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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 18 maggio 2023

Cassazione n. 15066/2023

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a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 5561/2020 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA], N 30, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -ricorrente- Contro [OSCURATO:PERSONA] rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) dom.to presso [OSCURATO:EMAIL] e domiciliato ex lege in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE2 controricorrente avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.LIGURIA n. 831/2019 depositata il 04/07/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/05/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1.La società [OSCURATO:SOCIETA] chiedeva il rimborso delle somme versate a titolo di IMU per le annualità di imposta 2011-2015, tenuto conto della riduzione del 50% della base imponibile prevista per gli immobili iscrittinell’elenco dei beni cultuali dall’art. 13, comma 3, lett.d) del d.l. del 6.11.2011, n. 201, conv. in legge del 22.12.2011, n. 214.

La CTP Savona respingeva il ricorso della contribuente.

Interposto gravame, la CTR della Liguria respingeva l’appello proposto dalla società confermando la decisione di primo grado, rilevando che:- il diritto di “superficie” concesso alla società dal Comune sull’immobile ristrutturato e destinato ad albergo era solo assimilabile al diritto di superficie di cui al disposto dell’art. 952 cod.civ., divergendo da quest’ultimo a causa della precarietà, atteso che detto diritto reale era stato riconosciuto per ottantotto anni; - che la precarietà attribuiva al diritto la stessa durata limitata della concessione del bene demaniale su cui insiste il fabbricato, estinguendosi con la revoca della concessione o con la scadenza del termine di durata della proprietà superficiaria;-che, trattandosi di bene di proprietà pubblica, trova applicazione una tutela immediata per la quale detti beni, per il solo fatto di appartenere a determinati soggetti pubblici sono sottoposti alle disposizioni concernenti la tutela di cui al comma 1 dell’art. 12 della legge cit.; - che la norma introduce una presunzione legale di culturalità di tuttele cose di proprietà pubblica, salva la possibilità della prova contraria attraverso il riscontro effettivo e concreto della sussistenza o meno di tale interesse; - che, in caso di esisto negativo del riscontro, la sottrazione al regime di tutela produce effetti retroattivi, trattandosi di accertamento avente effetto costitutivo dell’applicazione del regime di tutela.

Avverso detta pronuncia, ricorre per cassazione la società, svolgendo due motivi.

Il Comune di Alassioreplica con controricorso e memori e illustrative . [OSCURATO:PERSONA] 2.Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt.952,953 e 2909 cod. civ., nonché degli artt. 10,12 e 13 d.lgs. del 22.01.2004, n.42, per aver il giudice d'appello escluso che il diritto di superficie trasferito alla società potesse essere ricondottoal diritto di cui all’art. 952 cod.civ., trattandosi di bene demaniale.Rileva a tal proposito che, come emerge dalla convenzione del 2001,il Comune di [OSCURATO:PERSONA] ha trasferito il diritto di proprietà superficiaria sul [OSCURATO:PERSONA] e che, trattandosi di un immobile di proprietà privata, il decreto ministeriale che ha escluso l’interesse culturale produrrebbe effetti solo per il periodo fiscale successivo all’emanazione del provvedimento.

Obietta, altresì,la ricorrente che il lodo arbitrale del 14.09.2015 reso tra le parti –divenuto definitivo – ha escluso che il rapporto convenzionale con il Comune sia configurabile come concessione di bene demaniale, appartenendo il [OSCURATO:PERSONA] al patrimonio disponibile dell’amministrazione locale.

Eccepiscealtresì la sussistenza del giudicato di cui alle s entenze della Corte di cassazione del 2017 nn. 11691 e 11692, con le quali sarebbe stato affermato chela convenzione ha costituito fin dall’origine il diritto di proprietà superficiaria sull’Hotel, ragion per cui la [OSCURATO:SOCIETA] è titolare di un diritto di proprietà superficiaria.

3. La seconda censura prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt.952,953 e 2909 cod. civ., nonché degli artt. 10,12 e 13 d.lgs. del 22.01.2004, n.42; per avere i giudici territoriali ritenuto che , avendo l’ente locale e la contribuente costituito un rapporto di concessione su bene demaniale, il provvedimento di rimozione del vincolo culturale avrebbenatura costitutiva.

4. La prima censura è fondata. 4.1.In primo luogo, deve essere disattesa l’eccezione di giudicato dedotta solo nel presente giudizio dalla società ricorrente, la quale ha richiamato sia le sentenze di legittimità, sopra indicate, con cui questa Corte ha affermato la sussistenza della proprietà superficiaria in favore della [OSCURATO:PERSONA] il lodo arbitrale parziale del 14.09.2015 reso tra le parti –e divenuto definitivo - che ha affermato l’appartenenza al patrimonio disponibile del Comune del bene sui cui è stata trasferita la proprietà superficiaria.

In tema digiudicato ester no formatosi nel corso del giudizio di secondo grado, qualora la sua esistenza non sia stata eccepita dalla parte interessata, la sentenza d'appello pronunciata in difformità è impugnabile con il ricorso per revocazione ex art. 395, n. 5, cod.pro.civ. e non con quello percassazione, mentre, nelle ipotesi in cui l'esistenza di talegiudicato abbia costituito oggetto dieccezione ritualmente sollevata in giudizio, la sentenza d'appello difforme non è impugnabile con il ricorso per revocazione ma solo con il ricorso percassazione (Cass. del 14.10.2022, n. 28733; Cass. del 02/09/2022, n. 25863).

Inoltre, nel giudizio di legittimità è opponibile ilgiudicato esterno riferito alla decisione divenuta definitiva solo dopo la scadenza del termine ultimo per ogni allegazione difensiva in grado di appello che, nel rito ordinario, coincide con il termine di scadenza delle memorie di replica e, nel processo tributario, va individuato nella data dell'udienza di discussione in cui la decisione viene deliberata e non in quella successiva di pubblicazione della sentenza (Cass.del 31/05/2019, n. 14883) .

Nel caso in esame, il giudicato opposto risale agli anni 2015 e 2017 (data del lodo arbitrale e delle citate sentenze della Corte di legittimità), mentre l’udienza dinanzi alla CTR adita della Liguria risale al 25 giugno 2019, senza che la ricorrente abbia documentato e nemmeno allegato di aver dedotto la preclusione del giudicato dinanzi ai giudici di appello.

5. La prima questione da esaminare concerne lanatura del rapporto costituito tra le parti con la convenzione del 26.03.2001, in virtù della quale l’amministrazione comunale concedeva alla società [OSCURATO:SOCIETA] il diritto di superficie per la durata di ottantacinque anni, trasferendo il diritto di fare e mantenere (ex art. 952 cod.civ.) nell’area individuata, il fabbricato che verrà realizzato a seguito dell’esecuzione dei lavori di ristrutturazione e di riqualificazione… il diritto di superficie si estinguerà alla scadenza del termine della gestione dell’opera realizzanda (85 anni) decorrenti dall’avvenuto collaudo finale dell’opera realizzata .I giudici di appello hanno qualificato – alla luce delle clausole contrattuali attributive del carattere dellatemporaneità al diritto di superficie e del diritto alla retrocessione dell’immobile al Comune allo spirare del termine stabilito in convenzione –il diritto trasferito alla [OSCURATO:SOCIETA] come un diritto reale di superficie non sovrapponibile all’istituto disciplinato dal codice civile , atteso che,ai sensi dell’art. 853 cod. civ., i beni demaniali sono inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi se non nei modi e nei termini stabiliti dalla legge.

Vale osservare che la costituzione dei diritti di superficie non è avvenuta con un separato atto, ma è contenuta nel corpo stesso dell'atto di concessione, funzionale e strettamente collegata alla esecuzione delle opere di ristrutturazione e riqualificazione dell’albergo oggetto della concessione ; si rinviene, pertanto, una connessione assolutamente necessaria tra l’atto di concessione e la costituzione dei diritti di superficie per l'esigenza obiettiva del negozio.

Lo stesso canone annuo della concessione è stato fissato dalle parti in un importo complessivo che include, sia la concessione che il diritto di superficie sulle aree demaniali.

