondamento alla richiesta ex art. 2932 cod. civ.; di contro, il giudizio scaturito nella sentenza qui impugnata (Corte d’Appello Roma n. 6648/2021) ha riguardato un diritto assoluto, cioè l'accertamento della situazione proprietaria (in via pertinenziale) tra le odierne parti e la soffitta. Pertanto, conclude il ricorso, è evidente che in nessun modo una statuizione avvenuta tra parti diverse e con riferimento a diritti obbligatori nei confronti dell'[OSCURATO:PERSONA] può far stato quale accertamento di diritti proprietari nei confronti della soffitta per cui è causa. 1.1. Il motivo è infondato. Con riferimento ai limiti del giudicato esterno, deve, innanzitutto, essere affermata la sussistenza dell’elemento soggettivo del giudicato, riguardando il primo procedimento le medesime parti del secondo. Né l’assenza di [OSCURATO:PERSONA] (originario convenuto) nel secondo procedimento può riflettersi sull’estensione del giudicato, avendo i due giudici di merito accertato la titolarità dell’appartamento e della pertinenza di cui si discute in capo ai chiamati in causa da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e, quindi, l’estraneità di [OSCURATO:PERSONA] rispetto alle pretese dei convenuti. Quanto alla sussistenza dell’elemento oggettivo, questa Corte ha più volte affermato che, qualora due giudizi tra le stesse parti abbiano fatto riferimento al medesimo rapporto giuridico (nella specie: il rapporto di pertinenzialità della soffitta contesa con uno dei due alloggi di proprietà delle parti), ed uno di essi sia stato definito con sentenza passata in giudicato, l'accertamento così compiuto in ordine alla soluzione di questioni di fatto (nel caso di specie: l’abbinamento della suddetta soffitta con l’alloggio n. 13 di proprietà Minerva-Gala) relative ad un punto fondamentale comune ad entrambe le cause, formando la premessa logica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo della sentenza, preclude il riesame dello stesso punto di fatto accertato e risolto, anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che hanno costituito lo scopo ed il petitumdel primo (Sez. 5, Ordinanza n. 1941 del 18.01. 2024; Sez. U., n. 23537 del 2019; Sez. 3, n. 11754 del 2018; Sez. 2n. 11314 del 2018). Del resto, l'esistenza del giudicato esterno - assimilabile agli elementi normativi astratti, in quanto destinato a fissare la regola del caso concreto -non costituisce patrimonio esclusivo delle parti, avendo la finalità di evitare la formazione di giudicati contrastanti, conformemente al principio del ne bis in idem, e rispondendo ad un preciso interesse pubblico, sotteso alla funzione primaria del processo consistente nell'eliminazione dell'incertezza delle situazioni giuridiche, attraverso la stabilitàdella decisione (ex plurimis, Sez. lav., 26 giugno 2108, n. 16847; 03.04.2017, n. 8607; Sez. 1, 27.07.2016, n. 15627). 1.2. Nessun rilievo può assumere, nella specie, la circostanza che il giudicato in questione si sia formato all'esito di un giudizio avente ad oggetto una diversa causa petendi riferita a diritti obbligatori nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] (l’accertamento del diritto di prelazione in favore degli Epifani, derivante da un contratto di locazione), e un diverso petitum (il trasferimento della proprietà pertinenziale della soffitta in favore dei proprietari dell’alloggio posto all’int. 19 di proprietà Epifani). Poiché, infatti, l’accertamento del rapporto di pertinenzialità della soffitta con l’uno ovvero con l’altro alloggio costituisce un presupposto indispensabile per il rilascio della stessa e il suo utilizzo a favore del proprietario dell’alloggio cui la pertinenza si riferisce, l'esistenza di tale rapporto di pertinenzialità rappresenta un antecedente fattuale e giuridico necessario della decisione da adottare nel presente giudizio, dal quale non può prescindersi, avendo il relativo accertamento avuto luogo in via definitiva. Come si legge nella pronuncia impugnata, nel precedente giudizio introdotto da Flavio e [OSCURATO:PERSONA] nei confronti dell’[OSCURATO:PERSONA] –che aveva a sua volta chiamato in causa gli odierni resistenti in qualità di nuovi proprietari della soffitta di cui si discute –gli attori chiedevano di fare accertare la validità del rapporto locatizio, intercorrente tra attori e l’Incis, poi [OSCURATO:PERSONA], avente ad oggetto la soffitta in contestazione; chiedevano, altresì, accertarsi la validità ed efficacia del diritto di prelazione esercitato e disporre il trasferimento di proprietà della soffitta ex art. 2932 cod. civ. A tali richieste, il Tribunale di Roma, prima, e successivamente la Corte d’Appello con sentenza n. 588/2012 passata in giudicato, rispondevano escludendo che la soffitta fosse stata oggetto di un contratto di locazione stipulato dagli Epifani, così da dare luogo al suo acquisto in sede di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale. A tal proposito, è stata valutata la nota n. 4410 (inviata da Incis al Ministero della [OSCURATO:PERSONA], relativa all'aumento del canone dell'alloggio locato dagli Epifani, stante la concessione in affitto della soffitta) ritenendola priv a di rilevanza in quanto mancante del presupposto della stipula formale da parte dell'organo dotato del potere di impegnare l'ente. Giungevano, quindi, i giudici del merito alla conclusione per cui dagli atti prodotti il locale soffitta oggetto del contendere risulta abbinato all'appartamento posto all'interno 13 di proprietà di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], successivamente ad essi trasferito in proprietà pertinenziale con atto notarile del 13.03.2008 intervenuto a rettifica del precedente atto di trasferimento dell’alloggio. Per le ragioni sopra evidenziate, tale accertamento preclude al secondo giudice l’esame del medesimo punto accertato nel precedente giudizio e risolto con sentenza passata in giudicato. 2. Con il secondo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione degli artt. 817 e 818,comma 1 , cod. civ. e 112 cod. proc. civ (art. 360, comma 1 , n. 3 ) cod. proc. civ.). Lamentano i ricorrenti l’omessa pronuncia, nella sentenza d’appello impugnata, sulla natura pertinenziale della soffitta. In particolare, la Corte territoriale avrebbe omesso di motivare in merito all'acquisto in capo agli Epifani, odierni ricorrenti, della proprietà dell'alloggio e della pertinenza con rogito notarile del 03.03.2005, su cui nulla aveva statuito il giudicato richiamato. Riferiscono, invece, i ricorrentiche la famiglia Epifani aveva avuto il godimento della soffitta, prima del suo acquisto unitamente all’alloggio, sin dal [OSCURATO:DATA_NASCITA], momento a partire dal quale deve farsi risalire il vincolo pertinenziale coincidente con la data in cui il [OSCURATO:PERSONA], padre degli odierni ricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], avevapreso in locazione l’appartamento posto all'interno n. 19 dello stabile sito in Roma, Viale delle Milizie n. 3, comprensivo della soffitta di cui si discute, per il cui godimento veniva corrisposta una maggiorazione del canone. 2.1. Il motivo non merita accoglimento. In disparte l’inconferente riferimento alla violazione di legge (n. 3 dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ.), anziché alla nullità della pronuncia per omissione sulla domanda proposta (sull’inammissibilità della doglianza, v. fra le tante: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10862 del 07/05/2018, Rv. 648018 –01; Cass. Sez. U, n. 17931 del 24.7.2013). Alla luce di quanto sopra statuito, la Corte d’Appello non avrebbe potuto pronunciarsi sulla questione attinente al rapporto di pertinenzialità della soffitta con l’alloggio dapprima locato e poi acquistato dagli Epifani, in quanto coperto da giudicato. Pertanto, non sarebbe stato rilevante verificare l’acquisto in capo agli Epifani della proprietà dell’alloggio già detenuto in locazione dalla stessa famiglia. Infine, è del tutto inconferente la citazione (e pretesa applicazione) del precedente di questa Corte (Cass. n. 23237 del 2016) , che riguardava la ben diversa situazione in cui nella pronuncia ivi impugnata la Corte d'Appello aveva supposto che la locazione non comprendesse la cantina perché, sebbene menzionata nel verbale di consegna dell'alloggio, non era stata espressamente riportata nell'atto di assegnazione; con ciò escludendo l'emissione di sentenza ex art.2932 cod. civ. perché la relativa domanda in cludeva anche il trasferimento di tale porzione immobiliare. Tale statuizione era stata cassata da questa Corte in quanto mancava ogni accertamento sulla questione dirimente, ossia la sussistenza del rapporto di pertinenzialità della cantina rispetto all’alloggio assegnato, che avrebbe potuto condurre al trasferimento del bene ritenuto pertinenziale in uno con l’alloggio. Per le ragioni innanzi chiarite, nel caso di specie l’accertamento sul rapporto di pertinenzialità era, invece, esistente, ed era rinvenibile nel giudicato in precedenza formatosi sul punto, che aveva abbinato l’unità pertinenziale (la soffitta di cui si discute) all'appartamento posto all'interno 13 di proprietà di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. 3. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso. Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte deiricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto. P.Q.M La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso; condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €. 3.000,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorren