Cassazione n. 10731/2026

Caporossi unitamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA]controCOMUNE [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente agli avvocatiMonica Canepa, [OSCURATO:PERSONA] contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]-intimati-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Lecce n. 824/2020 depositatail 27/08/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA] A. Russo.Numero registro generale 5905/2021Numero sezionale 1091/2026Numero di raccolta generale 10731/2026Data pubblicazione 22/04/2026Gli odierni ricorrenti, proprietari di terreni siti in Brindisi,assoggettati a procedura espropriativa da parte del Comune, hanno aditola Corte d’appello di Lecce con giudizio di opposizione alla stimachiedendo la determinazione dell'indennità di esproprio.Con sentenza non definitiva i terreni sono stati qualificati comeedificabili poiché inclusi in un piano per l'edilizia economica e popolare(PEEP), e successivamente con sentenza definitiva è stata liquidatal'indennità di esproprio applicando il metodo analitico ricostruttivo secondole indicazioni del consulente, il quale aveva comunque operato anche ilcalcolo secondo il metodo sintetico compartivo. Il Comune di Brindisi haproposto ricorso per cassazione avverso entrambe le sentenzecontestando sia la edificabilità del terreno sia il criterio di stima e inparticolare l’erronea applicazione del “fattore di allineamento cronologico”l'applicazione dell'indice riduttivo annuale 2% asseritamente arbitrario el'omessa considerazione dell'incidenza del vincolo aeroportuale.La Corte di Cassazione con sentenza n. 9843/2014 ha respinto ilmotivo di ricorso avverso la sentenza non definitiva e parzialmenteaccolto il ricorso (motivi secondo e terzo) avverso la sentenza definitivarilevando: a) quanto al fattore di allineamento cronologico che esso deveriguardare il realizzando valore dell'immobile, oltre che i costi necessari aprodurlo e sul punto il giudice non ha motivato se non con una petizione diprincipio; b) che il giudice non poteva riferirsi ad una consulenza svolta inun'altra causa che non era stata acquisita agli atti in ordine alla incidenzadel vincolo aeroportuale.Riassunto il giudizio, la Corte d’appello ha conferito al consulente tecnicod'ufficio incarico suppletivo, volto ad accertare il valore di mercato deibeni, in relazione alla base di calcolo del fattore di allineamentocronologico e all'esistenza ed all’eventuale incidenza del vincoloaeroportuale sul valore degli immobili oggetto di causa.Numero registro generale 5905/2021Numero sezionale 1091/2026Numero di raccolta generale 10731/2026Data pubblicazione 22/04/2026A fronte di contrapposti rilievi alla consulenza, presentati dalle parti,la Corte d’appello ha posto un quesito integrativo affinché il consulenteverificasse attraverso ricerche di eventuali atti di trasferimento diimmobili aventi le medesime caratteristiche di quello per cui è causa, lapossibilità di accedere a stima attraverso il metodo sintetico comparativo.In sede decisoria la Corte d'appello precisando che l'oggetto delgiudizio di rinvio era circoscritto all'accoglimento del secondo e terzomotivo, ha ritenuto di non poter riesaminare la questione dellamancata applicazione del metodo sintetico comparativo, in quanto giàescluso nella sentenza della Corte d'appello cassata con rinvio.Pertanto, la Corte d’appello, escludendo l’incidenza del vincoloaeroportuale, ha affermato che il fattore di allineamento consente diallineare al 2003 il valore del suolo, di tal che non dovrà essere applicato ilcoefficiente del 2% annuo, dovendosi prendere a base del calcolo il valoredell'immobile al 2007, determinato dal consulente in euro 15.094.373,74,e, successivamente, applicare il fattore di allineamento, secondo lemodalità indicate dalla Suprema Corte; sulla base di quanto innanzievidenziato, il giudice del rinvio, considerando che deve applicarsi il fattoredi allineamento cronologico pari a 1,520875, alla differenza tra il valoredell'immobile (pari ad euro 15.094.373,74) detratti i costi (pari ad euro14.103.871,00), ha stimato il valore dell'area in euro 585.499,60riportato al 2003, epoca dell'espropriazione; a questo valore ha aggiuntol'aumento del 10%, pari ad euro 58.549,96 ai sensi del n. 2 del comma 89lett. A) della legge finanziaria del 2008, così per complessivideterminandosi un complessivo valore di euro 644.049,56.Avverso la predetta sentenza hanno proposto ricorso per cassazionedue dei cinque comproprietari affidandosi a tre motivi. Il Comune hapresentato controricorso. La parte ricorrente ha depositato a memoria.Con ordinanza interlocutoria del 17 agosto 2025 è stata ordinata laintegrazione del contraddittorio nei confronti [OSCURATO:PERSONA], CafieroNumero registro generale 5905/2021Numero sezionale 1091/2026Numero di raccolta generale 10731/2026Data pubblicazione 22/04/2026Laura e [OSCURATO:PERSONA]. Eseguita la integrazione del contraddittorio erimasti intimati gli altri proprietari è stata fissata l’udienza per latrattazione in adunanza camerale. Le parti costituite hanno depositatomemorie.RAGIONI DELLA DECISIONE1.