Le due fattispecie contemplate dall’art. 952 cod.civ. (jus ad aedificandum e trasferimento della proprietà di un immobile) hanno subito diverse ricostruzioni dottrinali e giurisprudenziali, in base alle quali il diritto di superficie può concretizzarsi o nel diritto di costruire e mantenere la proprietà di una costruzione sul suolo altrui, oppure nel diritto di proprietà su una costruzione già esistente, acquistata separatamente dalla proprietà del suolo cui accede.

Delle due ipotesi, per l’aspetto che ci interessa porre in luce, maggiori interrogativi si pongono con riguardo alla disciplina applicabile alla seconda variante, riferita alla alienazione di un fabbricato già realizzato, ipotesi che ricorre nella fattispecie sebbene con la facoltà per l’acquirente di abbattere e ricostruire l’albergo.

In proposito vi sono, infatti, due contrapposte tesi che diversamente configurano le prerogative attribuite a colui che acquista a titolo derivativo la proprietà di una costruzione preesistente.

Per una parte della dottrinae della giurisprudenza ( Cass., 14 aprile 2004, n. 7051; Cass., 7 dicembre 1994, n. 10498; Cass., S.U., 2 giugno 1984, in Riv.not., 1984, II, p. 1265; Cass., 6 dicembre 1983, n. 7269; Cass., 30 dicembre 1977, n. 5754; Cass. 24 novembre 1970, n. 2476) si tratterebbe di una proprietà superficiaria avente la stessa natura e gli stessi caratteri di quella acquistata a titolo originario in conseguenza all’esercizio dellojus aedificandi, ossia una proprietà piena, seppure limitata alla costruzione, e come tale non soggetta a prescrizione per non uso ventennale (del resto, l’ultimo comma dell’art. 954 cod.civ. circoscrive questo effetto al “diritto di fare” senza coinvolgere quello “di mantenere”).

In tale prospettiva, anche il superficiario acquirente di un edificio già esistente sarebbe da considerarsi titolare del diritto “di fare e mantenere” la costruzione, con la conseguenza che se questa dovesse distruggersi il suo diritto non verrebbe ad estinguersi, ma gli sarebbe consentito ricostruire l’immobile ai sensi dell’art. 954, comma 3 cod.civ. (salvo che l’atto costitutivo non disponga diversamente o che comunque ildominus soli abbia limitato nel tempo la concessione del diritto di superficie, previsioni entrambe molto spesso ricorrenti laddove il concedente sia un soggetto pubblico).

Alcune risalenti pronunce della Cassazione( Cass., 4 febbraio 2004, n. 2100.; Cass., 13 febbraio 1993, n. 1844,), definiscono “proprietà separata” il diritto acquistato - a titolo derivativo - dal superficiario su di una preesistente costruzione, distinguendolo dalla “proprietà superficiaria”, esito dell’esercizio della concessione a edificare sul suolo altrui e sorta quindi in modo originario.

Questa c.d.

“proprietà separata” riguarderebbe la sola costruzione cui le parti si sono riferite nel titolo e sarebbe quindi di persé priva dello jus ad aedificandum e cioè del diritto di superficie in senso stretto, insito invece nella proprietà superficiaria: in tal caso, quindi, l’acquirente non potrebbe né modificare la costruzione né tanto meno ricostruirla ove questa andasse inrovina o venisse distrutta; alla “proprietà separata”, non sarebbe applicabile, in definitiva, l’art. 954, comma 3°, cod.civ.

In realtà, le incertezze interpretative vanno risolte anche alla luce delle prerogative attribuite al cessionario nella convenzione attributiva del diritto, accertando se si versa in ipotesi di “proprietà superficiaria” trasferita al terzo, ovvero in quella che la giurisprudenza e parte della dottrina definiscono “proprietà separata”, corredata o non corredata anche del diritto di ricostruire l’immobile; occorrerebbe, quindi, precisare se alla alienazione si accompagni il trasferimento del diritto di superficie (da esercitarsi ovviamente nel limite di prescrizione ventennale).

Lo stesso giudice delle leggi, di poi (ordinanza 21 luglio 2000 n.331), ha confermato che nel caso diproprietà superficiaria, il soggetto passivo dell’imposta va individuato, ai sensi deld.lgs. n.504 del 1992, art. 3, comma 1, nel proprietariodell’edificio realizzato su suolo altrui e non gi à nel concedente .

In forza di (ed in coerenza con) tali principi, questa Corte (trib.: 4 agosto 2006 n.17730; 19 dicembre 2002 n. 18062 ; 30 gennaio 2003 n. 1419 ; primo agosto2002 n. 11460 ; 2 agosto 2000 n. 10137 ; 27 settembre 2000 n. 12810 ; 6 settembre 2000 n.11776; 1 ^: 10 settembre 1999 n. 9644 ; 10 luglio 1999 n.7273; 2 luglio 1999 n. 6809 ; 12 giugno 1999 n. 5802 ) ha reiteratamente affermato che l’art.952 c od.civ. contemplando la cos tituzione del diritto di superficie, stabilisce che il proprietario di un fondo può concedere ad altri il diritto di fare e di mantenere al di sopra del suolo una costruzione, acquistandone laproprietà, ovvero può alienare, separatamente dalla proprietà d el suolo laproprietà della costruzione già esistente; il titolare di diritto di superficie sul terreno è quindi, per espressa definizione normativa, proprietario del fabbricato che abbia realizzato in attuazione della facoltà conferitagli o che sia stato in precedenza edificato; in entrambe le situazioni si determina così una scissione orizzontale dell’assetto dominicale, nel senso che il concedente mantiene laproprietà del suolo ed il superficiario acquista la proprietà dell’opera sovrastante.

Tale scissione si verifica anche se la superficie sia a tempo determinato, tenendosi conto che l’art. 953 cod.civ. considera compatibile con la costituzione del diritto l’apposizione di un termine, e stabilisce che il sopraggiungere di essa segna il passaggio dellaproprietà del fabbricato al proprietario del suolo, muovendo dunque dall’implicita premessa della titolarità del diritto in capo al superficiario fino alla scadenza medesima.

Questa stessa Corte ha poi chiarito che la natura demaniale di un bene nonè di ostacolo néalla costituzione in favore di privati, mediante concessione, di diritti reali o personali che abbiano ad oggetto la fruizione del bene medesimo, néalla circolazione tra privati di tali diritti, che si atteggiano, nei rapporti privatistici, come diritti soggettivi perfetti, facendo sorgere in capo al concessionario stesso una vera e propriaproprietà superficiaria sia pure di natura temporanea, soggetta ad una peculiare regolazione in ordine al momento della sua modificazione, cessazione o estinzione. (Cass., trib.: 7 agosto 2008 nn.21281 - 21285 ; 16 aprile 2008 n. 9935 ; 28 marzo 2008 n. 8057 ; 26 gennaio 2007 n.1718; 26 aprile 2005 n. 8637 ; Cass., trib. 12 agosto 2004 n. 15667 ).

Le opere realizzate dai concessionari sulla superficie demaniale o ivi già esistenti sono, pertanto,secondo detto indirizzo, ai sensi dell’art. 952 c od.civ. d’esclusiva proprietà privata c.d. superficiaria fino al momento dell’effettiva scadenza o revoca anticipata della concessione.

In dette ipotesi, la Corte ha riconosciuto il titolare del diritto di superficie - concessionario quale soggetto passivo dell'imposta comunale sugl'immobili che ne sono oggetto (Cass. n.9935/2008. (S.U.del 13.02.1997, n.1324; Cass. 4402 del 04/05/1998;Cass. nn. 4769 del 2.03.2004; Cass. del 26/01/2007, n. 1718; Cass. del 22/05/2008, n. 13111; Cass. del 30/12/2010, n. 26842; Cass. del 30.06.2010, n. 15470; Cass. del 18/02/2014,n. 3761; Cass. del 12/01/2016, n. 263).

Si è affermato , in particolare, che, c on riguardo al concessionario di area demaniale cui il provvedimento amministrativo attribuisca un diritto reale di edificare e mantenere manufatti sull'area oggetto di concessione, l'edificazione del manufatto rende applicabile, ai sensi degli artt.1 e 3 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (anche nella formulazione in vigore prima delle modificazioni introdotte a decorrere dal 1 gennaio 1998 con l'art. 58 del d.lgs. 15 dicembre 1997, n.446), l'ICI a carico del concessionario stesso in veste di proprietario del manufatto( Cass. 6.02.2009, n. 2892).

