Cassazione n. 18725/2026

ppresentati e difesidall’avv. [OSCURATO:PERSONA] (c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), con domicilio digitaleex lege- controricorrenti -avverso la sentenza della Corte d’appello di Bologna - Sezionespecializzata agraria n. 1928 del 24 novembre 2022;udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28 maggio 2026 dalConsigliere Dott. [OSCURATO:PERSONA];letta la memoria dei controricorrenti;Numero registro generale 4402/2023Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 18725/2026Data pubblicazione 09/06/2026RILEVATO CHE:- con ricorso del 3/11/2020 [OSCURATO:PERSONA] e CostantinoMammos - comproprietari, per effetto di decreto di trasferimento del 7luglio 2004 emesso dal giudice dell’esecuzione del Tribunale di Ferrara,di un fondo rustico sito in Ostellato (FE), già oggetto di contratto di affittostipulato (il 12/11/1997) anteriormente al pignoramento tra il debitoreesecutato [OSCURATO:PERSONA] e la società affittuaria [OSCURATO:PERSONA] S.Antonio s.s. di Scardo velli Maria e C. (che, il 3/4/2020, aveva poi cedutoil contratto di affitto all’[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e C.s.a.s.) - convenivano in giudizio, innanzi alla Sezione specializzataagraria del Tribunale di Ferrara, l’[OSCURATO:PERSONA]; i ricorrentichiedevano di accertare, ai sensi dell’art. 2923, comma 3, c.c.,l’inopponibilità del contratto di affitto per viltà del canone, deducendoche il corrispettivo pattuito risultava inferiore di oltre un terzo rispetto aquello di mercato;- il Tribunale di Ferrara - Sezione specializzata agraria, con lasentenza n. 173 del 22 aprile 2022, accoglieva la domanda: dichiaraval’inopponibilità del contratto agli aggiudicatari, ordinava il rilascio delfondo al termine dell’annata agraria 2021/2022 e riconosceva airicorrenti un importo a titolo di differenza tra canone di mercato e canonecorrisposto limitatamente all’ultima annata agraria;- l’[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]. proponevaappello, ribadendo, tra l’altro, la prescrizione dell’azione svolta dallacontroparte e l’erronea valutazione della viltà del canone;- [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] resistevano eproponevano appello incidentale in ordine al quantum loro riconosciuto;- la Corte d’appello di Bologna - Sezione specializzata agraria, con lasentenza n. 1928 del 24 novembre 2022, rigettava l’appello principale eaccoglieva parzialmente quello incidentale, confermando l’inopponibilitàdel contratto e aumentando l’importo dovuto agli aggiudicatari a titolo difrutti civili;Numero registro generale 4402/2023Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 18725/2026Data pubblicazione 09/06/2026- per quanto qui rileva, la Corte territoriale affermaval’imprescrittibilità dell’azione: «Il Tribunale ha osservato che l’azionedichiarativa, diretta ad ottenere un accertamento, è imprescrittibile,potendo il decorso del tempo rilevare solo quanto ai diritti nascentidall’accertamento, e potendo la prescrizione di tali diritti rilevare solo aglieffetti dell’apprezzamento dell’interesse ad agire. L’azione esperita dagliaggiudicatari, diretta ad ottenere l’accertamento di cui all’art. 2923 cc,era dunque imprescrittibile, potendo astrattamente la prescrizioneoperare solo sulla domanda di pagamento di somma di denaro per ilmancato rilascio del bene. Osserva la Corte che l’argomentazione delTribunale è corretta, avendo natura dichiarativa e non costitutival’accertamento della inopponibilità all’aggiudicatario del contratto dilocazione ex art. 2923 cc. … L’azione esperita dagli aggiudicatari perottenere la consegna del bene di loro proprietà va d’altronde qualificataai sensi dell’art. 948 cc ed è pertanto imprescrittibile per espressaprevisione normativa salva l’usucapione del bene rivendicato; la richiestadi accertare la non opponibilità della locazione per viltà del canone noncostituisce l’esercizio di un diritto suscettibile di estinzione perprescrizione, ma è piuttosto volta a neutralizzare la prevedibile eccezionedei conduttori alla domanda di rilascio dei proprietari.»;- in ordine all’entità del canone, il giudice d’appello così statuiva:«Osserva la Corte che è sufficiente al rigetto dell’appello laconsiderazione che, come osservato dal Tribunale, non vi è alcunaragione per discostarsi dalla CTU, indipendentemente, dunque,dall’attendibilità della CTP degli aggiudicatari o della dichiarazione diterzo, pacificamente di mero valore indiziario … Ciò che ha pieno valoreprobatorio è la CTU del geom. Baldacchini, che ha accertato come, afronte di un canone contrattuale di euro 103,29 per ettaro, il canone dimercato del fondo oggetto di causa era, nel 2000, ben di euro 570,00per ettaro, e nel 2004 di euro 600,00 per ettaro … A nulla rileva poi cheall’epoca del pignoramento fosse ancora in vigore l’art. 9 L.203/82 inNumero registro generale 4402/2023Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 18725/2026Data pubblicazione 09/06/2026tema di equo canone nell’affitto agrario, poi dichiarato incostituzionalecon la sentenza n.318/02 della Corte Costituzionale, la quale ha, comedi regola, portata retroattiva in relazione a tutti i rapporti che - comenella specie - non possano dirsi definiti, ma inoltre, come affermato dallaS.C. a proposito della L. 392/78, l’art. 2932 c3 cc non è stato abrogatodalle successive disposizioni in tema di equo canone e trova comunqueapplicazione in relazione agli immobili espropriati (Cass. 1615/89). Ilprimo giudice, anche sulla scorta del parere qualificato degli esperticomponenti la [OSCURATO:PERSONA], ha peraltro rilevato comela viltà del canone potesse dirsi notoria (sull’applicabilità del notorio inquesta fattispecie v. Cass. 16243/05), e sul punto nulla ha dedottol’appellante.»;- avverso tale sentenza l’[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. proponeva ricorso per cassazione affidato a tre motivi.- [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] resistevano concontroricorso e depositavano memoria ex art. 380-bis.1, comma 1,c.p.c.;- all’esito della camera di consiglio del 28/5/2026, il Collegio siriservava il deposito dell’ordinanza nei successivi sessanta giorni, anorma dell’art. 380-bis.1, comma 2, c.p.c.;[OSCURATO:PERSONA]:− col primo motivo si deduce: «art. 360 n. 3 c.p.c.: violazione e falsaapplicazione dell’articolo 2923, comma III, c.c. in relazione agli articoli2908 e 2943 c.c. Si deduce l’errore del giudice di secondo grado nelritenere l’azione di accertamento della inopponibilità all’aggiudicatariodel contratto di locazione ex art. 2923 c.c. comma III, c.c. di naturadichiarativa anziché costitutiva ex art. 2908 e, come tale, soggetta aprescrizione ai sensi dell’articolo 2946 c.c.»;− la ricorrente sostiene che l’azione ex art. 2923, comma 3, c.c. hanatura costitutiva - non dichiarativa - ed è quindi soggetta allaNumero registro generale 4402/2023Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 18725/2026Data pubblicazione 09/06/2026prescrizione ordinaria decennale, maturata nel caso di specie (comedimostra, peraltro, l’esercizio di una precedente azione, nel 2006, voltaa contestare l’affitto per diverse ragioni);− ad avviso della ricorrente, l’azione ex art. 2923, comma 3, c.c.esercitata dall’acquirente nei confronti del locatario (o affittuario) hanatura costitutiva:a) perché «L’effetto della pronuncia in questione, quindi, è quello dimodificare ex post una situazione giuridica preesistente, sia privando dieffetti atti che avevano già conseguito piena efficacia, sia determinando,conseguentemente, la restituzione di un determinato bene nelpatrimonio del locatore privo di oneri; ed in quanto tale haindubbiamente natura costitutiva.»;b) in ragione dell’«assoluta sovrapponibilità - in quanto a portata -della sentenza emessa ex art. 2923, comma III, c.c., a quella revocatoriaex art. 2901 e ss. c.c., sulla cui natura costitutiva la giurisprudenza dilegittimità si è pronunciata ripetutamente»;c) come «si evince anche dal regime di efficacia della pronuncia, chesecondo Cass. 01.10.2012 n°16718 spiega i suoi effetti ex nunc,caratteristica tipica, appunto, dei pronunciamenti costitutivi»;d) in quanto «Cass. 16718/12, affermando che l’effetto dellapronuncia ex art. 2923, comma III, c.c. è di tipo risolutorio, conferma inpieno la natura costitutiva della relativa azione»;− nessuna delle sopra richiamate argomentazioni ha fondamento;− già in base al tenore letterale dell’art. 2923, comma 3, c.c. («Inogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora ilprezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quellorisultante da precedenti locazioni») si deve escludere la naturacostitutiva dell’azione esercitata in base a tale norma;− infatti, l’esperimento vittorioso dell’azione non conduce allarisoluzione del contratto di locazione, bensì all’inopponibilitàall’acquirente in sede esecutiva del rapporto locativo concluso a canoneNumero registro generale 4402/2023Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 18725/2026Data pubblicazione 09/06/2026vile, il quale determina un intollerabile sacrificio della pienaestrinsecabilità delle facoltà di godimento dell’aggiudicatario: «in viaassolutamente preliminare, va sottolineata la chiarezza dellaformulazione testuale, sulla cui base le esigenze di tutela degliaggiudicatari - e, per il tramite di esse, quella di effettività del processoesecutivo, a sua volta a tutela delle ragioni dei creditori e del medesimoesecutato - devono ritenersi prevalenti sul diritto del locatario al benepoi staggito, con conseguente correttezza dell’estensionedell’inopponibilità a tutte le locazioni, comunque in corso al momentodell’aggiudicazione e beninteso anteriori al pignoramento … qualoraricorrano i presupposti di fatto dell’art. 2923 cod. civ., comma 3» (Cass.Sez. 6-3, 01/10/2012, n. 16718; sulla «peculiare esigenza pubblicisticadi garantire la gara per la liquidazione del bene staggito alle miglioricondizioni possibili», anche Cass. Sez. 3, 28/03/2022, n. 9877);− in altri termini, la domanda ex art. 2923, comma 3, c.c. mira arendere improduttivo di effetti un contratto inter alios nei confrontidell’acquirente in executivis, il quale «non è tenuto a rispettar[lo]» inragione della volontà del legislatore che ha ravvisato nella naturapubblicistica del procedimento di vendita forzata un’eccezione all’art.1602 c.c.;− se è vero che la declaratoria di inefficacia del contratto di locazioneaccomuna l’azione de qua a quella revocatoria ex art. 2901 c.c., ledifferenze tra le due sono tali e tante da escludere l’«assolutasovrapponibilità» a cui fa cenno la ricorrente;− infatti, la domanda revocatoria è svolta da un creditore leso da unconsente al creditore vittorioso di sottoporre il bene ad espropriazioneforzata; la domanda ex art. 2923, comma 3, c.c. è invece spiegata da unaggiudicatario (divenuto acquirente per effetto del decreto ditrasferimento), privo di qualsivoglia rapporto di credito/debito con ildestinatario dell’azione e pregiudicato nel suo diritto di godimento da unNumero registro generale 4402/2023Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 18725/2026Data pubblicazione 09/06/2026v. Cass. Sez. 6-3, 01/10/2012, n. 16718, Rv. 624069-01), allo scopo difar constare l’inopponibilità del contratto;− il fatto che l’accoglimento della domanda spieghi effetti ex nunc enon ex tunc non depone per la natura costitutiva della pronuncia, ma èconseguenza dell’esplicata volontà dell’acquirente di far constarel’inefficacia del negozio, che può essere manifestata soltanto dopol’acquisto in executivis e non può certo incidere sul pregresso rapportocontrattuale;− il riferimento ad uno stralcio della motivazione di Cass. Sez. 6-3,01/10/2012, n. 16718 non è pertinente: infatti, questa Corte haaffermato che «Risponde quindi ad un adeguato contemperamento degliinteressi in gioco che tale obiettiva situazione si risolva, dinanzi alleesigenze pubblicistiche già messe in luce per la vendita giudiziale, coneffetto ex nunc in favore dell’aggiudicatario ed in danno del locatario giàavvantaggiatosi dal favorevole contratto»; la frase - e, in particolare, leparole «si risolva» - non indica affatto che l’azione ex art. 2923, comma3, c.c. è volta a una risoluzione contrattuale; peraltro, se davvero sitrattasse di risoluzione, si determinerebbero effetti tipici dellaconclusione del rapporto locativo (ad esempio, l’obbligo di corrispondereall’affittuario, l’indennizzo ex art. 43 della Legge n. 203 del 1982 o, nellelocazioni commerciali, l’indennità per la perdita dell’avviamento ex art.34 della Legge n. 392 de 1978) che, invece, sono proprio da escluderein ragione dell’accertata improduttività dei suoi effetti;− a conferma della natura di azione di accertamento della domandaex art. 2923, comma 3, c.c., si osserva che anche nel corsodell’espropriazione immobiliare il custode giudiziario può avvalersi deglieffetti della citata disposizione (Cass. Sez. 3, 28/03/2022, n. 9877, Rv.664400-02) a seguito di un accertamento meramente incidentale (inquanto volto all’emanazione di un atto esecutivo e, cioè, dell’ordine diliberazione) del giudice dell’esecuzione, il quale non potrebbe, con unNumero registro generale 4402/2023Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 18725/2026Data pubblicazione 09/06/2026proprio provvedimento, risolvere il contratto in essere e astrattamenteopponibile alla procedura, ma soltanto - incidenter tantum - considerarloinefficace;− in conclusione, l’azione ex art. 2923, comma 3, c.c. ha natura diaccertamento negativo dell’opponibilità del contratto di godimento (nellaspecie, affitto agrario);− col secondo motivo - ex «art. 360 n. 3 c.p.c. - si deduce l’erroredel giudice di secondo grado nel ritenere il canone vile per mancataapplicazione della Legge n. 203/1982 sull’equo canone»; si contesta lavalutazione di viltà del canone, assumendo che il giudice avrebbe dovutoaccogliere l’eccezione di nullità della CTU, anziché dichiararlainammissibile perché tardivamente formulata, e applicare la disciplinadell’“equo canone agrario” (legge. n. 203/1982), dalla qualeemergerebbe la congruità del corrispettivo;− il motivo è inammissibile;− in primo luogo, la censura si rivela carente poiché la ricorrente, inviolazione dell’art. 366, comma 1, nn. 3 e 6, c.p.c., omette di ricostruirein modo esaustivo e intelligibile la vicenda processuale nei suoi trattiessenziali alla decisione della doglianza, nonché di individuare,trascrivere e illustrare i documenti sui quali il motivo si fonda,limitandosi, invece, a un rinvio generico e per relationem a verbalid’udienza, consulenze tecniche e atti dei giudizi di merito, cosìdemandando inammissibilmente alla Corte un’attività integrativa ericostruttiva che le è preclusa in sede di legittimità;− proprio la lacunosità del ricorso rende apodittica l’affermazione (apag. 7 del ricorso) secondo cui «sbaglia la Corte d’Appello di Bologna nelritenere l’eccezione della nullità della CTU non tempestiva; infatti,l’eccezione è stata formulata nei termini in sede di osservazioni allaConsulenza, come autorizzati dal Tribunale Ferrara all’udienzadell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], senza peraltro nessuna opposizione.»;Numero registro generale 4402/2023Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 18725/2026Data pubblicazione 09/06/2026− in secondo luogo, il motivo risulta comunque inammissibile perchéveicola censure di merito, sollecitando un’inammissibile rivalutazionedelle risultanze istruttorie e, segnatamente, delle conclusioni dellaconsulenza tecnica d’ufficio alle quali il giudice d’appello ha aderito. Èprincipio consolidato che il giudizio di cassazione non può risolversi inuna nuova delibazione del materiale probatorio, né nella sostituzione delgiudizio di fatto operato dal giudice di merito, ove sorretto damotivazione congrua e immune da vizi logici;− in ogni caso, ad abundantiam, il motivo - peraltro esposto inmaniera non perspicua e altrettanto lacunosa - si rivela anche infondato,stabilire un’eccezione al principio generale emptio non tollit locatum alfine di impedire la stipula di locazioni in frode al compratore di unimmobile subastato, prevede che quest’ultimo non è tenuto a rispettarele locazioni consentite dallo espropriato di data certa anteriore alpignoramento “qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo algiusto prezzo od a quello risultante da precedenti locazioni” - non è statoabrogato neppure tacitamente dalla legge n. 392 del 1978 introduttivadello equo canone, in base alla considerazione che l’aggiudicatario nonsubirebbe più alcun pregiudizio potendo comunque pretendere l’equocanone, in quanto detta legge non trova applicazione con riguardo allelocazioni degli immobili espropriati, ancorché la misura del canone“equo” possa costituire un parametro idoneo per valutare il “giusto”prezzo locativo dell’immobile» (Cass. Sez. 3, [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 1615, Rv.462401-01);− come correttamente rilevato dalla Corte d’appello - che haespressamente richiamato la pronuncia ora menzionata e senza che laricorrente si sia confrontata con tale ratio decidendi - è irrilevante ilrichiamo alla sentenza della Corte costituzionale n. 318 del 5 luglio 2002,la cui pertinenza alla fattispecie non è, peraltro, neppure chiaramenteillustrata, in ulteriore violazione dell’art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.;Numero registro generale 4402/2023Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 18725/2026Data pubblicazione 09/06/2026− il terzo motivo è rubricato: «art. 360 n. 4 c.p.c.: motivazionecontraddittoria in punto di mancata compensazione delle spese di lite»del primo grado di giudizio;− la ricorrente deduce la nullità della sentenza per omessamotivazione nella parte in cui la Corte d’appello ha escluso lacompensazione (anche solo parziale) delle spese, nonostante il limitatoaccoglimento della pretesa risarcitoria avanzata dagli attori;− la censura è inammissibile perché non si confronta con lamotivazione della sentenza impugnata: la Corte d’appello ha fondato ladecisione di condannare l’odierna ricorrente alla rifusione delle spese dilite richiamando esplicitamente il principio di soccombenza e, cioè, laregola stabilita dall’art. 91 c.p.c.;− la ricorrente introduce surrettiziamente un preteso vizio dellamotivazione per non aver spiegato la mancata compensazione dei costidel giudizio;− in proposito si osserva che, casomai, una specifica motivazionesarebbe stata necessaria, ex art. 92, comma 2, c.p.c. per disporre lacompensazione delle spese, non già per fondare la condanna sulla regoladell’art. 91 c.p.c.;− ad ogni buon conto, il sindacato della Corte di cassazione, anche aisensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., è limitato ad accertare che nonrisulti violato il principio secondo il quale le spese processuali nonpossono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa, per cuivi esula, rientrando nel potere discrezionale del giudice di merito, lavalutazione dell’opportunità di compensarle in tutto o in parte, sianell’ipotesi di soccombenza reciproca che in quella di concorso di altrigiusti motivi (Cass. Sez. 6, 17/10/2017, n. 24502, Rv. 646335-01);− in conclusione, il ricorso va respinto, con conseguente condannadella ricorrente alla rifusione delle spese di lite, liquidate, secondo iparametri normativi, nella misura indicata nel dispositivo;Numero registro generale 4402/2023Numero sezionale 1944/2026Numero di raccolta generale 18725/2026Data pubblicazione 09/06/2026− va dato atto, infine, della sussistenza dei presupposti processualiper il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ovedovuto, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13;p. q. m.la Corterigetta il ricorso;condanna la ricorrente a rifondere ai controricorrenti le spese diquesto giudizio, liquidate in Euro 6.000,00 per compensi ed Euro 200,00per esborsi, oltre ad accessori;ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dàricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, inmisura pari a quanto previsto per il ricorso, se dovuto, a norma delcomma 1-bis dello stesso articolo 13.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza SezioneCivile, in data 28 maggio 2026.Il PresidenteLina Rubino