Cassazione n. 14084/2026

A, [OSCURATO:PERSONA], N.10, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA]rappresentati e difesi dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];- ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in ROMA, VIANOMENTANA, N. 175, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] rappresentata e difesa dall'avvocatoNumero registro generale 6852/2020Numero sezionale 2826/2025Numero di raccolta generale 14084/2026Data pubblicazione 13/05/2026- controricorrente -Avverso la SENTENZA della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n.1582/2019 depositata il 11/07/2019.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del20/11/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];Udito il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale in persona del dott.[OSCURATO:PERSONA] che ha concluso per l’accoglimento del ricorso conrinvio alla Corte d’Appello di Bari;uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] per i ricorrenti e ALESSANDROCASSIANI in delega dell’avv.to [OSCURATO:PERSONA] per lacontroricorrente.1. [OSCURATO:PERSONA], premesso di essere proprietaria di unappartamento ubicato all'interno del condominio in Fano, viaVirgilio, n. 8, conveniva in giudizio i condomini [OSCURATO:PERSONA], MarinaGattola e [OSCURATO:PERSONA] al fine di ottenere il libero accessoe la fruibilità del piano seminterrato dell'edificio condominiale chele era impedito dalla presenza di un cancello del quale nonpossedeva le chiavi. L'attrice chiedeva anche il risarcimento deldanno per il mancato utilizzo del bene dal 2000 al 2007 quantificatoin euro 8200 in relazione al valore locativo annuo stimato in euro1200.2. I convenuti si costituivano in giudizio e contestavano lafondatezza della domanda rilevando che il fabbricato condominialeoriginariamente appartenuto all'unico proprietario ArcangeloPalmisano era stato da questi in parte donato ai propri figli [OSCURATO:PERSONA] ritenendo per sé un appartamento al primo piano,nonché il vano seminterrato oggetto della presente controversiacome consacrato nell'atto pubblico di donazione del 28 Marzo 1975.Numero registro generale 6852/2020Numero sezionale 2826/2025Numero di raccolta generale 14084/2026Data pubblicazione 13/05/20263. Il Tribunale rigettava la domanda.4. [OSCURATO:PERSONA] proponeva appello avverso la suddettasentenza.5. Si costituivano nel giudizio d'appello gli originari convenutichiedendo la conferma della sentenza impugnata.6. La Corte d'appello di Bari accoglieva l'appello e, in parzialeriforma della sentenza di primo grado, dichiarava che l'area copertadel seminterrato era comune alle parti in causa così come i lastricisolari e il cortile interno accoglieva anche la domanda dirisarcimento del danno per non uso del locale seminterrato qualeautorimesse e deposito, condannando gli appellati in solido tra loroa pagare all'appellante l'importo equitativamente quantificato perciascun mese a far data dalla notifica della domanda di primo gradoe sino alla data di pubblicazione della sentenza. Rigettava nel restoil gravame.Secondo la Corte d'appello, al fine della decisione, dovevaesaminarsi l'atto notarile dell'8 Marzo 1975 avente ad oggetto ladivisione tra [OSCURATO:PERSONA] e il figlio Gaetano del bene incomproprietà come descritto nell'atto nel quale le parti avevanoprecisato che il donante rinunciava tra gli altri beni comuni allatitolarità dei beni oggetto del contendere.Il cortile interno, i lastrici solari e il vano seminterrato eranorimasti nella proprietà esclusiva di [OSCURATO:PERSONA] annessi allaproprietà dei suoi appartamenti mantenendo l'[OSCURATO:PERSONA] il diritto di sciorinare i panni e l'uso di un posto auto e,dunque, i beni originariamente di proprietà condominiale eranostati donati al figlio Gaetano con l'unica riserva del diritto di affacciosul cortile di sciorinamento dei panni e dell'uso del seminterratolimitatamente all'uso di un posto auto.Numero registro generale 6852/2020Numero sezionale 2826/2025Numero di raccolta generale 14084/2026Data pubblicazione 13/05/2026Successivamente [OSCURATO:PERSONA] aveva venduto adAngela [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] l'appartamento alui pervenuto con l'atto di divisione comprensivo dei beni oggettodi causa e, a loro volta, i beni erano stati successivamenteacquistati da [OSCURATO:PERSONA] con atto del dicembre del 2000.Dunque, la [OSCURATO:PERSONA] aveva acquistato una parte del compendiooriginario appartenuto al [OSCURATO:PERSONA] in virtù dell'atto didivisione-donazione del 1975 comprendente anche la proprietà delcomune cortile interno, dei lastrici solari e del vano seminterrato,dunque, l'appello doveva essere accolto sul punto.Il primo acquirente - poi dante causa della [OSCURATO:PERSONA] -, infatti,aveva acquistato il compendio immobiliare che comprendeva treappartamenti con tutti gli annessi accessori condominiali e, quindi,anche la proprietà dei beni contesi e se avesse voluto escluderedalla condominialità i suddetti beni avrebbe dovuto farneespressamente menzione nell'atto del 1991 rappresentante quellodi provenienza della [OSCURATO:PERSONA]. Dunque, i beni oggetto della causanon erano stati esclusi dalla condominialità poiché in nessun attonotarile erano stati trasferiti in maniera autonoma. Il soloappartamento di [OSCURATO:PERSONA] era rimasto escluso dallacomproprietà.Il lastrico solare, i cortili e anche il seminterrato rientravanotra i beni in comune ex articolo 1117 codice civile e, dunque, nonnecessitavano di essere espressamente indicati nell'atto ditrasferimento del 1991 attesa la presunzione legale dicomproprietà, mentre al contrario avrebbero dovuto essereespressamente indicati per escluderli dalla vendita.Numero registro generale 6852/2020Numero sezionale 2826/2025Numero di raccolta generale 14084/2026Data pubblicazione 13/05/2026Doveva essere accolta anche la domanda di risarcimento deldanno per non uso del vano seminterrato quantificata in euro 70per ogni mese a far andato dalla notifica della domanda.7. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e MarinaGattola hanno proposto ricorso per Cassazione avverso la suddettasentenza sulla base di 8 motivi.8. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso9. Entrambe le parti con memoria depositata in prossimitàdell’udienza hanno insistito nelle rispettive richieste.10. Il Procuratore Generale ha concluso per l’accoglimento delricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsaapplicazione dell'articolo 112 c.p.c.La censura riguarda l’ultrapetizione rispetto all'accertamentodella proprietà comune dei lastrici solari e del cortile interno senzache vi fosse alcuna domanda di parte attrice.1.2 Il primo motivo di ricorso è fondato.La domanda originaria della [OSCURATO:PERSONA] era volta ad ottenere illibero accesso e la fruibilità del piano seminterrato dell'edificiocondominiale che le era impedito dalla presenza di un cancello delquale non possedeva le chiavi con contestuale richiesta dirisarcimento del danno per il mancato utilizzo del suddetto bene.La stessa controricorrente riconosce di non aver formulato ladomanda accolta dalla Corte d’Appello e sostiene che, anche se nonespressamente formulata, la domanda era implicitamentecontenuta in quella espressamente avanzata, costituendonepresupposto necessario. Tale tesi è manifestamente infondata.Numero registro generale 6852/2020Numero sezionale 2826/2025Numero di raccolta generale 14084/2026Data pubblicazione 13/05/2026Il potere-dovere del giudice di inquadrare nella esattadisciplina giuridica i fatti e gli atti che formano oggetto dellacontestazione incontra il limite del rispetto del "petitum" e della"causa petendi", sostanziandosi nel divieto di introduzione di nuovielementi di fatto nel tema controverso, sicché il vizio di "ultra" o"extra" petizione ricorre quando il giudice di merito, alterando glielementi obiettivi dell'azione ("petitum" o "causa petendi"), emettaun provvedimento diverso da quello richiesto ("petitum"immediato), oppure attribuisca o neghi un bene della vita diversoda quello conteso ("petitum" mediato), così pronunciando oltre ilimiti delle pretese o delle eccezioni fatte valere dai contraddittori(Cass. Sez. 2, 21/03/2019, n. 8048, Rv. 653291 - 01).Nella specie, la Corte d’Appello ha affermato la proprietàcomune di beni non ricompresi nella domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA] con l’originaria citazione e, in tal modo, ha violato l’art.112 c.p.c. pronunciando oltre il limite della pretesa e su beni diversie ulteriori rispetto a quelli oggetto della citazione.2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione efalsa applicazione dell'articolo 1117 codice civile.La Corte d'appello avrebbe erroneamente affermato che idiritti di condominio sul seminterrato dovessero essere regolati nonsoltanto dall'atto dell'8 Marzo 1975 ma anche nei successivi atticome quello del 1991 anche perché il seminterrato destinato adautorimessa e scantinato va annoverato tra i servizi in comune exarticolo 1117 c.c.. Entrambi gli assunti sarebbero errati.In primo luogo, sarebbe stato violato il principio secondo cui ilcondominio sorge nel momento stesso in cui dall'edificio originarioviene distaccato con trasferimento da un unico proprietario dellaprima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma eNumero registro generale 6852/2020Numero sezionale 2826/2025Numero di raccolta generale 14084/2026Data pubblicazione 13/05/2026separata. Nella specie il condominio è sorto con l'atto di distacco edonazione dell'8 marzo 1975 che escludeva dalla condominialità ilvano seminterrato come previsto dall'articolo 3 del suddetto atto edall'articolo 6 dove, peraltro, era pattuito espressamente che aGaetano Palmisano veniva donato il piano seminterrato qualificatocome bene oggetto di proprietà esclusiva e autonoma distinto daidiritti condominialiPertanto, nei successivi atti di trasferimento e in particolare inquello del 1991, non doveva precisarsi che il vano seminterrato nonera incluso tra i diritti condominiali. Inoltre, la Corte d'appello haapplicato il nuovo testo dell'articolo 1117 c.c. che individua leautorimesse tra le zone oggetto di proprietà condominiale mentrenel vecchio testo il piano seminterrato non era ricompreso in alcunadelle categorie suddette.Peraltro, in ogni caso il seminterrato non rientrava tra i beni diproprietà condominiale sussistendo un titolo contrario ex articolo1117 c.c.3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Omesso esamecirca un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra leparti.La Corte d’Appello avrebbe omesso di esaminare circostanzedecisive. La prima è rappresentata dall’atto del 2 Marzo 2001 conil quale [OSCURATO:PERSONA] ha alienato a [OSCURATO:PERSONA] eGattola Marina la quota ideale di un mezzo del locale garage alpiano seminterrato. La seconda circostanza omessa èrappresentata dall'atto di vendita preliminare del 6 novembre 2000sottoscritto e non disconosciuto da [OSCURATO:PERSONA] dove eraespressamente prevista l'esclusione dell'intero piano seminterratodalla vendita. Infine, sarebbe stata omessa la circostanza cheNumero registro generale 6852/2020Numero sezionale 2826/2025Numero di raccolta generale 14084/2026Data pubblicazione 13/05/2026l'edificio di via Virgilio n. 28 era già stato frazionato e denunciatodai comproprietari costruttori al competente ufficio catastale nonsei distinte schede ciascuna delle quali corrispondeva ad un'unitàimmobiliare compreso il locale seminterrato.2.1 Il secondo e il terzo motivo di ricorso, che stante la loroevidente connessione possono essere esaminati congiuntamente,sono fondati.Come evidenziato dal Procuratore generale, dall’atto didonazione e divisione dell’immobile oggetto di giudizio intercorsotra [OSCURATO:PERSONA] e il figlio Gaetano in data 28.03.1975 sievince che sono stati attribuiti in proprietà esclusiva a GaetanoPalmisano tre appartamenti ed al padre Arcangelo unappartamento, con rinuncia (pienamente ammissibile ex Sez. 2, n.18344 del 2015 Rv. 637194 - 01) da parte di quest’ultimo ad alcunibeni comuni, tra i quali il seminterrato oggetto del presentegiudizio, rispetto al quale egli ha mantenuto il solo diritto d’uso diun posto auto.[OSCURATO:PERSONA] ha ceduto ai coniugiLuigi Gattola, [OSCURATO:PERSONA] uno dei tre appartamentioggetto della divisione posto al piano rialzato con atto del30.12.1991. Questi ultimi hanno poi venduto con attodell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], a [OSCURATO:PERSONA] il medesimo appartamento.La Corte d’Appello, dopo aver esaminato l’atto del 1975, che èquello istitutivo del condominio, e dopo aver evidenziato che ilseminterrato era stato oggetto esplicita di cessione in proprietàesclusiva dal padre [OSCURATO:PERSONA] al figlio Gaetano comeindicato letteralmente nell’atto, ha poi erroneamente econtraddittoriamente ritenuto che il bene fosse di proprietàcondominiale ai sensi dell’art.1117 c.c. in quanto non escluso dalNumero registro generale 6852/2020Numero sezionale 2826/2025Numero di raccolta generale 14084/2026Data pubblicazione 13/05/2026successivo atto di vendita. In particolare, secondo la Corted’Appello, [OSCURATO:PERSONA], nel 1991 al momento di cedere unodei tre appartamenti ai coniugi [OSCURATO:PERSONA], Angela MariaPalmisano, avrebbe dovuto fare espressa menzione delseminterrato nell’atto per escludere la condominialità e riservarsila proprietà.Tale ultima affermazione, come si è detto, è erronea econtraddice quanto espressamente affermato dalla stessa Corted’Appello che ha evidenziato come il seminterrato eraespressamente citato nell’atto del 1975 come di proprietà esclusivadi [OSCURATO:PERSONA] con facoltà di uso limitatamente ad un postoauto per il padre Arcangelo.L’errore della Corte d’Appello è duplice sia in relazioneall’applicazione dell’art. 1117 c.c., nella versione ratione temporisapplicabile prima delle modifiche di cui alla l.n. 220 del 2012, chenon ricomprende nella presunzione di condominialità ilseminterrato (nella specie adibito a deposito e autorimessa) sia inrelazione alla sussistenza di un titolo contrario.Infatti, come evidenziato dal P.G. nelle sue conclusioni ilseminterrato anche se adibito ad autorimessa oltre che a deposito,ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. (nella versione ratione temporisapplicabile prima della modifica introdotta dalla l. n. 212 del 2012)non è un bene che si presume condominiale.Questa Corte, infatti con varie pronunce (Sez. 2, n. 10371 del1997 Rv. 509109 – 01; Sez. 2, n. 23001 del 2019 Rv. 655243 -02) - riferite alla versione della norma che deve essere applicatanel caso di specie - ha affermato che il locale autorimessa, anchese situato (come nella specie) nel perimetro dell’edificiocondominiale (nel seminterrato) non è incluso fra quelli di proprietàNumero registro generale 6852/2020Numero sezionale 2826/2025Numero di raccolta generale 14084/2026Data pubblicazione 13/05/2026comune elencati nell’art. 1117 cit., neppure sotto l’aspetto di«parte dell'edificio necessaria all’uso comune».Peraltro, in ogni caso, il seminterrato in base al titolo del 1975era stato escluso dalla proprietà comune e la proprietà, al momentodella costituzione del condominio, era riservata in via esclusiva aGaetano Palmisano. Di conseguenza, al momento della venditadell’appartamento al primo piano oltre a non operare lapresunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. vi era anche untitolo contrario in quanto, all'atto della costituzione del condominio,come conseguenza della divisione da parte dell'originarioproprietario dell'intero fabbricato, non vi era stata tale destinazioneche al contrario era stata espressamente esclusa, dovendosi diconseguenza ritenere che il bene fosse di proprietà esclusiva e nondi proprietà comune dei condòmini (Cass. Sez. 2, 10/06/2025, n.15528, Rv. 675814 - 01).Deve farsi applicazione del seguente principio di diritto: Al finedi stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione dicomunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'attocostitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimentodi un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altrosoggetto, ne consegue che, se in occasione della prima vendita laproprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei benicomuni risulta riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene nonrientra nel novero di quelli comuni (Cass. Sez. 2, 31/05/2025, n.14714, Rv. 675289 - 01).Alla luce di quanto detto deve essere esclusa la naturacondominiale del seminterrato e devono condividersi le conclusionidel P.G. secondo cui al fine di accertare l’eventuale proprietàNumero registro generale 6852/2020Numero sezionale 2826/2025Numero di raccolta generale 14084/2026Data pubblicazione 13/05/2026comune è, quindi, determinante l'esame dei titoli di acquisto che sisono succeduti nel tempo a partire dal 1975.4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsaapplicazione degli articoli 1362 e 1363 c.c.La Corte d’Appello avrebbe erroneamente interpretato l'attodell'8 marzo 1975 laddove la volontà delle parti resa palese dalsenso letterale delle parole era già quella di far sorgere ilcondominio procedendo sia al distacco delle singole unitàimmobiliari sia alla regolazione dei rispettivi diritti di condominioinfatti l'atto era intitolato distacco e donazione e proprio perl'effetto dell'attribuzione ai singoli originari due proprietari stantela necessità di individuare quali beni fossero comuni determinavaespressamente i diritti condominiali enunciati all'articolo 3 cheescludeva il piano seminterrato come peraltro specificato ancheall'articolo 6. La suddetta interpretazione sarebbe confermataanche in base al criterio dell'interpretazione sistematica e delcomportamento complessivo delle parti in quanto tutti si sonocomportati in modo da escludere che il piano seminterrato fosse unbene condominiale.5. Il quinto motivo di ricorso è così rubricato: Violazione falsaapplicazione dell’art. 346 ccContrariamente a quanto affermato dalla Corte d’Appello gliappellati avevano riproposto espressamente la domandariconvenzionale di usucapione fin dalla comparsa di costituzione inappello del 7 Marzo 2016 ribadita anche nella comparsaconclusionale del 17 maggio 2019.6. Il sesto motivo di ricorso è così rubricato: violazione falsaapplicazione degli artt. 1226 e 2697 c.c. e degli articoli 115 e 116c.p.c.Numero registro generale 6852/2020Numero sezionale 2826/2025Numero di raccolta generale 14084/2026Data pubblicazione 13/05/2026La censura si appunta avverso la parte della sentenza d'appelloche ha riconosciuto il risarcimento del danno liquidato in viaequitativa senza alcuna prova della sua esistenza in violazionedell'articolo 1226 c.c.La somma riconosciuta, inoltre, sarebbe slegata da parametriverosimili e senza alcun elemento probatorio fornito dalla attrice.7. Il settimo motivo di ricorso è così rubricato: violazione efalsa applicazione dell’art. 112 c.p.c.La domanda di risarcimento era limitata al periodo tradicembre 2000 ottobre 2007 mentre la condanna ha compresoanche il periodo successivo dalla notifica della domanda alla datadi pubblicazione della sentenza8. L’ottavo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsaapplicazione dell’art.112 c.p.c.La censura è ripetitiva di quella proposta col primo motivorelativamente alla ultrapetizione rispetto all'accertamento dellacondominialità del lastrico solare e del cortile interno.9. I motivi dal quarto al nono sono assorbiti dall’accoglimentodei primi tre motivi di ricorso.10. In conclusione la Corte accoglie i primi tre motivi di ricorso,dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinviaalla Corte d’Appello di Bari in diversa composizione anche per lespese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie i primi tre motivi di ricorso, dichiara assorbitii restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’[OSCURATO:PERSONA] in diversa composizione anche per le spese del giudizio dilegittimità;Numero registro generale 6852/2020Numero sezionale 2826/2025Numero di raccolta generale 14084/2026Data pubblicazione 13/05/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 20 novembre 2025.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTELuca [OSCURATO:PERSONA]