Cassazione n. 12230/2026

per mandato ex lege, dall’[OSCURATO:PERSONA] e presso la stessa per legge domiciliato a Roma in Via deiPortoghesi n. 12;- Ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA];- Intimato –- avverso la sentenza n. 614/02/2021 depositata dalla Commissionetributaria regionale della Liguria, sez. 2, in data 23/07/2021 e nonnotificata;udita la relazione della causa svolta dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].ssa MargheritaLibri.Numero registro generale 5414/2022Numero sezionale 1223/2026Numero di raccolta generale 12230/2026Data pubblicazione 01/05/20261. Con sentenza n. 64/2019 la Commissione tributaria provinciale diLa Spezia accoglieva parzialmente il ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA] un avviso di accertamento catastale, con il quale era statomodificato il classamento, da A/3, proposto con DOCFA dal contribuente,in D2, in relazione ad un immobile di sua proprietà, ristrutturato peressere adibito ad attività di affittacamere. Sostenevano i giudici di primecure che l’immobile in oggetto andava classificato nella categoria A/2,corrispondente alle abitazioni di tipo civile.2. Sull’impugnazione dell’Ufficio, la Commissione tributaria regionaledella Liguria rigettava il gravame, compensando le spese.I Giudici d’appello valorizzavano la legislazione regionale (L.R. n. 32del 12/11/2014) recante il testo unico in materia di strutture turisticoricettive della Liguria, e rilevavano che l’utilizzo delle unità abitativesecondo le modalità previste da tale normativa non ne comporta, ai finiurbanistici, la modifica della destinazione d’uso. Affermavano che non erapossibile, quindi, modificare la destinazione abitativa originaria indestinazione alberghiera, come disposto dall’Amministrazione finanziaria.3. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazionel’Agenzia delle Entrate sulla base di tre motivi. Il contribuente è rimastointimato.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsaapplicazione dell’art. 75 d.P.R. n. 1142/1949, in relazione all’art. 360,primo comma, n. 3) e n. 4, c.p.c., per non aver la Commissione tributariaregionale rilevato l’inammissibilità del ricorso del contribuente, che nonavrebbe assolto all’onere di indicare nel ricorso introduttivo altre unitàNumero registro generale 5414/2022Numero sezionale 1223/2026Numero di raccolta generale 12230/2026Data pubblicazione 01/05/2026immobiliari aventi caratteristiche simili ma collocate in classi o categoriediverse.1.1. La censura è destituita di fondamento.È stato, invero affermato da questa Corte che “in tema diclassamento ed accertamento catastale, la disposizione del D.P.R. 1dicembre 1949, n. 1142, art. 75, che fa obbligo al contribuente cheimpugni l’accatastamento del proprio fabbricato di indicare le altre unitàimmobiliari aventi le medesime caratteristiche, e tuttavia collocate in unadiversa classe o categoria, va letta in sintonia con i principi in materia didiritto di difesa in giudizio, sicché non può essere considerata norma ingrado di derogare alle comuni regole in tema di inammissibilità dell’azionee di contenuto e ripartizione dell’onere della prova. Ciò comporta che ilcontribuente può impugnare il classamento anche senza dedurre la dettadisparità di trattamento, la quale, pur rappresentando una circostanzaindubbiamente rilevante, non rappresenta per l’interessato l’unico modoper dimostrare la spettanza di una diversa collocazione del bene” (Cass.,24.2.2006 n. 4238; Cass., 20.10.2011, n. 21761).Deve, quindi, escludersi che l’onere di allegazione previsto dalD.P.R. n. 1142 del 1949, art. 75, commi 1 e 2, possa integrare unpresupposto processuale di ammissibilità del ricorso, esaurendo piuttosto isuoi effetti sul mero piano probatorio, in quanto eventuali elementicomparativi forniti dal contribuente possono rappresentare “un parametrodi riferimento utilizzabile ai fini della formazione del suo convincimento dalgiudice adito, il quale può però attingere ad ogni altro elemento acquisitoagli atti di causa” (Cass., 7.7.2004 n. 12446).2. Con il secondo motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate deduce,in relazione all’art. 360, I comma, n. 3 c.p.c., violazione e/o falsaapplicazione del paragrafo 21 – Istruzione II del Ministero delle Finanze edegli artt. 8, 53 3 61 del d.P.R. n. 1142/1949, nonché dell’art. 10 della L.Numero registro generale 5414/2022Numero sezionale 1223/2026Numero di raccolta generale 12230/2026Data pubblicazione 01/05/2026n. 1249/1939, per avere la Commissione tributaria regionaleerroneamente affermato, in contrasto con gli artt. 21 e 61 del d.P.R. n.1142/1949 e con le regole del classamento catastale, che non è possibilemutare la destinazione abitativa originaria in destinazione alberghieracome operato dall’Amministrazione finanziaria.3. Con il terzo motivo di ricorso, l’Agenzia delle Entrate deduce, inrelazione all’art. 360, I comma, n. 3 c.p.c., violazione e/o falsaapplicazione dell’art. 20 della legge regionale della Liguria n. 32/2014 edell’art. 22 della legge regionale della Liguria n. 2/2008, per avere laCommissione tributaria regionale erroneamente applicato, ai fini delclassamento dell’immobile, la normativa urbanistica regionale,disciplinante la destinazione d’uso, e non le disposizioni in materiacatastale.4. I motivi, da esaminare congiuntamente in ragione della comune4.1. Nella fattispecie la rettifica operata dall'Agenzia delle Entrate haad oggetto il classamento di un immobile adibito ad esercizio di attività diaffittacamere operato con procedura cd DOCFA (disciplinata dall'art. 2 delD.L. n. 16 del 1993, convertito in legge n. 75 del 1993, e dal D.M. 19aprile 1994, n. 701), con l’attribuzione della categoria e della renditacatastale.4.2. Con il R.D.L. n. 652 del 1939, convertito con L. n. 1249 del1939 e, successivamente, con d.P.R. n. 1142/1949 si è disciplinato ilNuovo Catasto edilizio urbano e si sono distinti i fabbricati in dueraggruppamenti: quello degli immobili a destinazione ordinaria e quellodegli immobili a destinazione speciale o particolare.4.3. Per il primo gruppo si procede con l'attribuzione di categoria eclasse, per il secondo non si esegue detta classificazione, ma si procedemediante stima diretta come dispone l'art. 10 della legge di cui sopra ("LaNumero registro generale 5414/2022Numero sezionale 1223/2026Numero di raccolta generale 12230/2026Data pubblicazione 01/05/2026rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in generedai fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruitiper le esigenze di un'attività industriale o commerciale, e non suscettibilidi una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicalitrasformazioni, è determinata per stima diretta per ogni singola unità.Egualmente si procede per la determinazione della rendita delle unitàimmobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi per lasingolarità delle loro caratteristiche"). L’art. 8 del d.P.R. n. 1142/1949dispone che “La classificazione non si esegue nei riguardi delle categoriecomprendenti unità immobiliari costituite da opifici ed in genere daifabbricati previsti nell'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruitiper le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e nonsuscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senzaradicali trasformazioni”.Questa Corte ha, in particolare, statuito che "In tema diclassamento, il metodo di valutazione, per gli immobili della categoriaordinaria, è quello della stima comparativa, basata sulle caratteristicheestrinseche ed intrinseche del bene e sulla sua ubicazione, in relazionealla tariffa prevista per la classe di appartenenza, mentre è soltanto pergli immobili a destinazione speciale, il cui valore risulta dalla sommatoriadi più fattori, che è necessaria la stima diretta con sopralluogo" (Cass., 6marzo 2017, n. 5600 e, con specifico riferimento all'attribuzione di renditaai fabbricati a destinazione speciale o particolare, Cass., 27 marzo 2019,n. 8529; Cass., 7 aprile 2021, n. 8529).4.4. Nel caso di specie, non si tratta di unità immobiliare dellacategoria ordinaria, ma di unità immobiliare a destinazione speciale.4.5. Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale, difatti,è un atto che inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita allecaratteristiche oggettive che connotano la sua "destinazione ordinaria",Numero registro generale 5414/2022Numero sezionale 1223/2026Numero di raccolta generale 12230/2026Data pubblicazione 01/05/2026poiché l'idoneità dell'immobile a produrre ricchezza è riconducibileprioritariamente alla destinazione funzionale e produttiva dello stesso,accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto usoche di esso venga fatto, senza che rilevi la qualità di soggetto pubblico oprivato in capo al proprietario, né le eventuali funzioni latamente socialisvolte