In senso contrario si è espressa la Corte con la sentenza n. 22757 del 3 dicembre 2004, che ha poi trovato conferma nei principi espressi dalle Sezioni Unite, con la sentenza n. 3692 del 2009(sebbene adite per altra questione) , affermando cheindubbiamente la previsione normativa contenuta nell'art. 952 cod. civ. che qualifica la superficie «il diritto reale di fare o mantenere al di sopra del suolo una costruzione che spetta in proprietà al superficiario (concessionario) ovvero il diritto di proprietà su una costruzione già esistente distinto dalla proprietà del suolo», costruisce tale diritto quale mezzo per attribuire la proprietà del manufatto separandola dalla proprietà del suolo, in deroga al principio dell'accessione previsto nell'art. 934 cod. civ. ; sostenendo, tuttavia, che l'assegnazione di un'area per la costruzione attribuisce al concessionario un diritto di natura non realedi superficie, ma avente carattere personale , che puòessere fatto valere nei confronti del solo concedente, ed avente la sua fonte in un contratto atipico (ammesso ex art. 1322 cod. civ.), Precisa la Corte, in dette pronunce, che chi invoca questa configurazione giuridica, è tenutoa dedurre chiari indici rivelatori (Cass., sez. 1, 29/01/1998, n. 4402; Cass., sez. 2, 29/05/2001, n. 7300), tra i quali assume rilievo decisivo la destinazione dell'opera costruita dal concessionario al momento della cessazione del rapporto (Cass., sez. 5, 20/11/2009, n. 24498).

Si è così affermato che, al fine di stabilire se una concessione amministrativa ad aedificandum sia costitutiva di un diritto reale di superficie, ovvero di un diritto avente natura meramente obbligatoria, assume particolare rilievo la previsione della facoltà, per il concessionario, di costituire ipoteca sulle opere costruite sul bene demaniale oggetto di concessione, dal momento che, di norma, salva l'ipotesi di cui all'art. 2822, primo comma, cod. civ., l'ipoteca volontaria può essere concessa soltanto dal proprietario del bene che ne forma l'oggetto, per cui la previsione di tale facoltà comprova che in favore del concessionario è stato costituito uno ius aedificandi e che la costruzione delle opere ha determinato l'acquisto della proprietà delle stesse in capo al concessionario (Cass., sez. 1, 29/01/1998, n. 4402; Cass. 17.01.2021, n. 746).

Parimenti rilevante, secondo detto indirizzo, è la destinazione che la concessione attribuisca all'opera costruita al momento della cessazione del rapporto concessorio, perché se essa torna nella disponibilità del concedente, si è in presenza di un rapporto obbligatorio, mentre se essa passa in proprietà del concessionario, il diritto in virtù del quale questi l'ha realizzata ha sicuramente la natura reale del diritto di superficie (Cass., sez. 5, 30/06/2010, n. 15479; Cass, sez. 5, 20/11/2009, n. 24498; Cass., sez. 5, 27/07/2016, n. 15636).

La decisione, seguita da molte altre, trascura di considerare che la disciplina codicistica è unica per le entrambe le fattispecie, atteso che l'art. 953 del cod.civ. prevede l'ipotesi che la costituzione del diritto di superficie sia stata fatta per un tempo determinato; in questo caso è ovvio che, estinto il diritto di superficie, la costruzione, per la naturale espansione del diritto di proprietà, venga nuovamente a formare oggetto del diritto del proprietario del suolo.

Conseguenza della scadenza del termine e della relativa estinzione del diritto di superficie ovvero della proprietà separata è l'acquisizione da parte del proprietario del terreno di ogni opera presente sul suolo, se il superficiario ne ha realizzate, ovvero l’acquisizione delle opere già esistenti e trasferite, riprendendo vigore il principio enunziato dall'art. 934 cod civ. secondo cui omne quod inaedificatur solo cedit(Cass., 9 ottobre 2017, n. 23547); in ogni caso, il dominio riacquista la pienezza delle facoltà riconosciute dall'ordinamento, riespandendosi secondo la caratteristica di elasticità che gli è propria, una volta che il diritto reale limitato si estingue.

La regola posta dall'art. 953 cod.civ., come conferma la pronunzia citata, dà luogo ad una norma inderogabile quanto all'effetto di far riprendere vigore al principio dell'accessione, una volta terminato il diritto reale su cosa altrui (in ogni caso, per principio generale, all'estinzione dei diritti reali su cosa altrui consegue il riespandersi del pieno dominio, grazie alla caratteristica elasticità della proprietà).

L'art. 448 cod. civ., dopo aver dichiarato che la costruzione si presume appartenere aldominus soli, si affrettava ad aggiungere “finché non consti del contrario”: tale inciso stava a dimostrare, oltre ad essersi di fronte ad una presunzioneiuris tuntum, che poteva esser vinta dalla prova contraria che risultasse da scritto, che, secondo il sistema positivo del codice del 1865, era possibile lacoesistenza di due distinte proprietà, quella della superficie e quella del suolo.

Non meno esplicitamente infondata la giurisprudenza ha dichiaratol'altra tesi che sosteneva l'inammissibilità della coesistenza di du e proprietà, nel caso di costruzione eseguita sopra il suolo demaniale, in seguito a concessione fatta a tempo determinato e quindi in ogni tempo revocabile, perché in questi casi, si assumeva, siamo di fronte a delle concessioni amministrative non meramente unilaterali, concessioni cioè che si risolvono nella rimozione di limiti legali posti alla libera esplicazione delle attività dei singoli, ma aconcessioni-contratto, le quali determinano, per il loro carattere commutativo, obblighi e diritti reciproci,e per cui se il concessionario si vincola da una parte ad una prestazione, sotto forma di canone che rappresenta il corrispettivo, acquista dall'altra dei diritti soggettivi.

La Corte costituzionale (cfr. sentenza n. 29 del 2017) ha premesso che al fine di stabilire la proprietà statale dei beni di difficile rimozione edificati su suolo demaniale marittimo in concessione, è determinante la scadenza della concessione, essendo questo il momento in cui il bene realizzato dal concessionario acquista la qualità demaniale .

L a stessa giurisprudenza del Consiglio di Stato, richiamata dalla Corte Cost.,ha riconosciuto che «non tutti i manufatti insistenti su aree demaniali partecipano della natura pubblica – e dell’inerente qualificazione demaniale – della titolarità del sedime, poiché solo ad alcuni, nella stessa dizione della legge, appartiene la natura pertinenziale.

Per gli altri (che la legge indica come impianti di difficile o non difficile rimozione: definizione che appare inadatta a stabilire una differenza di categoria, dato che anche gli immobili pertinenziali sono o possono essere, di per sé, rimovibili con facilità o con difficoltà) si deve allora riconoscere, per esclusione, la qualificazione di cose immobili di proprietà privata fino a tutta la durata della concessione, evidentemente in forza di un implicito diritto di superficie» (Consiglio di Stato, sez.

VI, 13 giugno 2013, n. 3308; nello stesso senso, Consiglio di Stato, sez.

VI, 13 giugno 2013, n. 3307 e Consiglio di Stato, sez.

VI, 10 giugno 2013, n. 3196).

Come osservato dalla Corte cost. , nelle concessioni che prevedono la realizzazione di infrastrutture da parte del concessionario, il pagamento del canone riguarda soltanto l’utilizzo del suolo e non anche i manufatti, sui quali medio tempore insiste la proprietà superficiaria dei concessionari e lo Stato non vanta alcun diritto di proprietà… .

Un’interpretazione costituzionalmente corretta della disposizione in esame impone, quindi, la necessità di considerare la natura e le caratteristiche dei beni oggetto di concessione, quali erano all’avvio del rapporto concessorio, nonché delle modifiche successivamente intervenute a cura e spese dell’amministrazione concedente.

Nel caso in esame, la CTR ha individuato quale indice rivelatore della sussistenza di un diritto non completamente assimilabile al diritto di superficie la temporaneità della concessione del bene demaniale su cui insiste il fabbricato, per poi valorizza re il disposto dell’art. 823 cod.civ. da cui si inferisce l’inalienabilità dei beni demaniali e, dunque, la non assimilabilità del diritto trasferito alla società al diritto di superficie di cui all’art. 952 cod.civ..

In realtà, la temporaneità del diritto di superficie ovvero della proprietà superficiaria è espressamente prevista dalle norme codicistiche citate che dispongono l’acquisto , alla scadenza del termine, della pro prietà della sopraelevazione per accessione in favore del proprietario del terreno, evento che non trasforma il trasferimento del diritto di superficie o della proprietà separata in mera obbligazione, ma disciplina la circolazione del bene, alla scadenza del termine, secondo le regole dell’accessione.

La convenzione stipulata dalle parti in causa– avente ad oggetto non il diritto di costruire su area demaniale, ma il trasferimento della titolarità sull’albergo edificato su area demaniale ed il relativo diritto di abbatterlo e ricostruirlo - prevede la durata di ottantacinque anni sia per la convenzione che per la proprietà superficiaria, con restituzione della proprietà dell’immobile al concedente, il che non elide affatto la natura reale del diritto trasferito al concessionario, così come istituito dal codice civile.

Natura reale che trova conferma nelle clausole che prevedono il diritto del concessionario di iscrivere ipoteca sull’immobile, di cedere la proprietà superficiaria o locare gli immobili, facoltà intrinseche alla proprietà immobiliare.

Né, il diritto della P.A. di revocare la concessione, facoltà riconosciuta all'ente pubblico (e demandato all'autorità giudiziaria soltanto e limitatamente al fine di stabilire eventualmente, a favore del concessionario, un congruo indennizzo a titolo di risarcimento danni, in caso di legittimità accertata (iniuria), oppure a titolo d'equo compenso patrimoniale, per i profitti sottrattigli dalla pubblica amministrazione in conseguenza della revoca anticipata, seppur non arbitraria nella concessione), può pregiudicare il diritto spettante al concessionario che rimane difatti integro.

Del resto,ai fini dell'applicazione delle imposte di registro e catastali, in tema di atti concessori di beni demaniali, ove si accerti in base al tenore dell'atto che le parti abbiano costituito, oltre alla concessione d'uso, anche diritti di superficie funzionali alla realizzazione dell'oggetto di concessioneovvero il trasferimento della proprietà separata, deve essere utilizzata la base imponibile costituita dall'ammontare dei canoni di concessione dovuti per la durata della stessa, applicando su di essa le diverse aliquote in relazione ai diversi tipi di atti in essa contenuti (atto di concessione di uso e costituzione di diritti di superficie).

Possono,pertanto, affermarsi i seguent i principi di diritto: a) l’art. 952 cod.civ. stabilisce che il titolare di diritto di superficie sul terreno è per espressa definizione normativa, proprietario del fabbricato che abbia realizzato in attuazione della facoltà conferitagli o che sia stato in precedenza edificato; in entrambe le situazioni si determina “ una scissione orizzontale dell’assetto dominicale”, nel senso che il concedente mantiene laproprietà del suolo ed il superficiario acquista la proprietà dell’opera sovrastante; b) la regola posta dall'art. 953 cod.civ. - che trova applicazione sia nell’ipotesi del trasferimento del diritto di superficie che di proprietà separata dell’immobile già esistente - produce l’effetto di far riprendere vigore al principio dell'accessione, una volta venuto a scadenza il diritto reale su cosa altrui, conseguendoil riespandersi del pieno dominio, grazie alla caratteristica elasticità della proprietà ; c) la natura demaniale di un bene non è di ostacolo nè alla costituzione in favore di privati, mediante concessione, di diritti reali o personali che abbiano ad oggetto la fruizione del bene medesimo, nè alla circolazione tra privati di tali diritti, che si atteggiano, nei rapporti privatistici, come diritti soggettivi perfetti, facendo sorgere in capo al concessionario stesso una verae propria proprietà superficiaria sia pure di natura temporanea ; d)«non tutti i manufatti insistenti su aree demaniali partecipano della natura pubblica – e dell’inerente qualificazione demaniale – della titolarità del sedime, poiché solo ad alcuni, nella stessa dizione della legge, appartiene la natura pertinenziale.

Per gli altri si deve allora riconoscere, per esclusione, la qualificazione di cose immobili di proprietà privata fino a tutta la durata della concessione, evidentemente in forza di un implicito diritto di superficie .6.

Parimenti fondato è il secondo mezzo.

L’amministrazione pubblica può stabilire sopra il Demanio (dett a qualificazione dell’area non è stat a attint a da censura) diritti dei privati aventi anche consistenza reale, pur con gli effetti e le limitazioni che riflettono le esigenze proprie deldiritto pubblico, così da rendere tali diritti corrispondenti alle esigenze medesime.

In particolare, la P.A. puòben concedere al privato l'uso del suolo pubblico, riconoscendogli, mediante la rinuncia all'accessione, la proprietà separata delle costruzioni che vi saranno edificate (diritto di superficie) oppure che esistono già (proprietà superficiaria) ovvero può non riconoscergli tale proprietà separata, bensì un semplice diritto di uso (Cass. 1913/69, massima n.341063; Cass. n. 670 del 28/02/1969;Cass. del 09/03/2004, n.4769; Cass.n. 670 del 28/02/1969; Cass. del 09/03/2004, n.4769).

Nel caso in esame, si deve allora riconoscere, per esclusione, come statuito dalla Corte cost. citata, laqualificazione di cose immobili di proprietà privata fino a tutta la durata della concessione, evidentemente in forza di un implicito diritto di superficie, con la conseguente irretroattività del provvedimento di rimozione del vincolo culturale sull’immobile che ha natura costitutiva.

Ciò in quanto, il concetto di “demanialità” si estende solo alle c.d. pertinenze, ossia alle costruzioni ed alle altre opere appartenenti allo Stato che, se esistenti entro i limiti del demanio marittimo e del mare territoriale, sono soggette allo stesso regime previsto per il demanio(Sez.U, n. 1324 del 13/02/1997 ) .

A norma degli artt. 817, 818 e 819 del codice civile le pertinenze “seguono ” la sorte del demanio a cui accedono, con la conseguenza che fintantoché permane la demanialità dell’area, anche le costruzioni su di essa presenti sono da considerarsi del demanio statale e dunque appartengono allo Stato; mentre, se l’immobile appartiene ad un soggetto diverso dallo stato ovvero dall’ente pubblico, non può essere qualificato come pertinenza, trattandosi dicostruzione eseguita sopra il suolo demaniale, in seguito a concessione fatta a tempo determinato, cd.concessioni-contratto, che dete rminano, per il loro carattere commutativo, obblighi e diritti reciproci, e per cui se il concessionario si vincola da una parte ad una prestazione, sotto forma di canone che rappresenta il corrispettivo, acquista dall'altra dei diritti soggettivi.Così come non può essere qualificata pertinenza l’opera esistente su area demaniale e separatamente trasferita in favore di un soggetto diverso dall’ente pubblico.

Tanto premesso, questa Corte ha reiteratamente statuito che, in tema di ICI, il regime agevolativo,previsto dall'art. 2, comma 5, del d.l. n. 16 del 1993, conv. in l. n. 75 del 1993, per gli immobili di proprietà privata riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 1089 del 1939, si applica solo a far data dalla notifica del provvedimento impositivo del vincolo, che ha natura costitutiva e non meramente ricognitiva. (Nella specie, la S.C., in applicazione del principio, ha annullato la decisione impugnata che aveva riconosciuto al contribuente l'agevolazione per l'anno di imposta 2003 per un immobile dichiarato di interesse storico-culturale con provvedimento del 17 dicembre 2003, notificato allo stesso da parte della Soprintendenza il 5 febbraio 2004) (Cass.del 07/03/2019, n. 6636; Cass. del 31/10/2017, n. 25947 ; principio desumibile “a contrario” da Cass.del 05/10/2016 , n. 19878; Cass.del15/06/2021, n. 16818).

In conclusione, il ricorso deve essere accolto, la sentenza gravata deve essere cassata, con accoglimento dell’originario ricorso della società.

L

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 5561/2020 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA], N 30, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -ricorrente- Contro [OSCURATO:PERSONA] rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) dom.to presso [OSCURATO:EMAIL] e domiciliato ex lege in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE2 controricorrente avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG.LIGURIA n. 831/2019 depositata il 04/07/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/05/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1.La società [OSCURATO:SOCIETA] chiedeva il rimborso delle somme versate a titolo di IMU per le annualità di imposta 2011-2015, tenuto conto della riduzione del 50% della base imponibile prevista per gli immobili iscrittinell’elenco dei beni cultuali dall’art. 13, comma 3, lett.d) del d.l. del 6.11.2011, n. 201, conv. in legge del 22.12.2011, n. 214. La CTP Savona respingeva il ricorso della contribuente. Interposto gravame, la CTR della Liguria respingeva l’appello proposto dalla società confermando la decisione di primo grado, rilevando che:- il diritto di “superficie” concesso alla società dal Comune sull’immobile ristrutturato e destinato ad albergo era solo assimilabile al diritto di superficie di cui al disposto dell’art. 952 cod.civ., divergendo da quest’ultimo a causa della precarietà, atteso che detto diritto reale era stato riconosciuto per ottantotto anni; - che la precarietà attribuiva al diritto la stessa durata limitata della concessione del bene demaniale su cui insiste il fabbricato, estinguendosi con la revoca della concessione o con la scadenza del termine di durata della proprietà superficiaria;-che, trattandosi di bene di proprietà pubblica, trova applicazione una tutela immediata per la quale detti beni, per il solo fatto di appartenere a determinati soggetti pubblici sono sottoposti alle disposizioni concernenti la tutela di cui al comma 1 dell’art. 12 della legge cit.; - che la norma introduce una presunzione legale di culturalità di tuttele cose di proprietà pubblica, salva la possibilità della prova contraria attraverso il riscontro effettivo e concreto della sussistenza o meno di tale interesse; - che, in caso di esisto negativo del riscontro, la sottrazione al regime di tutela produce effetti retroattivi, trattandosi di accertamento avente effetto costitutivo dell’applicazione del regime di tutela. Avverso detta pronuncia, ricorre per cassazione la società, svolgendo due motivi. Il Comune di Alassioreplica con controricorso e memori e illustrative . [OSCURATO:PERSONA] 2.Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt.952,953 e 2909 cod. civ., nonché degli artt. 10,12 e 13 d.lgs. del 22.01.2004, n.42, per aver il giudice d'appello escluso che il diritto di superficie trasferito alla società potesse essere ricondottoal diritto di cui all’art. 952 cod.civ., trattandosi di bene demaniale.Rileva a tal proposito che, come emerge dalla convenzione del 2001,il Comune di [OSCURATO:PERSONA] ha trasferito il diritto di proprietà superficiaria sul [OSCURATO:PERSONA] e che, trattandosi di un immobile di proprietà privata, il decreto ministeriale che ha escluso l’interesse culturale produrrebbe effetti solo per il periodo fiscale successivo all’emanazione del provvedimento. Obietta, altresì,la ricorrente che il lodo arbitrale del 14.09.2015 reso tra le parti –divenuto definitivo – ha escluso che il rapporto convenzionale con il Comune sia configurabile come concessione di bene demaniale, appartenendo il [OSCURATO:PERSONA] al patrimonio disponibile dell’amministrazione locale. Eccepiscealtresì la sussistenza del giudicato di cui alle s entenze della Corte di cassazione del 2017 nn. 11691 e 11692, con le quali sarebbe stato affermato chela convenzione ha costituito fin dall’origine il diritto di proprietà superficiaria sull’Hotel, ragion per cui la [OSCURATO:SOCIETA] è titolare di un diritto di proprietà superficiaria. 3. La seconda censura prospetta la violazione e falsa applicazione degli artt.952,953 e 2909 cod. civ., nonché degli artt. 10,12 e 13 d.lgs. del 22.01.2004, n.42; per avere i giudici territoriali ritenuto che , avendo l’ente locale e la contribuente costituito un rapporto di concessione su bene demaniale, il provvedimento di rimozione del vincolo culturale avrebbenatura costitutiva. 4. La prima censura è fondata. 4.1.In primo luogo, deve essere disattesa l’eccezione di giudicato dedotta solo nel presente giudizio dalla società ricorrente, la quale ha richiamato sia le sentenze di legittimità, sopra indicate, con cui questa Corte ha affermato la sussistenza della proprietà superficiaria in favore della [OSCURATO:PERSONA] il lodo arbitrale parziale del 14.09.2015 reso tra le parti –e divenuto definitivo - che ha affermato l’appartenenza al patrimonio disponibile del Comune del bene sui cui è stata trasferita la proprietà superficiaria. In tema digiudicato ester no formatosi nel corso del giudizio di secondo grado, qualora la sua esistenza non sia stata eccepita dalla parte interessata, la sentenza d'appello pronunciata in difformità è impugnabile con il ricorso per revocazione ex art. 395, n. 5, cod.pro.civ. e non con quello percassazione, mentre, nelle ipotesi in cui l'esistenza di talegiudicato abbia costituito oggetto dieccezione ritualmente sollevata in giudizio, la sentenza d'appello difforme non è impugnabile con il ricorso per revocazione ma solo con il ricorso percassazione (Cass. del 14.10.2022, n. 28733; Cass. del 02/09/2022, n. 25863). Inoltre, nel giudizio di legittimità è opponibile ilgiudicato esterno riferito alla decisione divenuta definitiva solo dopo la scadenza del termine ultimo per ogni allegazione difensiva in grado di appello che, nel rito ordinario, coincide con il termine di scadenza delle memorie di replica e, nel processo tributario, va individuato nella data dell'udienza di discussione in cui la decisione viene deliberata e non in quella successiva di pubblicazione della sentenza (Cass.del 31/05/2019, n. 14883) . Nel caso in esame, il giudicato opposto risale agli anni 2015 e 2017 (data del lodo arbitrale e delle citate sentenze della Corte di legittimità), mentre l’udienza dinanzi alla CTR adita della Liguria risale al 25 giugno 2019, senza che la ricorrente abbia documentato e nemmeno allegato di aver dedotto la preclusione del giudicato dinanzi ai giudici di appello. 5. La prima questione da esaminare concerne lanatura del rapporto costituito tra le parti con la convenzione del 26.03.2001, in virtù della quale l’amministrazione comunale concedeva alla società [OSCURATO:SOCIETA] il diritto di superficie per la durata di ottantacinque anni, trasferendo il diritto di fare e mantenere (ex art. 952 cod.civ.) nell’area individuata, il fabbricato che verrà realizzato a seguito dell’esecuzione dei lavori di ristrutturazione e di riqualificazione… il diritto di superficie si estinguerà alla scadenza del termine della gestione dell’opera realizzanda (85 anni) decorrenti dall’avvenuto collaudo finale dell’opera realizzata .I giudici di appello hanno qualificato – alla luce delle clausole contrattuali attributive del carattere dellatemporaneità al diritto di superficie e del diritto alla retrocessione dell’immobile al Comune allo spirare del termine stabilito in convenzione –il diritto trasferito alla [OSCURATO:SOCIETA] come un diritto reale di superficie non sovrapponibile all’istituto disciplinato dal codice civile , atteso che,ai sensi dell’art. 853 cod. civ., i beni demaniali sono inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi se non nei modi e nei termini stabiliti dalla legge. Vale osservare che la costituzione dei diritti di superficie non è avvenuta con un separato atto, ma è contenuta nel corpo stesso dell'atto di concessione, funzionale e strettamente collegata alla esecuzione delle opere di ristrutturazione e riqualificazione dell’albergo oggetto della concessione ; si rinviene, pertanto, una connessione assolutamente