Cassazione n. 07671/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 7864/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA] in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentato e difeso, dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Imbardelli unitamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA], Francesco PaoloLuiso, [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] di Viareggio, via Giunti n. 1, in personadell’amministratore p.t., [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Firenze n. 2/2021 depositata il04/01/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 7864/2021Numero sezionale 771/2026Numero di raccolta generale 7671/2026Data pubblicazione 30/03/20261. [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] n. 1 in Viareggioconveniva in giudizio la [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA],chiedendo la condanna alla riapertura della finestra condominiale posta sulpianerottolo al primo piano del vano scale del suddetto condominio,accertando preliminarmente l’illegittima chiusura della stessa ad opera dellaconvenuta, avendo realizzato, senza previa autorizzazione dell’assembleacondominiale, una stanza mediante tamponatura del proprio terrazzo,inglobandovi la suddetta finestra condominiale, che forniva aria e luce alvano scale, in spregio degli artt. 1102, 1120 ed 1122 c.c.Si costituiva la società [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA],contestando in toto l’assunto attoreo e chiedendone il rigetto.2. Espletata prova testimoniale e CTU, il Tribunale di Lucca, sezionedistaccata di Viareggio, con sentenza n. 300 del 10.02.2016, condanna lasocietà convenuta a rimuovere la tamponatura, nella parte in cui inglobaval’apertura oltre al pagamento delle spese di lite, rilevando, in motivazione,che pur se l’apertura risultasse di per sé sacrificata, in ragione delle propriecaratteristiche, fosse nondimeno innegabile che l’inglobamento, operatodalla convenuta, avesse ridotto sensibilmente la funzione lucifera epressoché interamente quella legata alla circolazione dell’aria, comeconfermato dalla CTU, pertanto in violazione degli artt. 1102 e 1122 c.c..[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA] appellava suddettasentenza, deducendo: l’insufficiente motivazione, non dandosi conto dellasituazione e dell’uso pregresso di tale apertura; l’insussistenza nel meritodella violazione degli artt. 1102 e 1122 c.c. data la conformazionedell’apertura (apribile a vasistas solo in alto e con persiana di proprietàesclusiva della società e da questa lasciata sempre chiusa).4. Costituitosi il [OSCURATO:PERSONA], contestando l’atto di appello in fatto ed indiritto, la Corte d’appello di Firenze, con sentenza n. 2/2021 del 4.01.2021,rigettava il gravame, affermando che l’inglobamento dello spazio aperto edNumero registro generale 7864/2021Numero sezionale 771/2026Numero di raccolta generale 7671/2026Data pubblicazione 30/03/2026areato di una terrazza in uno spazio chiuso tamponato togliesse luce ed ariaal vano scala, tanto più che la manovrabilità della persiana di chiusura edell’apertura superiore a vasistas fosse nella discrezione dell’appellanteCristian Immobiliare.5. La società [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA] haproposto ricorso per cassazione sulla scorta di tre motivi.Rimaneva intimato il [OSCURATO:PERSONA] di Viareggio, via Giuntin. 1.6. Fissata la trattazione in camera di consiglio, il ricorrente hadepositato memoria ex art. 380-bis1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo, la società ricorrente lamenta la violazione efalsa applicazione degli artt. 1102, 1120 e 1122 c.c. (ex art. 360, n. 3,c.p.c.), per aver la Corte di merito omesso di valutare, ai finidell’accertamento sul carattere pregiudizievole della maggiore intensitàdell’uso individuale e/o dell’innovazione e/o dell’opera, l’utilizzo e ladestinazione del bene comune in concreto, non prendendo in considerazionegli elementi economici, fattuali e giuridici del caso di specie, in particolarel’uso di fatto pregresso.Secondo la ricorrente, la Corte fiorentina avrebbe fatto cattivaapplicazione delle norme sopra menzionate. In particolare, in relazione,all’art. 1102 c.c., non sarebbero stati superati i limiti, all’uso singolo dellacosa comune, in quanto la modificazione non avrebbe di fatto alterato inpeius il beneficio che l’apertura, per come strutturata dava al bene comune(in termini di luce ad aria), né l’uso più intenso della [OSCURATO:PERSONA],avrebbe impedito l’uso paritetico ad opera degli altri condomini, impossibile,data la collocazione esterna della finestra, sulla terrazza della ricorrente.Alla stessa stregua, non si poteva ipotizzare violazione degli artt. 1120c.c. o 1122 c.c., poiché l’intervento svolto sulla propria terrazza privata,non aveva recato alcun pregiudizio apprezzabile alla cosa comune, inNumero registro generale 7864/2021Numero sezionale 771/2026Numero di raccolta generale 7671/2026Data pubblicazione 30/03/2026considerazione dell’utilità infinitesima dell’apertura inglobata nella veranda,la cui funzione in concreto non risultava ridotta.Il motivo va rigettato.Come risulta dalla