Cassazione n. 11130/2026

tamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] controDi [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] in personadel legale rappresentante pro tempore, [OSCURATO:PERSONA] persona del legale rappresentante pro tempore, Condominio ViaSavonarola n. 9 [OSCURATO:SOCIETA] in persona del legale rappresentante pro tempore,[OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Bari n. 828/2022 depositata il09/11/2022.Numero registro generale 1471/2023Numero sezionale 865/2026Numero di raccolta generale 11130/2026Data pubblicazione 25/04/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Svolgimento del processoCon ricorso depositato l’[OSCURATO:DATA_NASCITA] [OSCURATO:PERSONA] chiedeva dichiararsila nullità ovvero l’efficacia dell’intervenuta disdetta del contratto dilocazione stipulato il 7.2.1998 con la società [OSCURATO:SOCIETA] dal proprio dantecausa [OSCURATO:PERSONA], avente a oggetto l’installazione di impiantiradiotrasmittenti e di altre attrezzature sul lastrico solare, nel cavedio e neilocali siti al piano terra del fabbricato condominiale di via Savonarola 9 aCorato (BA), e di ordinarsi alla società conduttrice l’immediato rilascio degliimmobili locati e il ripristino dei luoghi.A sostegno del ricorso esponeva di essere proprietario di unità immobiliariricomprese nel fabbricato condominiale, del valore complessivo di826,28/1000; di essere subentrato nell’anzidetto contratto di locazione,della durata di anni sei a decorrere dall’[OSCURATO:DATA_NASCITA], con patto di rinnovazione,contenuto nell’art. 2. La clausola prevedeva il rinnovo automatico nel casoin cui, a seguito del secondo rinnovo, non fosse intervenuta disdetta almenododici mesi prima della scadenza, comunicata con lettera raccomandata conricevuta di ritorno.All’art. 11 del contratto si dava atto dell’esistenza di un analogo contratto,stipulato con [OSCURATO:PERSONA], con l’intesa che “l’eventualeregolare e tempestiva disdetta di una delle parti sortirà l’effetto anche perl’altro rapporto”.Aggiungeva di ricevuto missiva del 21.5.2015 della [OSCURATO:SOCIETA]., del gruppoTelecom Italia, di contestazione dell’efficacia della disdetta e di avereintrapreso, con esito negativo, la procedura di mediazione obbligatoria.In ogni caso, secondo il ricorrente, al di là della disdetta, il contratto dilocazione doveva considerarsi nullo per trasformazione della destinazione diparti comuni che necessita della adesione assembleare del condominio.Numero registro generale 1471/2023Numero sezionale 865/2026Numero di raccolta generale 11130/2026Data pubblicazione 25/04/2026Si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA], chiedendo il rigettodella domanda ed eccependo la carenza della legittimazione del ricorrente,in quanto subentrato nell’unico contratto di locazione in relazione a porzioneminoritaria (pari al 40,64%) dell’immobile locato e mai autorizzato alladisdetta dalla co-locatrice, titolare della quota maggioritaria (pari al59,36%) dei locali al piano terra e titolare di quote millesimali delle particomuni proporzionali al valore complessivo degli immobili di proprietàesclusiva (locali al piano terra e immobili dell’intero primo piano).Si costituiva in giudizio anche [OSCURATO:SOCIETA]., eccependo il propriodifetto di legittimazione passiva, l’inammissibilità dell’azione per tardivitàdella notificazione del ricorso e il difetto di legittimazione attiva delricorrente e sostenendo l’infondatezza dell’azione.Si costituiva in giudizio il Condominio di via Savonarola 9 in [OSCURATO:SOCIETA],aderendo alle difese e alle conclusioni del ricorrente.I condomini [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e GiovannaLosacco rimanevano contumaci.Con ordinanza del 7.12.2017 veniva disposta l’integrazione delcontraddittorio nei confronti della [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.