Fons Iuris
Torna alla ricerca
CassazionesentenzaSezione 5

Cassazione n. 22667/2024

Il testo disponibile è l'estratto OCR della fonte e può non coincidere con il provvedimento integrale. Apri il documento originale.

Testo disponibile della fonte

Testo disponibile della fonte

pronunciare la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 35812/2018del ruolo generale, proposto [OSCURATO:SOCIETA]. ( [OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), con sede legale in Marino (RM), alla [OSCURATO:PERSONA], n. 30, in persona del legale rappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 67R11 H501 R) e [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 71S45 H501 A), con studio in Roma, alla Via del Viminale, n. 38. - RICORRENTE – CONTRO l’A GENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), domiciliata in Roma, alla Via dei Portoghesi n. 12.

R [OSCURATO:PERSONA] OMI - INTIMATA – per la cassazione della sentenza n. 3159/4/2018 della Commissione tributaria regionale del Lazio, depositata il 15 maggio 2018, non notificata; U DITA la relazione svolta all’udienza camerale del 26 marzo 2024 dal [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] :

1. oggetto di controversia è l’avviso di liquidazione indicato in atti, con cui l’Ufficio rettificava nella somma di 900.000,00 € il valore venale dell’unità immobiliare (lotto edificato, con abitazione formata da tre appartamenti, due di 140,00 mq ed uno di 160 mq, con annessi balconi, sei cantine per una superfice lorda di 190 mq ed una corte comune di 4.830 mq) oggetto di compravendita del 13 gennaio 2011, stipulata al prezzo dichiarato di 550.000,00 €;

2. la Commissione tributaria regionale del Lazio rigettava l’appello proposto dalla società acquirente, assumendo che; - l'avviso di rettifica scaturiva da una relazione di stima dell'Agenzia del territorio nella quale si dava conto del criterio sintetico-comparativo utilizzato, descrivendo puntualmente gli immobili oggetto di valutazione, la loro ubicazione, le condizioni di conservazione ed indicando gli atti presi a comparazione (1. valutazione OMI per il primo semestre 2011, con valori di mercato per tipologia ville e villini in normale stato di conservazione e manutenzione tra un minimo di 2.000,00 €/mq a 2.600,00 €/mq;

2. valore di un terreno ubicato nelle vicinanze, con il medesimo indice di edificabilità, valutato nel primo semestre 2002 in 215,00 €/mq.;

3. villino ubicato sempre ad Ariccia valutato, nel secondo semestre 2007, in 2.700 €/mq;

4. un fabbricato in Albano in condizione di abbandono stimato nel secondo semestre 2009 nella somma di 1.600,00 €/mq); - nel delineato contesto perdeva rilievo il riferimento contenuto nell'avviso di rettifica ad altre stime non rese note alla contribuente, dovendosi ritenere che, ai fini della valutazione in oggetto, rilievo decisivo fosse stato dato dall'Ufficio alle rilevazioni di cui sopra; - l'obbligo della motivazione può essere adempiuto anche per relationem e, nella specie, dalla motivazione dell'atto impositivo era possibile evincere i contenuti e gli elementi essenziali degli immobili assunti in comparazione, osservando che erano stati applicati i valori OMI più aggiornati, operando alcuni correttivi proprio in considerazione dei dati specifici dell'oggetto di stima; - un diverso avviso non poteva giustificarsi sulla base delle relazioni dei consulenti di parte della contribuente, atteso che la prima perizia era stata ritenuta irrilevante dal primo Giudice, in quanto elaborata sulla base del diverso criterio del valore commerciale del bene, mentre la perizia redatta dall'ing.

Flamini non poteva essere esaminata in quanto prodotta dalla contribuente il 21 novembre 2017 e quindi tardivamente;

3. [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. proponeva ricorso per cassazione avverso la predetta pronuncia, con atto notificato il 10/11 dicembre 2018, sulla base di cinque motivi, depositando in data 15 marzo 2024 memoria ex art. 380-bis1 cod. proc. civ.;

4. l’Agenzia delle Entrate depositava nota del 20 dicembre 2019 con cui, rappresentando di non essersi potuta costituire nei termini, riservava la facoltà di partecipare all’udienza di discussione ai sensi dell’art. 370, primo comma, cod. proc. civ.; [OSCURATO:PERSONA] :

1. con il primo motivo di impugnazione, la ricorrente ha eccepito, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., la nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4 cod. proc. civ e 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 e 111, sesto comma, Cost., sostenendo la sussistenza di una motivazione apparente, non avendo il Giudice d’appello argomentato in ordine alla dedotta inidoneità dei cespiti assunti dall’Ufficio a comparazione, nonché sulle valorizzazioni di molto antecedenti l’atto notarile, limitandosi a reiterare pedissequamente la descrizione degli stessi beni operata dall’UTE;

2. con la seconda censura la ricorrente ha dedotto, con riguardo all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ponendo in rilievo l’erronea applicazione del “criterio sintetico comparativo” utilizzato dall’Ufficio per la diversa attribuzione di valore dell’immobile compravenduto, avendo utilizzando quali campioni alcuni cespiti privi delle “caratteristiche analoghe” al suddetto bene, oltretutto con valorizzazioni di epoca antecedente ai tre anni;

3. con la terza doglianza l’istante ha lamentato, in ragione dell’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 52, comma 2-bis, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 e 42 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, contestando al Giudice regionale di aver erroneamente ritenuto non necessaria l’allegazione all’avviso di rettifica degli atti utilizzati dall’Ufficio per la comparazione dell’immobile compravenduto ed i campioni analizzati, tra i quali le precedenti stime effettuate dall’UTE, giacchè, in base alle norme richiamate, se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato, non essendo consentito all’amministrazione di citare soltanto detti elementi, senza che gli stessi siano poi, concretamente, verificabili dal destinatario del provvedimento;

4. con il quarto motivo di impugnazione la società ha denunciato, secondo il parametro di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, lamentando che la Commissione di secondo grado avesse omesso totalmente l'esame del motivo di appello con il quale si poneva in evidenza l’erronea valutazione da parte dell'Ufficio della corte comune, nonostante la stessa fosse qualificata al [OSCURATO:PERSONA] del Comune di Ariccia come bene comune non censibile e, dunque, priva di una intrinseca potenzialità di autonomia funzionale e reddituale;

5. con la quinta ragione di contestazione la contribuente ha censurato la valutazione della Commissione sotto il paradigma di cui all’art. 360, primo comma, num. 3 cod. proc. civ., eccependo la violazione degli artt. 32 e 58 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 nella parte in cui ha reputato di non poter esaminare la perizia redatta dall’ing. [OSCURATO:PERSONA], ritenendo erroneamente tardivo il deposito della stessa avvenuto in data 21 novembre 2017 nel termine di venti giorni prima dell’udienza di discussione del 12 dicembre 2017, così come previsto dall’art. 32 del D.lgs. 546/1992;

6. il ricorso va accolto nei termini che seguono;

7. il primo motivo di impugnazione va disatteso;

7.1. sul piano dei principi va ricordato che costituisce orientamento ampiamente consolidato di questa Corte ritenere che l’ipotesi di motivazione apparente ricorra allorché essa, pur graficamente e, quindi, materialmente esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perché costituita da argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l'iter logico seguito per la formazione del convincimento, non consentendo, in tal modo, alcun effettivo controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice, lasciando all'interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture.

Siffatta motivazione si considera– come suol dirsi - non attingere la soglia del "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111, sesto comma, Cost., il che rende nulla la sentenza per violazione (censurabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ.) anche dell’art. 132, secondo comma, num. 4), cod. proc. civ. o, nel processo tributario, ex 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546;

7.2. va, invece, esclusa (in seguito alla riformulazione dell’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., disposta dall'art. 54, comma 1, lett. b) del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in l. 7 agosto 2012, n. 134, ratione temporis applicabile al caso in esame) qualunque rilevanza al semplice difetto di "sufficienza" della motivazione [cfr., su tali principi, anche da ultimo, Cass., Sez.

T, 31 gennaio 2023, n. 2689 e, tra le tante, a partire da Cass., Sez.

U., 7 aprile 2014, n. 8053, Cass., Sez. Trib., 19 gennaio 2023, n. 1615, Cass., 1° marzo 2022, n. 6626; Cass., Sez. Trib, 8 agosto 2022 n 24449; Cass., Sez.

U. 19 giugno 2018, n. 16159 (p. 7.2.), che menziona Cass., Sez.

U. 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez.

U., nn. 22229, 22230, 22231, del 2016, Cass., Sez.

U, 24 marzo 2017, n. 766; Cass., Sez.

U., 9 giugno 2017, n. 14430 (p. 2.4.); Cass., Sez.

U., 18 aprile 2018, n. 9557 (p. 3.5.), Cass., Sez.

U., 27 dicembre 2019, n. 34476(che cita, in motivazione, Cass., Sez.

U., 18 aprile 2018, n. 9558e Cass., Sez.

U., 31 dicembre 2018, n. 33679];

7.3. va aggiunto che il giudice del merito non deve dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, non è tenuto cioè a discutere ogni singolo elemento o ad argomentare sulla condivisibilità o confutazione di tutte le deduzioni difensive, essendo, invece, necessario e sufficiente, in base all'art. 132, secondo comma, num. 4, cod. proc. civ., che esponga gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati, ma considerati subvalenti rispetto alle ragioni della decisione (così Cass., Sez.

VI/T, 2 febbraio 2022, n. 3108, che richiama Cass., Sez.

II, 25 giugno 2020, n. 12652; Cass., Sez.

I, 26 maggio 2016, n. 10937; Cass., Sez.

VI, 17 maggio 2013, n. 12123 e anche Cass., Sez.

I, 31 luglio 2017, n. 19011, Cass., Sez.

I, 2 agosto 2016, n. 16056 e Cass., Sez.

T., 24 giugno 2021, n. 18103);

7.4. la Commissione regionale ha dato conto del motivo di appello con cui la società aveva lamentato le «[…] incongruenze presenti nella relazione di stima e la non pertinenza e non idoneità dei riferimenti comparativi in essa evidenziati, sia per la tipologia e la collocazione degli immobili, sia per lo stato di conservazione, sia infine per le potenzialità edificatorie del terreno, nella specie inesistenti, tenuto conto della utilizzazione delle cubature consentite», nonché, alla luce di quanto evidenziato dal consulente di parte, «[…] la non praticabilità, per mancanza di elementi comparativi significativi, del metodo comparativo […]» v. pagina n. 2 della sentenza in esame), così rideterminando nella misura di 546.678,35 € il valore del bene sulla base del criterio del valore di mercato, al netto dei costi di ristrutturazione;

7.5. il Giudice regionale, poi, nel descrivere il contenuto dell’accertamento compiuto nella relazione di stima dell’Agenzia del Territorio nei termini sopra illustrati, ha ritenuto la stessa corretta, essendo stata considerata dall’Ufficio (e non dalla CTP come per lapsus calamiindicato in sentenza, tenuto conto che stessa ha solo confermato il valore attribuito al bene dall’amministrazione), la «[…] stima più aggiornata dell’OMI […]», operando «[…] alcuni correttivi proprio in considerazione dei dati specifici dell’immobile oggetto di stima» (v. pagina n. 5 della sentenza impugnata);

7.6. in siffatti termini, la motivazione esiste e non può considerarsi porsi al di sotto del mimino costituzionale esigibile, risultano chiaro il percorso logico seguito per escludere «[…] la fondatezza del gravame» (v. pagina n. 5 della sentenza in rassegna), basato sulla ritenuta plausibilità del valore attribuito al bene dall’Ufficio sulla scorta dei vari elementi indicati nella relazione di stima, con ciò implicitamente negando valore persuasivo agli argomenti spesi nei motivi di appello;

8. anche il terzo motivo, da esaminarsi prioritariamente rispetto al secondo per sua teorica portata dirimente, non può essere accolto;

8.1. non sussiste difatti la dedotta violazione degli artt. 52, comma 2- bis, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 e 42 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, per la mancata allegazione all’avviso di rettifica delle «[…] ulteriori Perizie relative a precedenti stime, usate come parametro […] (v. pagina n. 13 del ricorso), avendo il Giudice regionale ritenuto, con valutazione di merito non sindacabile nella sede che occupa, che tali stime non avessero costituito la piattaforma probatoria su cui era stata elaborata la stima, come risulta chiaro dal passaggio motivazionale della sentenza in cui si è espressamente affermato che «[…] perde rilievo il riferimento, contenuto nell'avviso di rettifica, alle “altre stime eseguite dallo scrivente”, non rese nota alla contribuente, dovendosi ritenere che, ai fini della valutazione di cui si è detto, il rilievo decisivo sia stato dall'ufficio attribuito alle rilevazioni di cui si è detto.

Non si è dunque in presenza di un avviso di rettifica che scaturisca da valutazioni desunte da atti e riferimenti non conosciuti né conoscibili dalla contribuente, avendo l'ufficio indicato puntualmente gli immobili assunti a riferimento per la valutazione sintetica o comparativa» (così a pagina n. 4 della sentenza impugnata);

9. va, invece, accolto il secondo il motivo di ricorso con cui la contribuente ha dedotto la violazione dell’art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, contestando la correttezza dei campioni comparativi utilizzati, anche in considerazione del fatto che erano di epoca antecedente ai tre anni previsti dalla predetta disposizione;

9.1. la menzionata norma dispone che «Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni»;

9.2. questa Corte ha affermato che: -«i plurimi criteri individuati dal Testo unico dell'imposta di registro, ai fini del controllo del valore dichiarato dalle parti per i trasferimenti immobiliari, sono assolutamente "pariordinati" e l'Amministrazione finanziaria può seguire uno qualsiasi dei predetti criteri, laddove lo ritenga maggiormente idoneo per determinare in sede di accertamento il valore del bene trasferito (cfr. Cass. n. 4221 del 2006; Cass. n. 15876 del 2020; Cass. n. 30189 del 2018)»; - […] l'avviso di accertamento in rettifica del valore dichiarato può legittimamente fondarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su "altri elementi di valutazione" (d.P.R. n. 131 del 1986, ex art. 51, comma 3), quali la destinazione dell'immobile, la sua collocazione, la sua tipologia, la superfice, lo stato di conservazione, l'epoca di costruzione, a condizione che tali criteri di valutazione non siano elencati in modo meramente generico e di stile, onde consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa (cfr. Cass. Sez. Cass. n. 2951 del 10/02/2006; Cass. n. 3419 del 08/03/2001; Cass. n. 1961 del 2018e Cass. n. 29143 del 2018)» (così Cass., Sez.

