Cassazione n. 23840/2022

ronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso 24333-2021 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] n. 34, presso lo studio dell'avv. [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] n. 12, presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende -controricorrente - avverso la sentenza n. 4767/2021 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 12/06/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24/06/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] evocava in giudizio [OSCURATO:PERSONA] innanzi il Tribunale di Civitavecchia, invocandone la condanna al pagamento del doppio della caparra ed al risarcimento del danno ulteriore, derivante dal suo inadempimento al contratto preliminare del 28.11.2008 intercorso tra le parti. Ad avviso dell’attrice, la convenuta aveva dichiarato la regolarità dell’immobile compromesso in vendita con la normativa urbanistica ed edilizia, senza tuttavia dimostrare il perfezionamento della domanda di rilascio del permesso in sanatoria da essa attivata e non ancora definita, non consentendo, in tal modo, l’accesso al finanziamento bancario occorrente per perfezionare l’acquisto. Nella resistenza della convenuta il Tribunale, con sentenza n. 54/2017, rigettava la domanda compensando le spese. L’appello proposto dalla Chiarei avverso detta decisione veniva rigettato, con la sentenza impugnata, n. 4767/2021, dalla Corte di Appello di Roma. Propone ricorso per la cassazione di detta decisione [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a tre motivi. Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. La parte controricorrente ha depositato memoria in prossimità dell’adunanza camerale. [OSCURATO:PERSONA] Il Relatore ha avanzato la seguente proposta ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ.: “[OSCURATO:PERSONA]. 380-[OSCURATO:PERSONA]. PROC. CIV. INAMMISSIBILITA’ del ricorso. [OSCURATO:PERSONA] evocava in giudizio [OSCURATO:PERSONA] innanzi il Tribunale di Civitavecchia, invocandone la condanna al pagamento del doppio della caparra ed al risarcimento del danno ulteriore, derivante dal suo inadempimento al contratto preliminare del 28.11.2008 intercorso tra le parti. Ad avviso dell’attrice, la convenuta aveva dichiarato la regolarità dell’immobile compromesso in vendita con la normativa urbanistica ed edilizia, senza tuttavia dimostrare il perfezionamento della domanda di rilascio del permesso in sanatoria da essa attivata e non ancora definita, non consentendo, in tal modo, l’accesso al finanziamento bancario occorrente per perfezionare l’acquisto. Nella resistenza della convenuta il Tribunale, con sentenza n. 54/2017, rigettava la domanda compensando le spese. L’appello proposto dalla Chiarei avverso detta decisione veniva rigettato, con la sentenza impugnata, n. 4767/2021, dalla Corte di Appello di Roma. Propone ricorso per la cassazione di detta decisione [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a tre motivi. Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. Con il primo ed il secondo motivo la ricorrente lamenta, rispettivamente, la violazione degli artt. 1453 e 1455 c.c., da un lato, e dell’art. 40 della Legge n. 47 del 1985, dall’atro lato, perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto non rilevante, ai fini della valutazione sull’inadempimento, la circostanza che l’immobile non fosse commerciabile alla data del rogito. Le due censure, suscettibili di trattazione unitaria, sono inammissibili. La Corte di Appello ha affermato che “… il punto 3 del preliminare prevede espressamente che “la porzione immobiliare sarà trasferita nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, libera da persone e cose … la pendenza della domanda di concessione in sanatoria non osta al trasferimento della proprietà dell’immobile” (cfr. pag. 6 della sentenza). Tale statuizione è in linea con il consolidato orientamentodi questa Corte, secondo cui, ai fini della commerciabilità del bene immobile, è sufficiente indicare in atto di compravendita gli estremi della licenza edilizia, eventualmente rilasciata in sanatoria, ovvero della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento dei correlati oneri, secondo quanto previsto dall’art. 40 della Legge n. 47 del 1985 e s.m.i. (Cass. Sez. 2 , Sentenza n. 8685 del 17/08/1999 , Rv.529350; Cass. Sez. 2 , Sentenza n. 23541 del 09/10/2017 , Rv. 645580; nonché Cass. Sez. 2 , Sentenza n. 20258 del 18/09/2009 , Rv.609669). Nella specie, poi, si trattava di immobile per il quale era stata presentata domanda di sanatoria per cambio di destinazione d’uso (cfr. pag. 6 della sentenza, in fondo), per cui non si configurava l’automatica esclusione della sua commerciabilità, prevista per il solo caso in cui il bene abbia subito modificazioni della sagoma e del volume esterno rispetto alla sua preesistenza (cfr. ancora Cass. Sez. 2 , Sentenza n. 20258 del 18/09/2009, Rv.609669 e Cass. Sez. 2 , Sentenzan. 52 del 07 /01/2010 , Rv. 610647). Sempre in relazione alla mancata definizione della domanda di sanatoria, la Corte di Appello afferma anche che “Nel punto 2 del preliminare, le parti avevano, altresì, espressamente pattuito che tutti gli eventuali oneri nascenti da detta domanda sarebbero rimasti a carico della promittente venditrice, regolando in tal modo anche le spese successive alla stipula del contratto definitivo connesse al cambio di destinazione dell’immobile” (cfr. pag. 7 della sentenza). Ed aggiunge che, quanto al saldo del prezzo, la clausola di cui all’art. 4 del preliminare evidenziava che il ricorso al finanziamento bancario rappresentava “… una mera eventualità, rimessa alla decisione della promissaria acquirente” (cfr. sempre pag. 7). Sulla base di tali premesse, risulta corretta l’affermazione della Corte territoriale, secondo cui nel caso di specie la mancata concessione del mutuo non poteva essere attribuita alla parte venditrice. Con il terzo motivo, la ricorrente lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo, perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto non conseguita la prova che la pratica di mutuo fosse dipesa dal fatto della venditrice, senza ammettere le richieste istruttorie che erano state formulate proprio per raggiungere la predetta dimostrazione. La censura è inammissibile, in primo luogo per carenza di specificità, poiché la ricorrente non riporta il tenore delle richieste istruttorie alle quali si riferisce, non consentendo, in tal modo, al collegio di verificarne la decisività. Inoltre, dalle conclusioni rassegnate dalla ricorrente in appello, riportate a pag. 2 della sentenza impugnata, non si evince la proposizione di un motivo di censura relativo alla mancata ammissione delle istanze istruttorie formulate in prime cure, né tale circostanza è evidenziata nella doglianza proposta con il motivo in esame; di conseguenza, la questione risulta nuova, perché non specificamente proposta in appello. Infine, va ribadito il principio secondo cui “L'esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull'attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata” (Cass. Sez.3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006 , Rv. 589595: conf. Cass. Sez. 1 , Sentenza n. 11511 del 23/05/2014 , Rv. 631448; Cass. Sez. L , Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330)”. [OSCURATO:PERSONA] condivide la proposta formulata dal Relatore. La memoria depositata dalla parte controricorrente non offre elementi ulteriori rispetto agli argomenti esposti nel controricorso, dei quali è meramente riproduttiva. In definitiva, il ricorso va dichiarato inammissibile. Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza. Stante il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto. PQM la Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 6.200, di cui € 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D .P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto p