Cassazione n. 34407/2024

guente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 30573/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e ANTONIOSCIAUDONE; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente - nonché contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] - Presidente SERVITÙ Dott. [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere Dott. [OSCURATO:PERSONA] Consigliere Ud.21/11/2024 Dott. [OSCURATO:PERSONA] Rel. Consigliere R.G.N.30573/2019 Dott. [OSCURATO:PERSONA] - Consigliere Ric. 2019n.30573sez. S2 - ud. 21 / 11 /202 4 [OSCURATO:PERSONA] C SAS, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] - intimati - Avverso la SENTENZA d ella CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 3820/2019 depositata il 09/07/2019. Udita la relazione svolta dal Consigliere LUCA VARRONEall’udienza del 21/11/2024; Udito il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale in persona della dott. ssa [OSCURATO:PERSONA]’ERBA che ha concluso per l’ accoglimento d e i primi tre motivi di ricorsocon assorbimento dei restanti; uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] per la ricorrente e [OSCURATO:PERSONA] in delega dell’avv.to [OSCURATO:PERSONA] per la controricorrente; [OSCURATO:PERSONA] 1. L a sas BLS di [OSCURATO:PERSONA] snc, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] la srl M. T., che avevaacquistato dal fallimento della spa Supercandida un edificio già adibito asupe rm ercato che vantava alcune servitù sul terreno di proprietà attrice costituite tra la sua dante causa e la spa Supercandida, per far accertare la nullità, inefficacia o comunque l'inopponibilità nei suoi confronti della cd. servitù di parcheggio o comunque la nullità della predetta statuizione. 2. Si costituiva la convenuta, dichiarando di essere titolare legittimadi servitù di parcheggio ai sensi dell'art. 1028 c.c. e che si trattava di una servitù industriale di cui l'attrice era a conoscenza,chiedendo in subordine in caso di riconoscimento della fondatezza delle avverse pretese di essere autorizzata achiamare in causa la curatela del fallimento ALVI sua dante causa per Ric. 2019n.30573sez. S2 - ud. 21 / 11 /202 4 ottenere la restituzione di parte del prezzo corrisposto per la parziale evizionenella misura da determinarsi tramite ctu. 3. Veniva autorizzata tale chiamata in causa e la Curatela del fallimento ALVI non si costituiva. 4. Il Tribunale accoglieva la domanda attorea e dichiarava l’inesistenza della servitù di parcheggio e rigettava la domanda riconvenzionale perché non provata. Il Tribunale riteneva trattarsi di una servitù non rientrante nella fattispecie dicui all'art. 1028 c.c. non essendoci un legame particolarmente stretto tra l'attività industriale e la servitù, ma una servitù aziendale, inerente all'azienda ma non al fondo, per cui la clausola apposta agli atti era nulla e non poteva essere opposta all'acquirente del fondo,nella specie l'attrice 5. Avverso tale decisione proponeva appello la Multinvest in cui si era fusa per incorporazione la società convenuta. 6. Si costituiva l'appellata, deducendo l'inammissibilità ed infondatezza delgravame. 7. La Corte d’Appello di Napoli rigettava l’appello. In particolare,per quel che ancora rileva riteneva che nella specie non si potesse configurare una servitù industriale in quanto dall'esame del titolo di costituzione con cui era stata pattuita la cd . servitù di parcheggio in favore della dante causa dell'attuale appellante emergeva il carattere di servitù aziendale e non industriale della stessa,con le conseguenze ribadite in sentenza dell ’ inopponibilità della clausola relativa all'attuale proprietaria del cd . fondo servente. Decisivo in proposito non tanto il fatto che l'appellante cosi come lasua dante causa, non fossero un'industria ma un esercizio Ric. 2019n.30573sez. S2 - ud. 21 / 11 /202 4 aziendale/commerciale (supe rm ercato), quanto piuttosto che la stessa lettera dell'atto costitutivo per notar Trotta individu ava le servitù istituite e concesse dalla [OSCURATO:PERSONA], venditrice, e la Supercandida gestrice del supermercato ed acquirente, parlando testualmente di servitù dipassaggio a piedi e con qualsiasi mezzo, nonché, di servitù di parcheggio negli orari di apertura del supermercato, indicando espressamente la costituzione di due diverse ipotesi, una reale e tipica quella di passaggio e l'altra diversa ed immanente non al fondo,ma all'attività all'epoca svolta sul fondo alienato di supermercato.La Corte attribuiva particolare importanza al riferimento agli orari di apertura del Supermercato, circostanza che portava ad escludere la caratteristica di predialità, di immanenza ad un'attivitàindustriale connaturata al fondo. L'utilità della destinazione industriale del fondo non p o t eva riferirsi all'attività in sé e per sé prescindendo dalla connessione dell'industria con il fondo specifico.Sulla base dei lavori preparatori sull'art. 1028 c.c.,occorreva che l'industria fosse collegata al fondo dominante e che il fondo avessecome destinazione specifica quella di servire una data industria per cui la servitù si traduce va in un incremento dell'utilizzazione del fondo dominante, con conservazione del carattere della predialità (vedi Cass 16427/2012). Il riferimento poi alla necessità della zona parcheggio derivante dalla normativa regionale , peraltro intervenuta successivamente (legge 1/2000) non era calzante, in quanto perché tale previsione potesse avere valore nei confronti dell'avente causa della venditrice necessitava di apposita convenzione che lo prevedesse, nella specie mai intervenuta. Ric. 2019n.30573sez. S2 - ud. 21 / 11 /202 4 Sulla base di tali considerazioni la Corte d’Appello riteneva esatta la decisione di primogrado che aveva escluso l'applicabilità dell'art. 1028 c.c., accogliendo la domanda di dichiarazione di inopponibilità della clausola nei confrontidell'attuale appellata. Dovevar i gettarsi anche il terzo motivo di gravame con cui si lamentava il mancato accoglimento dell'istanza di ctu per valutare la cd qualità industriale della servitù, in quanto si tratta va di questionerisolvibile in diritto sulla base dell’esame dei titoli senza il ricorso ad un uso improprio ed esplorativo della ctu. Del pari infondata era l'ultima censura relativa al mancato accoglimento dell'istanza d i ctu al fine di provare la domanda subordinata svoltanei confronti della terza chiamata di riduzione del prezzo per parziale evizione. Tale domanda era stata correttamente rigettata per mancanza di prova e precise allegazioni, mancanze presenti anche nel giudizio di appello e alle quali non poteva supplirsi con una ctu, da espletare a finiesplorativi e comunque suppletivi dell’onere probatorio. 8. [OSCURATO:PERSONA] srl ha proposto ricorso avverso la suddetta sentenzasulla base di nove motivi 9. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso e in prossimità dell’udienza ha depositato memoria con la quale ha insistito nella richiesta di inammissibilità o rigetto del ricorso. 10. Il Procuratore Generale ha concluso per l’accoglimento dei primi tre motivi diricorso, con assorbimento dei restanti. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione efalsa applicazionedegli artt. 1027 e 1028 cod. civ. Ric. 2019n.30573sez. S2 - ud. 21 / 11 /202 4 La società ricorrente richiama la giurisprudenza di legittimità che ha ritenuto configurabilela servitù di parcheggio distinguendola dal diritto personale di godimento. Ciò premesso , a parere della ricorrente, la servitù era stata costituita in favore del fondo dominante e non in favore del proprietario sicché ricorrevano i presupposti per affermarne la natura di servitù industriale ex articolo 1028 c.c.o, comunque , di una servitù ex articolo 1027 c.c. Parte ricorrente ritiene essenziale partire dalla lettura dell'atto del 28 gennaio 1998di costituzione della servitù. Emergerebbe da tale atto,oltre al la destinazione commerciale del fondo dominante , peraltro non in contestazione, la costituzione della servitù in funzione dell’utilità del fondo dominante e non della persona del proprietario. Nel ricorso è riportatoai fini di specificità del motivo il testo della pattuizione da cui emergerebbeche la servitù era stata costituita su una zona già adibita a parcheggio che era costituita in favore del mappale foglio 11 n. 382 / 101 e l'indispensabilità della servitù ai fini della destinazione commerciale del fondo dominante oltre allanon occasionalità della sua utilità . Sulla base di tutti gli elementi sopra riportati la fattispecie dovrebbeessere sussunta nella previsione di cui agli articoli 1027 e 1028 c.c. 2. I l secondo motivo di ricorso è così rubricato : violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363,1366 e 1367 c.c. La censura è in parte analoga a quella proposta con il primo motivoed è sollevata sotto il profilo della violazione delle norme di interpretazione del contratto del 28 gennaio 1998.Parte ricorrente pone l'accento sull'utilizzo del termine costituisce e pone in evidenza comeil riferimento agli orari di apertura del supermercato Ric. 2019n.30573sez. S2 - ud. 21 / 11 /202 4 deponga per la necessità dell'esistenza del parcheggio anche in relazione alla legge regionale quindi per la necessaria inerenza del parcheggio al l'attività industriale o commerciale. Peraltro , alla servitù prediale può essere apposto,senza snaturarla , un termine temporale ciò può valere anche per la limitazione durante l'arco della giornata coincidente con l'apertura dell'esercizio commerciale. In altri termini,la limitazione del tempo di utilizzo della servitù non la degrada perciò stesso ad obbligazione personale. Inoltre, testualmente si legge che la servitù è costituita in favore del mappale foglio 11 numero 382 e, dunque , in favore del bene non dell'acquirente. 3.Il terzo motivo è così rubricato: errore motivazionale. L'errore nella qualificazione della servitù rileverebbe anche sotto il profilo del vizio di motivazione data l’illogicità manifesta delle conclusioni cui è pervenuta la Corte d'Appello. 3.1 IlP.G. ha concluso per l’accoglimento dei primi tre motivi di ricorso partendo dalla sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n° 3925/24 che ha chiarito che l'art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù di parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all'esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sussistano i requisiti del diritto reale tra cui, in particolare:1) l’inerenza al fondo dominante secondo la sua destinazione, che è riconosciuta dalla legislazione finalizzata a favorire la destinazione di spazi privati a parcheggio nonché in base al principio per cuila predialità non è incompatibile con una nozione di utilitasche abbia riguardo alle condizioni di vita dell’uomo in un Ric. 2019n.30573sez. S2 - ud. 21 / 11 /202 4 determinato contesto storico e sociale; 2) la non necessità dell’altrui collaborazione;3) l’inerenza al fondo servente ; 4) la specificità dell’utilità riservata ; 5) la localizzazione, intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù, affinché non si incorra nella indeterminatezza dell’oggetto e nello svuotamento di fatto del diritto di proprietà. Nel caso in esame l’inerenza al fondo dominante ed alla sua destinazione a supermercato si ricavano dalla costituzione del diritto espressamente a favore ed a carico delle relative particelle catastali che localizzano i fondi interessati e che rendono opponibile il diritto a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù. La specificità dell’utilità riservata risiede nell’utilizzo permanente ad uno scopo a cui il fondo era stato già destinato da epoca precedente e con la limitazione all’orario di apertura del supermercato, che lascia la possibilità al proprietario del fondo servente di utilizzarlo in orari diversi. La Corte di merito, che ha effettuato un esame incompleto della clausola costitutiva del diritto, non ha applicato correttamente i canoni ermeneutici contestati e tale errore ha comportato, di conseguenza, la violazione degli artt. 1027 e 1028 cc 3.2 I primi tr e motivi di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono fondati. L’interpretazione della clausola contrattuale di costituzione della servitù di parcheggio si fonda sudi un indirizzo espresso dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui il parcheggio di autovetture su di un'area può costituirelegittima manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, ma non anche Ric. 2019n.30573sez. S2 - ud. 21 / 11 /202 4 estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, diritto caratterizzato dalla cosiddetta "realitas", intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso, mentre la mera "commoditas" di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari(Sez. 2, Sentenza n. 8137 del 28/04/2004, Rv. 572413 -01). Tale orientamento, tuttavia, è stato definitivamente superato a seguito della decisione delle Sezioni Unite che hanno risolto in senso positivo il contrasto emerso nella giurisprudenzadella Corte circa la configurabilità di una servitù di parcheggio. Infatti, alcune pronunce come quella citata nella sentenza impugnata avevano negato tale possibilità per assenza del requisito della realitàmentre altre avevano ritenuto configurabile un a servitù prediale di parcheggio. Le Sezioni Unite, nel risolvere il contrasto , hanno affermato il seguente principio di diritto : In tema di servitù, l'art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù di parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all'esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sussistano i requisiti del diritto reale tra cui, in particolare, la localizzazione (Sez. U- , Sentenza n. 3925 del 13/02/2024, Rv. 670197 -01). Nella suddetta pronuncia si legge che il principio di tipicità legale necessaria dei diritti reali si traduce nella regola secondo cui Ric. 2019n.30573sez. S2 - ud. 21 / 11 /202 4 i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle prevista dalla legge e - secondo l’ orientamento espresso dalle sezioni unite con la sentenza n. 28972 del 17/12/2020,proprio per effetto della operatività del principio appena richiamato, è da ritenere preclusa la pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" di una porzione condominiale – tale caratterizzazione è supportata anche dagli argomenti secondo i quali: l’art.1322 cc colloca nel comparto contrattuale il principio dell'autonomia; l’ordinamento mostra di guardare sotto ogni aspetto con sfavore a limitazioni particolarmente incisive del diritto di proprietà; l'art. 2643 c.c. contiene un'elencazione tassativa dei diritti reali soggetti atrascrizione. Ciò premesso in termini generali, sul tema specifico della servitù di parcheggio le Sezioni Unite riprend ono il passaggio motivazionale di Cass. sentenza 6 luglio 2017, n. 16698 cit., che, in senso favorevole alla costituzione della servitù di parcheggio valorizza il concetto di tipicità strutturale, ma non contenutistico della servitù. Sulla base di tali considerazioni, dunque, l’autonomia contrattuale è libera di prevedere una utilitas – destinata a vantaggio non già di una o più persone, ma di un fondo - che si traduca nel diritto di parcheggio di autovetture secondo lo schema appunto della servitù prediale e, quindi , nell’osservanza di tutti i requisiti del ius in re aliena, quali l'altruità dellacosa, l'assolutezza, l'immediatezza (non necessità dell'altrui collaborazione, ai sensi dell'art. 1064 cod. civ.), l'inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l'inerenza al fondo dominante (l'utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, Ric. 2019n.30573sez. S2 - ud. 21 / 11 /202 4 godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell'utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù affinché non si incorra nella indeterminatezza dell’oggetto e nello svuotamento di fatto del diritto di proprietà. Sotto quest’ultimo profilo, come già affermato da questa Corte (v. Sez. U. n. 28972 /2020 cit.), la servitù può sì essere modellata in funzione delle più svariate utilizzazioni, pur riguardate dall'angolo visuale dell'obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell'utilità del proprietario del fondo dominante, ma non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della proprietà diesso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale; insomma, la costituzione della servitù, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servitù, non può, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facoltà di godimento del fondo servente. Infine, le Sezioni Unite precisano che lo stabilire se un contratto debba qualificarsi come contratto ad effetti reali o come contratto ad effetti obbligatori attiene all’ermeneuticanegoziale, la cui soluzione compete al giudice di merito (cfr. tra le tante, SSUU Sentenza n. 8434 del 2020 cit.). 3.3 Venendo all’esame del caso di specie, come si è detto, l a sentenza impugnata ha interpretato il titolo di costituzione della servitù alla luce del principio poi superato della impossibilità di costituire una servitù con il carattere della realità in relazione al parcheggio delle autovetture sul fondo servente, di conseguenza si Ric. 2019n.30573sez. S2 - ud. 21 / 11 /202 4 impone la cassazione della sentenza e il rinvio alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione che dovrà procedere ad una interpretazione del titolo sulla base dei principi affermati dalle Sezioni Unite di questa Corte. 4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: omessa pronuncia sulla domanda di rimborso di una parte del prezzo versato a titolo di evizione parziale. La censura riguarda l'omessa pronuncia sul motivo di appello che riguardava la riduzione del prezzo richiesto alla chiamata in causa fallimento della società ALviin liquidazione. La Corte d'Appello di Napoli avrebbe respinto il motivo di gravame, con il quale si era censurata la mancata ammissione della CTU (si trattadel motivo 3 bis), ma non avrebbe deciso in ordine al mancato accog l imento della dom an da di r imborso di parte del prezzo per evizione. 5. Il quinto motivo di ricorso è così rubricato: omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti. In subordine rispetto al quarto motivo parte ricorrente riproponela medesima censura sotto il profilo dell’omesso esame di fatti rilevanti 6. Il sesto motivo di ricorso è così rubricato: omessa motivazione -error in procedendo - Artt. 111 Cost . , 112, 132 e 156 c.p.c. La censura riguarda sempre la mancanza di motivazione sulla domanda di rimborso 7. Il settimo motivo di ricorso è così rubricato:violazione e falsa applicazione degli artt. 111 Cost. 112, 132 e 156 c.p.c. Ric. 2019n.30573sez. S2 - ud. 21 / 11 /202 4 La censura riguarda anche in questo caso la mancanza di motivazione 8. L’ottavo motivo di ricorso è così rubricato: mancata ammissione di ctu per la verifica del calcolo della riduzione del prezzo della vendita. 9. Con il nono motivo di ricorso si afferma che la domanda contro la procedura fallimentare ALVIspa è ammissibile . 10. L’accoglimento dei primi tre motivi determina l’assorbimento dei restanti che sono tutti rivolti alla parte della sentenza che ha negato il risarcimento del danno richiesto dalla ricorrente alla terza chiamata (fallita) società Alvi che gli aveva venduto il bene con anche laservitù negata nei precedenti gradi di giudizio.Si impone pertanto in ordine ai motivi accolti la cassazione conrinvio alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione che provvederàanche in ordine alle spese del presente giudizio. P.Q.M. La Corte accogli