sentenza impugnata e ripreso dallo stesso ricorrente,l’apertura condominiale è situata nella parete muraria che separa il vanoscala condominiale dall’unità abitativa della ricorrente ed è costituita di dueparti: quella inferiore, che costituisce gran parte dell’apertura, dal latointerno è costituita da un infisso in legno fisso e da una grata di metallo,con sola funzione di illuminazione, in quanto chiusa; la parte più alta, menoestesa, dal lato interno interseca il solaio del pianerottolo, con apertura acd. vasistas, con funzione di areazione ed illuminazione, apribile dal vanoscale, seppur in maniera disagevole. Dal lato esterno della terrazza, tuttal’apertura è dotata di una persiana alla fiorentina, manovrabile solo dallaproprietà della [OSCURATO:PERSONA].Posta la pacifica funzione di luce (artt. 900 c.c.) dell’apertura oggetto digiudizio, la società ricorrente ha inglobato la stessa all’interno della stanzaverandata costruita sul proprio terrazzo.In primis, nessuna influenza, sul caso in esame, ha il disposto dell’art.1120 c.c., in tema di innovazioni, in quanto è pacifico che l’intervento inoggetto sia avvenuto in assenza di qualsiasi delibera assembleare sul puntoe di riparto delle relative spese (Cass. n. 20712 del 04/09/2017 ed in conf.Cass. n. 3440 del 03/02/2022).Orbene, la Corte d’appello ha fatto applicazione del principio, più volteribadito, in materia di utilizzo delle cose comuni ex art. 1102 c.c. (anchecon riguardo ad un’ipotesi, molto simile alla presente, di veranda costruitasu un balcone privato senza rispettare l'allineamento verticale con gli altribalconi, causando riduzione all'ingresso di luce ed aria anche nellachiostrina), secondo cui, allorché il proprietario di un appartamento sito inun edificio condominiale esegua opere nella sua proprietà esclusiva facendouso di beni comuni, indipendentemente dall'applicabilità delle norme sulleNumero registro generale 7864/2021Numero sezionale 771/2026Numero di raccolta generale 7671/2026Data pubblicazione 30/03/2026distanze nei rapporti tra le singole proprietà di un edificio condominiale, ècomunque necessario verificare che il condomino stesso abbia utilizzato leparti comuni dell'immobile nei limiti consentiti dall'art. 1102 c.c. (Cass.5196/2017 ed arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10563 del 02/08/2001;Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4844 del 04/08/1988; Cass. Sez. 2, Sentenza n.682 del 28/01/1984).Inoltre, in maniera ancora più specifica, rispetto al caso in oggetto,qualora nel muro perimetrale di edificio condominiale vi siano apertureverso l'unità immobiliare di proprietà individuale del singolo condomino, chenon abbiano i caratteri di veduta o prospetto e siano destinate a dare lucead aria ad adiacenti porzioni comuni (nella specie, scale), deve negarsi alpredetto condomino la facoltà di chiudere le aperture medesime mediantecostruzione in appoggio od aderenza, secondo la disciplina degli artt. 902-904 c.c., atteso che l'applicabilità di tali norme trova ostacolo nel divietoper ciascun comproprietario di compiere, senza il consenso degli altri, opereche alterino la consistenza e la destinazione all'uso comune del benecondominiale. (Cass. n. 1455 del 16/03/1981, in conf. a Cass. 1449/78).L'indagine finalizzata a verificare se in concreto l'uso della cosa comunesia avvenuto nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c. rientra,peraltro, nei poteri del giudice di merito e non è sindacabile in sede dilegittimità se non per omesso esame di un fatto storico decisivo econtroverso, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. 5196/2017).Non coglie, inoltre nel segno il richiamo, individuato dalla ricorrente, alprecedente di Cass. n. 12491 del 28/05/2007, pronunciato in un’ipotesi nonsovrapponibile, con quella applicabile nel caso di specie, ossia di modificadi un bene (balcone) in proprietà esclusiva del condomino, con effetti riflessi(giudicati non apprezzabili) sulla cosa comune (luce ed aria nel vano scalesu cui affacciava il balcone), in cui viene, di conseguenza, fatta applicazionedella diversa fattispecie normativa di cui all’art. 1122 c.c.Numero registro generale 7864/2021Numero sezionale 771/2026Numero di raccolta generale 7671/2026Data pubblicazione 30/03/2026Ciò senza contare, che, comunque, non vengono spostati i terminiconcreti della questione, poiché spetta sempre al giudice del merito, sullabase di apprezzamento di fatto sindacabile in cassazione soltanto nei limitidi cui all'art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., verificare se l'opera realizzata suparte di proprietà individuale, pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilitàbene comune, avendo riguardo alla destinazione funzionale dello stesso edalle utilità che possano trarne le restanti unità di proprietà esclusiva (Cass.n. 30307 del 14/10/2022).Nel nostro caso, la sentenza di merito, riporta siffatta verifica di fatto.La stessa, riferendosi agli esiti delle risultanze istruttorie e sottolineandola funzione della finestra condominiale di passaggio di luce ed aria nel vanoscale, ha concluso per la violazione del disposto degli articoli citati nel