- Con il primo motivo del ricorso si lamenta, ai sensi dell’art. 360n. 4 c.p.c. la violazione dell’ art. 132 c.p.c., dell’art. 111 Cost., e ai sensidell’art 360 n. 3 degli artt. 115, 116 c.p.c., nonché l’omessa valutazione difatto decisivo, ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c.La parte lamenta che il giudice sia pervenuto a conclusioni opposterispetto a quelle raggiunte dal consulente d'ufficio apoditticamente egenericamente valorizzando una propria ipotesi di ragionamento conmotivazione meramente apparente; osserva che il consulente tecnicod'ufficio aveva rilevato la assoluta inapplicabilità del metodo analiticoricostruttivo in base ai correttivi richiesti dall'applicazione dei principi giàsanciti dalla Corte di Cassazione perché conducevano un risultato negativodel valore dell'area oggetto di esproprio; di conseguenza avrebbe dovutoapplicarsi il metodo sintetico comparativo anziché escludere la correzionedel 2% annuo già precedentemente introdotta; così facendo la Corte haoperato un intervento improprio sulla formula matematica.2.- Con il secondo motivo del ricorso si lamenta la violazionedell’art. 132 c.p.c., 111 Cost degli artt. 115 e 116 cpc e l’omessavalutazione di fatto decisivo. La parte deduce che pur avendo la Corted'appello richiesto al consulente di disporre una valutazione utilizzando ilmetodo sintetico comparativo e pur avendo il consulente rilevato chel'utilizzo di tale metodo portasse a una corretta indennità diespropriazione, ha ritenuto di disattendere i risultati peritali alla streguadi una presunta impossibilità di ampliare il thema decidendum; si tratta diuna lettura della situazione totalmente infondata dal momento che piùvolte la Corte di Cassazione ha detto che sul criterio legale di stima non èNumero registro generale 5905/2021Numero sezionale 1091/2026Numero di raccolta generale 10731/2026Data pubblicazione 22/04/2026concepibile la formazione di un giudicato autonomo. La sentenza n.9843non stabiliva un principio di diritto a cui la Corte d'appello in sede di rinviosi sarebbe dovuta attenere nè imponeva una determinata modalità dicalcolo limitandosi a una sentenza meramente demolitoria.3.- Con il terzo motivo del ricorso si lamenta la violazione degli artt.32 e 37 del D.P.R. 327/2001 e la conseguente errata determinazionevalore di mercato bene. La parte lamenta che per effetto dell'applicazionedi una formula matematica erronea, o comunque erroneamentemanipolata dalla Corte d'appello, la stima si è sensibilmente discostata dalvalore venale del fondo andando a determinare una indennità di espropriopari ad 1/8 di quella più volte indicata dai precedenti consulenti comevalore di mercato dei beni e risultante dai numerosi indici forniti ivicompresi i valori ICI determinati dallo stesso Comune.4.- I motivi possono esaminarsi congiuntamente e sono infondati.La prima sentenza della Corte d'appello è stata cassata perchél'immobile, stimato al 2007, avrebbe dovuto essere stimato al 2003, datadell’esproprio (pag. 13 sentenza «In particolare si trattava di riportare datidel 2007 (anno in cui il c.t.u. compie le sue valutazioni, sfociate nellarelazione depositata il 27.7.2007), al 2003, in cui si è compiuta la vicendaablativa»).La Corte di legittimità ha poi affermato che applicando il metodoanalitico ricostruttivo il fattore riallineamento cronologico deve riguardareil realizzando valore dell'immobile oltre che i costi necessari a produrlo.La Corte di merito, nel giudizio di rinvio, ha dato al consulente unmandato molto ampio e di seguito, pur traendo dalla consulenza i datioggettivi, ha sostituito a quella del consulente la propria valutazione,seguendo un ragionamento logico di cui ha dato conto nella motivazione.In particolare, la Corte ha considerato il valore dell’immobiledeterminato al 2007 in € 15.094.373,74 e ha escluso l’applicazione delcorrettivo del 2% annuo, poiché ha ritenuto che l’adeguamento temporaleNumero registro generale 5905/2021Numero sezionale 1091/2026Numero di raccolta generale 10731/2026Data pubblicazione 22/04/2026fosse già assicurato dal fattore di allineamento cronologico, che consentedi riportare al 2003 (anno dell’esproprio) la differenza tra valore e costi. Inparticolare, ha rimarcato che il fattore di allineamento va applicato alladifferenza tra valore dell’immobile realizzando e costi e non solo ai costiisolatamente considerati.Così facendo si è adeguata al principio enunciato dalla sentenza dicassazione con rinvio resa da questa Corte secondo la quale «se è veroche il costo dell'area ricavabile con il metodo analitico- ricostruttivo dalvalore dell'immobile meno i costi di trasformazione, è un valore attuale,mentre il valore dell'immobile potrà essere realizzato solo dopo un temporagionevole, il fattore di allineamento cronologico (o di sconto all'attualità)tiene conto che l'incasso ipotizzato si realizza dopo un certo numero dianni dalla valutazione dell'area. È perciò evidente che il fattore diallineamento cronologico deve riguardare il realizzando valoredell'immobile, oltre che i costi necessari a produrlo. La giustificazione datadal giudice per sfuggire alla critica che in sede di valutazione è statasollevata, non è logica e si risolve ("serve a realizzare un maggioreadeguamento alla realtà del valore dei costi sostenuti dall'edificatore") inuna petizione di principio, perché l'esigenza è quella di riportare a datadell'immobile, beninteso depurato dai costi. La formula da impiegare devedunque porre in rapporto al fattore di allineamento non solo i costi, ma ladifferenza tra il valore dell'immobile realizzando depurato dai costi».Conformemente, il fattore di allineamento cronologico (1,520875)viene applicato non solo ai costi, ma alla differenza tra valoredell’immobile realizzando e costi di trasformazione.E’ vero che non può ritenersi che si sia formato giudicato autonomosul criterio di calcolo (sul punto Cass. n. 5513 del 06/03/2017; Cass. n.4778 del 24/02/2020) tuttavia l’errore è influente perché la Corted’appello era comunque libera di scegliere tra le più opzioni possibili,Numero registro generale 5905/2021Numero sezionale 1091/2026Numero di raccolta generale 10731/2026Data pubblicazione 22/04/2026quella che meglio rispondeva alla necessità di stimare adeguatamentel’immobile e di attualizzarne il valore: in definitiva, richiamando ilgiudizio già reso dal primo giudice d’appello che aveva ritenuto laindisponibilità di dati comparativi rigorosamente contemporanei allavicenda ablativa di cui è causa, lo ha condiviso, rimarcando che questorilievo non era stato a suo tempo contestato.Deve qui ricordarsi che il giudice è peritus peritorum e pertantoesaminando direttamente la documentazione su cui si basa la relazione delconsulente tecnico, può disattenderne le argomentazioni, in quantosorrette da motivazioni contraddittorie, o sostituirle con proprie diverse,motivando in ordine agli elementi di valutazione adottati e a quelliprobatori utilizzati per addivenire alla decisione, specificando le ragioni perle quali ha ritenuto di discostarsi dalle conclusioni del CTU ( Cass. n. 200del 11/01/2021; Cass. n. 30733 del 21/12/2017)A questo principio si è attenuto il giudice del rinvio, muovendo daidati della consulenza (valore base) e applicando il fattore di allineamentoalla differenza tra valore dell’immobile realizzando e costi e non solo aicosti isolatamente considerati e specificando le ragioni della scelta inmotivazione.Quanto al resto si tratta di censure di merito, inammissibili in questasede.Ne consegue il rigetto del ricorso.Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo P.Q.MRigetta il ricorso.Condanna parte ricorrente al pagamento, in favore della partecontroricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro4.000,00 per compensi, euro 200,00 per spese non documentabili oltrealle spese forfettarie nella misura del 15 per cento ed agli accessori dilegge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002,Numero registro generale 5905/2021Numero sezionale 1091/2026Numero di raccolta generale 10731/2026Data pubblicazione 22/04/2026dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte delricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificatopari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis,dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso all’esito della camera di consiglio del 05/03/2026Il PresidenteMauro [OSCURATO:PERSONA]