necessaria tra l’atto di concessione e la costituzione dei diritti di superficie per l'esigenza obiettiva del negozio. Lo stesso canone annuo della concessione è stato fissato dalle parti in un importo complessivo che include, sia la concessione che il diritto di superficie sulle aree demaniali. Le due fattispecie contemplate dall’art. 952 cod.civ. (jus ad aedificandum e trasferimento della proprietà di un immobile) hanno subito diverse ricostruzioni dottrinali e giurisprudenziali, in base alle quali il diritto di superficie può concretizzarsi o nel diritto di costruire e mantenere la proprietà di una costruzione sul suolo altrui, oppure nel diritto di proprietà su una costruzione già esistente, acquistata separatamente dalla proprietà del suolo cui accede. Delle due ipotesi, per l’aspetto che ci interessa porre in luce, maggiori interrogativi si pongono con riguardo alla disciplina applicabile alla seconda variante, riferita alla alienazione di un fabbricato già realizzato, ipotesi che ricorre nella fattispecie sebbene con la facoltà per l’acquirente di abbattere e ricostruire l’albergo. In proposito vi sono, infatti, due contrapposte tesi che diversamente configurano le prerogative attribuite a colui che acquista a titolo derivativo la proprietà di una costruzione preesistente. Per una parte della dottrinae della giurisprudenza ( Cass., 14 aprile 2004, n. 7051; Cass., 7 dicembre 1994, n. 10498; Cass., S.U., 2 giugno 1984, in Riv.not., 1984, II, p. 1265; Cass., 6 dicembre 1983, n. 7269; Cass., 30 dicembre 1977, n. 5754; Cass. 24 novembre 1970, n. 2476) si tratterebbe di una proprietà superficiaria avente la stessa natura e gli stessi caratteri di quella acquistata a titolo originario in conseguenza all’esercizio dellojus aedificandi, ossia una proprietà piena, seppure limitata alla costruzione, e come tale non soggetta a prescrizione per non uso ventennale (del resto, l’ultimo comma dell’art. 954 cod.civ. circoscrive questo effetto al “diritto di fare” senza coinvolgere quello “di mantenere”). In tale prospettiva, anche il superficiario acquirente di un edificio già esistente sarebbe da considerarsi titolare del diritto “di fare e mantenere” la costruzione, con la conseguenza che se questa dovesse distruggersi il suo diritto non verrebbe ad estinguersi, ma gli sarebbe consentito ricostruire l’immobile ai sensi dell’art. 954, comma 3 cod.civ. (salvo che l’atto costitutivo non disponga diversamente o che comunque ildominus soli abbia limitato nel tempo la concessione del diritto di superficie, previsioni entrambe molto spesso ricorrenti laddove il concedente sia un soggetto pubblico). Alcune risalenti pronunce della Cassazione( Cass., 4 febbraio 2004, n. 2100.; Cass., 13 febbraio 1993, n. 1844,), definiscono “proprietà separata” il diritto acquistato - a titolo derivativo - dal superficiario su di una preesistente costruzione, distinguendolo dalla “proprietà superficiaria”, esito dell’esercizio della concessione a edificare sul suolo altrui e sorta quindi in modo originario. Questa c.d. “proprietà separata” riguarderebbe la sola costruzione cui le parti si sono riferite nel titolo e sarebbe quindi di persé priva dello jus ad aedificandum e cioè del diritto di superficie in senso stretto, insito invece nella proprietà superficiaria: in tal caso, quindi, l’acquirente non potrebbe né modificare la costruzione né tanto meno ricostruirla ove questa andasse inrovina o venisse distrutta; alla “proprietà separata”, non sarebbe applicabile, in definitiva, l’art. 954, comma 3°, cod.civ. In realtà, le incertezze interpretative vanno risolte anche alla luce delle prerogative attribuite al cessionario nella convenzione attributiva del diritto, accertando se si versa in ipotesi di “proprietà superficiaria” trasferita al terzo, ovvero in quella che la giurisprudenza e parte della dottrina definiscono “proprietà separata”, corredata o non corredata anche del diritto di ricostruire l’immobile; occorrerebbe, quindi, precisare se alla alienazione si accompagni il trasferimento del diritto di superficie (da esercitarsi ovviamente nel limite di prescrizione ventennale). Lo stesso giudice delle leggi, di poi (ordinanza 21 luglio 2000 n.331), ha confermato che nel caso diproprietà superficiaria, il soggetto passivo dell’imposta va individuato, ai sensi deld.lgs. n.504 del 1992, art. 3, comma 1, nel proprietariodell’edificio realizzato su suolo altrui e non gi à nel concedente . In forza di (ed in coerenza con) tali principi, questa Corte (trib.: 4 agosto 2006 n.17730; 19 dicembre 2002 n. 18062 ; 30 gennaio 2003 n. 1419 ; primo agosto2002 n. 11460 ; 2 agosto 2000 n. 10137 ; 27 settembre 2000 n. 12810 ; 6 settembre 2000 n.11776; 1 ^: 10 settembre 1999 n. 9644 ; 10 luglio 1999 n.7273; 2 luglio 1999 n. 6809 ; 12 giugno 1999 n. 5802 ) ha reiteratamente affermato che l’art.952 c od.civ. contemplando la cos tituzione del diritto di superficie, stabilisce che il proprietario di un fondo può concedere ad altri il diritto di fare e di mantenere al di sopra del suolo una costruzione, acquistandone laproprietà, ovvero può alienare, separatamente dalla proprietà d el suolo laproprietà della costruzione già esistente; il titolare di diritto di superficie sul terreno è quindi, per espressa definizione normativa, proprietario del fabbricato che abbia realizzato in attuazione della facoltà conferitagli o che sia stato in precedenza edificato; in entrambe le situazioni si determina così una scissione orizzontale dell’assetto dominicale, nel senso che il concedente mantiene laproprietà del suolo ed il superficiario acquista la proprietà dell’opera sovrastante. Tale scissione si verifica anche se la superficie sia a tempo determinato, tenendosi conto che l’art. 953 cod.civ. considera compatibile con la costituzione del diritto l’apposizione di un termine, e stabilisce che il sopraggiungere di essa segna il passaggio dellaproprietà del fabbricato al proprietario del suolo, muovendo dunque dall’implicita premessa della titolarità del diritto in capo al superficiario fino alla scadenza medesima. Questa stessa Corte ha poi chiarito che la natura demaniale di un bene nonè di ostacolo néalla costituzione in favore di privati, mediante concessione, di diritti reali o personali che abbiano ad oggetto la fruizione del bene medesimo, néalla circolazione tra privati di tali diritti, che si atteggiano, nei rapporti privatistici, come diritti soggettivi perfetti, facendo sorgere in capo al concessionario stesso una vera e propriaproprietà superficiaria sia pure di natura temporanea, soggetta ad una peculiare regolazione in ordine al momento della sua modificazione, cessazione o estinzione. (Cass., trib.: 7 agosto 2008 nn.21281 - 21285 ; 16 aprile 2008 n. 9935 ; 28 marzo 2008 n. 8057 ; 26 gennaio 2007 n.1718; 26 aprile 2005 n. 8637 ; Cass., trib. 12 agosto 2004 n. 15667 ). Le opere realizzate dai concessionari sulla superficie demaniale o ivi già esistenti sono, pertanto,secondo detto indirizzo, ai sensi dell’art. 952 c od.civ. d’esclusiva proprietà privata c.d. superficiaria fino al momento dell’effettiva scadenza o revoca anticipata della concessione. In dette ipotesi, la Corte ha riconosciuto il titolare del diritto di superficie - concessionario quale soggetto passivo dell'imposta comunale sugl'immobili che ne sono oggetto (Cass. n.9935/2008. (S.U.del 13.02.1997, n.1324; Cass. 4402 del 04/05/1998;Cass. nn. 4769 del 2.03.2004; Cass. del 26/01/2007, n. 1718; Cass. del 22/05/2008, n. 13111; Cass. del 30/12/2010, n. 26842; Cass. del 30.06.2010, n. 15470; Cass. del 18/02/2014,n. 3761; Cass. del 12/01/2016, n. 263). Si è affermato , in particolare, che, c on riguardo al concessionario di area demaniale cui il provvedimento amministrativo attribuisca un diritto reale di edificare e mantenere manufatti sull'area oggetto di concessione, l'edificazione del manufatto rende applicabile, ai sensi degli artt.1 e 3 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (anche nella formulazione in vigore prima delle modificazioni introdotte a decorrere dal 1 gennaio 1998 con l'art. 58 del d.lgs. 15 dicembre 1997, n.446), l'ICI a carico del concessionario stesso in veste di proprietario del manufatto( Cass. 6.02.2009, n. 2892). In senso contrario si è espressa la Corte con la sentenza n. 22757 del 3 dicembre 2004, che ha poi trovato conferma nei principi espressi dalle Sezioni Unite, con la sentenza n. 3692 del 2009(sebbene adite per altra questione) , affermando cheindubbiamente la previsione normativa contenuta nell'art. 952 cod. civ. che qualifica la superficie «il diritto reale di fare o mantenere al di sopra del suolo una costruzione che spetta in proprietà al superficiario (concessionario) ovvero il diritto di proprietà su una costruzione già esistente distinto dalla proprietà del suolo», costruisce tale diritto quale mezzo per attribuire la proprietà del manufatto separandola dalla proprietà del suolo, in deroga al principio dell'accessione previsto nell'art. 934 cod. civ. ; sostenendo, tuttavia, che l'assegnazione di un'area per la costruzione attribuisce al concessionario un diritto di natura non realedi superficie, ma avente carattere personale , che puòessere fatto valere nei confronti del solo concedente, ed avente la sua fonte in un contratto atipico (ammesso ex art. 1322 cod. civ.), Precisa la Corte, in dette pronunce, che chi invoca questa configurazione giuridica, è tenutoa dedurre chiari indici rivelatori (Cass., sez. 1, 29/01/1998, n. 4402; Cass., sez. 2, 29/05/2001, n. 7300), tra i quali assume rilievo decisivo la destinazione dell'opera costruita dal concessionario al momento della cessazione del rapporto (Cass., sez. 5, 20/11/2009, n. 24498). Si è così affermato che, al fine di stabilire se una concessione amministrativa ad aedificandum sia costitutiva di un diritto reale di superficie, ovvero di un diritto avente natura meramente obbligatoria, assume particolare rilievo la previsione della facoltà, per il concessionario, di costituire ipoteca sulle opere costruite sul bene demaniale oggetto di concessione, dal momento che, di norma, salva l'ipotesi di cui all'art. 2822, primo comma, cod. civ., l'ipoteca volontaria può essere concessa soltanto dal proprietario del bene che ne forma l'oggetto, per cui la previsione di tale facoltà comprova che in favore del concessionario è stato costituito uno ius aedificandi e che la costruzione delle opere ha determinato l'acquisto della proprietà delle stesse in capo al concessionario (Cass., sez. 1, 29/01/1998, n. 4402; Cass. 17.01.2021, n. 746). Parimenti rilevante, secondo detto indirizzo, è la destinazione che la concessione attribuisca all'opera costruita al momento della cessazione del rapporto concessorio, perché se essa torna nella disponibilità del concedente, si è in presenza di un rapporto obbligatorio, mentre se essa passa in proprietà del concessionario, il diritto in virtù del quale questi l'ha realizzata ha sicuramente la natura reale del diritto di superficie (Cass., sez. 5, 30/06/2010, n. 15479; Cass, sez. 5, 20/11/2009, n. 24498; Cass., sez. 5, 27/07/2016, n. 15636). La decisione, seguita da molte altre, trascura di considerare che la disciplina codicistica è unica per le entrambe le fattispecie, atteso che l'art. 953 del cod.civ. prevede l'ipotesi che la costituzione del diritto di superficie sia stata fatta per un tempo determinato; in questo caso è ovvio che, estinto il diritto di superficie, la costruzione, per la naturale espansione del diritto di proprietà, venga nuovamente a formare oggetto del diritto del proprietario del suolo. Conseguenza della scadenza del termine e della relativa estinzione del diritto di superficie ovvero della proprietà separata è l'acquisizione da parte del proprietario del terreno di ogni opera presente sul suolo, se il superficiario ne ha realizzate, ovvero l’acquisizione delle opere già esistenti e trasferite, riprendendo vigore il principio enunziato dall'art. 934 cod civ. secondo cui omne quod inaedificatur solo cedit(Cass., 9 ottobre 2017, n. 23547); in ogni caso, il dominio riacquista la pienezza delle facoltà riconosciute dall'ordinamento, riespandendosi secondo la caratteristica di elasticità che gli è propria, una volta che il diritto reale limitato si estingue. La regola posta dall'art. 953 cod.civ., come conferma la pronunzia citata, dà luogo ad una norma inderogabile quanto all'effetto di far riprendere vigore al principio dell'accessione, una volta terminato il diritto reale su cosa altrui (in ogni caso, per principio generale, all'estinzione dei diritti reali su cosa altrui consegue il riespandersi del pieno dominio, grazie alla caratteristica elasticità della proprietà). L'art. 448 cod. civ., dopo aver dichiarato che la costruzione si presume appartenere aldominus soli, si affrettava ad aggiungere “finché non consti del contrario”: tale inciso stava a dimostrare, oltre ad essersi di fronte ad una presunzioneiuris tuntum, che poteva esser vinta dalla prova contraria che risultasse da scritto, che, secondo il sistema positivo del codice del 1865, era possibile lacoesistenza di due distinte proprietà, quella della superficie e quella del suolo. Non meno esplicitamente infondata la giurisprudenza ha dichiaratol'altra tesi che sosteneva l'inammissibilità della coesistenza di du e proprietà, nel caso di costruzione eseguita sopra il suolo demaniale, in seguito a concessione fatta a tempo determinato e quindi in ogni tempo revocabile, perché in questi casi, si assumeva, siamo di fronte a delle concessioni amministrative non meramente unilaterali, concessioni cioè che si risolvono nella rimozione di limiti legali posti alla libera esplicazione delle attività dei singoli, ma aconcessioni-contratto, le quali determinano, per il loro carattere commutativo, obblighi e diritti reciproci,e per cui se il concessionario si vincola da una parte ad una prestazione, sotto forma di canone che rappresenta il corrispettivo, acquista dall'altra dei diritti soggettivi. La Corte costituzionale (cfr. sentenza n. 29 del 2017) ha premesso che al fine di stabilire la proprietà statale dei beni di difficile rimozione edificati su suolo demaniale marittimo in concessione, è determinante la scadenza della concessione, essendo questo il momento in cui il bene realizzato dal concessionario acquista la qualità demaniale . L a stessa giurisprudenza del Consiglio di Stato, richiamata dalla Corte Cost.,ha riconosciuto che «non tutti i manufatti insistenti su aree demaniali partecipano della natura pubblica – e dell’inerente qualificazione demaniale – della titolarità del sedime, poiché solo ad alcuni, nella stessa dizione della legge, appartiene la natura pertinenziale. Per gli altri (che la legge indica come impianti di difficile o non difficile rimozione: definizione che appare inadatta a stabilire una differenza di categoria, dato che anche gli immobili pertinenziali sono o possono essere, di per sé, rimovibili con facilità o con difficoltà) si deve allora riconoscere, per esclusione, la qualificazione di cose immobili di proprietà privata fino a tutta la durata della concessione, evidentemente in forza di un implicito diritto di superficie» (Consiglio di Stato, sez. VI, 13 giugno 2013, n. 3308; nello stesso senso, Consiglio di Stato, sez. VI, 13 giugno 2013, n. 3307 e Consiglio di Stato, sez. VI, 10 giugno 2013, n. 3196). Come osservato dalla Corte cost. , nelle concessioni che prevedono la realizzazione di infrastrutture da parte del concessionario, il pagamento del canone riguarda soltanto l’utilizzo del suolo e non anche i manufatti, sui quali medio tempore insiste la proprietà superficiaria dei concessionari e lo Stato non vanta alcun diritto di proprietà… . Un’interpretazione costituzionalmente corretta della disposizione in esame impone, quindi, la necessità di considerare la natura e le caratteristiche dei beni oggetto di concessione, quali erano all’avvio del rapporto concessorio, nonché delle modifiche successivamente intervenute a cura e spese dell’amministrazione concedente. Nel caso in esame, la CTR ha individuato quale indice rivelatore della sussistenza di un diritto non completamente assimilabile al diritto di superficie la temporaneità della concessione del bene demaniale su cui insiste il fabbricato, per poi valorizza re il disposto dell’art. 823 cod.civ. da cui si inferisce l’inalienabilità dei beni demaniali e, dunque, la non assimilabilità del diritto trasferito alla società al diritto di superficie di cui all’art. 952 cod.civ.. In realtà, la temporaneità del diritto di superficie ovvero della proprietà superficiaria è espressamente prevista dalle norme codicistiche citate che dispongono l’acquisto , alla scadenza del termine, della pro prietà della sopraelevazione per accessione in favore del proprietario del terreno, evento che non trasforma il trasferimento del diritto di superficie o della proprietà separata in mera obbligazione, ma disciplina la circolazione del bene, alla scadenza del termine, secondo le regole dell’accessione. La convenzione stipulata dalle parti in causa– avente ad oggetto non il diritto di costruire su area demaniale, ma il trasferimento della titolarità sull’albergo edificato su area demaniale ed il relativo diritto di abbatterlo e ricostruirlo - prevede la durata di ottantacinque anni sia per la convenzione che per la proprietà superficiaria, con restituzione della proprietà dell’immobile al concedente, il che non elide affatto la natura reale del diritto trasferito al concessionario, così come istituito dal codice civile. Natura reale che trova conferma nelle clausole che prevedono il diritto del concessionario di iscrivere ipoteca sull’immobile, di cedere la proprietà superficiaria o locare gli immobili, facoltà intrinseche alla proprietà immobiliare. Né, il diritto della P.A. di revocare la concessione, facoltà riconosciuta all'ente pubblico (e demandato all'autorità giudiziaria soltanto e limitatamente al fine di stabilire eventualmente, a favore del concessionario, un congruo indennizzo a titolo di risarcimento danni, in caso di legittimità accertata (iniuria), oppure a titolo d'equo compenso patrimoniale, per i profitti sottrattigli dalla pubblica amministrazione in conseguenza della revoca anticipata, seppur non arbitraria nella concessione), può pregiudicare il diritto spettante al concessionario che rimane difatti integro. Del resto,ai fini dell'applicazione delle imposte di registro e catastali, in tema di atti concessori di beni demaniali, ove si accerti in base al tenore dell'atto che le parti abbiano costituito, oltre alla concessione d'uso, anche diritti di superficie funzionali alla realizzazione dell'oggetto di concessioneovvero il trasferimento della proprietà separata, deve essere utilizzata la base imponibile costituita dall'ammontare dei canoni di concessione dovuti per la durata della stessa, applicando su di essa le diverse aliquote in relazione ai diversi tipi di atti in essa contenuti (atto di concessione di uso e costituzione di diritti di superficie). Possono,pertanto, affermarsi i seguent i principi di diritto: a) l’art. 952 cod.civ. stabilisce che il titolare di diritto di superficie sul terreno è per espressa definizione normativa, proprietario del fabbricato che abbia realizzato in attuazione della facoltà conferitagli o che sia stato in precedenza edificato; in entrambe le situazioni si determina “ una scissione orizzontale dell’assetto dominicale”, nel senso che il concedente mantiene laproprietà del suolo ed il superficiario acquista la proprietà dell’opera sovrastante; b) la regola posta dall'art. 953 cod.civ. - che trova applicazione sia nell’ipotesi del trasferimento del diritto di superficie che di proprietà separata dell’immobile già esistente - produce l’effetto di far riprendere vigore al principio dell'accessione, una volta venuto a scadenza il diritto reale su cosa altrui, conseguendoil riespandersi del pieno dominio, grazie alla caratteristica elasticità della proprietà ; c) la natura demaniale di un bene non è di ostacolo nè alla costituzione in favore di privati, mediante concessione, di diritti reali o personali che abbiano ad oggetto la fruizione del bene medesimo, nè alla circolazione tra privati di tali diritti, che si atteggiano, nei rapporti privatistici, come diritti soggettivi perfetti, facendo sorgere in capo al concessionario stesso una verae propria proprietà superficiaria sia pure di natura temporanea ; d)«non tutti i manufatti insistenti su aree demaniali partecipano della natura pubblica – e dell’inerente qualificazione demaniale – della titolarità del sedime, poiché solo ad alcuni, nella stessa dizione della legge, appartiene la natura pertinenziale. Per gli altri si deve allora riconoscere, per esclusione, la qualificazione di cose immobili di proprietà privata fino a tutta la durata della concessione, evidentemente in forza di un implicito diritto di superficie .6. Parimenti fondato è il secondo mezzo. L’amministrazione pubblica può stabilire sopra il Demanio (dett a qualificazione dell’area non è stat a attint a da censura) diritti dei privati aventi anche consistenza reale, pur con gli effetti e le limitazioni che riflettono le esigenze proprie deldiritto pubblico, così da rendere tali diritti corrispondenti alle esigenze medesime. In particolare, la P.A. puòben concedere al privato l'uso del suolo pubblico, riconoscendogli, mediante la rinuncia all'accessione, la proprietà separata delle costruzioni che vi saranno edificate (diritto di superficie) oppure che esistono già (proprietà superficiaria) ovvero può non riconoscergli tale proprietà separata, bensì un semplice diritto di uso (Cass. 1913/69, massima n.341063; Cass. n. 670 del 28/02/1969;Cass. del 09/03/2004, n.4769; Cass.n. 670 del 28/02/1969; Cass. del 09/03/2004, n.4769). Nel caso in esame, si deve allora riconoscere, per esclusione, come statuito dalla Corte cost. citata, laqualificazione di cose immobili di proprietà privata fino a tutta la durata della concessione, evidentemente in forza di un implicito diritto di superficie, con la conseguente irretroattività del provvedimento di rimozione del vincolo culturale sull’immobile che ha natura costitutiva. Ciò in quanto, il concetto di “demanialità” si estende solo alle c.d. pertinenze, ossia alle costruzioni ed alle altre opere appartenenti allo Stato che, se esistenti entro i limiti del demanio marittimo e del mare territoriale, sono soggette allo stesso regime previsto per il demanio(Sez.U, n. 1324 del 13/02/1997 ) . A norma degli artt. 817, 818 e 819 del codice civile le pertinenze “seguono ” la sorte del demanio a cui accedono, con la conseguenza che fintantoché permane la demanialità dell’area, anche le costruzioni su di essa presenti sono da considerarsi del demanio statale e dunque appartengono allo Stato; mentre, se l’immobile appartiene ad un soggetto diverso dallo stato ovvero dall’ente pubblico, non può essere qualificato come pertinenza, trattandosi dicostruzione eseguita sopra il suolo demaniale, in seguito a concessione fatta a tempo determinato, cd.concessioni-contratto, che dete rminano, per il loro carattere commutativo, obblighi e diritti reciproci, e per cui se il concessionario si vincola da una parte ad una prestazione, sotto forma di canone che rappresenta il corrispettivo, acquista dall'altra dei diritti soggettivi.Così come non può essere qualificata pertinenza l’opera esistente su area demaniale e separatamente trasferita in favore di un soggetto diverso dall’ente pubblico. Tanto premesso, questa Corte ha reiteratamente statuito che, in tema di ICI, il regime agevolativo,previsto dall'art. 2, comma 5, del d.l. n. 16 del 1993, conv. in l. n. 75 del 1993, per gli immobili di proprietà privata riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 1089 del 1939, si applica solo a far data dalla notifica del provvedimento impositivo del vincolo, che ha natura costitutiva e non meramente ricognitiva. (Nella specie, la S.C., in applicazione del principio, ha annullato la decisione impugnata che aveva riconosciuto al contribuente l'agevolazione per l'anno di imposta 2003 per un immobile dichiarato di interesse storico-culturale con provvedimento del 17 dicembre 2003, notificato allo stesso da parte della Soprintendenza il 5 febbraio 2004) (Cass.del 07/03/2019, n. 6636; Cass. del 31/10/2017, n. 25947 ; principio desumibile “a contrario” da Cass.del 05/10/2016 , n. 19878; Cass.del15/06/2021, n. 16818). In conclusione, il ricorso deve essere accolto, la sentenza gravata deve essere cassata, con accoglimento dell’originario ricorso della società. L