corpodella motivazione stessa (artt. 1102, 1120 e 1122 c.c.), affermando che “èevidente che inglobare uno spazio areato ed aperto come una terrazzaall’interno di uno spazio chiuso tamponato tolga luce ed aria al vano scala,tanto più che la manovrabilità della persiana e dell’apertura superiore è adiscrezione della [OSCURATO:PERSONA]”.2. Con il secondo motivo si deduce la nullità della sentenza (ex art.360, n. 4, c.p.c.), per non aver la Corte di merito esplicitato le ragioni postea fondamento della decisione, incorrendo nel vizio di motivazioneapparente.Nello specifico, il giudice di secondo grado sarebbe incorso nellamotivazione apparente, avendo obliterato gli elementi istruttori cheavrebbero portato ad una diversa decisione, limitandosi a richiamare la CTU(i cui rilievi non avrebbero comunque colto nel segno), la CTP e le risultanzefotografiche.Il motivo è inammissibile.La doglianza di omessa motivazione, dopo la riformulazione dell’art.360, comma 1, n. 5, c.p.c., presuppone che un esame della questioneoggetto di doglianza vi sia stato, ma sia affetto dalla totale pretermissioneNumero registro generale 7864/2021Numero sezionale 771/2026Numero di raccolta generale 7671/2026Data pubblicazione 30/03/2026di uno specifico fatto storico, oppure si sia tradotto nella mancanza assolutadi motivazione, nella motivazione apparente, nella motivazione perplessa oincomprensibile o nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili.(Cass. n. 27551, del 23/10/2024).Nel nostro caso, in cui lo stesso ricorrente critica le argomentazioniutilizzate e gli approdi consequenziali derivati, siamo al di fuori delle ipotesielencate.Altrettanto inammissibile è la doglianza nella parte in cui censura lerisultanze della consulenza tecnica d'ufficio recepita dal giudice in relazioneal pregiudizio indicato, risolvendosi la stessa nell'esposizione di mereargomentazioni difensive contro un elemento istruttorio (Cass n. 8584 del16/03/2022).In linea generale è opportuno ricordare, in proposito, che la valutazionedelle prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un'attivitàriservata in via esclusiva all'apprezzamento discrezionale del giudice dimerito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattualenon sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al presentegiudizio qualsiasi censura volta a criticare il "convincimento" che il giudicesi è formato, a norma dell'art. 116, commi 1 e 2, c.p.c., in esito all'esamedel materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minoreinterpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice dilegittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (Sez.U., n. 20867 del 30 settembre 2020).3. Con il terzo motivo si denuncia l’omesso esame del fatto decisivo(ex art. 360, n. 5, c.p.c.), costituito dalle circostanze di fatto attestanti l’usopregresso del bene comune e in particolare della persiana di proprietà dellasocietà ricorrente ubicata all’interno della proprietà della stessa.Anche detto motivo è inammissibile.Numero registro generale 7864/2021Numero sezionale 771/2026Numero di raccolta generale 7671/2026Data pubblicazione 30/03/2026L’esito dei giudizi di merito prospetta l'ipotesi di «doppia conforme», aisensi dell'art. 348-ter, comma 5, c.p.c., applicabile ratione temporis, conconseguente inammissibilità della censura di omesso esame di fatti decisiviex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. La relativa declaratoria è imposta nonsolo quando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente aquella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondate sulmedesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggettodella causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiuntoargomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dalprimo giudice (Sez. 2, n. 7724 del 9 marzo 2022; Sez. 6-3, n. 15777 del 17maggio 2022; Sez. L, n. 24395 del 3 novembre 2020).In tali ipotesi, è onere del ricorrente indicare le ragioni di fatto poste abase, rispettivamente, della decisione di primo grado e del rigettodell'appello, dimostrando che sono tra loro diverse (Cass. n. 26934 del20/09/2023).Nel nostro caso, in cui entrambe le sentenze dei due gradi di giudiziosono giunte alla conclusione degli effetti negati sulla cosa comune, legatiall’intervento oggetto di giudizio, il ricorrente nulla ha dedotto sul punto.Pertanto, il ricorso deve essere rigettato.Nulla va disposto sulle spese, in considerazione della mancatacostituzione dell’intimato.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall'art.1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo statoil ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono ipresupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di unulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.Mrigetta il ricorso.Numero registro generale 7864/2021Numero sezionale 771/2026Numero di raccolta generale 7671/2026Data pubblicazione 30/03/2026Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza deipresupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorsoprincipale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 25/03/2026.Il PresidenteAntonio Scarpa