Cassazione n. 17654/2026

pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocatoUmberto [OSCURATO:PERSONA]Agenzia Delle Entrate, [OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA], in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocatoAvvocatura Generale Dello Stato-resistente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] di Roma n.6515/2018 depositata il 27/09/2018.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 10718/2019Numero sezionale 4035/2026Numero di raccolta generale 17654/2026Data pubblicazione 03/06/20261. [OSCURATO:PERSONA] S.R.L. (d’ora in poi, Immobiliare)in data 29.12.2011 acquistava in [OSCURATO:PERSONA] (Roma) un complessoimmobiliare costituito da circa 400 unità abitative, con richiesta diagevolazione fiscale ex art. 1, comma 1, sesto periodo della tariffaallegata al d.p.r n. 131 del 1986 (trasferimenti di fabbricati a favore diimprese aventi per oggetto esclusivo o principale la rivendita di beniimmobili entro il triennio).2. In data 13.9.2016 l’Agenzia delle Entrate notificava alla Immobiliareun avviso di liquidazione dell’imposta ed erogazione sanzioni per maggioreimposta di registro, maggiore imposta ipotecaria in misura proporzionale,maggiore imposta catastale in misura proporzionale e sanzioniamministrative, in sostanza revocando le agevolazioni fiscali relative allapredetta compravendita, non avendo l’impresa acquirente provveduto aritrasferire il compendio immobiliare entro il triennio dall’atto.3. La contribuente proponeva impugnazione deducendo qualemotivazione del mancato ritrasferimento nel triennio la “forza maggiore”connessa ad un complesso contenzioso con i locatori degli immobili; laCTP di Roma, in data 16.11.2017, negando la sussistenza della forzamaggiore, accoglieva parzialmente il ricorso della Immobiliare sololimitatamente alle sanzioni pecuniarie, in forza del principio dellairretroattività della disposizione sanzionatoria più favorevole.4. Avverso tale sentenza ha proposto appello la A.d.E. ed appelloincidentale la Immobiliare; la sentenza della CTR del Lazio, n. 6515depositata il 27.9.2018, rigettava entrambi gli appelli, principale eincidentale, in quanto, in relazione a quest’ultimo, non veniva ravvisata laforza maggiore invocata dalla Società contribuente, avendo quest’ultimaposto in locazione gli immobili e rendendo in tal modo oggettivamente piùdifficoltosa la loro cessione nel triennio; nello specifico, la sentenza haNumero registro generale 10718/2019Numero sezionale 4035/2026Numero di raccolta generale 17654/2026Data pubblicazione 03/06/2026motivato che: “il mancato rilascio degli immobili da parte dei conduttoricostituitosi in comitato di opposizione alla vendita delle unità abitative,nonostante la tempestiva disdetta, non può essere addotto a causa diforza maggiore”.5. Avverso la sentenza della CTR ha proposto ricorso in Cassazione lacontribuente, affidandosi a tre motivi.6. L’Agenzia delle Entrate ha presentato nota di costituzione,rappresentando di non essersi costituita nel termine e riservando la facoltàdi partecipare alla discussione della causa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso la ricorrente deduce la nullità dellasentenza ex art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c. per violazione dellacorrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c. poiché lasentenza si sarebbe pronunciata su un dedotto vizio di motivazione dellasentenza di I grado, in realtà mai sollevato dalla ricorrente nel suo atto diappello incidentale (e invero neppure dall’Agenzia delle entrate nel suoappello).1.2. Il motivo è infondato.Dallo stesso resoconto del motivo di appello, contenuto nel ricorso inesame, emerge che era stato dedotto quale mezzo di gravame incidentalela “erronea e/o insufficiente pronuncia su di un punto decisivo dellacontroversia in relazione alla illegittimità della revoca delle agevolazionifiscali (…)” (v. pagina n. 8 del ricorso in oggetto).Si spiega allora perché il Giudice di secondo grado abbia valutato comesufficientemente motivata la sentenza appellata, dovendosi altresìosservare al riguardo che detto scrutinio non ha, in ogni caso, arrecatoalcun pregiudizio alla parte ricorrente, con conseguente difetto di concretointeresse all’impugnazione sul punto in questione.Numero registro generale 10718/2019Numero sezionale 4035/2026Numero di raccolta generale 17654/2026Data pubblicazione 03/06/20262. Con il secondo motivo di ricorso è dedotta la nullità della sentenzaper vizio di apparente, illogica, contraddittoria motivazione, in violazionedell’art. 36 d.p.r. [OSCURATO:DATA_NASCITA] n. 546 art. 132 c.p.c. e art. 111 Cost inrelazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c. in quanto la contribuenteaveva dedotto la forza maggiore, integrata da una “complessa vicenda ebattaglia giudiziaria” instaurata dagli inquilini delle unità immobiliari; lasentenza impugnata ha affermato che non sussiste la forza maggioreinvocata dalla contribuente in quanto “la Società metteva in esserecontratti locatizi a canone concordato e in siffatto modo creando unacircostanza che le avrebbe impedito o comunque reso difficoltosa lacessione”.La ricorrente afferma che la sentenza impugnata sarebbe viziata damotivazione apparente, poiché sarebbe stato dimostratodocumentalmente che in realtà l’operazione di acquisto dell’interocompendio immobiliare aveva avuto ad oggetto immobili “già locati” consubentro della Società “in rapporti locatizi instaurati da oltre venti anni”, inrelazione ai quali sussiste la dedotta e documentata causa di forzamaggiore che ne ha impedito la rivendita nel triennio.2.1. Il motivo è infondato.Nel caso di specie la sentenza di II grado, per motivare in meritoall’eccepita illegittimità della revoca delle agevolazioni fiscali e circal’insussistenza della forza maggiore, ha affermato: “(…) nel caso in esamenon ricorre il caso di inevitabilità, principio affermato nella revoca delleagevolazioni fiscali, difatti la società, pur essendo a conoscenza dellanormativa in base alla quale per usufruire delle agevolazioni dovevavendere gli immobili nel triennio, metteva in essere dei contratti dilocazione a canone concordato chiaramente creando una circostanza chele avrebbe impedito o comunque reso difficoltoso la cessione degli stessiimmobili nei successivi tre anni, dipendendo pertanto questa negligenzadalla sua gestione della quale ne avrebbe assunto i rischi compresa laNumero registro generale 10718/2019Numero sezionale 4035/2026Numero di raccolta generale 17654/2026Data pubblicazione 03/06/2026perdita dei benefici fiscali. Nello specifico, il mancato rilascio degli immobilida parte dei conduttori, costituitosi in comitato di opposizione alla venditadelle unità abitative, nonostante la tempestiva disdetta, non può essereaddotto a causa di forza maggiore”.L’illustrato contenuto della pronuncia impugnata esclude che si tratti diuna motivazione apparente, avendo dato conto delle ragioni delladecisione.Va aggiunto che «un consolidato principio di economia processuale(quale riflesso della garanzia costituzionale del giusto processo) giustificail potere della Corte di cassazione di correggere, ex art. 384, comma 4,c.p.c., la motivazione della sentenza impugnata anche con riferimentoall'error in procedendo, indipendentemente dalla circostanza che la falsaapplicazione dipenda dall'erronea soluzione di una quaestio iuris o di unaquaestio facti, trattandosi di fatto processuale rispetto al quale la Corte hapotere d'indagine autonoma sul fascicolo» (Cass. 19/01/2023, n. 1669).Alla luce di tale principio, anche a voler ritenere quanto prospettatodalla ricorrente, ossia che la forza maggiore, dedotta come causagiustificativa della incolpevole mancata rivendita del compendioimmobiliare nel triennio, derivava da un complesso contenzioso avviatocon i locatori degli immobili, i quali sarebbero stati parti di numerosicontratti di locazione già in essere al momento dell’acquisto, talecircostanza non sarebbe in grado di inficiare la corretta logica dellaargomentazione spesa dalla sentenza di II grado, pienamentecondivisibile.Questa Corte ha, infatti, già avuto modo di affermare chel’impedimento rilevante deve essere «una situazione di forza maggioresopravvenuta, ravvisabile nell'impedimento oggettivo caratterizzato dallanon imputabilità (nel senso della indipendenza dalla volontà delcontribuente), anche a titolo di colpa, inevitabilità ed imprevedibilitàdell'evento» (Cass. n. 3699/2025).Numero registro generale 10718/2019Numero sezionale 4035/2026Numero di raccolta generale 17654/2026Data pubblicazione 03/06/2026Nella specie, l’acquisto di un compendio immobiliare di oltre 400 unitàabitative occupate da innumerevoli anni in forza di molteplici contratti dilocazione implica, quanto meno, la seria probabilità di una oggettivadifficoltà di rivendita del compendio nell’arco di tre anni, di talché talerischio – a maggior ragione se legato a una situazione di fatto già nota almomento della compravendita - era ampiamente prevedibile da partedella Immobiliare che dopo averlo accettato in sede di stipula non hatitolo, ora, per lamentare la forza maggiore.Ha già affermato questa Corte che: «In tema di benefici fiscali perl'acquisto della prima casa, la causa di forza maggiore giustificante ilmancato trasferimento nell'immobile può essere invocata dall'acquirente,quando, nonostante la sua tempestiva attivazione, l'omissione siaimputabile non ad un comportamento direttamente o indirettamenteascrivibile a quest'ultimo, ma ad una causa esterna, sopravvenuta,imprevedibile ed inevitabile, che renda inesigibile l'adempimento richiestoper giovarsi dell'agevolazione, non potendo considerarsi tale il mancatorilascio dell'immobile da parte di conduttore, nel caso di locazione già inevenienza prevedibile, anche in considerazione dei tempi necessari adottenere giudizialmente la consegna coattiva del bene da parte dellocatario» (Cass. n. 2487/2026).La CTR ha preso in considerazione l’opposizione dei conduttori dei benie ha reputato la circostanza, con motivazione adeguata e scevra da vizilogici, non integrante la causa di forza maggiore, richiamando il principiodi questa Corte (Cass. 16276/2014), secondo cui la forza maggiorepostula che chi se ne intende avvalere dimostri anche la propria assenzadi colpa in riferimento alla determinazione dell'evento, che ha resoimpossibile l'adempimento dell'obbligo ovvero provi la non imputabilitàdelle relative cause, sulla base dell'imprevedibilità, inevitabilità e nonNumero registro generale 10718/2019Numero sezionale 4035/2026Numero di raccolta generale 17654/2026Data pubblicazione 03/06/2026superabilità delle stesse, alla stregua dello sforzo dovuto secondol'ordinaria diligenza).La motivazione della CTR si pone, quindi, in linea con i principi dellaCorte nella parte in cui, al fondo, ha ritenuto con apprezzamento fattualenon sindacabile, non prevedibile il mancato rilascio dei beni in tempo utile.Ciò posto, la doglianza, sotto tutti gli altri profili addotti, invoca una nuovavalutazione del merito, non ammissibile in questa sede di legittimità.3. Con il terzo motivo di ricorso è dedotta, ex art. 360, primo comma,n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per omessa pronuncia su uno deimotivi dell’atto di controdeduzioni ed appello incidentale, con conseguenteviolazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato aisensi dell’art. 112 c.p.c., con specifico riferimento all’inammissibilitàdell’appello proposto dalla Agenzia delle Entrate per mancataspecificazione dei motivi di impugnazione, in violazione dell’art. 53 comma1 d.lgs. n. 546 del 1992, in relazione al tema delle sanzioni irrogate attesoil principio della retroattività della disposizione sanzionatoria piùfavorevole di cui all’art. 3 comma 3 del d.lgsl. n. 472 del 1997;nonostante tale eccezione di inammissibilità dell’appello fosse stataritualmente proposta, la sentenza impugnata la ha disattesa.3.1 Il motivo è inammissibile. Invero, la ricorrente è priva diinteresse alla impugnazione, in quanto l’appello dell’Agenzia delle entratesulle sanzioni è stato rigettato nel merito.Pertanto, non vi è soccombenza della Immobiliare sul punto.4. In conclusione, il ricorso deve essere integralmente rigettato.Non vi è luogo a statuizione sulle spese del presente grado di giudizio,non avendo l’Agenzia svolto difese.Nondimeno, sussistono i presupposti per l’applicazione dell’art. 13comma 1 - quater D.P.R. n. 115 del 2002.la Corte rigetta il ricorso.Numero registro generale 10718/2019Numero sezionale 4035/2026Numero di raccolta generale 17654/2026Data pubblicazione 03/06/2026Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedella ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato paria quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 12/05/2026.Il PresidenteUgo Candia