([OSCURATO:SOCIETA].).Con successiva ordinanza del 25 ottobre 2018 veniva disposta la riunionecon il giudizio n. 5939/2017 R.G. Tribunale di Trani, instaurato dalCondominio convenuto nei confronti della [OSCURATO:PERSONA].p.a. e di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Chiara DiVenosa Balducci, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], per sentiredichiarare nei loro confronti l’esistenza del Condominio di via Savonarola 9a [OSCURATO:SOCIETA] e la nullità del contratto di locazione stipulato il 7.2.1998 traGiuseppe [OSCURATO:SOCIETA]., cui succedevanoMariantonietta [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], da una parte, e Inwits.p.a., dall’altra; ordinare alle parti resistenti la rimozione di antenne,Numero registro generale 1471/2023Numero sezionale 865/2026Numero di raccolta generale 11130/2026Data pubblicazione 25/04/2026ripetitori e relativi accessori e il ripristino delle parti condominiali interessatedalla locazione, condannare i convenuti al risarcimento dei danni.In tale giudizio [OSCURATO:PERSONA] aderiva alle domande attoree.[OSCURATO:PERSONA] costituendosi in giudizio, eccepiva il difetto dilegittimazione attiva del Condominio e il difetto di legittimazione passivadegli altri condomini.Il Tribunale con sentenza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] dichiarava l’efficacia della disdettadal contratto di locazione stipulato il 7.2.1998, intimata il 10.1.2014 dasucceduta nel contratto, l’immediato rilascio degli immobili locati e ilripristino dei luoghi; dichiarava inammissibile la domanda di accertamentodell’esistenza del condominio proposta dal Condominio di via Savonarola 9e dichiarava assorbita o rigettava ogni altra domanda, provvedendo sullespese.Avverso la predetta sentenza proponevano appello con distinti ricorsi, siaMariantonietta [OSCURATO:PERSONA], sia la spa [OSCURATO:PERSONA] ed iprocedimenti venivano successivamente riuniti.Si costituivano con atti separati [OSCURATO:PERSONA], chiedendo il rigetto delgravame, vinte le spese e [OSCURATO:SOCIETA]Nessuno si costituiva per il Condominio e per [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].La Corte d’appello di Bari con sentenza del 9 novembre 2022 rigettava sial’appello proposto da [OSCURATO:PERSONA] sia l’appello proposto da[OSCURATO:PERSONA] spa e, per l’effetto, conferma la sentenzagravata e provvedeva sulle spese.Avverso tale decisione [OSCURATO:PERSONA] propone ricorso percassazione, affidandosi a tre motivi. Resiste con controricorso FrancescoCannillo. La ricorrente principale deposita memoria ex art. 380 bis-1 c.p.c.Le altre parti intimate non svolgono attività processuale in questa sede.Motivi della decisioneNumero registro generale 1471/2023Numero sezionale 865/2026Numero di raccolta generale 11130/2026Data pubblicazione 25/04/2026Con il primo motivo si deduce la falsa ed errata applicazione dell’art. 5 n.1-2-3-4 e dell’art. 8 del Decreto Legislativo n. 28 del 04/03/10, in relazioneall’art. 360 n. 3 c.p.c. Si eccepisce la improcedibilità della domanda delCannillo, per mancata instaurazione di un valido procedimento dimediazione obbligatoria, per la nullità sia del primo procedimento n. 569del 28/09/2015 promosso presso l’O.M.T. contro [OSCURATO:SOCIETA] e i litisconsortinecessari, sia del secondo n. 159/18 promosso soltanto contro [OSCURATO:SOCIETA]La Corte avrebbe errato nel ritenere valido il procedimento di mediazionen. 569 del 28/09/2015 promosso dal [OSCURATO:PERSONA] nei confronti della TelecomS.p.A. non più locatrice, e nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e dellaricorrente [OSCURATO:PERSONA] e degli altri litisconsorti ed in particolare dei coniugiGiuseppe Tarascio e [OSCURATO:PERSONA], in assenza della prova dellaricezione da parte di quest’ultimi della domanda e dell’invito, spediti perraccomandata postale, ma inviati all’errato indirizzo di [OSCURATO:PERSONA] n. 3Bari.Nello stesso modo la ricorrente ritiene nullo il secondo procedimento dimediazione promosso soltanto nei confronti della [OSCURATO:SOCIETA]., n. 159/18e non anche nei confronti dei litisconsorti necessari [OSCURATO:PERSONA], deiconiugi Tarascio e Losacco, del condominio, della stessa [OSCURATO:PERSONA] edella [OSCURATO:SOCIETA]In particolare, mancherebbe la prova, ovvero la cartolina postale di ritorno,certificante l’avvenuta consegna ai sig.ri Tarascio e Losacco, nell’erratoindirizzo degli stessi nella città di Bari in quanto erroneamente ritenutiresidenti in Bari alla [OSCURATO:PERSONA] 3.Il motivo è inammissibile.Si legge a pag. 7 della sentenza della Corte di appello di Bari che “risultadocumentalmente provato che [OSCURATO:PERSONA] ha avviato il procedimento dimediazione prima dell’instaurazione del giudizio, con domanda all’OMT diTrani il [OSCURATO:DATA_NASCITA] Proc. 569-70/2015 coinvolgendo tanto la signoraMastromauro tanto la [OSCURATO:SOCIETA], il condominio di via Savonarola n. 9 eNumero registro generale 1471/2023Numero sezionale 865/2026Numero di raccolta generale 11130/2026Data pubblicazione 25/04/2026comproprietari tuttora contumaci. Nessuna delle parti ha aderito opartecipato con conseguente definizione negativa della mediazione, comeda verbale dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]”.Rispetto a tale assunto la ricorrente omette di documentare l’eccezione,specificamente riferita ai condomini Tarascio e ciò in violazione dell’art. 366n. 6 c.p.c. A tal fine avrebbe dovuto trascrivere e documentare il viziorelativo all’omessa notifica, ripostando i dati relativi alla residenza effettivadei condomini e alle modalità di perfezionamento della notifica.In secondo luogo, la censura è inammissibile per difetto di interesse,riguardando non il giudizio relativo alla validità o meno del contratto dilocazione, ma quello instaurato dal Condominio per la declaratoria diesistenza del predetto condominio.La ricorrente [OSCURATO:PERSONA] difetta di interesse all’eccezione sollevata attesoche le parti che avrebbero avuto diritto alla doglianza sarebbero i soggettieventualmente pretermessi dal procedimento filtro (Tarascio e Losacco),incorsi nella decadenza per difetto di costituzione in giudizio.Infine, in difetto della indicazione della specifica lesione processuale subitala questione non acquista rilievo ai fini dell'annullamento del provvedimentoimpugnato.Sempre con il primo motivo, ma in via subordinata, parte ricorrente lamentala violazione del combinato disposto dell’art. 2650 c.c. e dell’art. 2653 n. 1c.c. e dell’art 111 IV co. c.p.c., in relazione all’art. 360 I co. n. 3 c.p.c.Rispetto all’intero complesso immobiliare locato, esteso 55 mq., GiuseppeMastromauro sarebbe stato erroneamente ritenuto proprietario di quellaparte di unità immobiliare locata (vano locale e relativo vano ex cavedio sitoin [OSCURATO:SOCIETA] alla [OSCURATO:PERSONA] n.8), già acquistata da MariantoniettaMastromauro con atto per notar Cecchetti del 05/07/’66.Immobile rivendicato dalla medesima contro [OSCURATO:PERSONA], condomanda proposta con atto di citazione notificato il 10/07/98 ed accolta consentenza definitiva della Corte d’appello di Bari del 23/11/07 efficace ancheNumero registro generale 1471/2023Numero sezionale 865/2026Numero di raccolta generale 11130/2026Data pubblicazione 25/04/2026nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], avente causa da MastromauroGiuseppe.Il successivo ricorso per Cassazione, promosso dagli eredi di GiuseppeMastromauro ([OSCURATO:PERSONA], Alberto e [OSCURATO:PERSONA]) è statorigettato con la sentenza di questa Corte n. 14480/18.Secondo parte ricorrente, l’accoglimento della domanda di rivendicazionefarebbe retroagire alla data della domanda gli effetti anche nei confronti deiterzi.In conclusione, la Corte territoriale non avrebbe considerato l'efficacia dellasentenza 1253/07 della Corte territoriale di Bari nei confronti di WalterMastromauro, rafforzata dalla partecipazione diretta dello stesso al giudiziodi impugnazione svoltosi innanzi alla S.C. con la conferma della statuizionee la mancata indicazione di quei beni appartenuti all'odierna ricorrentenell'atto di acquisto da parte di [OSCURATO:PERSONA] per notar Fabbrocinidel [OSCURATO:DATA_NASCITA].Tali elementi probatori dimostrerebbero, secondo la ricorrente, l'esistenzadella titolarità di quei vani estesi mq. 32,65 che rappresentavano la misuraproprietaria maggioritaria nella titolarità dell'immobile locato.Con il secondo motivo si lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art.1362 c.c. e degli artt. 1322 -1325 c.c., in relazione all’art. 360 I co. n. 3c.p.c.La Corte barese avrebbe erroneamente ritenuto [OSCURATO:PERSONA] “legittimato alladata del 10/01/14,” alla formulazione della disdetta sulla base della quotadi proprietà della [OSCURATO:PERSONA], legittimazione fondata sutitoli di provenienza già scrutinati positivamente dalla Corte d’Appello di Baricon la sentenza n. 1253/2007, sulla base dell’erroneo presupposto che i“locali siti al piano terra menzionati nel contratto erano incontestabilmentedi proprietà esclusiva del locatore”.Secondo la Corte, [OSCURATO:PERSONA] sarebbe stato legittimato non perché unicotitolare dell’intero immobile locato ma “in quanto titolare di unità immobiliariNumero registro generale 1471/2023Numero sezionale 865/2026Numero di raccolta generale 11130/2026Data pubblicazione 25/04/2026del valore complessivo di 826,28/mille, superiore ai due terzi previstidall’art. 1108 II co. c.c.”.Con il terzo motivo si deduce la violazione dell’art. 116 c.p.c.; motivazioneviziata e contraddittoria, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.La Corte avrebbe errato nel ritenere legittimato [OSCURATO:PERSONA] alladisdetta, ritenendo di poter calcolare la quota maggioritaria dello stessosulla base dei millesimi di cui era titolare sull’intero edificio e non inrelazione alla sua quota di proprietà dell’unitario bene concesso in locazione.La Corte, in sostanza, avrebbe errato nel ritenere che le locazioni,documentalmente distinte, non fossero invece collegate in funzione causalein quanto dipendenti dall’unico bene, oggetto della locazione, coincidentecon l’interesse contrattuale della società telefonica di volta in voltasubentrata quale conduttrice.L’interesse contrattuale della conduttrice, già S.I.P., poi [OSCURATO:PERSONA] e per laT.[OSCURATO:SOCIETA]. e quindi della [OSCURATO:SOCIETA]. si sarebbe realizzato soltantodell’estensione di 55 mq.Sarebbe errata, secondo la ricorrente, la prevalenza data dalla Corteterritoriale all’art. 11 dei contratti locatizi secondo cui ognuno dei duelocatori aveva il diritto di disdettare senza alcuna rilevanza della volontàdell’altro.Ciò sarebbe “contrario all’interesse contrattuale che due distinti proprietaridei beni, che nella loro unitarietà realizza l’interesse contrattuale dellasocietà conduttrice possano convenire la vanificazione dell’interessecontrattuale consentendosi l’autonomo esercizio del diritto di disdetta con ilquale la locazione non avrebbe più quella funzione economico sociale volutadall’ordinamento e condivisa da tutte le parti”.In definitiva, l’errata qualificazione del rapporto locatizio intercorso con laTIM in data 07/02/98 da parte della Corte barese renderebbe censurabile ladecisione ex art. 360 n.3 c.p.c.Numero registro generale 1471/2023Numero sezionale 865/2026Numero di raccolta generale 11130/2026Data pubblicazione 25/04/2026Le doglianze vanno trattate congiuntamente perché strettamente connessee sostanzialmente sovrapponibili.I motivi sono inammissibili.Le tre censure, sebbene apparentemente riferite alla violazione di leggeovvero al vizio ex art. 360 n. 4 c.p.c. in realtà sono qualificabili alla streguadi quello di cui al n. 5 del medesimo articolo 360 poiché si denuncianoerronee ricognizioni riferite alle sole risultanze processuali. Tale approccio èsicuramente estraneo alla violazione di legge ed alla prospettazione di unaerrata interpretazione della norma o del contratto inerendo ad una tipicavalutazione di merito.Nel caso di specie la Corte ha confermato interamente la ricostruzionegiuridica e fattuale operata dal Tribunale e pertanto ricorre l’ipotesi di c.d.doppia conforme.Il ricorso è stato notificato il 18 gennaio 2023 e pertanto trova applicazioneil nuovo testo dell’art. 360 comma 4 c.p.c. relativo ai giudizi già pendentialla data del primo.1.23 ai sensi dell’art. 35 comma 5 del d.lgs. n. 149 del2022.Il motivo di ricorso è inammissibile alla luce dell’art. 360, comma 4, c.p.c.Ed, infatti, il comma 4 prevede che “nel caso in cui la sentenza d’appelloconfermi la decisione di primo grado per le stesse ragioni, inerenti aimedesimi fatti, il ricorso per Cassazione può essere propostoesclusivamente per i motivi di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 1, 2, 3 ePertanto, a tenore dell’art. 360 c.p.c., comma 4, il vizio di motivazione nonè deducibile in caso di impugnativa di pronuncia c.d. “doppia conforme”.La riforma Cartabia, eliminato il filtro di inammissibilità in sede di appelloprevisto dall’abrogato art. 348 ter c.p.c, ha conservato le disposizionicontenute negli ultimi due commi di questa norma, spostandone ilcontenuto all’interno dell’art. 360 c.p.c, che precisa quali sono le sentenzee i motivi per i quali le stesse sono impugnabili in Cassazione.Numero registro generale 1471/2023Numero sezionale 865/2026Numero di raccolta generale 11130/2026Data pubblicazione 25/04/2026Come è noto, ricorre l'ipotesi di «doppia conforme», con conseguenteinammissibilità della censura ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non soloquando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente a quelladi primo grado, ma anche quando le due statuizioni