Cassazione n. 34869/2025

/11/2025 CC ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.13536/2022 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], domiciliato digitalmente ex lege,rappresentato e difeso d a ll’avv . [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) per procura speciale allegata al ricorso; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA]e [OSCURATO:PERSONA], domiciliati digitalmente ex lege, rappresentati e difesi dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] per procura speciale in calce al controricorso; -controricorrenti e ricorrenti incidental i - avverso la sentenza della Corte d’appello di Palermo n. 1663/2021 , depositata il 29/11/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5/11/2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], quale conduttore di un immobile di proprietà di [OSCURATO:PERSONA], in forza di un contratto di locazione verbale registrato nel 1998, agì in giudizio per la restituzione della differenza tra l’importo dei canoni versati e quello (notevolmente inferiore) dovuto ai termini del suddetto contratto; per il rimborso della spesa sostenuta per la sostituzione della caldaia; per l’esecuzione delle opere necessarie ad eliminare le infiltrazioni di umidità nell’appartamento; per la riduzione del canone di locazione nella misura del 10%, in considerazione della ridotta fruibilità del box costituente pertinenza dell’appartamento locato. Il Tribunale di Palermo ritenne che il contratto posto a base del rapporto tra le parti, stipulato il 29/11/1996, fosse nullo in quanto non registrato, condannando conseguentemente il Fiorella all’integrale restituzione dei canoni percepiti (oltre alle spese sostenute dal conduttore per la sostituzione della caldaia). La Corte d’appello di Palermo riformò la statuizione di nullità del contratto - opinando che, “al di là della irretroattività della legge 311/2004, la registrazione del 2019 sarebbe stata sufficiente a sanare ex tunc la dedotta nullità (…)” (pag. 4 della sentenza impugnata) – e quella di condanna al pagamento delle spese di installazione della caldaia (perché non autorizzate e perché delle stesse non era stata dimostrata l’urgenza e l’effettiva effettuazione); confermò, invece, la sentenza di primo grado relativamente al credito per l’aggiornamento ISTAT (sul presupposto che, in applicazione dell’art. 24 della l. n. 392/1978, per il relativo riconoscimento sarebbe stata necessaria la richiesta annuale del locatore); accolse , infine, in parte qua , l’appello incidentale, con estensione dell’arco temporale di riferimento della condanna al pagamento delle differenze di canone al periodo da maggio 2015 a giugno 2018 (epoca di decisione della causa). [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hannodepositato controricorso contenente ricorso incidentale, affidato ad un unico motivo. Il controricorrente ha depositato memoria ex art. 380-bis.1 c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 2, comma 6, e 14, comma 5, della l. n. 431/1998, e11, comma 2, del d.l. n. 333/1992, per aver ritenuto il contratto di locazione del 29/11/1996 soggetto alla disciplina di cui alla l. n. 391/1978 anziché a quella dettata dalla l. n. 431/1998(alla cui stregua la richiesta scritta del locatore non era necessaria ai fini del riconoscimento dell’aggiornamento ISTAT), nella cui vigenza il contratto medesimo si era tacitamente rinnovato. Il motivo è infondato. La Corte d’appello di Palermo ha ritenuto applicabile al contratto di locazione in discorso l’art. 11 della l. n. 359/1992, che recita(va): “fino alla revisione della disciplina delle locazioni degli immobili urbani, le disposizioni di cui agli articoli 12 e seguenti della legge 27 luglio 1978, n. 392, concernenti l’equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione, non si applicano ai contratti di locazione stipulati successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto, aventi ad oggetto immobili per i quali, alla predetta data, non sia stata presentata la dichiarazione di ultimazione dei lavori e sempreché, alla data del contratto, sia stata richiesta la certificazione di abitabilità e sia stata presentata domanda per l’accatastamento. Nei contratti di locazione relativi ad immobili non compresi fra quelli di cui al comma 1, stipulati o rinnovati successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, le parti, con l’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, tramite le loro organizzazioni provinciali, possono stipulare accordi in deroga alle norme della citata legge n. 392 del 1978. La disposizione si applica per i contratti ad uso abitativo limitatamente ai casi in cui il locatore rinunzi alla facoltà di disdettare i contratti alla prima scadenza a meno che egli intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui, rispettivamente, agli articoli 29 e 59 della citata legge n. 392 del 1978. Resta ferma l’applicazione, per i contratti indicati nel presente comma, degli articoli 24 e 30 della citata legge n. 392 del 1978”. In virtù dell’art. 24 della l. n. 392/1978, “per gli immobili adibiti ad uso d'abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata”. Secondo il ricorrente, il contratto sarebbe invece soggetto alla disciplina di cui alla l. n. 431/1998, in forza di quanto disposto dall’art. 2, comma 6, della stessa, secondo cui “i contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”. In applicazione del principio di diritto affermato da Cass., n. 8943/2008 (seguita da Cass., n. 11138/2013) , quantomeno a partire dal 1°.12.2004 (datadi scadenza del secondo quadriennio), al contratto (originariamente stipulato sotto il regime dei cd. Patti in deroga) non si sarebbe più potuto applicar e i l citato art. 24 della l. n. 392/1978, abrogato dalla l. n. 431/1998 (divenuta, come detto, la nuova fonte di disciplina del rapporto intercorrente tra le parti). Tale conclusione non è persuasiva, tenuto conto che il “subentro” della disciplina di cui alla legge del 1998, per i contratti stipulati anteriormente, è limitato -sotto il profilo oggettivo – dal riferimento al “comma 1 del presente articolo”, contenuto nel comma 6 dell’art. 2 della l. n. 431/1998. Tale richiamo consente di circoscrivere l’efficacia della disposizione in esame al solo profilodella durata del contratto di locazione, dovendo invece trovare applicazione, per qualsivoglia altro aspetto, la norma transitoria generale di cui all’art. 14, secondo cui “ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data” (sulla funzione limitativa dell’efficacia della norma transitoria di cui all’art. 14, comma 5, da riconoscersi alla disposizione di cui all’art. 2, comma 6, l. n. 431/1998, si veda Cass., n. 8943/2008). Ne consegue la persistente applicabilità, al contratto de quo agitur, dell’art. 24 della l. n. 392/1978, che postulava la specifica richiesta scritta ai fini dell’applicazione dell’aggiornamento del canone secondo gli indici ISTAT. 2.Con il secondo motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 24 della l. n. 392/1978, dal momento che, anche a voler applicare la suddetta disciplina, l’omissione della richiesta scritta di adeguamento può ritenersi “surrogata” dallo spontaneo pagamento da parte del conduttore, che rende irripetibile le corrispondenti somme. 3. Il terzo motivo riprende la censura oggetto del precedente, dall’angolo visuale dell’art. 360, n. 5, c.p.c., imputando alla Corte d’appello di non aver considerato la circostanza “dell’avvenuto pagamento, nel corso degli anni, da parte del conduttore, degli aggiornamenti a fini ISTAT del canone di locazione” (pag. 17 del ricorso per cassazione”). 4.Il secondo e il terzo motivo (che per la loro evidente connessione possono esaminarsi congiuntamente)sono infondati. A sostegno della propria tesi, i l ricorrente richiama il precedente di cui a Cass., n. 16110/2009, secondo cui, “in tema di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, l'art. 24 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il quale prevede che l'aggiornamento del canone deve essere chiesto dal locatore al conduttore con lettera raccomandata, non esclude che lo spontaneo uniformarsi del conduttore alle richieste effettuate oralmente dal locatore nella misura di legge sia vincolante per il conduttore medesimo, con conseguente esclusione della possibilità di ripetere gli aggiornamenti corrisposti”. L’effetto dell’irripetibilità presuppone, però , in ogni caso, che il pagamento sia avvenuto a seguito di specifica richiesta da parte del locatore ( sia pure – evidentemente – non rivestita della forma scritta). Nel caso di specie, i giudici di secondo grado (pag. 4, penultimo rigo della sentenza impugnata) hanno affermato, invece, che l’odierno ricorrente non aveva neppure allegato di avere avanzato tali richieste, con statuizione non adeguatamente censurata dal ricorso per cassazione, nel quale il Fiorella si limita genericamente a postulare una sorta di implicazione logica necessitata tra pagamento della maggiorazione ISTAT e “avvenuta richiesta quantomeno orale” (pag. 17 del ricorso). 5. Il quarto e ultimo motivo d el ricorso principale censura la statuizione con la quale il giudice di merito ha compensato per 1/3 le spese dei primi due gradi di giudizio, ponendo i restanti 2/3 a carico del Fiorella, mentre “l’esito complessivo della controversia avrebbe dovuto indurre il Giudice di secondo grado a compensare integralmente le spese processuali tra le parti di entrambi i gradi di giudizio” (pag. 20 del ricorso). Il motivo è infondato. Premessa la sussistenza dei presupposti della compensazione – atteso che l’odierno ricorrenteè rimasto soccombente in ordine alla domanda di restituzione del surplus dei canoni e vittorioso, invece, relativamente alla questione della spettanza al conduttore del rimborso delle spese di sostituzione della caldaiae su quella relativa alle tubazioni-, l’individuazione della relativa misura è appannaggio discrezionale del giudice di merito, inattingibile in sede di legittimità (si veda Cass., n. 30592/2017 , secondo cui la valutazione delle proporzioni della soccombenza reciproca e la determinazione delle quote in cui le spese processuali debbono ripartirsi o compensarsi tra le parti, ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c., rientrano nel potere discrezionale del giudice dimerito, che resta sottratto al sindacato di legittimità, non essendo egli tenuto a rispettare un'esatta proporzionalità fra la domanda accolta e lamisura delle spese poste a carico del soccombente). 6.Con l’unico motivo di ricorso incidentale, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] deducono l’omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., “e conseguente violazione [degli] art. 115 c.p.c., art.li 1575. 1576 e 1460 c.c.”, per non avere la Corte d’appello ordinato la collocazione “sottotraccia” delle tubature del bagno, neppure provvedendo a rideterminare il canone sino all’effettuazione di tale opera. Si legge nel controricorso: “come ovvio, in mancanza di ordine da parte del Giudice, per anni 4 emesi 5 il conduttore ha corrisposto l’intero canone dovuto dovendo subire il colpevole inadempimento del locatore, che tale è rimasto nonostante le assicurazioni di voler provvedere. È qui evidente come la Corte di appello abbia davvero omesso l’esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione (rectius “ammissione”) fra le parti, violando contestualmente i dettami dell’art. 115 c.p.c. che obbliga il Giudice a porre a fondamento della decisione le prove e/o i fatti non specificamente contestati”. Il motivo è inammissibile. La sentenza impugnata ha motivato il rigetto della domanda in discorso, in ragione della mancata prova, da parte dei conduttori, che la collocazione del tubo da parte del locatore fosse successiva allastipula del contratto. I ricorrenti incidentali richiamano i passi di una perizia di parte nonché una presunta “confessione” del locatore contenuta “a pag. 8 della memoria difensiva del 30/06/2015” (pag. 16 del controricorso), ma nulla dicono – in violazione dell’art. 366, n. 6, c.p.c. –sul “luogo processuale” nel quale avevano fatto valere tali difese nel processo di merito . In ogni caso, “la deduzione del vizio di cui all'art.360 n. 5 c.p.c. non consente di censurare la complessiva valutazione dellerisultanze processuali, contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito” (Cass., n. 20553/2021). In relazione alla dedotta violazione dell’art. 115 c.p.c., evidente ne appare, parimenti, l’inammissibilità, postulando tale censura la deduzione “che il giudice, contraddicendo espressamente o implicitamente la regola posta da tale disposizione, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli” (Cass., n. 26739/2024). Non utilmente dedotta appare, infine, l a violazione delle restanti norme del codice civile, dal momento che il giudice non ha male applicato la disciplina dell’inadempimento degli obblighi scaturenti dal contratto di locazione, avendo piuttosto ritenuto che, a monte, non fosse stato adeguatamente dimostrato, in fatto , l’inadempimento del locatore. 7. In definitiva, devono rigettarsi il ricorso principale e quello incidentale, mostrandosi conseguentemente opportuna la compensazione delle spese processuali del presente giudizio di legittimità, in ragione della reciproca soccombenza. P.Q.M La Corte: rigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale; compensa tra le parti le spese processuali. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito, da parte d