Cassazione n. 19707/2026

ato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Condominio [OSCURATO:PERSONA] 10 12 Savona in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Lanigra unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'appello di Genova n. 733/2021depositata il 30/06/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/06/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. L’assemblea del Condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 10-12 in Savonadeliberava l’esecuzione di lavori straordinari di rifacimento della facciataNumero registro generale 26602/2021Numero sezionale 1567/2026Numero di raccolta generale 19707/2026Data pubblicazione 13/06/2026dello stabile condominiale, invitando tutti i condomini - tra i qualiGiuseppe e [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] - a provvedere allosgombero dei beni insistenti sulle superfici esterne interessate.A fronte del rifiuto opposto dai predetti, il Condominio adiva il Tribunale diSavona con ricorso ai sensi dell’art. 702-bis c.p.c.; resistevano Giuseppe eAngelo Carrubba e [OSCURATO:PERSONA], eccependo il difetto di legittimazione2. Con ordinanza del 29/05/2018, resa ai sensi dell’art. 702-ter c.p.c.all’esito dell’istruttoria fondata su prova testimoniale e consulenza tecnicad’ufficio, il Tribunale accoglieva il ricorso, ordinando lo sgombero eritenendo, in via incidentale, la riconducibilità della facciata del magazzinotra le parti comuni.3. Proposto appello dai soccombenti, la Corte di Genova, con sentenza n.733/2021, pubblicata il 30/06/2021, confermava integralmente ladecisione. Per quanto qui rileva, il giudice del gravame rilevava che illocale a uso magazzino risultava edificato dal medesimo originarioproprietario-costruttore del complesso immobiliare, sul medesimomappale catastale (particella n. 144), con strutturale inserimento nelsistema edilizio condominiale, di cui costituiva un’appendice, essendo unadelle sue pareti coincidente con la facciata del fabbricato principale.La Corte territoriale valorizzava, altresì, il contenuto del primo atto ditrasferimento posto in essere dal costruttore, nel quale il bene eradescritto come parte integrante del complesso edilizio di via Bagliettocivici 10-12, con attribuzione delle quote sulle parti comuni per legge, usoe destinazione.4. Avverso detta sentenza [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e IolandaMorreale, - in proprio e nella qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA] -propongono ricorso per cassazione, affidato a tre motivi; il Condominio diVia Baglietto n. 10-12 in Savona ha resistito con controricorso.Numero registro generale 26602/2021Numero sezionale 1567/2026Numero di raccolta generale 19707/2026Data pubblicazione 13/06/20265. La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a normadegli artt. 375, comma 2, 4-quater e 380-bis.1 c.p.c.6. Entrambe le parti hanno depositato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONELa memoria ex art. 380-bis.1 c.p.c. depositata dal Condominio in data 29maggio 2026 invoca le risultanze di una sentenza, avente asseritamenteeffetto di giudicato esterno, resa dal Tribunale di Savona nell’anno 2025.Benché detta sentenza venga indicata come depositata insieme allamemoria, la stessa non risulta disponibile in atti e comunque la relativaproduzione sarebbe tardiva rispetto al termine indicato dall’art. 372 c.p.c.(“fino a quindici giorni prima dell'udienza o dell'adunanza in camera diconsiglio”).1. Con il primo motivo, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3,c.p.c., i ricorrenti denunciano la violazione o falsa applicazione degli artt.1117 e 1372, comma 2, c.c., assumendo che la Corte territoriale avrebbeerroneamente desunto la natura condominiale del magazzino dall’atto diprovenienza in loro favore, il cui contenuto non sarebbe opponibile aglialtri condomini, non avendo costoro partecipato al relativo contratto.Il motivo è, in parte, infondato e, in parte, inammissibile.Va preliminarmente ribadito che l’accertamento