da quest'ultimo, dovendo invece essere preso in considerazione ilfine di lucro, espressamente previsto come criterio di classificazione pernumerose categorie catastali, da valutarsi sempre in termini oggettivi, inbase ad una verifica delle caratteristiche strutturali del bene (Cass., 30ottobre 2020, n. 24078; Cass., 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., 10giugno 2015, n. 12025).4.6. La sentenza impugnata ha basato il proprio convincimento sullalegge regionale n. 2 del 7/2/2008, poi sostituita dalla legge regionale n.32 del 12/11/2014 (che, peraltro, è rubricata “[OSCURATO:PERSONA] in materia distrutture turistico ricettive e norme in materia di imprese turistiche”), eha affermato che secondo tali leggi “l’utilizzo delle unità abitative secondole modalità previste nella presente legge non ne comporta, ai finiurbanistici, la modifica nella destinazione d’uso”. Ha rilevato, quindi,l’impossibilità di mutare la destinazione abitativa originaria in destinazionealberghiera, come illegittimamente disposto dall’Ufficio.4.7. Il ragionamento della Corte di secondo grado è errato e incontrasto con le norme e i principi richiamati.L’attività di affittacamere è equiparabile a quella alberghiera.Inoltre, la destinazione d’uso non è quella di natura urbanistica. Lanozione di categoria catastale è autonoma e distinta da quella di categoriafunzionale urbanistica (d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 23-ter) inquanto la categoria catastale muove dalla «destinazione ordinaria»secondo le caratteristiche oggettive dell'immobile, la cui utilizzazioneNumero registro generale 5414/2022Numero sezionale 1223/2026Numero di raccolta generale 12230/2026Data pubblicazione 01/05/2026concreta soccorre quale criterio non preminente, ma di merocomplemento (Cass., 7 febbraio 2022, n. 3851).I giudici di secondo grado, dunque, basandosi sull'interpretazionedella normativa regionale e fondando il proprio ragionamento su elementidi interesse urbanistico-edilizio, non hanno tenuto conto delle proceduredi accertamento previste dalla normativa catastale e del metodo divalutazione riguardante gli immobili della categoria speciale. Il giudice diappello, sostanzialmente, non ha considerato che, ai fini dellaindividuazione della categoria da attribuire a un’unità immobiliare, si deveosservare l’ordinamento catastale a prescindere dalla normativaurbanistico-edilizia desunta peraltro, nel caso all’attenzione, dal testounico regionale in materia di strutture turistico ricettive, trattandosi didiscipline affatto distinte a autonome in ordine al classamento degliimmobili, che deve eseguirsi sulla base della destinazione ordinaria delbene, delle caratteristiche costruttive e tipologiche e degli altri elementi divalutazione come definiti dalla normativa catastale.5. Per le ragioni di cui innanzi, il ricorso va accolto in relazione alsecondo e al terzo motivo, rigettato il primo, e la sentenza impugnata vacassata; non occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, la causa puòessere decisa nel merito, ai sensi dell'art. 384, primo comma, ultimaparte, cod. proc. civ., con il rigetto del ricorso originario proposto dalcontribuente.6. Le spese dei giudizi di merito e di legittimità seguono lasoccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto dellariduzione del 20% dei compensi professionali prevista dall’art. 15, comma2 sexies, d. lgs. n. 546/1992 relativamente alla liquidazione delle spese afavore dell’amministrazione finanziaria, se assistita dai propri funzionari.Numero registro generale 5414/2022Numero sezionale 1223/2026Numero di raccolta generale 12230/2026Data pubblicazione 01/05/2026 P.Q.MLa Corte, accoglie il secondo e il terzo motivo di ricorso, rigetta il primomotivo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e,decidendo la causa nel merito, rigetta il ricorso originario proposto dalcontribuente.Condanna il contribuente al pagamento delle spese del giudizio in favoredell’Agenzia delle Entrate che liquida, per il giudizio di primo grado, nellamisura di euro 3.500,00 per compensi professionali, per il giudizio disecondo grado nella misura di euro 4.000,00 per compensi professionali eper il giudizio di legittimità nella misura di euro 5.500,00 per compensiprofessionali, oltre spese prenotate a debito.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data10.02.2026.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA]