Cassazione n. 02914/2023

la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 16130/2019R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], rappresentatoe difeso dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] ; –ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difes o dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] , con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, Piazza delle Iris, n. 18; –controricorrente – avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 7350 /201 8 , depositata il21 novembre 2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’11 gennaio 2023 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Pronunciando in controversia promossa da [OSCURATO:PERSONA] -Addizioni alla cosa locata - Edificazione da parte del conduttore di manufatti sul terreno locato - Applicabilità normativa sull'accessione - Esclusione -Qualificazione come addizioni –Fondamento - Fattispecie per la risoluzione di contratto di locazione relativo a terreno di sua proprietà per inadempimento del conduttore, [OSCURATO:PERSONA], e la condanna dello stesso al pagamento dei canoni maturati e maturandi all’effettivo rilascio, la Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 7350/2018 depositata il 21 novembre 2018, ha confermato l’accoglimento della domanda principale e il rigetto della d omanda riconvenzionale di accertamento della usucapione della proprietà superficiaria di capannone realizzato sul bene locato; ha poi rigettato la subordinata domanda, pure avanzata in via riconvenzionale dal convenuto/appellante, di condanna del Pitotti a l pagamento dell’indennità ex art. 1593 cod. civ.. 2. Avverso tale decisione [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso per cassazione sulla base di tre motivi, cui resiste [OSCURATO:PERSONA] depositando controricorso. La trattazione è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis.1cod. proc. civ.. Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero. Il ricorrente ha depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1. Va preliminarmente ri leva ta l'irritualità del conferimento dell'incarico di difesa, da parte del ricorrente, ad altro procuratore, in aggiunta a quello officiato per il ricorso, poiché avvenuto attraverso il rilascio di procura speciale (non già nelle forme dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ma) in calce a « comparsa di costituzione di codifensore». Trattandosi di giudizio nella specie già pendente alla data di entrata in vigore della legge 18 giugno 2009, n. 69 (v. art. 58, comma 1), non può trovare applicazione il nuovo disposto dell'art. 83, comma terzo, cod. proc. civ. (come modificato dall’art. 45, comma 9 , l. cit.), che ora ammette (integrando, sul punto, il precedente testo della norma codicistica ) la costituzione in giudizio della parte anche mediante il conferimento della procura speciale con apposizione in calce o a margine «della memoria di nomina del nuovo difensore, in aggiunta o in sostituzione del difensore originariamente designato». Pertanto, nel caso in esame, ricadente sotto la previgente disciplina del citato art. 83, comma terzo, cod. proc. civ., per la nomina del nuovo difensore sarebbe stato necessario osservare, in via esclusiva, le forme prescritte dal comma secondo dello stesso art. 83 del codice di rito, non essendo ammesse altre modalità (v. ex aliis Cass. n. 246 1 del 04/02/2020 ; n. 16828 del 26/06/2018; n. 955 del 20/01/2016 ; n. 24632 del 21/11/2011; n. 3187 del 09/02/2011). 2.Il ricorso si espone ad un preliminare ed assorbente rilievo di inammissibilità, per inosservanza del requisito di contenuto- forma prescritto dall’art. 366, comma primo, num. 3, cod. proc. civ.. Risulta, infatti, gravemente carente l’esposizione sommaria dei fatti, da detta norma richiesta a pena di inammissibilità del ricorso per cassazione, allo scopo di garantire alla Corte di cassazione di avere una chiara e completa cognizione del fatto sostanziale che ha originato la controversia e del fatto processuale, senza dover ricorrere ad altre fonti o atti in suo possesso, compresa la stessa sentenza impugnata (Cass. Sez. U 18/05/2006, n. 11653). La prescrizione del requisito risponde non ad un’esigenza di mero formalismo, ma a quella di consentire una conoscenza chiara e completa dei fatti di causa, sostanziali e/o processuali, che permetta di bene intendere il significato e la portata delle censure rivolte al provvedimento impugnato (Cass. Sez. U 20/02/2003, n. 2602). Stante tale funzione, per soddisfare detto requisito è necessario che il ricorso per cassazione contenga, sia pure in modo non analitico o particolareggiato, l’indicazione sommaria delle reciproche pretese delle parti, con i presupposti di fatto e le ragioni di diritto che le hanno giustificate, delle eccezioni, delle difese e delle deduzioni di ciascuna parte in relazione alla posizione avversaria, dello svolgersi della vicenda processuale nelle sue articolazioni e, dunque, delle argomentazioni essenziali, in fatto e in diritto, su cui si è fondata la sentenza di primo grado, delle difese svolte dalle parti in appello. Nella specie il ricorrente o mette di indicare le ragioni della domanda introduttiva e delle difese della parte convenuta, nulla dice sulle ragioni della sentenza di primo grado. Le omissioni rendono assolutamente insufficienti a comprendere la parte del fatto sostanziale e processuale relativa al giudizio di appello nei termini che vengono esposti. 3. In ogni caso, se fosse possibile esaminare i motivi, rinvenendo all'esito della sua lettura quanto necessario alla percezione del fatto sostanziale e processuale, essi si dovrebbero dire comunque tutti inammissibili per le ragioni che si vanno qui di seguito a evidenziare. 4. Con il primo motivo il ricorrente denuncia, « nullità della sentenza impugnata per violazione delle disposizioni di cui all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.;omessa e contraddittoria motivazione della sentenza stessa sui fatti controversi e decisivi del giudizio, quali i contratti in atti e la promessa di vendita del luglio 1976, violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione all'art. 1593 e 1362 c.c., omessa valutazione di elementi e documenti decisivi» (così nell’intestazione). Lamenta che, nel rigettare la domanda subordinata di pagamento dell’indennità dalui pretesa ex art. 1593 cod. civ., la Corte territoriale ha omesso di considerare elementi quali: la promessa di vendita del 5 luglio 1976; la concessione in sanatoria rilasciata , su sua richiesta , relativamente al capannone, nel 1987 ; l'autorizzazione del Pitotti al rilascio al passaggio della rete fognaria sul fondo; elementi tutti che pure la Corte aveva tenuto presential fine dell'esclusione del possesso uti dominuse dell'interversione del possesso. Soggiunge che, non solo detti elementi documentali, ma anche il tenore letterale dei due contratti del 1976 e del 1990 forniscono argomenti per ritenere l’esistenza di un consenso espresso del locatore alla costruzione ed al mantenimento del manufatto sul proprio terreno. Osserva al riguardo che, come anche evidenziato dal c.t.u. Calderoni, nominato nel corso del giudizio di appello,il secondo contratto del 1990, sebbene riferito al solo terreno, aveva tenuto presente, nella determinazione del canone, l’utilizzo del capannone per l’attività di falegnameria svolta dal conduttore. 5. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia «nullità della sentenza impugnata per violazione delle disposizioni di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c. (omessa e contraddittoria motivazione della sentenza stessa sui fatti controversi e decisivi del giudizio, violazione e falsa applicazione di norme di diritto, omessa valutazione di elementi e documenti decisivi); nel caso di specie la corte territoriale ha dichiarato che la riconsegna del bene locato formalmente avvenuta nel 2008, non si era perfezionata, perché non sgomberato dai mobili e quindi difettava il presupposto stesso della riconsegna indispensabile per il riconoscimento dall'art. 1593 c.c.. dell’indennità prevista» (così testualmente nell’intestazione). Deduce che l’affermazione, in sentenza, del mancato rientro del locatore nella piena disponibilità del bene, perché non sgomberato dei mobili, non trova alcun riscontro probatorio. Rileva al riguardo che nella relazione del c.t.u. Calderoni, depositata il 3 novembre 2010 e ordinata al fine del la ricostruzione della consistenza dell'immobile al momento della riconsegna, non si rinviene alcun accenno alla circostanza, né la Corteindica da quali atti o documenti essa sia stata desunta. 6. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia «nullità della sentenza impugnata per violazione delle disposizioni di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c.; omessa e contraddittoria motivazione della sentenza stessa sui fatti controversi e decisivi del giudizio avendo applicato l'art. 1593 cod. civ. laddove nel caso di specie il capannone costituiva proprietà distinta superficiaria dalla proprietà del terreno e quindi nel caso di specie doveva essere dichiarata l'usucapione della proprietà del capannone distinta dal terreno (unico oggetto del contratto del 1990, dacché non si prevede alcun diritto sul capannone già esistente, né un divieto di costruzione, ovvero comunque il pagamento dell'indennità per accessione ovvero ex art. 939 c.c.)» (così nell’intestazione). Premesso che, c ontrariamente a quanto affermato in sentenza , egli aveva specificamente dedotto la interversione del possesso in tutti i suoi scritti difensivie «così ad es. nella comparsa conclusionale del giudizio di appello», della quale trascrive ampio stralcio, lamenta che la Corte di appello, nell'affermare che la mera detenzione in forza di contratti di affitto esclude la possibilità di usucapire la proprietà superficiaria, ha omesso di esaminare se sussistessero, nella specie, gli estremi richiesti per il verificarsi dell'interversione del possesso utile all'usucapione della proprietà superficiaria, e non ha in particolare considerato che ben può essere riconosciuto uno ius ad aedificandumal conduttore di un terreno ove risulti per tabulas che la costruzione non sia esplicazione di una facoltà dello stesso ma sia del tutto estranea al contratto stesso. Rimarca al riguardo che la facoltà di eseguire migliorie e/o addizioni non era oggetto di alcuna pattuizione nel 1990 , mentre era limitata ai soprassuoli nel 1976, e che inoltre non era stata pr ovata l’avvenutaricezione della diffida alla demolizione. 7. Il primo motivo è inammissibile sotto vari profili.7.1. Anzitutto, ed in modo assorbente, per l’evidente inosservanza dell’onere, imposto dall’art. 366 n. 6 cod. proc. civ. a pena di inammissibilità, di specifica indicazione degli atti e documenti richiamati (promessa di vendita del 5 luglio 1976; la concessione in sanatoria rilasciata, su sua richiesta, relativamente al capannone, nel 1987; l'autorizzazione del Pitotti al rilascio al passaggio della rete fognaria sul fondo; contratti del 1976 e del 1990). Per rispettarlo il ricorrente avrebbe dovuto riprodurre direttamente oppure indirettamente (in questo secondo caso indicando la parte del documento corrispondente all'indiretta riproduzione) il contenuto dei detti atti e documenti e localizzarlo sia quanto alla indicazione della produzione nel giudizio di merito sia quanto alla indicazione della produzione in questo giudizio di legittimità (rilevante quest'ultima, cioè la produzione, ai diversi effetti di cui al secondo comma, dell'art. 369, secondo comma, n.4 cod. proc. civ., per il caso di necessità, ai fini dello scrutinio del motivo, di un concreto esame da parte di questa Corte dei documenti) Ciò, alla stregua della consolidata giurisprudenza di questa Corte sul significato dell'art. 366 n. 6 cod. proc. civ., inaugurata da Cass. n. 22303 del 2088 e Cass. Sez. U. n. 28547 del 2008e quindi più volte ribadita (v. ex multis Cass. Sez. U. n. 7701 del 2016; Cass. n. 20975 del 2018; Cass. Sez. U. n. 23553 del 2019). Nella specie parte ricorrente omette di trascrivere o almeno riportare per esaustiva sintesi il contenuto degli atti richiamati (salvo che per i contratti di locazione del 1976 e del 1990) ed omette altresì di puntualmenteindicare in quale sede processuale, nel corso del giudizio di merito, essi siano stati prodotti ed ancora ove essi siano stat i prodott i in questo giudizio di legittimità e, in particolare, avendo indicato nelle produzioni effettuate in chiusura del ricorso quella del fascicolodi secondo grado, non ha precisato se detti atti siano ivi presenti. 7.2. L’inammissibilità del motivo,nella parte in cui deduce, quale conseguenza della omessa adeguata valutazione di detti documenti, error in iudicando, va peraltro rilevata anche sotto altro profilo. È al riguardo appena il caso di rammentare che, secondo il costante indirizzo di questa Corte, il vizio di violazione e falsa applicazione della legge, di cui all'art. 360, comma primo, num. 3, cod. proc. civ., giusta il disposto di cui all'art. 366, comma primo, num. 4, cod. proc. civ., deve essere, a pena d'inammissibilità, dedotto mediante la specifica indicazione delle affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata che motivatamente si assumano in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie o con l'interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina, non risultando altrimenti consentito alla S.C. di adempiere al proprio compito istituzionale di verificare il fondamento della denunziata violazione (Cass. nn. 16132 del 2005, 26048 del 2005, 20145 del 2005, 1108 del 2006, 10043 del 2006, 20100 del 2006, 21245 del 2006, 14752 del 2007, 3010 del 2012 e 16038 del 2013). In altri termini, non è il punto d'arrivo della decisione di fatto che determina l'esistenza del vizio di cui all'art. 360, comma primo, num. 3, cod. proc. civ., ma l'impostazione giuridica che, espressamente o implicitamente, abbia seguito il giudice di merito nel selezionare le norme applicabili alla fattispecie e nell'interpretarle. 7.3. La contestuale denuncia di vizio di motivazione è inoltre dedotta evocando una tipologia non più previsa ed in termini comunque estranei al paradigma censorio di cui all’art. 360, comma primo, num. 5, cod. proc. civ., che come noto, secondo consolidata interpretazione, ammette il sindacato sulla motivazione solo nei limiti dell’«omesso esame» di un «fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia)» (Cass. Sez. U.nn. 8053-8054 del 2014). Nella specie non è in alcun modo illustrata la ragione per la quale gli elementi indicati dovrebbe ro considerarsi idone i a condurre con certezza a l convincimento che la costruzione del capannone sia stata realizzata con il consenso del locatore o ne abbia comunque ottenuto la ratifica. Deve al riguardo rammentarsi che, secondo costante indirizzo della giurisprudenza di legittimità, nel contratto di locazione, il diritto del conduttore all'indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 cod. civ.— disciplina cui fa rimando l’art. 1593, comma secondo, cod. civ. per il caso di addizioni non separabili senza nocumento della cosa locata — che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, il quale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito e non può , dunque, desumersi da att i di tolleranza di costui, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà, anche tacita, mediante fatti concludenti, dai quali possa desumersi l'esplicita approvazione delle innovazioni (v. ex multis Cass. n. 15317 del 06/06/2019, che ha escluso potesse considerarsi consenso tacito la preventiva e generica autorizzazione del locatore ad effettuare lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria; v. anche Cass. n. 4532 del 15/02/2019; n. 22986del 09/10/2013). Rispetto a tale obiettivo probatorio la menzionata promessa di vendita (fermi i superiori rilievi di inosservanza degli oneri di cui all’art. 366 n. 6 cod. proc. civ.) appare fatto del tutto neutro e irrilevante, come anche il conseguimento della concessione in sanatoria, che si dice richiesta dallo stesso conduttore, mentre l'autorizzazione del Pitotti al passaggio della rete fognaria sul fondo non può ritenersi eccedere il significato di mero atto di tolleranza all’utilizzo dell’edificato manufatto. L’importo del canone che si dice determinato, anche in base a riferita valutazione del c.t.u., tenendo conto di fatto dell’esistenza del capannone, è poi circostanza che può valere a dimostrare solo l’attribuzione al terreno di un valore locativo aggiunto, sfruttato dal locatore nell’ambito dello stesso rapporto,ma come tale insufficiente a dimostrare anche , indipendentemente da esso, il consenso alla realizzazione o al mantenimento dell’addizione. È lo stesso ricorrente a rimarcare più volte che il capannone era estraneo alla locazione e nel contratto non era nemmeno considerato. Anche tale elemento, dunque, non può in modo univoco ritenersi portatore di un significato probatorio che vada oltre la mera tolleranza. 7.4. Può ancora soggiungersi che è peraltro dubitabile che nella specie una tale indagine, circa l’esistenza di un preventivo consenso o di una ratifica tacita del locatore riferita al capannone, fosse pertinente al fine di valutare la fondatezza della pretesa indennitaria del conduttore. Nel caso delle addizioni, la regola, implicitamente evocata sia in sentenza che in ricorso, di cui all’art. 1592, comma primo, cod. civ., trova infatti applicazione, come si è detto, in forza del rinvio operato dall’art. 1593, comma secondo, cod. civ., solo nell’ipotesi di addizioni che non siano separabili dalla cosa locata senza nocumento della stessa e ne costituiscano miglioramento. Nel caso contrario di addizioni che invece siano separabili senza nocumento dalla cosa locata un diritto all’indennizzo sorge in capo al conduttore, a mente dell’art. 1593, comma primo, cod. civ., solo nell’ipotesi in cui il locatore manifesti (in forma espressa) l’intenzione di ritenere l’addizione. Circa l’esistenza di alcunodi tali presupposti con riferimento al capannone di che trattasi (alternativamente: non separabilità del manufatto senza nocumento della cosa locata ovvero esercizio dello jus retinendi da parte del proprietario - locatore) , nessun accertamento risulta condotto nella sentenza impugnata, né alcunché viene argomentatoin ricorso. 8. Resta conseguentemente assorbito il secondo motivo, in quanto diretto a contestare l’affermazione, in sentenza, della mancata riconsegna del bene (quale conseguenza del mancato sgombero dei mobili) solo in relazione al rilievo a tale circostanza attribuito dalla Corte d’appello quale fatto impeditivo rispetto a lla avanzata pretesa indennitaria ex art. 1593 cod. civ.: rilievo però prospettato in sentenza solo in via subordinata («peraltro») rispetto alla principale anteposta ratio decidendi rappresentata, come detto, dalla ritenuta mancanza di prova del consenso espresso del locatore alla costruzione del manufatto de quo. Anche di tale motivo avrebbe dovuto comunque rilevarsi l’inammissibilità, atteso che in palese difformità del paradigma censorio evocato, il vizio di motivazione apparente o omessa (integrante in astratto error in procedendo per violazione dell’art. 132, comma secondo, num. 4, cod. proc. civ.) viene evocato con riferimento ad elementi esterni alla motivazione della sentenza; elementi peraltro richiamati anche in tal caso in manifesta inosservanza degli oneri dettati, a pena di inammissibilità, dagli artt. 366, comma primo, n um . 6 , e 369, comma secondo, n. 4, cod. proc. civ.. 9. Il terzo motivo è altresì inammissibile. Anzitutto, anch’esso, per l’inosservanza dell’onere di specificazione indicazione degli atti richiamati, apprezzabile, in particolare, là dove si fa riferimento agli atti che, in tesi, conterrebbero l’allegazione della interversione del possesso a confutazione dell’affermazione, in sentenza, secondo cui tale interversione non era stata nemmeno dedotta. Comunque, ex art. 366 n. 4 cod. proc. civ., perché, argomentando esclusivamente dal contenuto del contratto del 1990, non si confronta con il contenuto della sentenza impugnata la quale esclude, conformemente al primo giudice, l’esistenza di una interversione del possesso facendo riferimento non al contratto del 1990 ma a quello precedente del 1976 evidenziando in particolare: 1) la detenzione del terreno in virtù di un contratto personale di godimento a far data dal 1976; 2) l'assenza di una specifica manifestazione di consenso da parte dei proprietari locatori all'edificazione del capannone, come riscontrato dalla diffida alla demolizione del 25 giugno 1976. L’obiezione secondo cui tale diffida non sarebbe stata provata prospetta questione nuova che non risulta (e in ognicaso non si dice) essere stata dedotta in appello. Essa è,comunque, del tutto priva di rilievo dal momento che, nel descritto contesto locativo , il contegno omissivo del locatore varrebbe al più a dimostrare la tolleranza dello stesso, come tale inidonea, come detto , anche ai fini dell’art. 1593 cod. civ. e tanto più a dimostrare l’interversione. Al qual fine, giova rammentare, è necessaria una manifestazione esteriore, dalla quale sia possibile desumere che il detentore abbia iniziato ad esercitare il potere di fatto sulla cosa esclusivamente in nome proprio e non più in nome altrui, e detta manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell'avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso (v. Cass. n. 17376 del 03/07/2018), ciò che non è desumibile, come rettamente ritenuto dai giudici di merito, dalla sola edificazione nel terreno locato di un capannone poiché riconducibile alla diversa fattispecie legata contemplata e disciplinata dall’art. 1593 cod. civ. 10. Il ricorso deve essere , in definitiva, dichiarato inammissibile, con la conseguente condanna del ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate come da dispositivo. 11. Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1-bisdello stesso art. 13 P.Q.M. dichiara inammissibile il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 2.300 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti pro