Cassazione n. 22124/2026

o-controricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 2037/2022 depositatail 09/06/2022.Numero registro generale 21803/2022Numero sezionale 1571/2026Numero di raccolta generale 22124/2026Data pubblicazione 27/06/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/06/2026 dalrelatore [OSCURATO:PERSONA].1. L'edificio in relazione al quale è sorta la controversia si compone di treunità abitative su tre piani, di un locale magazzino-cantina nel seminterrato,di scale e locale seminterrato comuni e di un'unità commerciale ad uso baral piano terra ed ha due numeri civici. È pacifico in atti — dalla planimetriadel 1940, dalla documentazione fotografica e dalle schede catastali — cheil fabbricato del civico 7 sia stato edificato in epoca anteriore rispetto alcivico 9, e che il dante causa di [OSCURATO:PERSONA], l’attore, allorché eraproprietario unico, abbia in seguito edificato il civico 9 e installato negli anniSessanta una canna fumaria a servizio del bar appoggiata sul corpo difabbrica del civico 7. Gli ingressi ai due stabili sono separati e fra i duefabbricati non vi sono fondamenta, impianti o servizi comuni; l'unicoelemento di interferenza materiale è la collocazione della cucina del bar(civico 9) nella verticale del tetto del civico 7.Con delibera del 22 giugno 2019 i condomini deliberarono — al punto 3— lo scioglimento del condominio in due condomìni separati con le servitùdella somma di euro 520,00 quale quota di spese sostenute per lariparazione del tetto di un locale rimessa di proprietà comune dei soli2. Con citazione del 18 ottobre 2019 [OSCURATO:PERSONA] convenne ingiudizio, dinanzi al Tribunale di Como, [OSCURATO:PERSONA], LuanaCalonego, i coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e Christian MarioMavilia, domandando la nullità ovvero l'annullamento dei punti 3 e 2 delladelibera 22 giugno 2019 e la restituzione di euro 520,00.Il Tribunale, con sentenza n. 137/2021, rigettò integralmente ledomande, ritenendo validamente raggiunta la maggioranza prescrittadall'art. 1136, secondo comma, c.c., richiamato dall'art. 61 disp. att. c.c.;Numero registro generale 21803/2022Numero sezionale 1571/2026Numero di raccolta generale 22124/2026Data pubblicazione 27/06/2026provata documentalmente l'autonomia strutturale dei due fabbricatiedificati in epoche diverse, con assenza di fondamenta, impianti, servizi eingressi comuni, e irrilevante la sovrapposizione cucina-tetto; provataaltresì la deliberazione del 13 aprile 2017 sui lavori del tetto della rimessa,e infondata l'impugnativa del rendiconto.3. Giobbi ha proposto appello articolato in tre motivi.La Corte d'appello di Milano, con sentenza n. 2037/2022 pubblicata il 9giugno 2022, ha respinto l'appello.Quanto al primo motivo, la Corte ha ritenuto sussistente l'autonomiastrutturale dei due fabbricati richiesta dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. e haosservato che la pretesa comunione del muro perimetrale e dell'area disedime non era stata provata, mentre avrebbe dovuto esserlo, e sarebbe inogni caso irrilevante stante l'art. 62, primo comma, disp. att. c.c., il qualeammette la compatibilità del concetto di autonomia degli edifici con lacomunione di alcune delle cose indicate nell'art. 1117 c.c. Quanto al profiloconcernente il terrazzo di copertura del civico 9, la Corte ha osservato chela proprietà esclusiva di Giobbi sul lastrico solare non era posta indiscussione, né era incisa la titolarità in forza della quale Giobbi accedevaal terrazzo dal proprio appartamento, posto nel civico 7: mutava soltanto lacircostanza che la funzione di copertura fosse svolta a favore del condominiocivico 9 in luogo del condominio unico nn. 7 e 9. Quanto al profiloconcernente la pretesa costituzione di servitù ad opera della delibera, laCorte ha rilevato che la canna fumaria del bar appoggiata sul civico 7 erastata edificata negli anni Sessanta dal dante causa di Giobbi, alloraproprietario unico, sicché la delibera di separazione si era limitata aconfermare nello stato attuale i rapporti già instauratisi, senza costituirealcunché ex novo.4. Ricorre per cassazione [OSCURATO:PERSONA], unica eredetestamentaria del padre [OSCURATO:PERSONA] (deceduto il 26 aprile 2022),sulla base di tre motivi; resistono con tre distinti controricorsi, illustrati daNumero registro generale 21803/2022Numero sezionale 1571/2026Numero di raccolta generale 22124/2026Data pubblicazione 27/06/2026memorie, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] con [OSCURATO:PERSONA] eChristian [OSCURATO:PERSONA], e [OSCURATO:PERSONA].RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 2697 in combinatodisposto degli artt. 1117, 1119, 1139 c.c. e 61 e 62 disp. att. c.c.Si deduce che la sentenza in epigrafe, statuendo che la pretesacomunione del muro perimetrale e dell'area di sedime non era stata provatamentre avrebbe dovuto esserlo, abbia invertito l'onere della prova delladivisibilità del condominio in due immobili strutturalmente autonomi,gravando la ricorrente di una probatio diabolica. La presunzione dicondominialità ex art. 1117 c.c. opererebbe come attribuzione legale deldiritto, non come presunzione iuris tantum, sicché l'onere positivo dellaprova della divisibilità — e della non comunione delle parti residue —graverebbe sui condomini separanti.1.1. Il motivo è infondato.La Corte d'appello, dopo aver ratificato l'accertamento di primo gradosull'autonomia strutturale dei due fabbricati (epoche diverse di edificazione,assenza di fondamenta, impianti, servizi e ingressi comuni), ha osservatoche la pretesa comunione del muro perimetrale e dell'area di sedime nonera stata provata mentre avrebbe dovuto esserlo, e sarebbe stata in ognicaso «irrilevante» stante l'art. 62, primo comma, disp. att. c.c., che implica«la compatibilità del concetto di autonomia degli edifici con la comunione dialcune delle cose indicate nell'art. 1117 c.c.».Tale argomentazione non si espone alle censure proposte con questomotivo, le quali non colgono la struttura della disciplina degli artt. 61 e 62disp. att. c.c. La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. operasull'individuazione di quali parti, all'interno di un edificio, siano destinateall'uso comune; non si pronuncia, di per sé, sulla questione anteriore se piùcorpi di fabbrica formino un unico edificio o edifici autonomi suscettibili diNumero registro generale 21803/2022Numero sezionale 1571/2026Numero di raccolta generale 22124/2026Data pubblicazione 27/06/2026separazione ai sensi degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. Quest'ultima restasottratta al suo cono di operatività.In coerenza con ciò, la Corte non ha violato l'art. 2697 c.c., poiché è stataaccertata l'autonomia strutturale dei due fabbricati sulla base delladocumentazione prodotta dai condomini favorevoli alla separazione; lacomunione del muro perimetrale e dell'area di sedime, dedottadall'opponente quale fatto ostativo alla divisione, ricadeva nel suo onere aisensi dell'art. 2697, secondo comma, c.c. In particolare, l'accertamentodella Corte d'appello — fondato sulla planimetria del 1940, sulladocumentazione fotografica e sulle schede catastali — ha esaurito l'onereprobatorio dei dividenti, provando le epoche diverse di edificazione,l'assenza di fondamenta, impianti e servizi comuni e l'unica interferenzamateriale (la sovrapposizione cucina-tetto). La Corte d'appello ha, diconseguenza, esattamente collocato sull'allora appellante l'onere didimostrare la condominialità del muro perimetrale e dell'area di sedime,costituente il fondamento dell'eccezione di indivisibilità: la circostanza nonrisulta provata, ed è quanto la sentenza in epigrafe afferma. La doglianzasulla pretesa probatio diabolica non è dirimente: la prova della comunionedel muro perimetrale e dell'area di sedime non è prova negativa, ma provapositiva della destinazione all'uso comune, agevolmente fornibile mediantedocumentazione catastale, atti di provenienza, indagini tecniche.Né rileva la distinzione tra collegamento materiale e funzionale di cuiall'art. 1117 c.c.: nella specie i giudici di merito hanno accertato in fatto,con motivazione effettiva e coerente, l'assenza di qualsivoglia collegamentomateriale tra i due fabbricati, salva la sovrapposizione cucina-tetto,irrilevante perché compatibile con l'autonomia strutturale ai sensi dell'art.62, primo comma, disp. att. c.c. Resta ferma, in via di subordine,l'irrilevanza ex art. 62, primo comma, disp. att. c.c.: la permanenza incomune di alcune delle cose indicate nell'art. 1117 c.c. non osta alloNumero registro generale 21803/2022Numero sezionale 1571/2026Numero di raccolta generale 22124/2026Data pubblicazione 27/06/2026scioglimento ed è assorbita nella regolamentazione infra-condominiale deidue nuovi condomìni.2. Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1102, 1117, 1139e 2697 c.c. e 61 e 62 disp. att. c.c.Si deduce che la sentenza in epigrafe, dichiarando legittima la divisione,abbia ignorato che la separazione del complesso non possa attuarsi se nonmediante interferenze di significativa gravità sulla sfera giuridica dellaricorrente — in particolare sul terrazzo esclusivo, ridotto a oggetto di servitùin luogo di bene utilizzato uti dominus/uti condominus — e dei resistentiproprietari del bar; e che l'edificio sia da oltre cinquant'anni iscritto al NCEUsu unico mappale 131, secondo la volontà degli originari comproprietari,sicché la sovrapposizione delle unità denoterebbe la perdita dell'autonomiastrutturale.2.1. Il motivo è infondato.La sentenza in epigrafe ha qualificato come infondata l'obiezione secondocui la separazione modificherebbe il diritto di proprietà esclusiva di Giobbisul lastrico solare di copertura del civico 9, osservando che la proprietà sulterrazzo «non è in alcun modo posta in discussione», né è incisa la titolaritàin forza della quale Giobbi vi accede dal proprio appartamento posto nelcivico 7; muta soltanto la circostanza che la funzione di copertura sia svoltaa favore del condominio civico 9 in luogo del condominio unico nn. 7 e 9.Il ragionamento della Corte di appello resiste alle critiche proposte con ilsecondo motivo di ricorso. In particolare, Cass. 27507/2011, cui si riferisceanche la ricorrente, distingue tra interferenze minimali compatibili con l'art.62, primo comma, disp. att. c.c., che ammette la persistenza di parti comuniresidue ex art. 1117 c.c., e interferenze ben più gravi, che impongonolimitazioni di carattere reale a sfere giuridiche di altri condomini eprecludono la divisione fuori dei casi di unanimità o di provvedimentogiudiziale ex art. 62, secondo comma, disp. att. c.c. Le interferenzeNumero registro generale 21803/2022Numero sezionale 1571/2026Numero di raccolta generale 22124/2026Data pubblicazione 27/06/2026qualificate dalla ricorrente come gravi non integrano, alla luce dellamotivazione della Corte d'appello, tale soglia.Quanto all'asserita unicità del fabbricato sul mappale 131 e alla pretesavolontà degli originari comproprietari di mantenere l'unità, l'argomento sirisolve in un giudizio di fatto e cade davanti all'accertamento concorde deigiudici di merito sull'autonomia strutturale dei due fabbricati edificati inepoche diverse dal medesimo dante causa. L'orientamento di Cass.22041/2019 richiamato dalla ricorrente si applica quando dalle modalitàcostruttive originarie risulti la volontà di unificazione strutturale: nel caso dispecie l'edificazione del civico 9 in epoca successiva — senza che risultasseprovato l'appoggio strutturale al civico 7, anziché la semplice aderenza —con assenza di fondamenta, impianti, servizi e ingressi comuni, esclude talefattispecie.3. Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 1117 c.c. e 61 e 62disp. att. c.c. ed artt. 1027, 1059, 1108 e 2697 c.c.La ricorrente — applicando il principio nemini res sua servit (artt. 1027 e1059 c.c.) — rileva l'imprecisione della motivazione della sentenza inepigrafe laddove afferma che il dante causa, allora unico proprietario,avrebbe «creato una servitù» con l'installazione della canna fumaria aservizio del bar; e ne trae la conseguenza che la canna fumaria sarebbestata uso più intenso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. e che ladelibera di separazione del 22 giugno 2019, nella parte in cui ha confermatole servitù attive e passive nello stato attuale, avrebbe costituito de factoservitù attive e passive senza l'unanimità ex art. 1108 c.c.3.1. Il motivo è infondato.La sentenza in epigrafe ha negato che la separazione abbia costituito unaservitù tra il locale-cucina (piano terra civico 7) e il bar (piano terra civico9), entrambi di proprietà degli appellati [OSCURATO:PERSONA]-Griner. Quanto alla cannafumaria del bar appoggiata sul civico 7, ha osservato come fosseincontestato che essa fosse stata edificata negli anni Sessanta dal danteNumero registro generale 21803/2022Numero sezionale 1571/2026Numero di raccolta generale 22124/2026Data pubblicazione 27/06/2026causa del Giobbi, allora proprietario unico, e che fosse stato dunque costuia creare una servitù a carico del fondo civico 7 e a favore del fondo civico9, che la delibera di separazione si era limitata a confermare nello statoalla deliberata separazione, stante la piena autonomia strutturale dei dueedifici.L'argomentazione del motivo individua un'imprecisione nellaformulazione della Corte d'appello, ma non incide sulla decisione. Vapremesso che il proprietario unico, per definizione, non costituisce servitùsui propri fondi: la formula della sentenza in epigrafe secondo cui «è statoil dante causa a creare una servitù» va intesa, in lettura conforme alsistema, nel senso che il dante causa ha posto in essere la situazione difatto — l'installazione della canna fumaria a servizio del bar appoggiata sulcorpo di fabbrica adiacente — destinata a integrare il presupposto materialedi una servitù futura, una volta verificata la separazione delle proprietà.Il principio applicabile è quello della costituzione di servitù perdestinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c.: la servitù si costituisceipso iure, all'atto della separazione delle proprietà, quando ricorrano (a) ilfatto del proprietario unico che abbia posto in essere uno stato di fattomanifestato da un segno apparente, (b) la successiva separazione delleproprietà, (c) l'assenza di volontà contraria. Tutti e tre i presuppostiricorrono nella specie: la canna fumaria, segno apparente esterno installatonegli anni Sessanta dal dante causa quando era proprietario unico delcomplesso; la separazione delle proprietà operata dalle alienazionisuccessive; la volontà espressamente conforme manifestata dalla deliberadel 22 giugno 2019, che si è limitata a riconoscere lo stato attuale.La pretesa violazione degli artt. 1027, 1059 e 1108 c.c. è quindiinsussistente: nessuna servitù è stata costituita dalla delibera del 22 giugno2019. Le altre situazioni di interferenza menzionate dalla ricorrente —sovrapposizione cucina-tetto del civico 7 con la cucina del bar (civico 9),Numero registro generale 21803/2022Numero sezionale 1571/2026Numero di raccolta generale 22124/2026Data pubblicazione 27/06/2026accesso interno dei [OSCURATO:PERSONA] tra le due porzioni del proprio appartamentoricadenti su entrambi i condomìni — si risolvono nello stesso modo: pre-costituite per destinazione del padre di famiglia o utilizzate uti dominus, edunque non oggetto di disposizione assembleare ai sensi dell'art. 1108 c.c.La motivazione della sentenza in epigrafe, pur con la ricordata imprecisionenella formulazione, riconosce nella sostanza la preesistenza dei rapporti diservitù e non si espone, sotto questo profilo, a censure in sede di legittimità.4. La domanda della controricorrente [OSCURATO:PERSONA] di condanna dellaricorrente ai sensi dell'art. 96 c.p.c. non può essere accolta: la proposizionedel ricorso non integra gli estremi della mala fede o della colpa graverichiesti dalla responsabilità aggravata.5. Il ricorso è rigettato.Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidanocome in dispositivo in favore di ciascuna delle parti controricorrenti.Sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatocorrispondente a quello previsto per il ricorso, a norma dell'art. 13, comma1-quater, del d.P.R. 115/2002, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favoredi ciascuna delle parti controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità,che liquida, per ciascuna, in euro 3.000 per compensi, oltre a euro 200 peresborsi, al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%del compenso e agli accessori di legge.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 115/2002, dà atto dellasussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificatocorrispondente a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto.Numero registro generale 21803/2022Numero sezionale 1571/2026Numero di raccolta generale 22124/2026Data pubblicazione 27/06/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile, il 16/06/2026.Il Presidente