della natura condominialedel bene è stato compiuto incidenter tantum, quale antecedente logiconecessario della decisione sulla domanda di sgombero, senza attitudine algiudicato sull’estensione dei diritti reali, in difetto di specifica domanda sulpunto (Cass., Sez. 2, n. 11592 del 2026; Cass., Sez. 2, n. 17022 del2019). In tale evenienza non ricorre un’ipotesi di litisconsorzio necessariodei condomini, configurabile soltanto ove sia stata introdotta unadomanda avente a oggetto l’accertamento della qualità di condomino odella titolarità del diritto reale comune (Cass., Sez. 2, n. 20993 del 2025;Cass. Sez. 2, n.35794 del 2021).Numero registro generale 26602/2021Numero sezionale 1567/2026Numero di raccolta generale 19707/2026Data pubblicazione 13/06/2026Sotto distinto profilo, la censura difetta di pertinenza rispetto alla ratiodecidendi della sentenza impugnata.La Corte territoriale, infatti, non ha fondato la decisione sull’atto diacquisto dei ricorrenti quale autonoma fonte costitutiva del condominio,ma ha valorizzato il primo atto di trasferimento posto in esseredall’originario unico proprietario e costruttore del complesso, nel quale ilbene era già descritto come nuova costruzione facente parte della casasita in Savona, via Baglietto civici 10-12, con attribuzione dellacomproprietà pro quota delle parti condominiali per uso, legge edestinazione. Il successivo atto di trasferimento in favore degli odierniricorrenti si è limitato a recepire tale assetto originario.La doglianza, pertanto, non investe la reale base giustificativa delladecisione - costituita dal titolo originario e dalla contestuale configurazionedel bene quale accessione del complesso condominiale - ma investe unprofilo del tutto marginale del percorso argomentativo, risultando per ciòsolo inammissibile (Cass., Sez. 6-3, n. 19989 del 2017).2. Con il secondo motivo, i ricorrenti denunciano la violazione o falsaapplicazione dell’art. 1117 c.c., deducendo che la Corte territorialeavrebbe erroneamente attribuito rilievo agli elementi strutturali efunzionali del manufatto, sebbene il magazzino fosse stato edificato inepoca successiva rispetto al fabbricato principale e insistesse su un’areache, a loro dire, non avrebbe potuto ritenersi comune al momento dellanascita del condominio.Il motivo è infondato e investe il nucleo della controversia, concernente laqualificazione del magazzino quale bene inserito nel novero delle particomuni in forza della sua genesi costruttiva.La decisione impugnata si conforma ai principi consolidati secondo cui, nelcaso di frazionamento della proprietà di un edificio, l’acquirente di unaporzione di esso, salvo diversa disposizione del titolo, entra a far parte delcondominio ipso iure et facto relativamente alle parti comuni di cui all’art.Numero registro generale 26602/2021Numero sezionale 1567/2026Numero di raccolta generale 19707/2026Data pubblicazione 13/06/20261117 c.c. esistenti al momento dell’alienazione e, per addizione, a quelleulteriori che si realizzino successivamente e siano necessarie o destinate,per caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune, nonché a quelleche i contraenti abbiano espressamente assoggettato al regimecondominiale (Cass. Sez. 2, n. 32857 del 2023).Nel caso di specie, la Corte territoriale ha accertato - con apprezzamentodi merito insindacabile in sede di legittimità - che il suolo, il fabbricatoprincipale e il magazzino insistevano originariamente sulla medesimaparticella ed erano di proprietà dell’unico costruttore-venditore; ilmagazzino era stato realizzato successivamente, ma quale accessione delcomplesso condominiale, in quanto edificato dal medesimo soggetto edestinato ad integrarsi stabilmente nella struttura edilizia; sin dal primocon attribuzione delle quote di comproprietà sulle parti comuni.Tali elementi radicano la qualificazione del manufatto non già in unavalutazione meramente funzionale o strutturale, bensì nella sua genesigiuridica, quale bene sorto su area comune originaria e deliberatamenteinserito dal costruttore nel sistema condominiale.Rientrano, d’altro canto, fra le parti comuni ex art. 1117 c.c. pure i cd.volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti del fabbricato,per essere vincolati all'uso comune, in virtù della loro naturaledestinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto allesingole parti dell'edificio (Cass. Sez. 6 - 2, n. 35514 del 2021).Trova dunque applicazione il principio secondo cui la presunzione dicondominialità di cui all’art. 1117 c.c. opera anche con riferimento a beninon originariamente inclusi nel fabbricato, ma successivamente realizzatidal medesimo proprietario su area comune e destinati al servizio o all’usocomune, purché sussista la medesima titolarità al momento dellacostruzione (Cass., Sez. 6-2, n. 17022 del 2019).Numero registro generale 26602/2021Numero sezionale 1567/2026Numero di raccolta generale 19707/2026Data pubblicazione 13/06/2026In tale prospettiva, assume altresì rilievo decisivo il solo titolo originario dicostituzione del condominio, che può vincere o confermare la presunzionelegale, la quale non è superabile se non da indicazioni chiare e univoche insenso contrario (Cass., Sez. U, n. 7449 del 1993; Cass., Sez. 2, n. 21440del 2022; Cass., Sez. 2, n. 30791 del 2024); peraltro, è onere delcondomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietàesclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio odel suo dante causa, ove non si tratti dell’atto costitutivo del condominio,ma di alienazione compiuta dall’iniziale unico proprietario che non si erariservato l’esclusiva titolarità del bene (Cass., Sez. 2, n. 3852 del 2020).3. Con il terzo e il quarto motivo, da esaminarsi congiuntamente, iricorrenti denunciano, sotto concorrenti profili, la nullità della sentenza evizi motivazionali, deducendo che la Corte d’appello si sarebbe discostataimmotivatamente dalle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio eavrebbe reso una motivazione soltanto apparente, limitandosi a riprodurrepassaggi della decisione di primo grado e degli elaborati tecnici.I motivi sono infondati.La sentenza impugnata espone un percorso argomentativo effettivo,intellegibile e autonomo. Essa prende in esame le risultanze della c.t.u.,ivi compresi gli esiti del contraddittorio tra i consulenti di parte, e non viaderisce in modo acritico; al contrario, le inserisce in una più ampiavalutazione che considera, unitamente alla conformazione del manufatto -il rapporto della sua facciata con quella condominiale, il sistema dismaltimento delle acque meteoriche e gli ulteriori elementi tecnici acquisiti- il titolo di provenienza.Né ricorre una motivazione per relationem in senso deteriore, poiché ilrichiamo a passaggi della consulenza o della decisione di primo grado èfunzionale al loro esame critico e alla formulazione di conclusioni proprie(Cass. Sez. Un. n. 642 del 2015).Numero registro generale 26602/2021Numero sezionale 1567/2026Numero di raccolta generale 19707/2026Data pubblicazione 13/06/2026Deve quindi escludersi tanto la denunciata violazione dell’art. 132,secondo comma, n. 4, c.p.c., quanto il dedotto vizio di motivazioneapparente.Le censure, si risolvono, in realtà, nella sollecitazione di una diversalettura delle risultanze istruttorie e, quindi, in una richiesta di rivalutazionedel merito, preclusa in sede di legittimità, tanto più in presenza di doppiaconforme.4. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato; le spese seguono lasoccombenza.5. Sussistono altresì i presupposti processuali per il raddoppio delcontributo unificato, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spesedel giudizio di legittimità, liquidandole in € 200,00 per spese ed €5.500,00 per compensi, oltre IVA, CAP e rimborso spese generali del 15%.Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002,della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, sedovuto, pari a quello previsto per il ricorso.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civiledell’[OSCURATO:DATA_NASCITA].Il PresidenteAntonio Scarpa