Cassazione n. 26643/2023

a pronunciato la seguente ORDINANZAINTERLOCUTORIA sul ricorso iscritto al n. 9114/2018 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 51, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -ricorrenti- contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA, V. GHIRZA 13, presso lo studio dell’avvocato D'[OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di PALERMO n. 1769/2017depositata il 3 ottobre 2017. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/07/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Nel 2009 [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] 1961), promittente venditore, conveniva in giudizio [OSCURATO:PERSONA], promissario acquirente, chiedendo al Tribunale di Sciacca di dichiarare la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare con effetti anticipati tra loro stipulato il 17 febbraio 2006, nonché della scrittura privata del 5 dicembre 2007, avente ad oggetto la vendita di un fondo agricolo con annesso caseggiato; venivano chiamati in giudizio anche Michele e [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:IDENTITA_RESIDUA] 2 ottobre 1984) e [OSCURATO:PERSONA], quali garanti e responsabili solidali delle obbligazioni assunte dal convenuto. L’attore chiedeva, dichiarata la risoluzione, di accertare altresì il proprio diritto di ritenere quanto versato a titolo di caparra confirmatoria, oltre le ulteriori somme versate in forza della clausola 4 della scrittura privata del 2007, nonché di condannare le controparti al pagamento di euro 1.500 mensili a titolo di occupazione senza titolo dell’immobile a partire dal 19 gennaio 2009, data in cui è stata comunicata la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui al contratto preliminare e alla scrittura privata. I convenuti si costituivano, chiedendo il rigetto delle domande dell’attore e, in via subordinata, ove il contratto fosse stato ritenuto risolto, la ritenzione della sola caparra confirmatoria, condannando l’attore alla restituzione di tutte le ulteriori somme da loro versate e alla corresponsione dell’aumento del valore dell’immobile, considerate le migliorie apportate. Con sentenza n. 9/2014, il Tribunale di Sciacca - dichiarato il rapporto di continenza del presente processo con altro processo instaurato dai convenuti e avente ad oggetto la condanna dell’attore al pagamento delle migliorie apportate all’immobile - dichiarava la risoluzione per inadempimento del preliminare di compravendita, come integrato dalla scrittura privata, con condanna all’immediato rilascio dell’immobile, dichiarava il diritto dell’attore a ritenere i pagamenti ricevuti nella somma di euro 147.796,22, con condanna alla restituzione della somma eccedente. In particolare, il Tribunale rigettava l’eccezione di nullità per vessatorietà della clausola risolutiva espressa di cui al punto 4 della scrittura privata, che a parte l’espressa risoluzione integrava anche una clausola penale “con perdita dei pagamenti già effettuati”; riteneva però eccessiva la clausola penale e ne riduceva l’ammontare al quantum della caparra confirmatoria, con interessi. 2. La sentenza del Tribunale eraimpugnata da [OSCURATO:PERSONA], Pietro, Michele e [OSCURATO:PERSONA] in via principale, da [OSCURATO:PERSONA] in via incidentale. Con sentenza “non definitiva” 3 ottobre 2017, n. 1769, la Corte d’appello di Palermo ha, rispetto all’appello principale, accolto la censura per cui all’accertamento del diritto a ritenere quanto versato a titolo di caparra confirmatoria non andavano aggiunti gli interessi e ha così rideterminato la somma in euro 125.000; ha rigettato la censura per cui la rideterminazione del prezzo avrebbe natura usuraria; ha rigettato pure la censura secondo cui l’inadempimento del ricorrente non sarebbe stato grave; ha rigettato infine la censura concernente il mancato accoglimento della domanda riconvenzionale di condanna della controparte al pagamento delle migliorie. Con la medesima sentenza la Corte d’appello ha accolto l’appello incidentale, nominando un consulente tecnico per la quantificazione dei danni conseguenti alla illegittima occupazione dell’immobile, a partire dal momento in cui l’originario attore aveva manifestato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa. 3. Avverso la pronuncia ricorrono per cassazione Pietro, Michele e [OSCURATO:PERSONA], oltre a [OSCURATO:PERSONA]. Resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. Memoria è stata depositata dai ricorrenti. [OSCURATO:PERSONA] I. Il ricorso è articolato in cinque motivi. 1. Il primo motivo denuncia “violazione e falsa applicazione della legge 108/1996, artt. 1 e segg., in relazione all’art. 644 c.p., violazione e falsa applicazione degli artt. 1418, 1419, 1420, 1343, 1345, 1277 c.c., omesso esame di fatto decisivo”: l’immobile per cui è causa è stato oggetto di quattro preliminari di compravendita, passando dall’originario prezzo di euro 250.000, previsto dal primo preliminaredel luglio del 2004 e mantenuto nel secondo del marzo 2005, al prezzo di euro 280.000 nel febbraio 2006 al prezzo finale di euro 297.000 nel dicembre del 2007, così che nell’ultimo periodo il prezzo è stato aumentato di ben 47.000 euro, senza alcuna giustificazione oggettiva di tipo economico, ma solo in ragione della concessione da parte del venditore della dilazione del pagamento del residuo prezzo, e questo quando gli acquirenti avevano già versato euro 211.500 dei 250.000 euro originariamente pattuiti. Si sarebbe pertanto verificato quanto previsto dall’art. 1 della legge 108/1996: il promittente venditore, profittando delle difficoltà economiche dei promissari acquirenti, per concedere loro le dilazioni di pagamento del solo residuo prezzo si era fatto “dare o promettere.. interessi o altri vantaggi usurari”, in ragione dell’abnorme aumento del prezzo preteso da controparte. 2. Il secondo motivo denuncia “violazione e falsa applicazione degli artt. 1453-1459, 1175, 1218, 1366, 1371, 1375 c.c.”: ad avviso della Corte d’appello sia la scrittura del 2006 che quella del 2007 contengono una clausola risolutiva espressa correlata al mancato pagamento in termini, il che avrebbe precluso al giudice la valutazione della gravità dell’inadempimento; anche a ravvisare la sussistenza di una clausola risolutiva espressa nei termini riferiti dalla Corte d’appello (il che è contestato nel successivo motivo), il giudice avrebbe dovuto indagare la buona fede e l’eventuale colpa dei ricorrenti, valutando “l’esoso aumento del prezzo imposto dal promittente venditore”. 3. Il terzo motivo fa valere “violazione e falsa applicazione degli artt. 1362-1371 c.c., 112 e 345 c.p.c.”: dalla lettura delle clausole contenute nelle scritture del 2006 e del 2007 risulta, considerando il contenuto e il tenore letterale, grammaticale e logico delle clausole, che le parti non pattuirono una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., ma “previdero la normale risoluzione per grave inadempimento e fissarono un termine essenziale solo per l’adempimento di alcune prestazioni parziali; per altro verso l’attore nell’atto introduttivo del processo ha chiesto che fosse dichiarata la risoluzione del preliminare e non già che fosse dichiarata la già avvenuta risoluzione ai sensi dell’art. 1456 c.c., facendo quindi valere una azione costitutiva e non meramente dichiarativa. 4. Il quarto motivo denuncia “violazione degli artt. 61, 115, 116, 191 e 195 c.p.c.”: i ricorrenti avevano in primo grado chiesto che, in ipotesi di accoglimento della domanda di risoluzione e di condanna alla restituzione del fondo, il promittente venditore fosse condannato a rifondere le ingenti spese sostenute per le migliorie eseguite, chiedendo che fosse disposta una consulenza tecnica d’ufficio “per accertare detti miglioramenti e valutarne l’importo”; il giudice di primo grado non ammise la consulenza d’ufficio ritenendola erroneamente esplorativa e non ammise le ulteriori prove richieste nel diverso processo instaurato dai ricorrenti, poi riunito al primo; riproposta la richiesta di consulenza d’ufficio con l’atto d’appello, questa è stata ingiustamente respinta dalla Corte d’appello. 5. Il quinto motivo contesta “violazione e falsa applicazione degli artt. 1382, 1383, 1385 c.c.; omesso esame di fatto decisivo”: la Corte d’appello ha accolto l’appello incidentale di controparte, che lamentava come il Tribunale avesse rigettato per difetto di prova la sua domanda di risarcimento dei danni per la detenzione senza titolo dell’immobile promesso in vendita, e ha nominato un consulente tecnico per accertare tale danno; in tal modo la Corte d’appello non ha considerato che, avendo riconosciuto a controparte il diritto di trattenere la caparra in ragione dell’inadempimento del promissario acquirente, non poteva cumulare a essa ulteriori danni in accoglimento dell’appello incidentale; inoltre non è vero che [OSCURATO:PERSONA] abbia detenuto senza titolo il fondo promesso in vendita, in quanto la parti hanno stipulato un contratto di affitto agrario in data 6 febbraio 2006, come del resto è espressamente dichiarato nel preliminare di vendita di pari data, così che il capo di sentenza impugnato è viziato anche da omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti. [OSCURATO:PERSONA] ritiene che la questione sollevata dal quinto motivo, relativa alla possibilità o meno di cumulare il danno di cui alla penale contrattuale con quello causato dalla detenzione senza titolo dell’immobile, sia questione che, pur essendo stata affrontata da pronunzie di questa Corte (v. Cass. 5651/2023), sia di particolare rilevanza della quale è opportuna la trattazione in pubblica udienza. P.Q.M. La Corte rimette la causa alla pubblica udienza della seconda sezion