T., 24 giugno 2021, n. 18103);

9.3. nella specie, la Commissione ha considerato adeguata la valutazione del valore del bene, basata -come detto - sulle indicazioni di valore OMI relative al primo semestre 2011, sul valore, relativo al primo semestre 2002, di un terreno ubicato nelle vicinanze, sul valore, al secondo semestre 2007, di un villino sito nel Comune di Ariccia, sul valore di un fabbricato, in Albano in condizione di abbandono stimato nel secondo semestre 2009;

9.4. non può, allora, non osservarsi che gli unici riferimenti ricompresi nella forbice temporale della predetta disposizione sono quelli del valore, nell’anno 2009, del fabbricato in stato di abbandono, sito in altro territorio, nonché quelli della valutazione OMI del primo semestre 2011, che assumono però valore solo indiziario (v., tra le tante, Cass., Sez.

T., 25 febbraio 2021, n. 5159; Cass.; Sez.

T., 4 novembre 2020, n. 24550, che richiama.

Cass., Sez.

T., 25 gennaio 2019, n. 2155, che a sua volta richiama Cass., sent. n. 9474/2017; n. 26487/2016; n. 24054/2014, ord. n. 11439/2018; nello stesso senso, Cass. Sez.

V, 7 settembre 2018, n. 21813; ancora Cass., Sez.

T., 25 febbraio 2021, n. 5159, che richiama Cass., Sez.

V, 2 aprile 2020, n. 7655 e Cass.

IV-V, 21 dicembre 2015, n. 25707) e su cui, invece, il Giudice regionale ha posto massimo e decisivo affidamento, valorizzando il fatto che è stata considerata la stima più aggiornata dell’OMI con i relativi adattamenti (v. pagina n. 5 della sentenza);

9.5. inappropriati, in ragione della loro datazione, risultano, invece, i riferimenti ai valori degli anni 2002 e 2007, mentre è mancata ogni valutazione sulle caratteristiche dei beni considerati (sotto i profili della loro tipologia, superfice, stato di conservazione, epoca di costruzione) e posto in comparazione con quello oggetto di tassazione, il che vale a rendere, alla fine, lo scrutinio operato dalla Commissione, complessivamente valutato, non conforme alle illustrate prescrizioni normative stabilite;

10. resta assorbito nella valutazione che precede il quarto motivo di impugnazione, considerando che nella valutazione da rinnovare il Giudice del rinvio esaminerà anche il motivo di appello concernente la dedotta non computabilità ai fini che occupano della corte comune, in quanto bene comune non censibile;

11. va accolto anche il quinto motivo di ricorso;

11.1. risulta, invero, evidente dalla mera lettura della sentenza la violazione degli artt. 32 e 58 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sol considerando che in essa si è dato conto che la perizia dell’ing.

Flamini venne depositata in data 21 novembre 2017 (martedì) a fronte di una udienza di trattazione fissata il 12 dicembre 2017 (martedì), il che significa che il predetto deposito avvenne ventuno giorni prima la citata udienza e, quindi, tempestivamente nel termine dei venti giorni liberi precedenti la trattazione della causa come richiesto dall’art. 32, applicabile nel giudizio di appello, stante il richiamo operato dall’art. 61 d.lgs. citato alle norme relative al giudizio di primo grado (cfr. Cass. , Sez.

T, 24 giugno 2021, n. 18103);

11.2. va sul punto osservato che la ricorrente ha errato nella scelta del paradigma censorio, richiamando l’art. 360, primo comma, num. 3 cod. proc. civ., per far valere la violazione di norme processuali (artt. 32 e 58 d.lgs. citato), sindacabile dalla Corte a mente dell’art. 360, primo comma, num. 4 cod. proc. civ., ma la censura può essere in tal senso riqualificata, avendo comunque l’istante chiesto sul punto l’annullamento della sentenza, accogliendo quindi il motivo in quanto il deposito della citata documentazione era stato tempestivamente effettuato;

12. alla stregua delle riflessioni svolte vanno accolti il secondo ed il quinto motivo di ricorso, dichiarato assorbito il quarto e rigettati il primo ed il terzo; la sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti e rinviata alla Corte di giustizia tributaria del Lazio, in diversa composizione, perché rinnovi, alla luce di quanto sopra esposto, il giudizio concernente il valore attribuito al bene, nonché per regolare le spese del presente giudizio di legittimità; P .

Q .

M . la Corte accoglie il secondo ed il quinto motivo di ricorso,

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
pronunciare la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 35812/2018del ruolo generale, proposto [OSCURATO:SOCIETA]. ( [OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), con sede legale in Marino (RM), alla [OSCURATO:PERSONA], n. 30, in persona del legale rappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa, in forza di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 67R11 H501 R) e [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 71S45 H501 A), con studio in Roma, alla Via del Viminale, n. 38. - RICORRENTE – CONTRO l’A GENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), domiciliata in Roma, alla Via dei Portoghesi n. 12. R [OSCURATO:PERSONA] OMI - INTIMATA – per la cassazione della sentenza n. 3159/4/2018 della Commissione tributaria regionale del Lazio, depositata il 15 maggio 2018, non notificata; U DITA la relazione svolta all’udienza camerale del 26 marzo 2024 dal [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] : 1. oggetto di controversia è l’avviso di liquidazione indicato in atti, con cui l’Ufficio rettificava nella somma di 900.000,00 € il valore venale dell’unità immobiliare (lotto edificato, con abitazione formata da tre appartamenti, due di 140,00 mq ed uno di 160 mq, con annessi balconi, sei cantine per una superfice lorda di 190 mq ed una corte comune di 4.830 mq) oggetto di compravendita del 13 gennaio 2011, stipulata al prezzo dichiarato di 550.000,00 €; 2. la Commissione tributaria regionale del Lazio rigettava l’appello proposto dalla società acquirente, assumendo che; - l'avviso di rettifica scaturiva da una relazione di stima dell'Agenzia del territorio nella quale si dava conto del criterio sintetico-comparativo utilizzato, descrivendo puntualmente gli immobili oggetto di valutazione, la loro ubicazione, le condizioni di conservazione ed indicando gli atti presi a comparazione (1. valutazione OMI per il primo semestre 2011, con valori di mercato per tipologia ville e villini in normale stato di conservazione e manutenzione tra un minimo di 2.000,00 €/mq a 2.600,00 €/mq; 2. valore di un terreno ubicato nelle vicinanze, con il medesimo indice di edificabilità, valutato nel primo semestre 2002 in 215,00 €/mq.; 3. villino ubicato sempre ad Ariccia valutato, nel secondo semestre 2007, in 2.700 €/mq; 4. un fabbricato in Albano in condizione di abbandono stimato nel secondo semestre 2009 nella somma di 1.600,00 €/mq); - nel delineato contesto perdeva rilievo il riferimento contenuto nell'avviso di rettifica ad altre stime non rese note alla contribuente, dovendosi ritenere che, ai fini della valutazione in oggetto, rilievo decisivo fosse stato dato dall'Ufficio alle rilevazioni di cui sopra; - l'obbligo della motivazione può essere adempiuto anche per relationem e, nella specie, dalla motivazione dell'atto impositivo era possibile evincere i contenuti e gli elementi essenziali degli immobili assunti in comparazione, osservando che erano stati applicati i valori OMI più aggiornati, operando alcuni correttivi proprio in considerazione dei dati specifici dell'oggetto di stima; - un diverso avviso non poteva giustificarsi sulla base delle relazioni dei consulenti di parte della contribuente, atteso che la prima perizia era stata ritenuta irrilevante dal primo Giudice, in quanto elaborata sulla base del diverso criterio del valore commerciale del bene, mentre la perizia redatta dall'ing. Flamini non poteva essere esaminata in quanto prodotta dalla contribuente il 21 novembre 2017 e quindi tardivamente; 3. [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. proponeva ricorso per cassazione avverso la predetta pronuncia, con atto notificato il 10/11 dicembre 2018, sulla base di cinque motivi, depositando in data 15 marzo 2024 memoria ex art. 380-bis1 cod. proc. civ.; 4. l’Agenzia delle Entrate depositava nota del 20 dicembre 2019 con cui, rappresentando di non essersi potuta costituire nei termini, riservava la facoltà di partecipare all’udienza di discussione ai sensi dell’art. 370, primo comma, cod. proc. civ.; [OSCURATO:PERSONA] : 1. con il primo motivo di impugnazione, la ricorrente ha eccepito, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., la nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4 cod. proc. civ e 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 e 111, sesto comma, Cost., sostenendo la sussistenza di una motivazione apparente, non avendo il Giudice d’appello argomentato in ordine alla dedotta inidoneità dei cespiti assunti dall’Ufficio a comparazione, nonché sulle valorizzazioni di molto antecedenti l’atto notarile, limitandosi a reiterare pedissequamente la descrizione degli stessi beni operata dall’UTE; 2. con la seconda censura la ricorrente ha dedotto, con riguardo all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, ponendo in rilievo l’erronea applicazione del “criterio sintetico comparativo” utilizzato dall’Ufficio per la diversa attribuzione di valore dell’immobile compravenduto, avendo utilizzando quali campioni alcuni cespiti privi delle “caratteristiche analoghe” al suddetto bene, oltretutto con valorizzazioni di epoca antecedente ai tre anni; 3. con la terza doglianza l’istante ha lamentato, in ragione dell’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 52, comma 2-bis, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 e 42 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, contestando al Giudice regionale di aver erroneamente ritenuto non necessaria l’allegazione all’avviso di rettifica degli atti utilizzati dall’Ufficio per la comparazione dell’immobile compravenduto ed i campioni analizzati, tra i quali le precedenti stime effettuate dall’UTE, giacchè, in base alle norme richiamate, se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato, non essendo consentito all’amministrazione di citare soltanto detti elementi, senza che gli stessi siano poi, concretamente, verificabili dal destinatario del provvedimento; 4. con il quarto motivo di impugnazione la società ha denunciato, secondo il parametro di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, lamentando che la Commissione di secondo grado avesse omesso totalmente l'esame del motivo di appello con il quale si poneva in evidenza l’erronea valutazione da parte dell'Ufficio della corte comune, nonostante la stessa fosse qualificata al [OSCURATO:PERSONA] del Comune di Ariccia come bene comune non censibile e, dunque, priva di una intrinseca potenzialità di autonomia funzionale e reddituale; 5. con la quinta ragione di contestazione la contribuente ha censurato la valutazione della Commissione sotto il paradigma di cui all’art. 360, primo comma, num. 3 cod. proc. civ., eccependo la violazione degli artt. 32 e 58 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 nella parte in cui ha reputato di non poter esaminare la perizia redatta dall’ing. [OSCURATO:PERSONA], ritenendo erroneamente tardivo il deposito della stessa avvenuto in data 21 novembre 2017 nel termine di venti giorni prima dell’udienza di discussione del 12 dicembre 2017, così come previsto dall’art. 32 del D.lgs. 546/1992; 6. il ricorso va accolto nei termini che seguono; 7. il primo motivo di impugnazione va disatteso; 7.1. sul piano dei principi va ricordato che costituisce orientamento ampiamente consolidato di questa Corte ritenere che l’ipotesi di motivazione apparente ricorra allorché essa, pur graficamente e, quindi, materialmente esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le ragioni della decisione, perché costituita da argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l'iter logico seguito per la formazione del convincimento, non consentendo, in tal modo, alcun effettivo controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice, lasciando all'interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture. Siffatta motivazione si considera– come suol dirsi - non attingere la soglia del "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111, sesto comma, Cost., il che rende nulla la sentenza per violazione (censurabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ.) anche dell’art. 132, secondo comma, num. 4), cod. proc. civ. o, nel processo tributario, ex 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546; 7.2. va, invece, esclusa (in seguito alla riformulazione dell’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., disposta dall'art. 54, comma 1, lett. b) del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in l. 7 agosto 2012, n. 134, ratione temporis applicabile al caso in esame) qualunque rilevanza al semplice difetto di "sufficienza" della motivazione [cfr., su tali principi, anche da ultimo, Cass., Sez. T, 31 gennaio 2023, n. 2689 e, tra le tante, a partire da Cass., Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053, Cass., Sez. Trib., 19 gennaio 2023, n. 1615, Cass., 1° marzo 2022, n. 6626; Cass., Sez. Trib, 8 agosto 2022 n 24449; Cass., Sez. U. 19 giugno 2018, n. 16159 (p. 7.2.), che menziona Cass., Sez. U. 3 novembre 2016, n. 22232; Cass. Sez. U., nn. 22229, 22230, 22231, del 2016, Cass., Sez. U, 24 marzo 2017, n. 766; Cass., Sez. U., 9 giugno 2017, n. 14430 (p. 2.4.); Cass., Sez. U., 18 aprile 2018, n. 9557 (p. 3.5.), Cass., Sez. U., 27 dicembre 2019, n. 34476(che cita, in motivazione, Cass., Sez. U., 18 aprile 2018, n. 9558e Cass., Sez. U., 31 dicembre 2018, n. 33679]; 7.3. va aggiunto che il giudice del merito non deve dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, non è tenuto cioè a discutere ogni singolo elemento o ad argomentare sulla condivisibilità o confutazione di tutte le deduzioni difensive, essendo, invece, necessario e sufficiente, in base all'art. 132, secondo comma, num. 4, cod. proc. civ., che esponga gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati, ma considerati subvalenti rispetto alle ragioni della decisione (così Cass., Sez. VI/T, 2 febbraio 2022, n. 3108, che richiama Cass., Sez. II, 25 giugno 2020, n. 12652; Cass., Sez. I, 26 maggio 2016, n. 10937; Cass., Sez. VI, 17 maggio 2013, n. 12123 e anche Cass., Sez. I, 31 luglio 2017, n. 19011, Cass., Sez. I, 2 agosto 2016, n. 16056 e Cass., Sez. T., 24 giugno 2021, n. 18103); 7.4. la Commissione regionale ha dato conto del motivo di appello con cui la società aveva lamentato le «[…] incongruenze presenti nella relazione di stima e la non pertinenza e non idoneità dei riferimenti comparativi in essa evidenziati, sia per la tipologia e la collocazione degli immobili, sia per lo stato di conservazione, sia infine per le potenzialità edificatorie del terreno, nella specie inesistenti, tenuto conto della utilizzazione delle cubature consentite», nonché, alla luce di quanto evidenziato dal consulente di parte, «[…] la non praticabilità, per mancanza di elementi comparativi significativi, del metodo comparativo […]» v. pagina n. 2 della sentenza in esame), così rideterminando nella misura di 546.678,35 € il valore del bene sulla base del criterio del valore di mercato, al netto dei costi di ristrutturazione; 7.5. il Giudice regionale, poi, nel descrivere il contenuto dell’accertamento compiuto nella relazione di stima dell’Agenzia del Territorio nei termini sopra illustrati, ha ritenuto la stessa corretta, essendo stata considerata dall’Ufficio (e non dalla CTP come per lapsus calamiindicato in sentenza, tenuto conto che stessa ha solo confermato il valore attribuito al bene dall’amministrazione), la «[…] stima più aggiornata dell’OMI […]», operando «[…] alcuni correttivi proprio in considerazione dei dati specifici dell’immobile oggetto di stima» (v. pagina n. 5 della sentenza impugnata); 7.6. in siffatti termini, la motivazione esiste e non può considerarsi porsi al di sotto del mimino costituzionale esigibile, risultano chiaro il percorso logico seguito per escludere «[…] la fondatezza del gravame» (v. pagina n. 5 della sentenza in rassegna), basato sulla ritenuta plausibilità del valore attribuito al bene dall’Ufficio sulla scorta dei vari elementi indicati nella relazione di stima, con ciò implicitamente negando valore persuasivo agli argomenti spesi nei motivi di appello; 8. anche il terzo motivo, da esaminarsi prioritariamente rispetto al secondo per sua teorica portata dirimente, non può essere accolto; 8.1. non sussiste difatti la dedotta violazione degli artt. 52, comma 2- bis, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 e 42 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, per la mancata allegazione all’avviso di rettifica delle «[…] ulteriori Perizie relative a precedenti stime, usate come parametro […] (v. pagina n. 13 del ricorso), avendo il Giudice regionale ritenuto, con valutazione di merito non sindacabile nella sede che occupa, che tali stime non avessero costituito la piattaforma probatoria su cui era stata elaborata la stima, come risulta chiaro dal passaggio motivazionale della sentenza in cui si è espressamente affermato che «[…] perde rilievo il riferimento, contenuto nell'avviso di rettifica, alle “altre stime eseguite dallo scrivente”, non rese nota alla contribuente, dovendosi ritenere che, ai fini della valutazione di cui si è detto, il rilievo decisivo sia stato dall'ufficio attribuito alle rilevazioni di cui si è detto. Non si è dunque in presenza di un avviso di rettifica che scaturisca da valutazioni desunte da atti e riferimenti non conosciuti né conoscibili dalla contribuente, avendo l'ufficio indicato puntualmente gli immobili assunti a riferimento per la valutazione sintetica o comparativa» (così a pagina n. 4 della sentenza impugnata); 9. va, invece, accolto il secondo il motivo di ricorso con cui la contribuente ha dedotto la violazione dell’art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, contestando la correttezza dei campioni comparativi utilizzati, anche in considerazione del fatto che erano di epoca antecedente ai tre anni previsti dalla predetta disposizione; 9.1. la menzionata norma dispone che «Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni»; 9.2. questa Corte ha affermato che: -«i plurimi criteri individuati dal Testo unico dell'imposta di registro, ai fini del controllo del valore dichiarato dalle parti per i trasferimenti immobiliari, sono assolutamente "pariordinati" e l'Amministrazione finanziaria può seguire uno qualsiasi dei predetti criteri, laddove lo ritenga maggiormente idoneo per determinare in sede di accertamento il valore del bene trasferito (cfr. Cass. n. 4221 del 2006; Cass. n. 15876 del 2020; Cass. n. 30189 del 2018)»; - […] l'avviso di accertamento in rettifica del valore dichiarato può legittimamente fondarsi, oltre che sul parametro comparativo e su quello del reddito, anche su "altri elementi di valutazione" (d.P.R. n. 131 del 1986, ex art. 51, comma 3), quali la destinazione dell'immobile, la sua collocazione, la sua tipologia, la superfice, lo stato di conservazione, l'epoca di costruzione, a condizione che tali criteri di valutazione non siano elencati in modo meramente generico e di stile, onde consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa (cfr. Cass. Sez. Cass. n. 2951 del 10/02/2006; Cass. n. 3419 del 08/03/2001; Cass. n. 1961 del 2018e Cass. n. 29143 del 2018)» (così Cass., Sez. T., 24 giugno 2021, n. 18103); 9.3. nella specie, la Commissione ha considerato adeguata la valutazione del valore del bene, basata -come detto - sulle indicazioni di valore OMI relative al primo semestre 2011, sul valore, relativo al primo semestre 2002, di un terreno ubicato nelle vicinanze, sul valore, al secondo semestre 2007, di un villino sito nel Comune di Ariccia, sul valore di un fabbricato, in Albano in condizione di abbandono stimato nel secondo semestre 2009; 9.4. non può, allora, non osservarsi che gli unici riferimenti ricompresi nella forbice temporale della predetta disposizione sono quelli del valore, nell’anno 2009, del fabbricato in stato di abbandono, sito in altro territorio, nonché quelli della valutazione OMI del primo semestre 2011, che assumono però valore solo indiziario (v., tra le tante, Cass., Sez. T., 25 febbraio 2021, n. 5159; Cass.; Sez. T., 4 novembre 2020, n. 24550, che richiama. Cass., Sez. T., 25 gennaio 2019, n. 2155, che a sua volta richiama Cass., sent. n. 9474/2017; n. 26487/2016; n. 24054/2014, ord. n. 11439/2018; nello stesso senso, Cass. Sez. V, 7 settembre 2018, n. 21813; ancora Cass., Sez. T., 25 febbraio 2021, n. 5159, che richiama Cass., Sez. V, 2 aprile 2020, n. 7655 e Cass. IV-V, 21 dicembre 2015, n. 25707) e su cui, invece, il Giudice regionale ha posto massimo e decisivo affidamento, valorizzando il fatto che è stata considerata la stima più aggiornata dell’OMI con i relativi adattamenti (v. pagina n. 5 della sentenza); 9.5. inappropriati, in ragione della loro datazione, risultano, invece, i riferimenti ai valori degli anni 2002 e 2007, mentre è mancata ogni valutazione sulle caratteristiche dei beni considerati (sotto i profili della loro tipologia, superfice, stato di conservazione, epoca di costruzione) e posto in comparazione con quello oggetto di tassazione, il che vale a rendere, alla fine, lo scrutinio operato dalla Commissione, complessivamente valutato, non conforme alle illustrate prescrizioni normative stabilite; 10. resta assorbito nella valutazione che precede il quarto motivo di impugnazione, considerando che nella valutazione da rinnovare il Giudice del rinvio esaminerà anche il motivo di appello concernente la dedotta non computabilità ai fini che occupano della corte comune, in quanto bene comune non censibile; 11. va accolto anche il quinto motivo di ricorso; 11.1. risulta, invero, evidente dalla mera lettura della sentenza la violazione degli artt. 32 e 58 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sol considerando che in essa si è dato conto che la perizia dell’ing. Flamini venne depositata in data 21 novembre 2017 (martedì) a fronte di una udienza di trattazione fissata il 12 dicembre 2017 (martedì), il che significa che il predetto deposito avvenne ventuno giorni prima la citata udienza e, quindi, tempestivamente nel termine dei venti giorni liberi precedenti la trattazione della causa come richiesto dall’art. 32, applicabile nel giudizio di appello, stante il richiamo operato dall’art. 61 d.lgs. citato alle norme relative al giudizio di primo grado (cfr. Cass. , Sez. T, 24 giugno 2021, n. 18103); 11.2. va sul punto osservato che la ricorrente ha errato nella scelta del paradigma censorio, richiamando l’art. 360, primo comma, num. 3 cod. proc. civ., per far valere la violazione di norme processuali (artt. 32 e 58 d.lgs. citato), sindacabile dalla Corte a mente dell’art. 360, primo comma, num. 4 cod. proc. civ., ma la censura può essere in tal senso riqualificata, avendo comunque l’istante chiesto sul punto l’annullamento della sentenza, accogliendo quindi il motivo in quanto il deposito della citata documentazione era stato tempestivamente effettuato; 12. alla stregua delle riflessioni svolte vanno accolti il secondo ed il quinto motivo di ricorso, dichiarato assorbito il quarto e rigettati il primo ed il terzo; la sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti e rinviata alla Corte di giustizia tributaria del Lazio, in diversa composizione, perché rinnovi, alla luce di quanto sopra esposto, il giudizio concernente il valore attribuito al bene, nonché per regolare le spese del presente giudizio di legittimità; P . Q . M . la Corte accoglie il secondo ed il quinto motivo di ricorso,