Cassazione n. 17651/2026

Claudio, rappresentati e difesi dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Logrieco;-ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari n. 624/2021 del 25 marzo2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20 maggio 2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] seguito di sentenza del Giudice di pace di Ruvo di Puglia, che ha dichiaratola propria incompetenza per materia, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Di CeglieRaffaella, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con atto diNumero registro generale 22098/2021Numero sezionale 1361/2026Numero di raccolta generale 17651/2026Data pubblicazione 03/06/2026citazione in riassunzione, hanno convenuto davanti al Tribunale di Trani,[OSCURATO:PERSONA], rassegnando le seguenti conclusioni: accertato che l’ingressodi via Lago dei Proni 2 è un ingresso condominiale, a servizio di tutti gli immobilifacenti parte dello stabile condominiale, condannare [OSCURATO:PERSONA] a: a)rimuovere la saracinesca posta all’ingresso condominiale di via Lago dei Proniripristinando lo status quo ante; b) sgombrare l’androne condominiale a ridossodell’ingresso di via Lago dei Proni, onde consentire il pari utilizzo del portone edell’androne condominiale.Gli attori hanno esposto che:- [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] erano comproprietari dell’immobile inTerlizzi, via Largo dei Proni 2, piano 2°;- [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eClaudio [OSCURATO:PERSONA] avevano ereditato da [OSCURATO:PERSONA] l’immobile sito allo stessoindirizzo, ma al piano 1°;- i loro immobili facevano parte di uno stabile condominiale con due accessiin viale Italia 42 e in via Lago dei Proni 2;- avevano sempre utilizzato l’ingresso di via Lago dei Proni 2;- nello stabile, al piano terra, vi era pure l’immobile di [OSCURATO:PERSONA];- dal 19 gennaio 2009 [OSCURATO:PERSONA] aveva precluso agli altri condominil’ingresso di via Largo dei Proni 2, apponendo una saracinesca elettrica;- [OSCURATO:PERSONA] aveva iniziato a usare in modo esclusivo l’androneantistante l’ingresso di via Lago dei Proni 2, nonostante la natura condominiale.Si è costituito [OSCURATO:PERSONA], il quale ha chiesto il rigetto del ricorso e,in via riconvenzionale, la declaratoria di estinzione della servitù di passaggiovenire dell’utilitas assieme al non uso.Il Tribunale di Trani, con sentenza n. 1393/2018, ha rigettato le domandedegli attori e accolto la riconvenzionale del convenuto.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], DiCeglie Giuseppe e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto appello che la Corted’appello di Bari, nel contraddittorio delle parti, con sentenza n. 624/2021, harigettato.Numero registro generale 22098/2021Numero sezionale 1361/2026Numero di raccolta generale 17651/2026Data pubblicazione 03/06/2026Tricarico Giuseppe, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], DiCeglie Giuseppe e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso per cassazione sullabase di sei motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso.Le parti hanno depositato memorie.MOTIVI DELLA DECISIONE1) Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la nullità della sentenza perviolazione degli artt. 158 e 276 c.p.c. in quanto la redazione della motivazionenon sarebbe stata preceduta dalla discussione/decisione collegiale. Infatti, dalsistema informatico sarebbe risultato che, a fronte del deposito della minutadefinitiva della sentenza, ad opera del relatore, il 17 marzo 2021, ossia duegiorni dopo la scadenza del termine per il deposito delle repliche (15 marzo2021), il Collegio sarebbe stato designato il 20 marzo 2021, data disottoscrizione della citata sentenza da parte del detto relatore, mentre ilPresidente avrebbe apposto la sua firma il 23 marzo 2021 alla decisione, poi resapubblica il 25 marzo 2021. Pertanto, il relatore avrebbe deciso la causa da solo.La censura è infondata.Dalla semplice lettura della sentenza impugnata emerge che la decisione èstata deliberata il 17 marzo 2021, data della pronuncia, per poi essere depositatail 25 marzo 2021. Del tutto irrilevanti sono le risultanze del sistema informatico,che, ove pure difformi, non potrebbero prevalere su quelle della sentenza, ancheperché i ricorrenti non spiegano neppure in cosa sarebbe consistita la presuntadesignazione del Collegio del 20 marzo 2021, che, si osserva, sarebbe stataposteriore sia all’assunzione della causa in decisione sia alla scadenza dei terminiex art. 190 c.p.c.2) Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la nullità della sentenza aisensi dell’art. 132, n. 4, c.p.c. in quanto la Corte territoriale si sarebbe limitataa condividere la motivazione del Tribunale, senza spiegare le ragioni della suadecisione e dare conto di avere esaminato le critiche alla sentenza di primogrado, soprattutto in ordine alla condominialità dell’ingresso di via Lago di Pronin. 2 e della servitù attiva sull’atrio di proprietà del [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 22098/2021Numero sezionale 1361/2026Numero di raccolta generale 17651/2026Data pubblicazione 03/06/2026Con il terzo motivo i ricorrenti contestano la violazione e falsa applicazionedell’art. 1117 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c.Sostengono che sarebbe stata ingiustamente negata la condominialitàdell’ingresso di via Lago dei Proni 2 e che sarebbero stati privati del diritto diaccedere ai loro immobili attraversando il viale scoperto non asfaltato di via [OSCURATO:PERSONA] 2, il cui peso sarebbe stato costituito dai comuni danti causa GioacchinoPardini (padre) e [OSCURATO:PERSONA] quando, con atto per notaio Macaione del 1°marzo 1968, avevano venduto ai loro figli [OSCURATO:PERSONA] (figlio econtroricorrente) e [OSCURATO:PERSONA] l’area edificabile sulla quale furono poirealizzati gli appartamenti al primo e al secondo piano, oggi di proprietà,rispettivamente, dei coniugi [OSCURATO:PERSONA]/Cataldi e Tricarico/[OSCURATO:PERSONA].Osservano che al tempo dell’atto appena indicato sarebbe stato possibileaccedere al comprensorio di fabbrica solo dall’accesso di via Lago dei Proni 2.Pongono a fondamento della loro doglianza una serie di documenti che, aloro avviso, non sarebbero stati adeguatamente valutati dal giudice di appello.Le censure, che possono essere trattate insieme, stante la strettaconnessione, meritano accoglimento.L’art. 1117 c.c. stabilisce che sono oggetto di proprietà comune deiproprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario nonrisulta dal titolo, le cose elencate nei nn. 1, 2 e 3 della stessa disposizione. Perl’esattezza, vi sono tre categorie di parti comuni, distinte in ragione del lororapporto strutturale o funzionale con l’edificio:- parti necessarie all’uso comune, che formano la struttura dell’edificio, insenso stretto;- locali accessori destinati all’uso comune, ovvero al servizio generale dellostabile;- tutti gli impianti e le opere non indispensabili, ma destinati a servizi di usoe godimento comune.Il fondamento della situazione di condominialità risiede nel rapporto diaccessorietà necessaria che lega alcune parti comuni (quali quelle elencate inNumero registro generale 22098/2021Numero sezionale 1361/2026Numero di raccolta generale 17651/2026via esemplificativa dall’art. 1117 c.c.) ad unità o porzioni di proprietà individuale,Data pubblicazione 03/06/2026delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso.Pertanto, l’art. 1117 c.c. concerne beni che abbiano, con le unità di proprietàesclusiva, o un legame necessario o un collegamento strutturale e funzionale alservizio o al godimento collettivo o una più generale destinazione all’usocomune.Spetta al condomino che afferma la proprietà esclusiva del bene ex art. 1117c.c. provare tale proprietà (Cass. 17 febbraio 2020, n. 3852).La giurisprudenza, con sentenza delle Sezioni Unite n. 7449 del 7 luglio del1993, ha chiarito, infatti, che l’art. 1117 c.c. non si limita a formulare una merapresunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasiprova contraria, ma che l’individuazione delle parti comuni effettuata daquest’ultima disposizione può essere superata soltanto dalle opposte risultanzedi un determinato titolo, mentre tale disposizione non opera con riguardo a coseche, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente alservizio esclusivo di una singola unità immobiliare (Cass., Sez. 2, n. 16886 del24 giugno 2025, in motivazione; Cass., Sez. 2, n. 24189 dell’8 settembre 2021,in motivazione). Si è quindi messo in luce che occorre guardare alle risultanzedi quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio pereffetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali (Cass., Sez. 2,n. 24189 dell’8 settembre 2021, in motivazione; Cass. 17 febbraio 2020, n.3852).Coerentemente, la Suprema Corte ha individuato il titolo in esame nell’attocostitutivo del condominio e, quindi, nel primo atto di trasferimento di un’unitàimmobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto, in quanto se, inoccasione della prima vendita, la proprietà di un bene potenzialmente rientrantenell’ambito dei beni comuni era riservata ad uno solo dei contraenti, detto benenon rientra nel novero di quelli comuni (Cass. 17 febbraio 2020, n. 3852; Cass.,Sez. 2, n. 14714 del 31 maggio 2025).Numero registro generale 22098/2021Numero sezionale 1361/2026Numero di raccolta generale 17651/2026Data pubblicazione 03/06/2026L’operatività dell’art. 1117 c.c., che dà rilievo sia alla destinazione all’usocomune della res sia all’attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa,quindi, il condominio dall’onere di provare il suo diritto attraverso la c.d. probatiodiabolica, spettando, eventualmente, al singolo condomino, che pretenda diessere titolare esclusivo di un bene comune ex art. 1117 c.c., di dimostrare lasua proprietà individuale (Cass. 17 febbraio 2020, n. 3852).Nella specie, le corti di merito si sono discostate dalle conclusioni del CTU, ilquale aveva rilevato che il cancello, la saracinesca e il viale scoperto di accessoda via dei Proni 2 “formano la struttura dell’edificio, in senso stretto”, ai sensidell’art. 1117 c.c., ritenendo, al contrario, che i detti beni non “rivelinol’attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo…in quantodetta attitudine è pacificamente assolta dall’androne condominiale, dalcamminamento scoperto e dall’ingresso in viale Italia”.In questo modo, però, la sentenza impugnata non ha tenuto conto cheperché una parte possa presumersi comune, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., inquanto consente l’accesso alle singole unità immobiliari (ad esempio, Cass. 30giugno 2016, n. 13450), non occorre che essa costituisca l’unica soluzionepraticabile per permettere l’uscita o l’ingresso, di tal che non può affermarsi chel’esistenza di un possibile percorso alternativo valga ex se a negarne lacondominialità.Al fine di valutare quali beni rientrassero nell’elenco dell’art. 1117 c.c. ilgiudice di appello avrebbe dovuto, quindi, innanzitutto stabilire la situazioneesistente al momento della costituzione del condominio, momento individuatocon riguardo all’atto per notaio Macaione del 1° marzo 1968, e se quindil’accesso era a quel tempo condominiale ex art. 1117 c.c., e poi tenere contodelle risultanze, eventualmente contrarie, del medesimo atto notarile.Al contrario, questa attività non è stata compiuta.Ciò supera anche quanto sostiene il controricorrente, secondo il quale i suoigenitori e danti causa avrebbero previsto la costituzione del condominioesclusivamente su beni di futura realizzazione, ossia gli edificandi appartamentirealizzati dal medesimo controricorrente e dalla sorella [OSCURATO:PERSONA],Numero registro generale 22098/2021Numero sezionale 1361/2026Numero di raccolta generale 17651/2026Data pubblicazione 03/06/2026individuando come condominiali e comuni l’androne, le scale e il lastrico solaredefinitivo, estromettendo il piano terra dell’originario corpo di traffico.Il medesimo controricorrente ha richiamato, a fondamento della suaricostruzione, un atto di divisione e cessione del 22 gennaio 1986 a rogito notaioRossi, che avrebbe comportato una ripartizione del patrimonio immobiliare deigenitori.Questa impostazione difensiva collide con quanto già precisato in ordineall’epoca di costituzione del condominio, al rilievo della situazione di fatto in quelmomento esistente e alla pertinenza dell’esame dell’atto del 1968.4) Con il quarto motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1073, 1074 e 2697 c.c. e 115 e 116 c.p.c., conriferimento alla servitù di passaggio che avrebbe dovuto esservi attraverso l’atriodi proprietà esclusiva del controricorrente.Sostengono che la servitù non si sarebbe estinta per prescrizione, nonessendo decorso il termine di legge, né per venire meno della sua utilità,trovando applicazione l’art. 1074 c.c.La censura è da considerare assorbita dall’accoglimento del secondo e delterzo motivo, in ordine all’eventuale proprietà condominiale dell’accesso da viaLago dei Proni.5) Con il quinto motivo i ricorrenti lamentano l’omesso esame di un fattodecisivo per il giudizio e della domanda formulata in citazione, precisata nellamemoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., sub 3 e ribadita nell’atto di appellovolta a ottenere la rimozione della saracinesca elettrica.La censura è da considerare assorbita dall’accoglimento del secondo e delterzo motivo.6) Con il sesto motivo i ricorrenti lamentano la violazione dell’art. 112 c.p.c.per omessa pronuncia sulla domanda formulata in citazione, precisata nellamemoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., sub 4, e ribadita nell’atto di appelloal punto n. 4, contenente la richiesta di ordinare al convenuto di sgomberarel’androne e tutte le parti comuni del fabbricato.La censura è assorbita, atteso l’accoglimento del secondo e del terzo motivo,in quanto la decisione in ordine alla stessa presuppone l’accertamento dellaNumero registro generale 22098/2021Numero sezionale 1361/2026Numero di raccolta generale 17651/2026Data pubblicazione 03/06/2026natura condominiale o esclusiva della proprietà dei beni dei quali si tratta e, inparticolare, l’individuazione delle “parti comuni del fabbricato” de quo.7) Il ricorso è accolto quanto ai motivi secondo e terzo, rigettato il primo eassorbiti il quarto, il quinto e il sesto.La sentenza impugnata è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Bari, indiversa composizione, la quale deciderà la causa nel merito, anche sulle spese. P.Q.M- accoglie il secondo e il terzo motivo di ricorso, rigettato il primo e assorbitiil quarto, il quinto e il sesto;- cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Bari, indiversa composizione, che deciderà la causa nel merito, anche in ordine allespese.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione II della CorteSuprema di Cassazione, il giorno 20 maggio 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa