Cassazione n. 18197/2026

A, [OSCURATO:PERSONA] n. 2, presso lo studiodell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocatoPAOLA [OSCURATO:PERSONA];-ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., in persona del legale rappresentantepro tempore, difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-nonchéCOMUNE [OSCURATO:PERSONA], in persona del Sindaco pro tempore, difesodall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-avverso la SENTENZA di CORTE D'APPELLO MILANO n. 219/2021 depositata il22/01/2021.Numero registro generale 14535/2021Numero sezionale 563/2026Numero di raccolta generale 18197/2026Data pubblicazione 05/06/2026Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Udite le osservazioni del [OSCURATO:PERSONA] Car-dino, che ha concluso per il rigetto del ricorso.Uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA], per la parte ricorrente, FabrizioCupelli, per la controricorrente [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e [OSCURATO:PERSONA],per il controricorrente Comune di Mozzate.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] acquista-rono nel 2006 e nel 2007 da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. unità abitative nelcomplesso residenziale sito in Mozzate (CO). I rogiti contenevano una clausola— numerata al punto 2 — a tenore della quale la parte acquirente accettaval’immobile nello stato di fatto e di diritto, ivi compresa la circostanza che gli ac-cessi pedonali non fossero serviti da strada asfaltata con servizi di urbanizza-zione primaria, e conferiva alla venditrice un mandato irrevocabile per la si-stemazione dei rapporti connessi con la disciplina d’uso delle aree e per la re-golamentazione delle servitù di accesso e di passaggio. La premessa dei rogiti— richiamata come parte del contratto — faceva riferimento alla convenzioneedilizia stipulata tra l’[OSCURATO:PERSONA] (dante causa di [OSCURATO:PERSONA]) e il Comune diMozzate per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria. La stradadi accesso pedonale alle abitazioni non fu mai realizzata.Nel 2013, gli acquirenti convennero [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. dinanzi alTribunale di Como, domandando l’accertamento dell’inadempimento contrat-tuale della venditrice per la mancata realizzazione della strada e la condanna alrisarcimento del danno, formulando altresì domande risarcitorie per vizi e difet-ti degli immobili. [OSCURATO:PERSONA] si costituì e chiamò in causa il Comune di Mozzate,che eccepì il difetto di giurisdizione del giudice ordinario.Il Tribunale di Como condannò [OSCURATO:PERSONA] al pagamento complessivo di €62.000,00 in favore degli attori, riconoscendo la responsabilità contrattualedella venditrice per la mancata realizzazione della strada, e condannò il Comu-ne in manleva a titolo di responsabilità extracontrattuale.Numero registro generale 14535/2021Numero sezionale 563/2026Numero di raccolta generale 18197/2026Data pubblicazione 05/06/2026Il Comune di Mozzate propose appello principale. [OSCURATO:PERSONA] propo-se appello incidentale, contestando l’accertamento della propria responsabilitàcontrattuale e domandando la restituzione delle somme versate in esecuzionedella sentenza di primo grado. Gli acquirenti si costituirono chiedendo il rigettodi entrambi gli appelli.La Corte di appello di Milano, con la sentenza indicata in epigrafe, riformò in-tegralmente la sentenza del Tribunale. Escluse che la clausola n. 2 dei rogitiimplicasse alcun obbligo della venditrice quanto alla realizzazione della strada,osservando che il mandato irrevocabile aveva ad oggetto esclusivamente la si-stemazione dei rapporti relativi alle servitù e all’uso delle aree, e che la realiz-zazione della strada — opera di urbanizzazione primaria — era di competenzaesclusiva dell’ente pubblico. Rilevò che un accordo dell’8 ottobre 2001, stipula-to tra l’[OSCURATO:PERSONA] e il Comune di Mozzate, vincolava quest’ultimo allarealizzazione dell’opera, ma di tale accordo non era fatta menzione nei contrat-ti con gli acquirenti, né risultava che [OSCURATO:PERSONA] avesse garantito l’adempimentodel Comune. Rigettò tutte le domande degli acquirenti e li condannò alla rifu-sione delle spese di entrambi i gradi.Ricorrono per cassazione [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] sulla base di sei motivi. Resistono con distinti controricorsi [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e il Comune di Mozzate. Le osservazioni scritte delSostituto Procuratore Generale, depositate oltre il termine previsto dall’art.378, primo comma, c.p.c., non sono prese in considerazione; per la stessa ra-gione non è presa in considerazione la successiva memoria integrativa deposi-tata dai ricorrenti in replica alle suddette osservazioni. Le parti hanno deposita-to memorie ex art. 378 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.1. – I primi tre motivi — che conviene esporre congiuntamente per la con-nessione delle censure, tutte convergenti sull’interpretazione della clausola n. 2dei rogiti e sulla qualificazione degli obblighi della venditrice — investono sottoangolature diverse il medesimo nucleo argomentativo.Con il primo motivo si denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 5 e 3,c.p.c., l’omesso esame della clausola di richiamo alla premessa dei rogiti — se-Numero registro generale 14535/2021Numero sezionale 563/2026Numero di raccolta generale 18197/2026condo cui «fatta questa premessa, che costituisce parte integrante e sostanzia-Data pubblicazione 05/06/2026le di quest’atto ed ha valore di patto, i sottoscritti convengono...». I ricorrentiassumono che la Corte territoriale avrebbe omesso l’esame completo dei rogitinotarili, limitandosi alla clausola n. 2 senza coordinarne il contenuto con lapremessa, dalla quale discenderebbe l’obbligo della venditrice di garantire larealizzazione della strada.Il secondo motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., laviolazione degli artt. 1381, 1723 c.c. e segg., 1362, 1363 e 1367 c.c., soste-nendo che il mandato irrevocabile integrerebbe una promessa del fatto del ter-zo ai sensi dell’art. 1381 c.c. e che l’accordo del 2001 sarebbe stato richiamatonei rogiti tramite la premessa.Il terzo motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., laviolazione dell’art. 1490 c.c. in combinato disposto con l’art. 1723 c.c. e degliartt. 1362, 1363 e 1367 c.c., prospettando la riconduzione del mandato irrevo-cabile nell’alveo della garanzia per vizi della cosa venduta.1.2. – Il primo motivo è inammissibile.L’omesso esame denunciato non attiene a un fatto storico, principale o se-condario, bensì al significato giuridico che i ricorrenti attribuiscono alla clausoladi richiamo alla premessa dei rogiti. La sentenza impugnata ha dato espressa-mente conto del contenuto della clausola n. 2, dell’accettazione dell’immobilenello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, del conferimento del mandatoirrevocabile e della sua portata, e ne ha fornito un’interpretazione motivata.Ciò che i ricorrenti censurano non è la pretermissione di un fatto decisivo nelsenso tracciato dalle Sezioni Unite con le sentenze n. 8053 e n. 8054 del 2014,ma l’esito dell’operazione ermeneutica compiuta dalla Corte territoriale, cheessi intendono sostituire con una lettura diversa e per loro più favorevole deltesto contrattuale.Sotto il profilo della violazione dei canoni di cui agli artt. 1362 e seguenti c.c.— che accomuna sostanzialmente i tre motivi — la censura è parimenti inam-missibile. La denuncia della violazione delle regole di ermeneutica negoziale èammissibile in sede di legittimità solo quando il ricorrente individui specifica-Numero registro generale 14535/2021Numero sezionale 563/2026Numero di raccolta generale 18197/2026mente il canone interpretativo violato e le ragioni per le quali il giudice di meri-Data pubblicazione 05/06/2026to se ne sia discostato (Cass. n. 29461 del 2020).Nella specie, i ricorrenti non identificano un errore nell’applicazione di uno spe-cifico criterio ermeneutico, ma propongono un diverso apprezzamento del con-tenuto negoziale: operazione che, risolvendosi nella richiesta di un riesame delmerito dell’interpretazione contrattuale, è preclusa al giudice di legittimità.1.3. – Il secondo motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.Nella parte in cui censura l’interpretazione della clausola contrattuale e ilcoordinamento tra la premessa e il corpo dei rogiti, la doglianza è inammissibi-le per le ragioni già esposte, risolvendosi nella richiesta di un diverso apprez-zamento del contenuto negoziale. Nella parte in cui invoca la qualificazione delmandato irrevocabile come promessa del fatto del terzo ai sensi dell’art. 1381c.c., il motivo è infondato.La premessa dei rogiti — contenente il riferimento alla convenzione edilizia tral’[OSCURATO:PERSONA] e il Comune di Mozzate — era effettivamente presente intutti e quattro gli atti di compravendita ed era richiamata come parte integran-te e sostanziale del contratto. Dal testo della sentenza impugnata risulta tutta-via che la premessa rinviava all’atto di compravendita dell’area da parte di Az-zurra in data 28 marzo 2003, nel quale il rappresentante della società acqui-rente dichiarava «di essere edotto che l’area in oggetto avrà accesso dallastrada che sarà realizzata dal Comune di Mozzate in esecuzione dell’accordo trasocietà venditrice ed il Comune suddetto l’8 ottobre 2001». Tale clausolaesprime la consapevolezza dell’acquirente in ordine all’impegno assunto dalComune, non già una promessa della venditrice di garantire l’adempimentodell’ente pubblico.La promessa del fatto del terzo ai sensi dell’art. 1381 c.c. presuppone unimpegno caratterizzato da inequivocità e certezza (Cass. n. 1666 del 1975): ilmero richiamo, nella premessa dei rogiti, all’esistenza di un accordo tra il dantecausa della venditrice e il Comune per la realizzazione della strada non integratale promessa, trattandosi di una dichiarazione ricognitiva di una situazione difatto che non implica l’assunzione di alcuna obbligazione di risultato da partedella venditrice nei confronti degli acquirenti. La sentenza impugnata haNumero registro generale 14535/2021Numero sezionale 563/2026Numero di raccolta generale 18197/2026d’altronde accertato — con motivazione congrua e non sindacabile in questaData pubblicazione 05/06/2026sede — che dell’accordo dell’8 ottobre 2001 non era fatta menzione nei con-tratti di vendita e che non risultava che l’alienante avesse garantito agli acqui-renti l’adempimento da parte del Comune dell’impegno assunto.1.4. - Il terzo motivo è inammissibile.La qualificazione del mandato irrevocabile come strumento attuativo dellagaranzia per vizi ex art. 1490 c.c. non risulta essere stata sottoposta al giudiced’appello, configurandosi come questione nuova inammissibile in sede di legit-timità. La mancata realizzazione di una strada pubblica di urbanizzazione pri-maria, peraltro, non integra un vizio della cosa venduta ai sensi dell’art. 1490c.c., il quale concerne i difetti materiali del bene che lo rendano inidoneoall’uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.2. – Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano la violazione dell’art. 112c.p.c., lamentando che il dispositivo della sentenza d’appello abbia omesso distatuire sulla restituzione delle somme versate in esecuzione della sentenza diprimo grado, e chiedono in subordine il dimezzamento delle somme da restitui-re, assumendo che soltanto [OSCURATO:PERSONA] — e non il Comune — avesse propostodomanda restitutoria.Il quarto motivo è inammissibile per difetto di interesse.Poiché i ricorrenti sono i soggetti tenuti alla restituzione — non quelli che lareclamano — l’assenza di un’espressa pronuncia non aggrava la loro posizioneprocessuale. La domanda subordinata di dimezzamento è parimenti inammissi-bile, giacché l’eventuale ripartizione interna tra i soggetti vittoriosi in appello èquestione estranea alla sfera giuridica dei ricorrenti soccombenti.3. - Con il quinto motivo si denunciano la violazione degli artt. 112 e 115c.p.c. in combinato disposto con l’art. 8 del d.p.r. n. 224 del 1988, nonché laviolazione degli artt. 2043, 1669, 1490 e 1497 c.c., e l’omesso esame di undocumento decisivo relativo alla tempestività della denuncia dei vizi.Il quinto motivo è inammissibile.Il d.p.r. 24 maggio 1988, n. 224, attuativo della direttiva 85/374/CEE in ma-teria di responsabilità per danno da prodotti difettosi, è stato abrogato dall’art.146 del d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206; la disciplina in esso contenuta — oraNumero registro generale 14535/2021Numero sezionale 563/2026Numero di raccolta generale 18197/2026trasfusa negli artt. 114-127 del Codice del consumo — si applica esclusivamen-Data pubblicazione 05/06/2026te ai prodotti mobili, restando i beni immobili esclusi dal suo ambito operativo.L’invocazione di tale normativa in una controversia concernente la compraven-dita di unità immobiliari è radicalmente inconferente.Quanto alla decadenza e alla prescrizione ex art. 1495 c.c., il Tribunale leaveva accertate e la relativa statuizione — non impugnata dagli acquirenti insede di appello — è coperta dal giudicato interno formatosi ai sensi dell’art.329, secondo comma, c.p.c. Le ulteriori norme richiamate — artt. 2043 e 1669c.c. — operano su piani distinti e non incidono sui termini decadenziali dellagaranzia per vizi della cosa venduta.4. - Con il sesto motivo i ricorrenti propongono ricorso straordinario ai sensidell’art. 111, settimo comma, Cost., denunciando la motivazione apparentedella sentenza impugnata nella parte in cui ha interpretato la clausola contrat-tuale in senso sfavorevole agli acquirenti e si è discostata dalle risultanze dellaconsulenza tecnica d’ufficio, che aveva evidenziato la mancanza del fondo stra-dale.Il sesto motivo è inammissibile.La censura, pur dopo la sua riqualificazione come denuncia del vizio di cuiall’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c. (il ricorso straordinario ex art. 111Cost. è mezzo esperibile unicamente avverso provvedimenti non altrimenti im-pugnabili), non supera il vaglio di ammissibilità.Le Sezioni Unite, con le sentenze n. 8053 e n. 8054 del 2014, hanno circo-scritto l’anomalia motivazionale sindacabile in sede di legittimità alla mancanzaassoluta di motivi, alla motivazione meramente apparente, al contrasto irridu-cibile tra affermazioni inconciliabili e alla motivazione perplessa e obiettiva-mente incomprensibile. Nella specie, i ricorrenti non individuano alcuno di talivizi, ma censurano il merito dell’apprezzamento delle risultanze istruttorie edell’interpretazione contrattuale compiuta dalla Corte territoriale, la quale haanaliticamente esaminato il testo dei rogiti, ha distinto la portata della clausoladi accettazione dello stato di fatto da quella del mandato irrevocabile, ha rico-struito le vicende dell’accordo del 2001 e ha individuato le ragioni della manca-ta realizzazione della strada. La circostanza che la Corte distrettuale abbia di-Numero registro generale 14535/2021Numero sezionale 563/2026Numero di raccolta generale 18197/2026Data pubblicazione 05/06/2026satteso le valutazioni del consulente tecnico d’ufficio rientra nel fisiologicoesercizio del potere di valutazione delle prove riservato al giudice di merito enon configura il vizio di motivazione apparente.5. – Conclusivamente il ricorso va rigettato.Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidanocome in dispositivo in favore di ciascun controricorrente.Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della partericorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo dicontributo unificato, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, a rimbor-sare a ciascuna parte controricorrente le spese del presente giudizio, che si li-quidano in euro 4.800,00 per compensi, oltre a euro 200,00 per esborsi, allespese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, sussistono i presuppostiprocessuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un’ulteriore sommapari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a normadell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile, il05/03/2026.L’Estensore La PresidenteRemo [OSCURATO:PERSONA]