sono fondate sulmedesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggettodella causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiuntoargomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dalprimo giudice (Cass. n. 29715/2018, n. 7724/2022, n. 5934/2023, n.26934/2023).A prescindere da ciò parte ricorrente, nella specie, pur denunciando,formalmente, ipotetiche violazioni di legge che vizierebbero la sentenza disecondo grado, (perché in contrasto con gli stessi limiti morfologici efunzionali del giudizio di legittimità) sollecita a questa Corte una nuovainammissibile valutazione di risultanze di fatto (ormai definitivamentecristallizzate sul piano processuale) sì come emerse nel corso dei precedentigradi del procedimento, così strutturando il giudizio di cassazione in unnuovo, non consentito, terzo grado di merito, nel quale ridiscutereanaliticamente tanto il contenuto, ormai consolidatosi, di fatti storici evicende processuali, quanto l'attendibilità maggiore o minore di questa o diquella ricostruzione probatoria, quanto ancora le opzioni espresse dalgiudice di appello non condivise e per ciò solo censurate al fine di ottenernela sostituzione con altre più consone ai propri desiderata - quasi che nuoveistanze di fungibilità nella ricostruzione dei fatti di causa fossero ancoralegittimamente proponibili dinanzi al giudice di legittimità.Infine, anche le doglianze (oggetto in particolare del terzo motivo) relativealla interpretazione del contratto sono inammissibili perché dedotte inviolazione dei principi in tema di ermeneutica negoziale in sede dilegittimità.Al fine di far valere una violazione ermeneutica il ricorrente per cassazionedeve non solo fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazioneNumero registro generale 1471/2023Numero sezionale 865/2026Numero di raccolta generale 11130/2026Data pubblicazione 25/04/2026(artt. 1362 e segg. c.c.) mediante specifica indicazione delle normeasseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì,a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito sisia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbiaapplicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti, non essendoconsentito il riesame del merito in sede di legittimità (Cass. 09/10/2012, n.17168; Cass. 11/03/2014, n. 5595; Cass. 27/02/2015, n. 3980; Cass.19/07/2016, n. 14715).Di conseguenza, per sottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessarioche quella data dal giudice sia l’unica interpretazione possibile, o la migliorein astratto, sicché, quando di una clausola siano possibili due o piùinterpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva propostol’interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fattoche ne sia stata privilegiata un’altra (Cass. 22/02/2007, n. 4178; Cass.03/09/2010, n. 19044).Nel caso di specie il ricorso non contiene alcun riferimento alle norme sopraindicate ed è assolutamente generico nella prospettazione di una lettura piùfavorevole del contratto, senza la trascrizione delle singole clausolenegoziali che si intendono diversamente interpretare e senza la trascrizioneex art. 366 n. 6 c.p.c. delle decisioni rese in altra sede e checonsentirebbero, secondo la ricorrente, di ritenere provati alcunipresupposti fattuali posti a sostegno dei motivi.Il ricorso deve essere, pertanto, dichiarato inammissibile.Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguonola soccombenza.Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributoNumero registro generale 1471/2023Numero sezionale 865/2026Numero di raccolta generale 11130/2026Data pubblicazione 25/04/2026unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dellostesso art. 13, se dovuto (Cass., sez. un., 20/02/2020, n. 4315). P.Q.MLa Corte dichiara inammissibile il ricorso.Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione,che liquida in favore del controricorrente in € 4.300,00 per compensi, oltrealle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, oltre esborsi liquidati ineuro 200,00 ed agli accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, da atto dellasussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quelloper il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13,se dovuto.Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione della CorteSuprema di Cassazione in data 5 marzo 2026Il PresidenteLina Rubino