Cassazione n. 28294/2021

la seguente ORDINANZA sul ricorso 28872-2016 proposto da: D'[OSCURATO:PERSONA] e D'[OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avv.to [OSCURATO:PERSONA]; - ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avv.to [OSCURATO:PERSONA]; - controricorrenti - avverso la sentenza n. 3386/2016 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, depositata il 22/09/2016; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/05/2021 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] Ric. 2016 n.28872 sez.S2- ud.19/05/2021 1. I coniugi [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] convenivano dinanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] d'Alessio e [OSCURATO:PERSONA]Aaern-io chi@dendo Bccertarsi la legittimità ed efficacia del proprio recesso da imnrr.nttn prmilminare sottoacrittu il 23 yU1111QIU 2UUU emmquellm condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra pari alla somma di euro 70.000, ai sensi dell'articolo 1385, comma 2, c.c. o, in subordine, di dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare sopraindicato, con condanna alla restituzione della somma di euro 35.000 conferita a titolo di caparra confirmatoria, oltre al risarcimento del danno più interessi e rivalutazione. 2. I convenuti si costituivano con domanda riconvenzionale e chiedevano dichiararsi il difetto di legittimazione di [OSCURATO:PERSONA] e accertarsi l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita per esclusivo inadempimento del signor [OSCURATO:PERSONA] con diritto alla ritenzione della caparra e al risarcimento dei danni. Il Tribunale di Napoli accoglieva parzialmente la domanda degli attori, pronunciando la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per grave inadempimento dei promittenti venditori con condanna dei convenuti al pagamento della somma di euro 35.000 a titolo di ripetizione dell'indebito, oltre agli interessi legali ex articolo 1284 c.c.; pronunciava inoltre la condanna dei convenuti al risarcimento del danno in favore di [OSCURATO:PERSONA] della somma di euro 11.624 oltre agli interessi legali dal 16 ottobre 2008 e il rigetto delle domande riconvenzionali. 3. Raffaele d'Alessio e [OSCURATO:PERSONA]Adernio proponevano appello avverso la suddetta sentenza. 4. La Corte d'Appello di Napoli rigettava l'impugnazione. In particolare, per quel che ancora rileva, la Corte d'Appello evidenziava che doveva essere condiviso quanto sostenuto, con apprezzabile Ric. 2016 n.28872 sez. 52 - ud. 19/05/2021 logica e chiarezza espositiva, nella sentenza impugnata. Il giudice di primo grado aveva ben evidenziato la caratura degli elementi probatori, anche testimoniali, posti alla sua attenzione, valutandone gli esiti circa l'attendibilità, in modo del tutto condivisibile e corretto. La suddetta valutazione lungi da apparire contrastante con i dettami normativi trovava solida conferma nelle motivazioni addotte dal Tribunale a sostegno delle sue decisioni alle quali la Corte d'Appello aderiva pienamente facendole proprie. Non era contestabile che l'immobile in oggetto fosse inidoneo ad essere trasferito, alla stregua delle convincenti valutazioni espresse al riguardo dal Tribunale a pagina 11 della sentenza e pienamente condivise dalla Corte d'Appello in ordine alla natura senz'altro abusiva degli interventi edilizi apportati all'immobile e non sanati, né sanabili, con conseguente sua difformità rispetto alla planimetria catastale e diniego della concessione di un mutuo da parte dell'istituto bancario della maggior quota economica indispensabile al completamento della provvista necessaria all'acquisto dell'appartamento la cui necessità era formalmente prevista nel contratto preliminare di acquisto dell'immobile in oggetto. La sentenza impugnata doveva condividersi anche nella parte in cui evidenziava la correttezza del recesso unilaterale azionato dagli attori a fronte dell'inadempimento per vizi della cosa dei promittenti venditori. Secondo il costante indirizzo della giurisprudenza di legittimità, infatti, il contratto preliminare privo di riferimenti circa la regolarità urbanistica dell'immobile o della dichiarazione della data di costruzione non è nullo, ma non può dar luogo a pronuncia di sentenza costitutiva di trasferimento ex articolo 2932 c.c. Doveva confermarsi anche il rigetto delle domande riconvenzionali giacché l'inadempimento dedotto era imputabile ai convenuti così come il rigetto dell'eccezione di mancanza di legittimazione passiva di [OSCURATO:PERSONA]. 2016 n.28872 sez. 52 - ud. 19/05/2021 Cifaldi alla luce delle convincenti motivazioni addotte dal giudice di primo grado a pag. 21 della sentenza appellata. 5. Raffaele d'Alessio e Concetta d'Acierno hanno proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di quattro motivi di ricorso. 6. [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso e con memoria depositata in prossimità dell'udienza hanno insistito nella richiesta di rigetto del ricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione dell'articolo 132, n. 4, c.p.c. Secondo il ricorrente la decisione impugnata sarebbe priva di una specifica e puntuale motivazione e, comunque, quella esposta sarebbe meramente apparente. In particolare, mancherebbe del necessario supporto argomentativo in relazione alla questione di fatto capace di rispondere in maniera razionale e sufficiente ai vizi sollevati. Non soccorrerebbe neanche la possibilità della motivazione per relationem dovendo la Corte d'Appello offrire argomentazioni e spunti motivazionali autonomi ed autosufficienti dinanzi alle articolate tese difensive in modo da rendere intellegibile il percorso logico giuridico adottato e posto a base del convincimento. 1.2 II motivo è infondato. La Corte d'Appello, sia pure succintamente, ha motivato il rigetto dei motivi di appello, richiamando la motivazione del giudice di primo grado. Tale motivazione, è stata recepita dal giudice del gravame che l'ha fatta propria, affermando la natura senz'altro abusiva degli interventi edilizi apportati all'immobile, non sanati né sanabili, con conseguente difformità rispetto alla planimetria catastale e diniego della concessione di un mutuo da parte dell'istituto bancario della maggior quota economica indispensabile al completamento della Ric. 2016 n. 28872 sez. S2 - ud. 19/05/2021 provvista necessaria all'acquisto dell'appartamento e la cui necessità era formalmente prevista nel contratto preliminare di acquisto dell'immobile in oggetto. La Corte d'Appello, inoltre, ha richiamato l'orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui: il contratto preliminare privo dei riferimenti circa la regolarità urbanistica dell'immobile o della dichiarazione della data di costruzione non è nullo ma non può dar luogo ad una pronuncia di sentenza costitutiva di trasferimento ex articolo 2932 c.c., posto che la sentenza non può realizzare un effetto precluso alle parti. Inoltre, la clausola del preliminare di compravendita di un immobile con la quale le parti escludono la risoluzione per colpa del promittente alienante pure in caso di insanabilità urbanistica del bene, non vale, di per sé, a rendere aleatorio il contratto, il cui scopo comune e, in ogni caso, volto al trasferimento della proprietà, precludendo comunque l'abusività della costruzione dovuta al mancato rilascio della concessione alla stipula del definitivo per impossibilità sopravvenuta, stante il divieto normativo di commerciabilità del bene e perciò legittimando il promissario acquirente a chiedere la restituzione della caparra versata in occasione della promessa di vendita la cui ritenzione è divenuta senza titolo. Infine, la Corte d'Appello ha ribadito anche l'orientamento secondo il quale in caso di preliminare di vendita di immobile, costituisce inadempimento di non scarsa importanza, tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata, il comportamento del promittente alienante che promette in vendita un immobile abusivo privo dei requisiti richiesti della sua commerciabilità e al di fuori di ogni possibilità di regolarizzazione. La sentenza d'appello, dunque, non è stata motivata solo per relationem, ma il giudice del gravame ha dato conto delle ragioni Ric. 2016 n. 28872 sez. S2 - ud. 19/05/2021 della conferma della sentenza di primo grado, in relazione ai motivi di impugnazione, sicché dalla lettura della parte motiva di entrambe le sentenze si ricava un percorso argomentativo esaustivo e coerente (Sez. 1, Ord. n. 20883 del 2019). 2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: motivazione apparente, violazione dell'articolo 81, 100, 1180, 2043, 1754 e 1223 c.c. nella parte in cui si riconosce la legittimazione e l'interesse della Cifaldi all'azione di risarcimento nei confronti dei promittenti venditori. La censura attiene alla mancanza di motivazione sulla legittimazione attiva della Cifaldi che era intervenuta nell'accordo come terzo che per conto del coniuge Scamardella aveva adempiuto l'obbligazione di pagamento della provvigione all'agenzia. [OSCURATO:PERSONA], dunque, era terza rispetto al rapporto obbligatorio e aveva autonomamente e spontaneamente adempiuto l'obbligazione di pagamento gravante sul marito nei confronti della agenzia e non nei confronti dei promittenti venditori. [OSCURATO:PERSONA] non era, dunque, legittimata, né a titolo contrattuale né extracontrattuale, a chiedere il risarcimento del danno nei confronti dei ricorrenti. L'adempimento spontaneo di un'obbligazione da parte del terzo, infatti, determina l'estinzione dell'obbligazione anche contro la volontà del creditore ma non attribuisce al terzo un titolo per agire nei confronti del terzo estraneo al rapporto sottostante. Neanche sussisterebbe un principio di violazione di buona fede nella conduzione dell'affare. Il giudice dell'appello, recependo e condividendo le argomentazioni del giudice di primo grado non è stato in grado di individuare la fonte giuridica della responsabilità dei ricorrenti i quali con il loro comportamento non hanno mai cagionato un danno né doloso né colposo alla contropa rte. 2.1 n secondo motivo è infondato. Ric. 2016 n. 28872 sez. S2 - ud. 19/05/2021 Quanto alla censura di mancanza di motivazione deve ribadirsi quanto già detto con riferimento al primo motivo. Nella sentenza di primo grado richiamata dalla Corte d'Appello con specifico riferimento alla pag. 21 della stessa si evidenziava che [OSCURATO:PERSONA] non poteva dirsi terza rispetto al contratto, in quanto ioltre ad aver pagato personalmente la provvigione all'agenzia, aveva fornito le somme per il pagamento della caparra e aveva richiesto il mutuo alla [OSCURATO:PERSONA] unitamente al coniuge [OSCURATO:PERSONA], promissario acquirente, ed era destinata ad essere l'intestataria dell'immobile come previsto nell'art. 1 del preliminare nel quale [OSCURATO:PERSONA] acquistava per sé o per persona da nominare. Risulta evidente, pertanto, che la Cifaldi è stata ritenuta parte del contratto e che il Tribunale prima e la Corte d'Appello poi hanno scisso le conseguenze dell'inadempimento dei ricorrenti in relazione all'effettivo esborso delle somme da parte dei coniugi [OSCURATO:PERSONA] senza considerarli unitariamente al fine della quantificazione e liquidazione del risarcimento del danno loro spettante. 3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: violazione dell'articolo 360, n. 5, c.p.c. per omesso esame di un punto decisivo per il giudizio anche per la presenza di un contrasto irriducibile tra affermazioni tra loro inconciliabili in merito alla risoluzione del contratto ex articolo 1453 c.c. e contestuale violazione degli articoli 1227, 1337, 1375, 1362, 1453, 1456 c.c. Il ricorrente richiama il principio secondo il quale il promissario acquirente non può rifiutarsi di concludere l'acquisto se, successivamente alla stipula del preliminare di vendita, si scopre che l'immobile presenti delle irregolarità edilizie di scarsa importanza. Nel caso di specie l'immobile non era abusivo, tanto che in un'esecuzione immobiliare il CTU del Tribunale, a fronte di una stima di euro 280.000, aveva valutato in euro 20.000 l'importo necessario per il Ric. 2016 n. 28872 sez. S2 - ud. 19/05/2021 ripristino. Le irregolarità, dunque, investivano appena il 4% (quattro per cento) dell'intera superficie dell'immobile. Secondo il ricorrente il giudice non avrebbe in alcun modo chiarito quali fossero le irregolarità non sanabili e, dunque, avrebbe omesso di valutare un punto decisivo del giudizio consistente nel fatto che il compratore aveva conoscenza dello stato urbanistico dell'immobile. Peraltro, nella specie si sarebbe trattato di piccole difformità non rilevanti delle quali era a conoscenza il compratore in violazione degli articoli 1337 e 1375 c.c. e, in ogni caso, vi sarebbe un comportamento colposo del creditore che con la propria condotta avrebbe concorso a determinare il danno non avendo usato l'ordinaria diligenza. 3. Il terzo motivo è inammissibile. Nel corso dell'istruttoria si era accertato che l'immobile promesso in vendita era stato oggetto di rilevanti interventi edilizi di natura abusiva non sanati e non sanabili. In sostanza si trattava di interventi che avevano inglobato la superficie esterna dei balconi aumentando la superficie interna dell'immobile e modificando la sagoma e il prospetto del fabbricato. Il ricorrente richiede una diversa valutazione in fatto di tali abusi al fine di dimostrare che gli stessi costituivano un inadempimento di scarsa importanza non idoneo a giustificare il recesso o la risoluzione da parte dei promissari acquirenti. Sul punto la censura è inammissibile, così come quella relativa alla conoscenza da parte di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] delle modifiche abusive dell'immobile, in quanto del tutto indimostrata. Peraltro, la giurisprudenza richiamata dal ricorrente riguarda la cosiddetta nullità formale del contratto di compravendita di immobili per mancanza del titolo r/labilitativo e non il recesso o la risoluzione del contratto preliminare di compravendita di bene immobile per la mancanza di Ric. 2016 n.28872 sez. S2 - ud.19/05/2021 qualità essenziale del bene promesso in vendita a causa di interventi edilizi abusivi. Infine, la censura di violazione dell'art. 1227 c.c., in relazione al presunto comportamento colposo del creditore che con la sua condotta avrebbe concorso a determinare il danno è inammissibile in quanto pone una questione del tutto nuova. Secondo l'indirizzo consolidato di questa Corte, infatti, «In tema di ricorso per cassazione, qualora siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, il ricorrente deve, a pena di inammissibilità della censura, non solo allegarne l'avvenuta loro deduzione dinanzi al giudice di merito ma, in virtù del principio di autosufficienza, anche indicare in quale specifico atto del giudizio precedente ciò sia avvenuto, giacché i motivi di ricorso devono investire questioni già comprese nel "thema decidendum" del giudizio di appello, essendo preclusa alle parti, in sede di legittimità, la prospettazione di questioni o temi di contestazione nuovi, non trattati nella fase di merito né rilevabili di ufficio» (ex plurimis Sez. 2, Sent. n. 20694 del 2018, Sez. 6-1, Ord n. 15430 del 2018). 4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: violazione dell'articolo 2697 c.c. violazione dell'articolo 116 c.p.c. violazione dell'articolo 1362 c.c. allorquando interpretando l'articolo 4 del preliminare di vendita si sostiene che lo stesso era sottoposto a condizione sospensiva. Secondo il ricorrente il giudice nell'affermare che i ricorrenti avevano posto in essere gli abusi di trasformazione del balcone in veranda avrebbe violato l'articolo 2697 c.c. , non essendo tale circostanza provata. Inoltre, i ricorrenti non avevano avuto problemi nell'avere un mutuo in relazione al medesimo immobile allorché il perito della banca aveva descritto lo stato dei luoghi con la lieve modifica della sagoma dell'abitazione con ampliamento sul balcone. Ric. 2016 n.28872 sez.S2 - ud.19/05/2021 5. Il quinto motivo di ricorso è così rubricato: Violazione dell'articolo 1353 c.p.c. errata interpretazione dell'articolo 4 del preliminare di vendita con riferimento alla parte in cui il Tribunale ha ritenuto che il contratto fosse sottoposto a condizione sospensiva. Secondo il ricorrente, la parte acquirente aveva solo manifestato la volontà di accedere ad una linea di finanziamento e l'obbligo dei promittenti venditori consisteva nei non porre alcun ostacolo allo svolgimento delle operazioni di perizia. Il contratto per volontà delle parti non doveva e non poteva ritenersi condizionato all'ottenimento del mutuo. 6. Il sesto motivo di ricorso è così rubricato: violazione dell'articolo 1460 c.c., omesso esame di un punto decisivo della controversia ai fini della corretta pronuncia sulla domanda riconvenzionale. Il diniego dei promissari acquirenti di procedere alla stipula del definitivo sarebbe stato assolutamente pretestuoso, dovendosi attribuire ad essi l'impossibilità di giungere al rogito definitivo. Peraltro, il giudice avrebbe anche accertato l'assenza di malafede dei promittenti venditori. 7. I motivi quarto, quinto e sesto, che stante la loro evidente connessione possono essere trattati congiuntamente, sono in parte infondati in parte inammissibili. Nessuna violazione dell'art. 2697 c.c. può dirsi concretizzata, risultando ampiamente provata l'abusività degli interventi edilizi posti in essere dai ricorrenti sull'immobile promesso in vendita. Del pari è inammissibile la censura relativa all'interpretazione come condizione sospensiva della clausola contrattuale di cui all'art. 4 del preliminare che faceva riferimento al pagamento del prezzo mediante la concessione di un mutuo da parte di una banca, in quanto non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata. [OSCURATO:PERSONA]. 2016 n. 28872 sez. S2 - ud. 19/05/2021 d'Appello, infatti, ha ritenuto giustificata l'eccezione di inadempimento dei promissari acquirenti, a causa della più volte evidenziata abusività degli interventi edilizi effettuati, emersi proprio durante la perizia della Banca che aveva poi negato la concessione del mutuo in loro favore, senza alcuna affermazione circa la sussistenza di una condizione sospensiva quale causa di risoluzione. 8. Il ricorso è rigettato. 9. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. 10. Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente r-Jeoirm* — di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma dell'art. 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento alla parte controricorrente delle spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 5300 più 200. Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente i n p ,jla di un ulteriore importo - a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma dell'art. 1 bis